单击此处编辑母版标题样式,,单击此处编辑母版文本样式,,第二级,,第三级,,第四级,,第五级,,,,*,返回,北京市房地产二级开发 流程简介,1,,基本节点图,取得国有土,,地使用权,立项审批,规划审批,开工审批,预售审批,其它审批,节能审批,项目核准,建设用地规,,划许可证,修建性详细,,规划方案,建设工程规,,划许可证,施工监理单位,,招投标备案,安全监督备案,面积测绘,,并备案,地名核准,人防审批,消防审批,施工许可证,预售证,交通审批,竣工验收,规委,,竣工验收,权属登记,勘察设计,,招投标,质量监督注册,人防规划,,意见书,人防初设审批,人防施工,,图审批,园林审批,面积实测,初始登记,销售机构,,注册备案,建委,,竣工备案,流程关系图,,此节点为北京市普通商品房二级开发之节点，土地取得方式是通过公开招标、拍卖、挂牌方式取得,,经济适用房、两限房、廉租房等政府保障用房及其它方式取得土地之项目可参照此节点,,此节点未含大、小市政的节点内容,2,,取得土地使用权的注意事项,市规委在规划意见书中明确各地块的具体规划,,指标，各地块之间有市政路分割,,2. 市国土局在“招拍挂”文件中注明可按各宗地的,,具体规划指标与竞得单位分别签订出让合同,参考规定,：,3,,取得土地使用权的注意事项,注意事项：,公司在实施的土地一级开发项目,,划分入市土地的规模,,设计土地入市的顺序,,选择土地入市的时机,,控制土地入市的节奏,4,,取得土地使用权的注意事项,注意事项：,非公司实施的土地一级开发项目,,选择投标主体、成立项目公司,,结合政策规定确定土地分块方案，搭建,,项目操作平台,5,,节能审批流程,编写节能专篇,基本流程及所需时间,环资处受理,向区发改委申报,编写申请报告,节能中心审核,第三方审核,其它处室意见,取得审批,向市发改委申报,3至7个工作日,1个工作日,2至4个工作日,1个工作日,1个工作日,3至5个工作日,5至7个工作日,3至5个工作日,1个工作日,注：市发改委自收到申请材料之日起5个工作日内决定是否受理。
受理之日起15个工作日内作出审查批复意见（不含专家论证的时间）,,因特殊情况需要延期的，由主管负责人批准，可以延长10个工作日,环资处批办,3至5个工作日,6,,节能审批,主要审查内容:,,项目用能总量及能源结构是否合理,,实施项目是否符合国家、地方和行业节能设,,计规范及标准,,项目没有采用明令禁止或淘汰的落后工艺和,,设备,,国家规定的其他条件和标准,7,,节能审批,受约束节点:,制约节点:,制约项目申请报告的报批,项目设计方案是否足够深化，提供的设备,,资料、图纸等数据是否完善合理,,项目节能专篇编制得是否完备、符合规定,,项目申请报告是否及时有效,8,,项目核准,基本流程及所需时间,投资处受理,向区发改委申报,编写申请报告,,取得能评批复,,签订出让合同,取得审批,向市发改委申报,2至4个工作日,注：市发改委自申请被受理之日起20个工作日内作出决定20个工作日内不能作出决定的，经负责人批准，可以延长10个工作日征求意见期间，工作日停止计算,3至7个工作日,征求市规委意见,会签市建委,市规委建管处根据项,,目情况反馈意见，如,,需重新核发规划意见,,书，则需要重新审核,市建委根据项目,,情况反馈意见,1个工作日,1个工作日,1个工作日,2至5个工作日,1个工作日,1个工作日,2至45个工作日,9,,项目核准,主要审查内容,符合国家有关法律法规和外商投资产业政策,,符合国民经济和社会发展中长期规划、行业规划,,和产业结构调整政策的要求,,符合公共利益和国家反垄断的有关规定,,符合土地利用规划、城市总体规划和环境保护政,,策的要求,,符合国家规定的技术、工艺标准的要求,,符合国家资本项目管理、外债管理的有关规定,10,,项目核准,受约束节点,制约节点,节能专篇批复,,项目申请报告的编制以及是否合格有效,,土地出让合同,勘察设计招投标的申报,,年度计划任务的申报,,11,,建设用地规划许可证,用地钉桩成果,基本流程及所需时间,综合科受理,向区规划委申报,土地出让合同,规划科审查,副局长审查,局长决定,核发用地证,1个工作日,1个工作日,3至15个工作日,1至3个工作日,1至3个工作日,注：区规划委审查决定时间为20个工作日(可延长10个工作日)。
