巩义项目市调报告郑开事业部巩义项目组 巩义市宏观市场研究巩义市房地产市场研究123项目自身情况梳理项目发展战略思考4目录 巩义宏观市场研究城市区位约约约约82828282公里公里公里公里u县域经济基本竞争力名列全国第39位；2011年确立为河南10个省直管试点县市之一，河南省人居环境范例市；u全国科技实力百强县市、全国信息化试点城市、国家级卫生城市、国家级园林城市，中国优秀旅游城市，2010中国十大领军城市（县级）；u2010年被省政府省发改委确立为河南10个省直管试点县市之一并于2011年6月1日正式成为省直辖扩权县级市，城市规模位居郑州县级市首位；巩义区位——“中国最具幸福感城市”，郑州下辖第一县，西距十三朝古都洛阳市76公里，东距郑州市82公里，连续十一届跻身全国百强（市），矿产资源丰富，工业经济发达，自然景观资源林立，历史文化底蕴深厚 巩义宏观市场研究城市GDP城市GDP--------巩义市2012年全市生产总值完成527.4亿元，比上年增长10.9％经济发展持续稳定，为城市建设和房地产业的健康发展提供了稳固的保障u巩义市2012年经济总量为527.1亿元，位于郑州各县市首位，u巩义市GDP均保持两位数的增长速度，年（09-12年）平均增速12.1%，良好快速的经济发展为城市快速升级提供了有力的支持。
目前巩义房地产市场发展尚不完善，处于待提升阶段，而GDP的增长可以为城市房地残发展注入新的活力，促使市场良性发展2009-2012年巩义年巩义GDP发展发展 u巩义市三产结构发展较为稳定，第二产业的比重占绝对份额2012年第二产业占比高达72.8%，纵观巩义市历年第二产业比重趋势图，第二产业比重呈缓慢下降的趋势u巩义市第三产业发展相对较为滞后，仅占比25.4%，产业结构角度——巩义是一座重工业为主导的工业城市，第二产业占绝对份额，第一产业、第三产业发展相对滞后，但第三产业呈现逐年上升趋势，未来势必带动城市服务业繁荣发展未来随着产业结构调整的深化实施必将促进第三产业的大力发展，巩义市未来第三产业上涨空间巨大，利好房地产的发展巩义宏观市场研究城市三产巩义市巩义市2009-2012年城市三产结构年城市三产结构 人口与城镇化——巩义市城镇化水平位列郑州各县市中等地位，城镇化率保持较快的速度发展，随着城市化的进一步加快，必然会加强巩义的重要地位，同时会吸引大量周边客户来市区购房，为房地产的发展带来巨大的发展空间u2012年末全市总户229083户，常住总人口813243人，城镇人390357人，城镇化率达到48%。
平均增速1.47%，处于稳步上升阶段u按照2012年人口基数（81万）推算，每年增加12000人的城市人口，按照巩义市2012年人均37.28平方米的住房面积来算，每年可产生约44万平方米的住房需求巩义宏观市场研究城市人口巩义市2009-2012年城市人口发展趋势 巩义城区规划——“一城两区四组团三个副中心”，即以石河道为生态轴线，旧城区、新城区组成中心城；周边康店、南河渡、站街、芝田为中心城四组团《巩义市城市总体规划》2003年元月经河南省人民政府批准实施确定巩义的城市发展体系为“一城两区四组团三个副中心”，即以石河道为生态轴线，旧城区（16平方公里）、新城区（20平方公里）组成中心城；周边康店、南河渡、站街、芝田为中心城四组团；竹林为东部可持续发展型城市副中心，涉村为南部集贸工矿型城市副中心，回郭镇为西部工业商贸型城市副中心旧城区以居住和商贸为主导，新城区集行政、金融、科技教育、文化娱乐、居住、一类工业于一体康店、南河渡组团以旅游服务为主导，适当发展无污染工业项目；站街组团利用区位优势，以商贸为主导；芝田组团以高新技术工业为主导目前市区规划面积55.4平方公里，市区人口23万人，中等城市框架已逐步形成。
