目 录一、前 言………………………………………………………………2二、濮院概况…………………………………………………………2-13（一）濮院简介（二）濮院地理位置（三）濮院主要市场分布及概况（四）濮院楼盘三、洪合概况…………………………………………………………13-17（一）洪合简介（二）洪合地理位置（三）洪合主要市场分布及概况（四）洪合楼盘四、市场调研分析……………………………………………………17-28五、项目策略的几点建议……………………………………………28-29一、前 言市场调研是通过一系列定性和定量的方法对研究对象进行的一种信息筛选、归纳和分析的过程，房地产项目的市场调研是进行项目开发的一个必要的途径，是项目定位、项目发展和项目推广的基础，因此本调研报告是遵循客观性、全面性、系统性和科学性的原则，融合了对濮院、洪合已有商业项目及房地产的相应情况的分析，把一个实实在在的濮院、洪合呈现在眼前，为濮院地产项目的准确定位提供一个切实的参考依据二、濮院概况（一）、濮院简介濮院镇地处长江三角洲平原腹地，沪、杭、苏中间节点位置，区内有320国道、申嘉湖高速公路、嘉湖公路、嘉桐公路、京杭大运河等交通要道。
全镇总面积64平方公里，辖5个居民社区、14个行政村，总人口15万人，其中新濮院约10万人濮院被誉为“鱼米之乡、百花盛地”，曾以“日出万匹绸”成为“嘉禾一巨镇”改革开放以来，因毛针织产业发展壮大而获得“全国最大的羊毛衫集散中心”、“中国羊毛衫名镇”、“中国市场名镇”、“中国毛衫第一市”、“中国大型品牌市场”、“全国百佳产业集群”等荣誉称号 （二）、地理位置濮院居苏沪杭金三角中心地带，320国道，京杭大运河，嘉湖公路和嘉桐公路横贯东西，沪杭，申嘉湖高速公路及筹建中的萧山通道斜掠过境；距上海127公里，杭州65公里，苏州80余公里沪杭高铁开设桐乡站，稳步接轨苏沪杭的1小时交通动脉，便捷畅达 得天独厚的交通地理位置，便捷的交通与物流运输，全方位架起了濮院通向海内外的桥梁 因此在濮院投资兴业，从长远发展的角度来看是正确的选择三）、濮院主要市场分布及概况1、羊毛衫市场中国羊毛衫市场 由濮院镇政府1988年创办,经过22年来的改扩建，现有羊毛衫交易区11个，占地1.5平方公里，商铺6000间；集中了毛衫市场、针织技术开发中心、物流中心、客运中心、卸货中心、毛针织品检测中心和人力资源服务中心等；物业形态：街铺式；经营业态：羊毛、羊绒和T恤系列针织服装，市场主要以中低档的产品为主；售价：市场只卖经营权不卖产权，10年经营权80万；租金：200-600元/平方米/月；外贸交易中心濮院羊毛衫市场下辖的一个专营外贸服饰的交易区，地处羊毛衫市场交易区的东面。
总占地面积20600平方米，商铺330间，配套商务房224套，仓库290间毛纺原料市场（濮院南方毛纱市场）濮院毛纺原料市场紧靠320国道，正对濮院羊毛衫市场交易区，建成于1999年，建筑面积4万平方米；建筑形态：街铺式；经营业态：毛纺织原料，包括羊毛、毛条和各种新型纤维；售价：市场只卖经营权不卖产权,10年经营权60万；租金：180-360元/平方米/月；毛纱市场毛纱市场和毛纺原料市场连为一体，市场共有门面300间，主要经营各类针织用纱线；售价：市场只卖经营权不卖产权；租金：150-300元/平方米/月；针织机械辅料城市场占地25亩、总建筑面积6万平方米，于2006年11月18日开业；该市场由四栋楼构成，南北两排形成一个庭院空间，中间及A、B两区围成一个中心广场1至3楼为商铺，共计631间，面积从30-200平方米不等其中一层针织机械；二层包装印务、服饰辅料；三层为针织面料；4层至11层为配套设施，包括休闲娱乐餐饮、三星级酒店、写字楼和酒店式公寓等；租金：60-150元/平方米/月；售价：一层1.2-1.5万/平方米，二层7000-10000元/平方米，三层5000-7000元/平方米；羊毛衫交易中心 