项目地名核准,1个工作日,12,,建设用地规划许可证,主要审查内容,,实体审查,,,►,确定建设用地的性质,,►,确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积,,►,,其它法律、法规、规章中要求审查的内容,,形式审查,,,►,所有申报材料是否符合要求,13,,建设用地规划许可证,受约束节点,制约节点,国有土使用权出让合同的签署,,建设用地及代征地的钉桩成果,,规划意见书,,项目地名核准批复,建设工程规划许可证,,施工许可证,,预售许可证及国有土,地,使用证,14,,勘察设计招投标,项目核准批复,基本流程及所需时间,勘察设计招,,投标管理处,确定勘察,,设计单位,中标通知书,1个工作日,注：勘察设计招投标管理处审查决定时间为30个工作日(可延长10个工作日)规划意见书,1个工作日,招标立案登记,资格预审,招标文件审核,招投标备案,1个工作日,3至15个工作日,3至10个工作日,1至3个工作日,15,,勘察设计招投标,主要审查内容,勘察及设计单位资格审查及委托代理机构,,的资格审查,,对方案的技术指标进行审查,,程序审查,16,,勘察设计招投标,受约束节点,制约节点,项目立项批复,,规划意见书,修建性详细规划方案的申报,,建设工程规划许可证,17,,修建性详细规划方案,勘察设计招投,,标审查,基本流程及所需时间,综合处受理,向市（区）规,,划委申报,规划意见书,建管处审查,副处长审查,处长决定,方案审定,1个工作日,1个工作日,3至15个工作日,1至2个工作日,1至2个工作日,注：市、区规划委审查决定时间为20个工作日(可延长10个工作日)。
技术图纸,1个工作日,其它资料,18,,修建性详细规划方案,主要审查内容,实体审查,,,► 审查配套指标、车位指标、建筑间距、绿地指标、,,容积率、户型标准、建筑高度等各项技术指标是否,,满足城市控制性规划及相关规定的要求,,► 审查项目规模、建筑退线、日照等是否符合要求,,► 历史文化保护规划的相关要求,,►,,其它法律、法规、规章中要求审查的内容,,形式审查,,,►,所有申报材料是否符合要求,19,,修建性详细规划方案,受约束节点,制约节点,规划意见书,,勘察设计招投标,建设工程规划许可证,,人防规划意见书,,涉及交通、园林的方案,20,,规划方案示例,21,,建设工程规划许可证,规划意见书,基本流程及所需时间,综合科受理,向区规划委申报,修建性详规,规划科审查,副局长审查,局长决定,核发规划证,1个工作日,1个工作日,5至25个工作日,1至2个工作日,1至2个工作日,注：区规划委审查决定时间为30个工作日(可延长10个工作日)图纸资料,1个工作日,工程档案登,,记表,勘察设计招,,投标文件,项目地名核准,22,,建设工程规划许可证,主要审查内容,实体审查,►,已审查通过设计方案的建设项目：申报图纸,,是否符合修建性详细规划或已审查通过的设,,计方案。
►,前款规定项目以外的建设项目：,,① 申报图纸的用地范围与规划确定的范围是,,否一致,,23,,建设工程规划许可证,主要审查内容,建设项目的性质符合城市规划的要求,,容积率符合城市规划的要求,,建筑高度符合城市规划的要求,,建筑密度、空地率或绿地率符合城市规划的要求,,停车位数量符合法律、法规、规章和城市规划的,,要求,,24,,建设工程规划许可证,主要审查内容,建筑间距符合法律、法规、规章和城市规划技,,术标准的要求，绿化率符合城市规划的要求,,⑧ 公共服务设施符合法律、法规、规章和《北京,,市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》,,的规定,,建设项目后退道路红线的距离符合法律、法规、,,规章和城市规划技术标准的要求,25,,建设工程规划许可证,主要审查内容,⑩ 