巩义宏观市场研究城市规划本案 巩义宏观市场研究新区发展巩义新区发展定位——建设集行政办公、金融商贸、居住、文化娱乐、医疗卫生、新兴工业于一体的巩义市政治和文化中心u位于巩义市区石河道公园以东，规划面积20平方公里，规划人口20万；到2015年，规划建成区面积达15平方公里；u目前，已完成投资60多亿元，建成了“3纵4横”7条主次干道及21条支路、两座特大桥、11个居住小区，巩义市四个班子及21个行政单位入驻办公；u2010年，经济总量达40亿元（占全市经济总量的9.7%），建成区面积达6平方公里，入住人口近5万u2015年，巩义新区建成区面积达到15平方公里、人口10万人，新增住房建筑面积300万平方米本案 巩义宏观市场研究城市交通启示——相对于巩义旧城区而言，本项目地处新城核心，接轨城市主干道，可借助便捷的城市交通路网可迅速到达城市核心繁华地带，这是本项目的优势所在，可利用“城市发展桥头堡”这一生活理念来打造本项目独有的竞争优势十二五规划——城市道路按照“延伸城区道路，开通城区新路，加快建设环城路”的原则，完善城市路网结构，拉大城市交通框架，提高城市通行能力“十二五”期间，建设（改造）君道路、仲鲁路、和谐路、黄山路、滨河南路、陇海东路、苏秦路、新兴西路、人民西路、三彩路、杜甫路、和平路、北环路等29条城市道路。
交通规划——项目位于巩义新区核心，周边路网发达，紫荆路、新兴路，唐三彩路均为城市核心干道，永新路亦属新区核心路段 城市旅游——巩义市作为文化底蕴深厚的旅游城市，近年来，旅游人次及旅游收入飞速上升，利好城市第三产业的兴荣发展，同时为城市商业发展带来机遇u巩义市旅游资源丰富，近年来年旅游人次逐年提升，年均旅游人次增幅达28.6%2012年旅游人次达376万人，增长23%u旅游人次的飞速增长带来巩义市旅游收入的迅猛上升，近年来巩义市年均旅游收入增幅达24.5%2012年巩义市旅游收入达2.8亿元，增长7.6%，u旅游业的兴旺，带来第三产业的繁荣，利好城市房地产的发展，尤其利好城市商业的繁荣杜甫故居康百万庄园北宋皇陵巩义宏观市场研究城市旅游 小结p巩义市近年来总体经济发展水平较快，但房地产市场发展趋缓，销售价格偏低，未来上升空间巨大p巩义第二产业占据城市经济主导地位，第三产业呈现逐年增长势头，由此说明城市房地产行业处于落后阶段，未来有更大的发展空间；p巩义市处于城市的高速发展扩张期，其城市版图的逐步拉大必将带来人口的快速膨胀，从而提供大量住房需求，未来城市将出现房地产市场向好的局面；p巩义人均可支配收入逐年增长，市民置业潜力巨大，但大多数客户对固定投资资产意识不强。
因此对本项目来讲将会拥有更多的市场机遇p新城（东区）规划将成为行政中心，带动片区成为房地产热点，本项目的地理优势使得项目的开发机遇明显u核心词——中原第一县、区域大提升，片区前景好启示——对于巩义房地产项目来讲，跟随巩义整体的政治地位发展，亦必将承担一定的整合城市资源、提升城市价值的功能，而发展方向也将有望多元化本项目应以精细化、品质化的产品打动客户，进行区别竞争巩义宏观市场研究 巩义市宏观市场研究巩义市房地产市场研究123项目自身情况梳理项目发展战略思考4目录 房地产市场研究市场研究房地产市场——巩义市房地产市场发展稳定，季度去化量受季节影响，呈现规律型波动发展金三银四”，“金九银十”为住宅成交高峰期，但需开发商释放优惠以促进项目快速去化 房地产市场研究楼盘地图本案朗曼新城恒星花园东峰润景东方现代城宋城御街项目名称体量（㎡）朗曼新城130万恒星花园86万东方现代城25万东峰润景15万世博一品城15万盛威太阳城160万宋城御街10万巩义在售项目分布概况：盛威太阳城世博一品城新城区旧城区城市向东走 