本文格式为Word版，下载可任意编辑房地产信托贷款监管法规梳理 房地产信托贷款监管法规梳理 近年来有关房地产信托的法规主要有四个： 2022年10月28日颁发的中国银监会办公厅2022年颁发的《关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》 （简称“265文件”）；2022年3月25日公布的《关于支持信托公司创新进展的有关问题的通知》（简称25号文）；2022年9月3日公布的《关于信托公司开展工程融资业务涉及工程资本金有关问题的通知》（简称84号文）；以及2022年2月21日公布的《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》（简称54号文）限制性规定主要表达在265号文和54号文中 265号文规定：“严禁向房地产开发企业发放滚动资金贷款，严禁以添置房地产开发资产附回购承诺等方式变相发放滚动资金贷款”例如添置房地产开发企业的应收资产并附回购商定同时265号文重申了2022年7月手段的214号文中遏止向房地产开发企业发放特意用于缴交土地出让价款贷款的要求54号文规定：信托公司不得以信托资金发放土地储蓄贷款但固有资金不受限制实际上，这些政策已经从方向上对房地产信托举行了校正和引导。
有监管层人士表示，在风险操纵上，对于房地产信托产品的风险操纵，信托公司可以参照银监会对于银行业金融机构房地产开发贷款的监管要求首先是对开发企业实行名单式管理，对土地闲置一年以上的，银行不得发行新贷款；对限制两年以上或有炒地行为的，已经发放的贷款调低其分类，增加保全措施；此外是要提高抵押品的标准，要求在建工程作为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款同时应加强对开发商自有 资金的审查，把握好贷款成数的操纵，贷款总额不能超过在建工程的五成，对于已经有土地抵押的要根据风险状况下调相应成数；对住房销售回笼资金举行封闭管理，根据销售进度按比例归还贷款；对到期不能归还的贷款，一律不能展期国资委要求78家房地产核心业务的央企推出房地产领域，假设信托公司有工程涉及，应合作国资委中断对这些工程的授信这些监管要求的提出，一方面对于房地产信托的资金流向，做出了符合政策要求的引导；另一方面，也扶助信托公司回避了这一领域的风险 不成否认的是，房地产企业通过信托渠道融资的操纵来源于政策的约束，而并非信托公司自身的动因要保持一个相对合理的节奏和规模，需要的不仅是政策的约束，还在于对房地产信托的引导。
但要切实引导房地产信托资金流向政策需要的方向，还需要税收、信托产品登记制度等配套政策的完善要把握好房地产信托的规模和节奏，让房地产信托成为政策的“补充”而不是“漏斗”，那么需要对房地产信托的方向、规模和节奏举行相应的引导和操纵为此，如何完善法律环境，引导房地产信托进入政策要求的领域，理应成为一个需要关注的问题 中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的 通知 银监发［2022］265号 各银监局，银监会直接监管的信托公司： 为有效防范和化解信托公司房地产、证券等敏感类业务风险，防止信托公司展现滚动性问题，提高信托公司风险防范意识和风险操纵才能，现就有关事项通知如下： 一、信托公司要严格按照《中国银行业监视委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银监发[2022]54号）等有关法规从事房地产业务 （一）严禁向未取得国有土地使用证、创办用地规划许可证、创办工程施工许可证（“四证”）的房地产工程发放贷款，严禁以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款申请信托公司贷款（包括以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式的间接贷款）的房地产开发企业资质应不低于国家创办行政主管核发的二级房地产开发资质，开发工程资金比例应不低于35%（经济适用房除外） （二）严禁向房地产开发企业发放滚动资金贷款，严禁以添置房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放滚动资金贷款，不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款。
要严格模范对建筑施工企业、集团公司等的滚动资金贷款用于房地产开发 （三）应充分熟悉土地储蓄贷款风险，审慎发放此类贷款对政府土地储蓄机构的贷款应以抵押贷款方式发放，所购土地应具有合法的土地使用证，贷款额度不得超过所收购土地评估值的70%，贷款期限最长不得超过2年 （四）信托公司开展房地产贷款、房地产投资等房地产业务应高度重视风险操纵要建立健全房地产贷款审批标准、操作流程和风险管理政策，并加大执行力度；举行尽职调查，深入了解房地产企业的资源、财务状况、信用状况、以往开发体验以及房地产工程的资本金、“四证”开发前景等处境，确保房地产业务的合法性、合规性和可行性；严格落实房地产贷款担保，确保担保真实、合法、有效；紧密监控贷款及投资处境，加强工程管理 二、信托公司要持续严格执行《中国银行业监视委员会关于信托投资公司证券投资业务风险提示的通知》（银监通[2022]1号）、《中国银行业监视委员会办公厅关于模范信托投资公司证券业务经营与管理有关问题的通知》（银监办通[2022]265号）等规定合规、审慎开展证券投资业务在开展证券投资信托业务时，应遵循组合投资、分散风险的原那么，务必事前在信托文件中制定投资范围、投资比例、投资策略、投资程序及相应的投资权限，确立风险止损点，并在信托文件的商定信托管理期间如变更投资策略及相关内容时，是否须征得嘱托人、受益人同意以及向嘱托人、受益人的报告方式。
信托公司要严格操纵仓位，实时监控净值及敞口风险，紧密关注经济形势和证券市场的概括变化处境，实时调整投资策略，保持投资的 生动性要专心制定业务应急预案，并保证各项处理方案在紧急处境下的顺遂实施，防止各种可能的风险 三、各银监局应加强对信托公司房地产、证券业务的风险监测及 时了解业务开展处境，有效防范风险 （一）要进一步加强对信托公司房地产业务的风险监控，每季逐笔排查房地产业务风险，并在必要时安置现场检查在排查中应逐笔分析业务的合规性和风险状况，一旦察觉问题，应立刻采取措施予以校正，并专项报告银监会 （二）要促使指导信托公司（已宣布停业整顿或撤销的除外）专心按时地填报《信托公司证券业务处境表》从2022年11月3日开头，要求信托公司每周一下午报送上周收盘后数据同时，应加强对证券业务的监测，对信托公司上报数据举行分析整理，并填报《信托公司证券投资检测结果统计表》连同《信托公司证券业务处境表》于每周二下午下班前通过内网电子邮件上报银监会— 6 —。