已安排了必要的水、电、气、热等市政基础设施,,,►,其它法律、法规、规章中要求审查的内容形式审查,,,►,所有申报材料是否符合要求,26,,建设工程规划许可证,受约束节点,规划意见书及其中的要求,,修建性详细规划方案及其中的要求,,工程档案登记资料,,勘察设计招投标审查通知书,,项目的地名核准批复,,技术图纸,27,,建设工程规划许可证,制约节点,工程施工许可证,,工程建筑面积预测量,,预售许可证,,房屋权属初始登记,28,,项目地名核准,基本流程及所需时间,综合处受理,向市规,,划委申报,规划意见书,地名办审查,副处长审查,处长决定,地名核准,1个工作日,1个工作日,3至15个工作日,1至2个工作日,1至2个工作日,注：规划委审查决定时间为20个工作日(可延长10个工作日)。
技术图纸,1个工作日,其它资料,29,,项目地名核准,主要审查内容,申请人提交的材料齐全、规范、有效，符合法定,,形式,,以上文件图纸均按A4规格折叠装订,,符合各类城市规划,,保证全市范围内无重名，并避免同音,,符合地名科学化、标准化、规范化的总要求，与,,国家地名标准一致,,用字符合《中华人民共和国通用语言文字法》要,,求，不使用生僻字、繁体字、异体字和简化字,30,,项目地名核准,主要审查内容,无损国家主权及领土完整，不使用外国地名,,（包括别称、谐音等）,,符合社会主义精神文明,,无民族歧视性质和妨碍民族团结内容，少数,,民族聚居区地名符合民族政策,,符合北京地名文化传统,,符合“尊重习惯，照顾历史，体现规划，好找,,好记”的北京地名命名总原则,,非纪念地地名原则上不含人名,31,,项目地名核准,主要审查内容,非纪念地地名原则上不含人名,,市政设施名称中不含企事业单位名称,,申请名称的专名、通名齐全，汉语语义明确,,通名使用准确，与地域功能、建设规模相符,,申请材料中所用地名（所在政区、四至等）,,全部为标准地名,,使用行业专用语词，需有行业主管部门同意,,使用的函件,32,,项目地名核准,主要审查内容,合作项目需提交合作方同意申请名称的有效,,文件,,住宅区地名更名，需提供经公证处公证的全,,体业主同意更名的意见（未建、未出租、未,,出售的，要提供书面说明）,,公安部门对原有地名变更或撤销没有异议,,地名命名或更名方案必须公示，征求公众对,,公示方案的意见，并根据公众意见提出修或,,确定地名命名、更名方案，按程序报请批准,,33,,项目地名核准,受约束节点,制约节点,规划意见书,,相关技术文件,建设工程规划许可证,,预售许可证,,楼门牌号,,权属登记,34,,施工监理单位招投标备案,招标文件编制,,（含清单）,内部招标流程及所需时间,确定候选单位,注：内部确定候选单位约需7至15天。
7天,发放招标文件,提问及答疑,开标,1天,4天,评标,1天,35,,施工监理单位招投标备案,招标文件发放,外部招标流程及所需时间,签订合同并备案,注：外部确定中标单位约需45天1—3天,标底编制,提供拟派,,专家资料,开标,15天,1个工作日,书面报告备案,选定专家,,并备案,评标,中标及结,,果备案,1至3个工作日,1个工作日,1个工作日,1至3个工作日,1至3个工作日,1至3个工作日,36,,施工监理单位招投标备案,审查内容,程序审查,,招投标范围与建设方案的一致性,,招投标内容审查,,37,,施工监理单位招投标备案,受约束节点,制约节点,立项,,建设工程规划许可证,,安全监督备案,,质量监督注册,,施工合同及监理合同,,相关费用的缴纳,38,,质量监督注册,中标通知,,书及合同,基本流程及所需时间,质量监督站,北京市、区建委,施工图纸审,,查通知书,备案通知,1个工作日,1至3个工作日,注：建委质量监督站审查注册时间为5个工作日1个工作日,39,,质量监督注册,主要审查内容,施工单位、监理单