单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第六章假设开发法,第一节基本原理,第二节计算公式,第三节估价步骤,第四节应用举例,第一节基本原理,一、概念,二、理论依据,三、特点,四、适用范围,五、条件,一、假设开发法的概念,假设开发法（,hypothetical development method），,又称剩余法（,residual method），,倒算法，残余法，余值法它是在估算开发完成后不动产正常交易价格基础上扣除不动产正常的开发成本（如造地费，建筑物建造费等），利息，利润，税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的一种方法房地产估价规范,：预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法以假设开发法评估的价格，称,剩余价,二、理论依据,理论依据：预期原理,如果不动产购买者购买土地进行开发，期望得到不小于将资金投入其他方面能取得的正常利润的利润额，他愿支付土地的最高价格等与楼价（预测的未来房地混合价）减去建筑费，专业费，利息，利润和税收之后所剩的余额。
三、特点,1、可靠性基于对待开发不动产的各种假设,：是否确定最佳利用方式，是否正确判断开发价值，开发费用，正常利润2、以种种假定或限制条件为前提,假设售价，租金成本在开发期间不会太大变化，假设成本均匀投入3、有动态静态两种计算方式,动态：利息、利润不再单独计算，而是在折现率中考虑同时将所有发生的费用和收入都折算到一个时间点，通常为购买土地的时间静态：利息、利润单独计算，计息期通常到开发完成时止，既不考虑预售，也不考虑延迟销售四、适用范围,主要应用于,具有再开发价值,的不动产评估1、待开发土地的估价2、土地整理、复垦3、待拆迁改造的再开发房地产的估价4、现有新旧房地产中地价的单独评估5、在建工程6、可装修、可改变用途的旧房等另外可用于：,1,、确定投资者获取开发场地所能支付的最高价格,2,、确定具体开发项目的预期利润,3,、确定开发项目中的最高控制成本,五、适用条件,1、要有一明朗、开放及长远的房地产政策2、要有一套统一、严谨及健全的房地产法规3、要有一个完整、公正、透明度高的房地产资料库4、要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单5、要有一长远、公开及稳定的土地供给计划。
第二节计算公式,一、基本公式,1、适用于预期售价的公式：,P=A(B+C),P,购置开发场地的价格,A,开发完成后不动产资本价格,B,总开发成本,C,合理利润,第二节计算公式,2、适用于预期租金的公式,P=Pc(B+C),式中：,Pc=,（,a/r,）,1-1/(1+r),n,a,年纯收益,r,资本化率,第二节计算公式,二、具体公式,待开发不动产价格=开发后的不动产价格开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润其他税费,1、求生地价格,1）,生地上建房屋,生地价格=开发完成后的房地产价格开发成本管理费用利息销售税费开发利润买方负的税费,2）,生地开发成熟地,生地价格=熟地价格开发成本管理费用利息销售税费利润买方应负担的税费,2、求毛地价格公式,1）在毛地上建成房屋的公式,毛地价格=开发完成后的房地产价格由毛地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售税费土地开发利润买毛地应付的税费,2）将毛地开发成熟地的公式,毛地价格=熟地价格由毛地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润买方购地应负担的税费,3、求熟地价格公式,熟地价格=开发完成后的房地产价格熟地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润买地应负担的税费,4、求在建工程价格公式,在建工程价格=续建完工后的工程价格续建成本管理费用投资利息销售税费投资利润购买在建工程应负担的税费,5、求旧房价格的公式,旧房价格=装修改造完成后的房地产价格装修改造成本管理费用投资利息销售税费装修改造利润购旧房应负的税费,第三节估价步骤,调查,待估不动产的基本情况,选择最佳开发利用方式,估计开发经营期,预测开发完成后不动产总价格,估算成本费用及利税,求取估价对象价格,一、调查待估不动产的基本情况,1、自然状况,位置、坐落、区位条件、土地面积、形状、平整、地质、基础设施、建设基本情况、为估算成本、费用服务。
2、政府的规划限制,用途、建筑高度、容积率，为确定最佳开发方式服务3、土地权利状况,权利性质、年限、可否续期、以预测未来房地产价格、租金二、选择最佳开发利用方式,选择最佳开发利用方式，就是选择将来能获得最高经济效益的土地使用方式，包括,用途、容积率、覆盖率、建筑式样，规模、档次,等最佳利用方式的确定依赖于估价人员对城市规划、不动产市场及人的购买能力的综合判断其中最重要的是确定不动产用途三、估计开发经营期,开发经营期：,从取得土地使用权到不动产全部销售或租完的时间，包括开发前期、建设期、经营期根据项目可行性研究、项目特点、工程技术要求及不动产市场状况综合确定目的：把握成本，管理费用，销售费用的投入，利息负担，售价，租金等可参考当地工期定额指标，比较修正确定四、预测开发完成后不动产总价格,开发完时的不动产状况的市场价格一）出售不动产,比较法：据同类不动产成交价比较确定，并考虑未来变动趋势，比较法与长期趋势法相结合二）出租不动产,先估算租金，再以收益法求取不动产价格估算：租金、费用、不动产还原利率、可出租的净面积五、估算成本费用及利税,1、开发建筑成本费,直接工程费、间接工程费、承包商利润及其他费用，可按当地同类建筑当前的平均或一般建筑费用推算。