房地产市场研究竞品项目项目名称物业规模（万㎡）现售价格（元/㎡）主力户型面积开盘时间月均去化量（万㎡）朗曼新城130460095—14110月26日4东润峰景15440089—1409月15日2.8恒星·皇家花园86440092—1432012年3盛威太阳城160420089—1328月8日——世博一品城15420088—1319月3东方现代城25410091—13611月底3第一梯队第二梯队第三梯队针对本项目而言，巩义市内竞争项目可分为三级梯队，具有较好景观资源的朗曼新城未来将成为本项目的核心竞争，而东润峰景及恒星皇家花园距离本项目较近，也将形成一定的竞争压力。
开发商深圳朗曼集团位置新兴路石河路交叉口规模占地面积700亩，建筑面积130万㎡，容积率1.9，绿化率33%，物业形态高层、叠加别墅、联排别墅、商业、写字楼、酒店产品配比一室两厅一卫48㎡、两室两厅一卫83-98㎡、三室两厅两卫106-140㎡、四室两厅两卫155㎡2梯3户/2梯4户价格策略开盘均价4600销售情况开盘销售350套，销售率80%配套设施五星级会所、幼儿园、网球-篮球-羽毛球场、儿童游乐场、运动健身广场、老年休闲区卖点朗曼品牌、产品配置、景观规划推广语浪漫生活在朗曼朗曼新城——项目由深圳朗曼实业下属的巩义朗曼地产开发，朗曼集团坚持奉行“产品信誉、企业信誉、行业信誉”，在河南拥有良好的客户基础与口碑房地产市场研究个案分析 朗曼新城——一期5栋26F高层和10栋联排和叠加别墅，二期至五期剩余高层住宅，六期为写字楼、酒店和集中商业地中海建筑风格建筑风格 景观方面——以水和森林为主题，高下相形，水木相生，层次丰富的立体景观，令人陶醉其间，流连忘返；项目配套——社区配套完善，包括五星级会所、幼儿园、网球-篮球-羽毛球场、儿童游乐场、运动健身广场、老年休闲区一期高层一期别墅房地产市场研究个案分析 朗曼新城——景观规划以水和森林为主题，引进名贵稀有树种，结合水景喷泉、中式栅栏、观景亭等景观营造出中西合璧的景观效果。
房地产市场研究个案分析景观亭紫薇树水景喷泉朴树水系 朗曼新城——项目多数设计为95㎡两房以及123-148三房为主同时包括享受型大三房及四房，满足不同层次人群的置业需求95㎡两房123-148㎡三房185㎡四房在售产品户型比产品分类二房三房四房总计套数13924150430比例32%56%11%100%房地产市场研究个案分析 项目目前情况推售房源一期2#、3#、4#、5#、共计5栋高层，共计430套房源，6#-15#联排和叠加别墅90余套销售策略认筹高层2万抵4万，别墅10万抵20万价格高层最高价5000元/㎡，最低价4200元/㎡，均价4600元客户情况该项目是巩义市标杆项目，在当地具有较大影响力客户来源较广主要为分布在各乡镇的生产型企业职工及经商人员；公务员为辅推售认筹时间推出体量开盘销售率本期2013.9.21530套80%目前日均来访15组朗曼新城——朗曼新城一期在政府助力和高端配置形成的话题营销基础上快速占领市场凭借优越的地理位置、完善的生活配套以及优秀的项目品质，开盘均价4600元/㎡.销售80%一期高层一期别墅房地产市场研究个案分析 •区位——地段优越，处于东区核心位置，区域发展成熟，配套设施完善。
•产品规划——产品设计偏重改善型需求，且户型包括适用型两房、享受型大三房及四房，满足不同层次人群的置业需求•景观规划——景观先行，体验式营销，赢得良好市场口碑•客户来源——该项目为巩义市的标杆项目，在当地具有较大影响力客户来源较广，主要为分布在各乡镇的生产型企业职工及经商人员；公务员为辅朗曼新城——项目总结•营销展示——售楼处外部包装简单，昭示性弱，且项目立面品质感不强•营销推广——依托强大的品牌优势，在推广方面仅有少量的户外大牌，利用品牌房企打折扣优惠+团购活动快速实现项目去化借鉴点警示点房地产市场研究个案分析 