位执行质量管理有关强制,,性标准及要求,,质量监督人员的资质审查,,工程建设应当严格执行国家有关质量管理的,,基本程序,,定期进行取样检测并报告,40,,质量监督注册,受约束节点,制约节点,施工单位招标程序及中标通知书,,施工及监理合同,,施工图纸审查文件,,建设工程规划许可证,施工许可证,41,,施工安全监督备案,中标通知,,书及合同,基本流程及所需时间,施工管理处,,受理、审核,,并备案,北京市、区建委,社会保险登记,,及缴费凭证,备案通知,1个工作日,1至3个工作日,注：建委审查备案时间为5个工作日。
1个工作日,42,,施工安全监督备案,主要审查内容,安全设施、保障措施、安全预案、应急预案,,及执行建设工程有关的强制性标准,,工程特种设施的安全保障措施,,施工企业资质审查及相关人员的资质审查,,食品安全、消防安全、疾病安全措施及环境,,保护措施等,43,,施工安全监督备案,受约束节点,制约节点,施工单位招标程序及中标通知书,,建设工程规划许可证,,建设用地规划许可证,,项目社会保险登记手续,施工许可证,44,,施工许可证,建设用地规划,,许可证,基本流程及所需时间,开发办受理,向市、区建,,委申报,建设工程规划,,许可证,两项基金,副职审查,核发许可证,1个工作日,1个工作日,1至2个工作日,1至2个工作日,注：市、区建委审查决定时间为10个工作日技术图纸及,,审查通知书,人防施工图,,审查备案,银行资金证明,安全监督备案,领导决定,质量监督注册,1至2个工作日,1个工作日,45,,施工许可证,受约束节点,建设工程规划许可证,,建设用地规划许可证,,人防初步设计审查意见,,安全及质量监督手续,,施工及监理单位招投标,,树木移伐审查,,施工场地占道审批,,节能及专项基金缴纳等,46,,施工许可证,制约节点,工程开工,,预售许可证,47,,房屋面积预售测量及备案,基本流程及所需时间,面积成果报告,测量单位,成果汇交回执,1个工作日,注： 测绘所审查备案时间为10个工作日 (遇如成果修改，不计算时间)。
建设单位,测绘所,审查成果,数据上传,3至20天,10个工作日,1至3个工作日,1至3个工作日,48,,房屋面积预售测量备案,备案主要审查内容,测绘楼栋面积与规划许可证面积一致程度,,房屋套数、户型、套型面积与规划许可证的,,一致程度,,分摊的面积的计算与分摊部位是否合理,,交叉分摊的计算是否合理,,其它审核,49,,房屋面积预售测量备案,受约束节点,制约节点,施工图审查通知书,,建设工程规划许可证,,人防审查意见,,项目地名核准批复和土地出让合同,预售许可证,50,,预售许可证,国有土地,,使用证,基本流程及所需时间,市场处受理,向市建,,委申报,国有土地使用,,权出让合同,复审,副处长审核,核发许可证,1个工作日,1至5个工作日,1至2个工作日,1至2个工作日,注：市建委审查决定时间为10个工作日地价款缴,,纳核实函,1个工作日,建设工程施,,工许可证,银行资金证明,施工合同,领导批准,测绘成果,,汇交回执,网上数据审核,1至2个工作日,1个工作日,51,,预售许可证,主要审查内容,规划许可证相关数据与国有土地使用证、施工,,许可证等相关数据的一致程度,,出让楼栋相关数据与规划许可证的对应数据一,,致程度,,出让房屋套数、户型、套型面积与规划许可证,,的一致程度,,网上上传数据的正确程度,,建设资金的到位程度,52,,预售许可证,受约束节点,制约节点,国有土使用权出让合同及国有土地使用证,,建设工程规划许可证,,项目地名核准批复,,施工许可证等,房屋预售,,销售机构备案,53,,销售机构注册备案,预售许可证,基本流程及所需时间,市场处,北京市建委,销售机构资料,备案通知,1个工作日,1至3个工作日,注：建委注册备案时间为5个工作日。