位于濮院工贸大道南侧、双燕路北侧，由浙江濮院羊毛衫城发展股份有限公司开发建造，于2007年11月6日开业；物业形态：框架结构，总建筑面积7.7万平方米，其中市场总面积4.7万平方米；经营规划：主要功能按建筑楼层分布：地下层为停车场及设备用房，1-3层为商铺，4-12层为市场配套综合用房，设有产品展示中心、信息发布中心、会议中心、商务公寓等；租金：100-180元/平方米/月；售价：一层1.2-1.5万/平方米，二层7000-10000元/平方米，三层5000-7000元/平方米；濮院世贸大厦市场东临紧靠濮院羊毛衫市场交易区、西接濮院国际贸易中心，建成于2004年8月；建筑形态：总建筑面积52821平方米，大厦主体楼高10层，地下1层；经营业态：品牌毛衫；租金：100-300元/平方米/月；售价：均价8000元/平方米；中央商城位于浙江交通枢纽320国道与濮院的主干道中央交汇处，为原濮院羊毛衫市场的第四、第五交易区，是濮院羊毛衫市场改造的第一个启动项目，集商贸洽谈、品牌展示、购物交易、商务办公及餐饮休闲于一体，于2007年8月18日开业；建筑形态：总建筑面积126777平方米，由两幢15层现代化办公商务楼与面积近5万平方米的大型专业羊毛衫交易中心构成； 经营规划：1-3层为市场，商铺约1000间，一层为综合毛衫批发区，二层为精品毛衫，三层为品牌毛衫服饰；4-18为商务办公区；租金价格：200-600元/平方米；销售价格：商铺一层1.8-2万/平方米，二层1.5-1.8万/平方米，三层1-1.2万/平方米，办公区均价8000元/平方米；年回报保底8%，包租3年，三年24%一次性返还；中国毛衫城（已建成，招商中，于2010年9月29日开业）由濮院镇政府全资开发的中国毛衫城，集品牌毛衫贸易、采购于一体的精品市场，走批零兼营路线，向毛衫零售专业市场进军；物业形态：建筑面积2.9万平方米，共5层；经营规划：中高档品牌毛衫，共有商铺400间；租金价格： 80-160元/平方米，免租1年，每间店铺押金1万；女装羊毛衫贸易中心濮院环贸中心位于濮园镇工贸大道北侧，于2009年5月开业；建筑形态：框架结构，共19层，总建筑面积4.1万平方米；商场有十部扶梯，从一楼至五楼，有两部观光电梯，三部货梯。
层高：1层4.5米、2-5层4.2米、6-19层3.3米；经营规划：1-5层为市场，建筑面积2万平方米（每层4000平方米），单间面积16-40平方米不等，总间数400间；6-19层为办公，建筑面积2.1万平方米（每层1500平方米）；销售价格：一层均价23900元，二层均价17800元，三层均价12300元，四层均价10800元，五层均价9000元；优惠政策：包租3年,年汇报8%，一次性抵充房款,一铺一价，40年产权对外出售；国贸大厦国贸大厦位于桐乡市庆丰南路西，老320国道南；占地面积约44268平方米，总建筑面积66590.62平方米，其中地上总面积63273.79平方米，地下总面积3316.83平方米项目包括国际商贸城市场、国际商贸中心写字楼及四星级大酒店综合楼1F以整个商业配套为主，如小超市、店等为主；2-3F以大型品牌餐饮和娱乐设施为主，4-6F以各个品牌公司办公为主，主要给贸易、物流公司做办公配套大型商业街，由A、B、C、D、E、F、G七个街区组成，其中A、B、C、E、F、G街区为精品展示区，1-2F集中了毛衫、皮草、皮鞋、皮革、家纺等知名品牌的展示部分3F为货物堆放区D区圆形区域1F为崇福地区的皮草、泉州地区皮鞋展示区，2F濮院地区毛衫品牌展示区域，3F为家纺展示区域。