开发商郑州市恒星置业有限公司位置东区新兴路与紫荆路交汇处规模占地面积315亩，建筑面积86万㎡，容积率3.50，绿化率35%，物业形态高层、小高层、复式、花园洋房产品配比两室两厅一卫92㎡、三室两厅两卫114-143㎡、四室两厅两卫143-180㎡，高层3梯3户价格策略均价在4000-4700销售情况分四期开发，二期35#、36#、38#在售，销售率80%配套设施会所、室外游泳池、楼宇对讲系统、金牛地暖系统、新风系统卖点尖端科技系统、超宽楼间距、景观推广语尖端科技引领智能安居生活恒星·皇家花园——由郑州恒星置业斥巨资建设，主力户型涵盖85㎡-182㎡全能精英产品线，建筑形态包括花园洋房、空中别墅、景观高层、会所、商业街等综合物业形态以及完善的幼儿园教育配套。
房地产市场研究个案分析 恒星·皇家花园——项目一期3栋17F小高层和3栋花园洋房联，二期为8栋22-28层高层；三期四期为待规划地块现代建筑风格景观方面——项目景观规划在小区内部形成严谨的“三纵两横”轴线关系，对称统一，与欧式皇家主题景观轴、立体绿化体系共融一体六重水景、十六景观绿意笼罩，将欧式皇家园林的景观规划理念诠释的淋漓尽致项目配套——会所、室外游泳池、楼宇对讲系统、金牛地暖系统、新风系统33#35#36#37#38#39#41#42#房地产市场研究个案分析 恒星·皇家花园——景观规划内部设置水景、园林等景观配套，增加了居住舒适度的同时，也提升了项目的自身品质房地产市场研究个案分析中央景观带水景园林外立面 恒星·皇家花园——产品户型多数设计为92㎡两房以及114-143三房为主同时包括享受型四房，满足不同层次人群的置业需求92㎡两房114-143㎡三房195㎡四房在售产品户型比产品分类二房三房四房总计套数10421126325比例32%65%8%100%房地产市场研究个案分析 项目目前情况推售房源二期35#、36#、38#3栋高层，共计325套房源，销售策略无优惠价格4000-4700客户情况以周边行政事业单位公务员为主，同时也有巩义市企业职工及经商人员推售认筹时间推出体量销售率本期2013.9.21325套%目前日均来访10组项目销售——恒星项目启动较早，目前在售的二期产品2012年已开盘，现二期属于尾盘阶段33#35#36#37#38#39#41#421#房地产市场研究个案分析 •区位——地段优越，处于东区核心位置，本项目西北侧，与项目形成直接竞争•产品规划——产品设计偏重改善型需求，且户型包括适用型两房、享受型大三房及四房，满足不同层次人群的置业需求。
•客户来源——该项目为巩义市的标杆项目，在当地具有较大影响力客户来源较广，主要为东区行政办公区公务员与本项目客户群基本相同恒星·皇家花园——项目总结•营销推广——由于处于尾盘阶段，因此，推广上无大的节点，售楼部物料严重不足，日均来访量较少借鉴点警示点房地产市场研究个案分析 开发商河南华晟房地产开发有限公司位置新兴路滨河路交叉口北100米规模占地63亩，总建面积近17万方，容积率4.0，绿化率33%，物业形态高层、小高层产品配比89平米两房，108平米三房，129平米三房，140平米三房，170平复式四房，2梯3户/2梯4户价格策略开盘均价4400销售情况开盘销售170套，销售率77%配套设施幼儿园卖点石河道公园、景观规划、户型设计推广语双城核心、内外双公园东润峰景——位于新兴路滨河路交叉口，与恒星皇家花园一路之隔，比邻世博一品城，目前在售一期，2#、3#、5#4栋高层和1#小高层房地产市场研究个案分析 产品户型——项目多数设计为89㎡两房以及108-140三房为主同时包括少量170平复式四房，满足不同层次人群的置业需求89㎡两房108-㎡三房129㎡三房在售产品户型比产品分类二房三房四房总计套数551605220比例25%68%0.2%100%房地产市场研究个案分析 项目目前情况推售房源一期1#、2#、3#、5#、共计4栋高层，共计220套房源，销售策略一次性优惠一次性优惠2个点，三天之内按时签约优惠个点，三天之内按时签约优惠2000元总房款，首付元总房款，首付50%以上优惠以上优惠5000元，可以元，可以叠加叠加价格均价4400元客户情况客户以城区居民和乡镇企业职工为主。