1至2个工作日,代理合同,54,,销售机构注册备案及变更,主要审查内容,销售机构资质审查,,销售内容与预售范围的一致程度,,备案,制约节点,,房屋签约,55,,销售机构注册备案及变更,以下情况需要变更注册,销售代理机构所代理销售项目房屋的范围发生,,变更,,开发企业与销售代理机构的委托事项中止,,项目销售期间，开发企业由自行销售变为委托,,销售代理机构销售商品房,,销售代理机构企业名称、注册资本、法定代表,,人等发生变更,56,,人防规划意见书,规划方案审定,基本流程及所需时间,工程处受理,北京市民防局,规划意见书,规划意见,1个工作日,3至7个工作日,注：民防局审查时间为10个工作日1个工作日,相关图纸,审查,区民防局联审,1个工作日,2个工作日,57,,人防规划意见书,主要审查内容,人防规划布局、人防面积及功能是否满,,足要求,,人防专业队的设置及布局,,防空报警装置的设置等,58,,人防规划意见书,受约束节点,制约节点,规划方案审定,,规划意见书,,相关技术图纸及面积计算表,人防初步设计,59,,人防方案示例,60,,人防初步设计图审查,基本流程及所需时间,注：民防局审图中心审查时间为10个工作日，（如遇修改，则工作日停止计算）。
人防规划意见,审图中心审查,北京市民防局,规划方案,人防工程设计审,,核批准通知单,1个工作日,1至3个工作日,人防工程初步设,,计审查意见书,3至7个工作日,61,,人防初步设计图审查,主要审查内容,人防面积审核,,人防结构审核,,人防设施审核,,技术标准审核,,人防通道及出入口审核,,62,,人防初步设计图审查,受约束节点,制约节点,规划方案审定,,人防规划意见书,人防施工图设计,,建设工程规划许可证,,63,,人防施工设计图审查,基本流程及所需时间,注：民防局审图中心审查时间为10个工作日（如遇修改，则工作日停止计算）人防初设审核,,批准通知书,审图中心审查,北京市民防局,人防初步设计,,审核意见书,人防工程施工,,图备案通知单,1个工作日,1至3个工作日,人防工程施工图,,设计审查意见书,3至7个工作日,64,,人防施工设计图审查,主要审查内容,初设要求修改的内容,,人防结构、人防设施审核,,技术标准审核,65,,人防施工设计图审查,受约束节点,制约节点,人防初步设计审核意见,,人防初步设计审核批准通知单,施工许可证,,预售许可证,66,,建筑设计防火审核,基本流程及所需时间,注：消防局审查时间为8或16个工作日。
设计图纸,建审处审查,北京市消防局,规划方案,消防审核意见,,通知书,1个工作日,3至10个工作日,67,,建筑设计防火审核,主要审查内容,总平面布局和平面布置中涉及消防安全的,,防火间距、消防车道、消防水源等,,建筑的火灾危险性类别和耐火等级,,建筑防火、防烟分区和建筑构造、安全疏,,散和消防电梯,,消防给水和自动灭火系统；防烟、排烟和,,风、空调系统的防火设计,68,,建筑设计防火审核,主要审查内容,消防电源及其配电；火灾应急照明、应急广,,播和疏散指示标志,,火灾自动报警系统和消防控制；,,建筑内部装修的防火设计；建筑灭火器配置；,,有爆炸危险性的甲、乙类厂房的防爆设计；国,,家工程建筑标准中有关消防设计的其它内容,,69,,建筑设计防火审核,受约束节点,经审定的规划方案,,制约节点,施工图设计,,70,,交通组织审核,基本流程及所需时间,注：交管局审查时间为7个工作日（如遇修改，则工作日停止计算）交通影响,,分析报告,秩序处审查,北京市交管局,规划方案,项目交通规,,划审查意见函,1个工作日,3至7个工作日,71,,交通组织审核,主要审查内容,项目内部交通组织方案及流线,,项目与外部交通组织的衔接,,大门的设置,,地上、地下机动与非机动车位的设置及配,,比等,72,,交通组织审核,受约束节点,制约节点,施工图设计,规划方案,,交通影响分析,73,,交通方案示例,74,,绿化方案审核,基本流程及所需时间,注：园林局局审查时间为7个工作日（如遇修改，则工作日停止计算）。