两侧圆形建筑为桐乡本地土特产杭白菊和高桥的榨菜等零售和批发区域国际童装城项目位于兴业路西侧，总体建筑面积规划为8万平方米，地下一层，地上五层主要经营中高档品牌童装，2010年10月份开盘，2011年12月竣工开业2、濮院商业情况濮院依托羊毛衫专业市场形成了大量的外地打工人群，他们构成了晚上商业人群的主体主要集中在咏梅路老街以及凯旋路和永乐路，两条马路相交三条马路商圈业态种类繁多，品牌齐全，配套设施完善，涵盖了购物，娱乐，休闲，金融于一体,商业氛围特别好商业街业态布局现濮院商业街主要有凯旋路、咏梅路、永乐路等新街凯旋路从西到东分别主营布局业态为家居建材、生活配套、休闲娱乐和餐饮购物老街永乐路（似嘉兴少年路定位）和咏梅路（似嘉兴商城定位）以购物零售为主，集聚各中低档次的品牌及非品牌专卖店和卖场，其中又以咏梅路的沿街大棚服饰卖场和专卖店最为热闹，人气集聚其中穿插酒吧、足浴、网吧等休闲娱乐附表：商业业态布局一览表路段业态举例比重服装娱乐购物餐饮凯旋西路好又多超市、鑫洲阁川菜、老四川火锅老百姓大药房、东方新天地、江南水乡茶楼10%20%40%30%凯旋中路五芳斋、世纪银座、话机世界、脚印足浴、枫叶家电、阿能面15%10%65%10%凯旋东路迪信通、中国黄金、苏杭超市、东兴商厦、天天渔港、华莱士快餐40%5%40%15%永乐路服装鞋业为主、各种运动品牌为主、餐饮足浴、电影院60%5%25%10%咏梅路李宁、安踏等运动服饰为主、以购物休闲娱乐为主75%10%10%5%九龙湾百盛网吧、哈城故事、晓得火锅、千足阁足浴0%15%5%80%消费者特点总体来说：最直接反应消费者特点就是消费时间，濮院白天消费很少，夜晚则呈现出商业繁华。
外来消费者更多的是选择购物零售，当地的则以餐饮娱乐休闲为主说明消费的目的性和新市镇消费水平及购买行为的区别特征还是比较明显的 附表：消费者特点一览表白天夜晚消费者业态选择一消费者业态选择二消费者业态选择三本地 少较多餐饮娱乐购物外地少繁多购物餐饮娱乐周边少一般餐饮娱乐休闲总结消费力整体较少夜晚的濮院最繁华餐饮业市场庞大娱乐行业前景看好 3、濮院楼盘（1）、楼盘数量濮院现有楼盘13个，于2010-2011年建成并将交付的有阳光花城、晶都花苑、钻石公馆、财富大厦（单身公寓）、胜利广场、上上城当地楼盘以多层为主，主力面积90-140平米，总体房产销售较好2）、售楼价格多层住宅销售价格4000元/平米-5000元/平米；单身公寓销售价格在3800-6000元/平方米；写字楼销售价格在8000-10000元/平方米；商铺销售价格在15000-18000元/平方米；附表：濮院楼盘情况一览表楼盘名称开发总面积销售价格主力户型备 注上上城16万平方米4200-5000元/平方米高层为主，主力面积80-118平方米项目规划12栋精品高层住宅，1座星级商务产权公寓式酒店（2层临街底商），1座精装单身公寓（2层临街底商），1座15层写字楼（3层裙楼集中商业）、1座2层商业购物街及超5000平米大型休闲广场。
阳光花城20万平方米4000-6000元/平方米多层为主，主力面积87-130平方米胜利广场20万平方米商铺：1.2-2万/平方米住宅：8000-12000元/平方米酒店式公寓，主力面。