2、估算专业费用,包括建筑设计费、工程预算费等，一般按建筑费用的一定比率估算3、估算不可预见费,为保证估价结果的安全性，往往预留不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的2%,5%五、估算成本费用及利税,4、,估算税金,营业税、印花税、契税，一般按不动产总价的一定比例计算5 估算投资利息,应计息项目：地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费、管理费、购买不动产应负担的税费销售税费一般不计息计息期：地价款：全周期计息开发建设费、专业费：以实际投入（假定均匀投入）期的中点至开发期末计息方式：通常以复利计息：,I=P(1+i),n,-1,五、估算成本费用及利税,6 租售费用,中介代理费、市场营销广告费、买卖手续费等按不动产总价或租金的一定比例计算7 开发商的合理利润,一般以不动产总价或预付资本的一定比例计算六、求取估价对象价格,待估不动产价格=开发后不动产总价格开发费专业费不可预见费利息租售费用税金利润,第四节应用举例,例,1,、估价对象房地产为一块,“,七通一平,”,的待估建空地，土地面积10000,m,2,允许用途：商业，居住；允许容积率为7，覆盖率50%，年限50年，出售时间：,2007,年10月。
评估该地,2007,年10月的出售时的购买价估价过程：,1）土地为待建工地，适用假设开发法2）选择最佳开发方式,：商住混用，容积率7，覆盖率50%，建筑面积70000,m,2,，,层数14层，各层建筑均为5000,m,2,，1,2,层商店10000,m,2,，3,14,层住宅60000,m,2,3）,建筑期,：三年，即,2010,.10完成4）预计楼价,：预计建成后，商业楼可全部售出，住宅楼30%在建成后售出，50%半年后售出，20%一年后售出，预计商业楼售价为,60,00元/,m,2,，,住宅楼,50,00元/,m,2,5）,估计开发费、利润,：总建筑费5000万元，专业费为建筑费的,12,%，年利息率,8%，,销售费用为楼价的3%，税费为楼价的6%，投资利润率25%，费用：第一年投入20%的建筑费及专业费，第二年50%，第三年30%6）求取地价,计算过程,静态评估：,总楼价=,60,0010000+,50,0060000=,360,00万元,总建筑费=5000万元,总专业费=5000,12,%=,6,00万元,总利息（单利）=总地价利息率计息期+（总建筑费+总专业费）利息率计息期=总地价,8,%3+5000（1+,12,%）20%,8,%2.5+5000（1+,12,%）50%,8%,1.5+5000（1+,12,%）30%,8,%0.5=总地价 0.,24,+,627.2,万元,总销售税费=总楼价（3%,+6%,）=,3240,万元,总利润=（总地价+总建筑费+专业费）利润率=总地价0.25+1,40,0万元,总地价=,360,005000,6,00（总地价0.,24,+,627.2,）,3420,(总地价 0.25+1,400,)=,16747,万元,动态方式：假设折现率,15%,。
总楼价,60,0010000/（1+1,5,%）,3,+,50,00,60000/(1+1,5,%),3,30%/(1+1,5,%),0,+50%/(1+15%),0.5,+20%/(1+15%),1,=22490.32,万元,总建筑费=500020%/（1+1,5,%）,0.5,+500050%/（1+1,5,%）,1.5,+500030%/（1+1,5,%）,2.5,4017.35,万元,总专业费总建筑费,12,%4,184,12,%,482.08,万元,动态评估已考虑了资金的时间价值，利息不再计算总销售税费总楼价（3%,+6%,）,22490.32,9,%,2024.13,万元,总利润：不再考虑总地价,22490.32,4017.35,482.08,2024.13,15966.76,万元,4估价结果,静态评估与动态评估结果差异较大，一般以动态评估为主两种综合考虑，并结合估价经验，将总地价定为,160,00万元则该地块,2007,年10月的销售价格：,总地价,160,00万元,单位地价,160,00元/,m,2,楼面地价,2286,元/,m,2,计算过程,静态评估,：复利方式,总楼价=,60,0010000+,50,0060000=,360,00万元,总建筑费=5000万元,总专业费=5000,12,%=,6,00万元,总利息=总地价,(1+8%),3,-1+5000,（1+,12,%）20%,(1+8%),2.5,-1+5000,（1+,12,%）50%,(1+8%),1.5,-1+5000,（1+,12,%）30%,(1+8%),0.5,-1=,总地价,0.26+646.16,万元,总销售税费=总楼价,9,%=,3240,万元,总利润=（总地价+总建筑费+专业费）利润率=总地价0.25+1,40,0万元,总地价=,36000,5000,6,00（总地价0.,26+646.16,）,3240,(总地价 0.25+1,40,0)=,16631.68,万元,例,2,、,估价对象是一块,“,三通一平,”,的建设用地，土地总面积,10000,平方米，土地形状规则，规划许可用途为商业和居住，容积率,5,，建筑覆盖率,50%,，土地使用权出让时间为,2002,年,10,月，土地使用年限从土地使用权出让时起,50,年。
评估该块土地于,2002,年,10,月出让时的正常购买价格估价过程：,1,、选择估价方法,该土地属于待开发房地产，适用假设开发法采用动态法2,、选择最佳的开发利用方式,通过市场调查，得知该块土地的最佳利用方式为,（,1,）,商住混用，（,2,）容积率为,5,，即建筑总面积为,50000,平方米，（,3,）建筑覆盖率,30%,，（,4,）建筑物层数,18,层，其中,1,2,层建筑面积相同，均为,3000,平方米，共,6000,平方米，作商业用，,3,18,层建筑面积相同，,2750,平方米，共,44000,平方米，作居住用3,、,预计开发周期,需,3,年时间建成。