绿化方案及,,相关资料,建设处审查,北京市园林局,规划方案,园林方案审,,查意见函,1个工作日,3至7个工作日,75,,绿化方案审核,主要审查内容,绿地率及绿化布局,,集中绿地面积与人均绿地面积,,地下空间的覆土绿化,,古树名木的保护要求,76,,绿化方案审核,受束节点,制约节点,规划方案,,技术图纸,施工图设计,,景观设计,,77,,绿化方案示例,78,,规委竣工验收,竣工技术资料,基本流程及所需时间,执法队受理,向区规,,委申报,面积测量成果,现场验收,副局长审核,核发验收结果,1个工作日,1至3个工作日,1至3个工作日,1至2个工作日,注：规委的竣工验收时间为15个工作日楼座测量成果,1个工作日,用地规划证,工程规划证,局长决定,资料审核,1至2个工作日,1个工作日,79,,规划竣工验收,主要审查内容,建设项目是否已达到交付使用条件,,建设项目与审批的内容是否一致,,对建设内容不一致的处理措施,80,,规划竣工验收,受约束节点,制约节点,竣工资料,,现场条件,,面积及控制测量成果,建委的竣工备案,81,,建委竣工备案,规委竣工验收,,合格通知书,基本流程及所需时间,工程质量管理,,处受理,向市、区建委申报,消防竣工验收,,合格通知书,现场验收,主管领导审核,核发竣工备案表,1个工作日,1至3个工作日,1至2个工作日,1至2个工作日,注：建委的竣工验收备案时间为10个工作日。
人防工程竣工验,,收合格通知书,1个工作日,其它竣工资料,档案移交证明,主任决定,资料审核,1至2个工作日,1个工作日,82,,建委竣工备案,主要审查内容,申报材料是否齐全有效,,建设项目是否已达到交付使用条件,,建设项目与审批的内容是否一致,,工程质量产否达标等,,83,,建委竣工备案,受约束节点,竣工资料,,档案移交,,消防验收合格通知,,人防验收合格通知,,规划验收合格通知,,84,,建委竣工备案,制约节点,楼房交付,,实测面积备案,,大产权证,85,,基本流程及所需时间,面积成果报告,测量单位,成果汇交回执,1个工作日,注： 测绘所审查备案时间为10个工作日 (遇如成果修改，不计算时间)建设单位,测绘所,审查成果,数据上传,3至20天,7个工作日,1至3个工作日,1至3个工作日,房屋实际面积测量及成果备案,86,,主要审查内容,技术资料是否齐全,,楼号及面积数据,,实测数据与预测数据及分摊的部位是否发,,生变化,,建设项目与审批的内容是否一致,,房屋实际面积测量及成果备案,87,,受约束节点,制约节点,建委的竣工备案资料,,项目地名的批复文件,,人防工程的建设批准文件,楼房交付,,大产权证,房屋实际面积测量及成果备案,88,,房屋权属初始登记,经备案的房屋,,面积测量成果,基本流程及所需时间,权属管理,,部门受理,向市、区建委申报,房地图及表,现场踏勘,主管领导审核,核发房屋产权证,1个工作日,1至15个工作日,1至3个工作日,1至2个工作日,注：建委的竣工验收备案时间为22个工作日。
房屋竣工验收,,合格资料,1个工作日,其它竣工资料,竣工项目地,,价核实资料,领导核准,资料审核,1至2个工作日,1个工作日,89,,主要审查内容,资料审核,,房屋面积、户型、套数,,实测数据与预测数据,,权属的主体审核,房屋权属初始登记,90,,受约束节点,房屋面积竣工备案,,竣工出让面积地价款核实,,房屋竣工验收资料,,楼门牌号及房号,房屋权属初始登记,91,,制约节点,小业主产权证,,抵押登记等,房屋权属初始登记,92,,建设单位,招拍挂方式取得土地使用权,流程关系图,勘察设计招投标备案,申报节能审查,编写项目申请报告,编写节能专篇,申报项目核准,建设用地规划许可证,设计单位方案深化,规划方案审定,国有土地使用证,人防规划方案设计,人防规划意见书,调整土地出让合同,年度计划任务调整,工程规划许可证,人防初步设计审查,园林规划方案,交通规划方案,建筑防火审查,施工单位招投标,监理单位招投标,安全监督备案,质量监督注册,施工许可证,预售许可证,面积预测,面积实测,楼房交付,消防验收,人防验收,规划验收,建委备案,权属登记,实测备案,人防施工图审查,93,,—谢谢—,94,,。