推售认筹时间推出体量开盘销售率本期2013.9.21220套77%目前日均来访10组东润峰景——东润峰景一凭借优越的地理位置、完善的生活配套以及石河道景观河社区景观规划，开盘销售77%，均价4400元/㎡.1#2#3#5#房地产市场研究个案分析 •区位——地段优越，处于东区核心位置，区域发展成熟，配套设施完善•户型设计——项目客群定位明确，户型设计以改善型三房为主，两梯三户，迎合市场喜欢通透户型的特征景观规划——10000平米中央景观区，与石河道公园遥相呼应，组成内外双公园，促成项目一大卖点东润峰景——项目总结•营销展示——装修及内部布局一般，但案场氛围较为浓厚•营销推广——以短信、电视广告、户外大牌为主，配合暖场活动有效促进项目销售借鉴点警示点房地产市场研究个案分析 开发商河南盛威房地产开发有限公司位置杜甫路桐本路交叉口南规模占地800亩，总建面积近160万方，容积率3.0，绿化率27%，物业形态高层、小高层、洋房、别墅产品配比89平米两房，110平米三房，132平米三房价格策略开盘均价4400销售情况开盘销售170套，销售率77%配套设施幼儿园、小学、中学、医院、养老院、婚庆广场、农场卖点社区配套、风水设计、绿化园林推广语宜居梦，太阳城！盛威·太阳城—项目总建面积160万方，是巩义体量最大的在售楼盘，以其一站式社区配套，和多样化的产品规划成为巩义市最高端项目之一。
房地产市场研究个案分析 盛威·太阳城——社区内部规划有北京师范大学附属小学、中学；星级农贸市场、私家农场、敬老院、医院、婚庆广场等配套设施，力求打造一站式生活服务房地产市场研究个案分析北京师范大学附属学校社区医院社区养老院婚庆广场观光果园 •区位——地段优越，处于巩义市南部，紧邻老城区主干道桐本路和杜甫路区域发展成熟，生活配套设施完善景观规划——以90亩生态园林为主要景观，配合室外婚庆广场等设施，打造中心城区宜居地带社区配套——社区内部规划有北京师范大学附属小学、中学；星级农贸市场、私家农场、敬老院、医院、婚庆广场等配套设施，力求打造一站式生活服务盛威·太阳城——项目总结•营销展示——售楼部外部仅一个大牌，案名不突出，昭示性较弱，置业顾问形象差，专业素质不强，与项目定位不匹配借鉴点警示点房地产市场研究个案分析 开发商巩义世博置业开发有限公司位置滨河路新兴路交叉口西南规模占地60亩，总建面积近15万㎡，容积率3.7，绿化率30%，物业形态高层、小高层产品配比88平米两房，118平米三房，131平米三房价格策略开盘均价4200销售情况开盘销售300套，销售率70%配套设施幼儿园卖点户型设计、石河道公园、社区绿化推广语一品大城，瞰景人生！世博一品城——项目位于东润峰景西侧，紧邻石河道公园，总建面积15万方，该项目与东润峰景、东方现代城、恒星皇家花园对本案产生直接竞争。
房地产市场研究个案分析 房地产市场研究市场总结朗曼新城东润峰景恒星皇家花园盛威太阳城世博一品城东方现代城郎曼新城东润峰景恒星皇家花园面积区间总价区间市场二房及2+1户型区间分布——81——110㎡户型主力户型面积区段为90——100㎡，总价范围为36——46万元70㎡120㎡20万30万40万50万60万80㎡110㎡100㎡90㎡盛威太阳城世博一品城东方现代城主力户型面积段两房总价范围 房地产市场研究市场总结面积区间总价区间郎曼新城东润峰景恒星皇家花园郎曼新城东润峰景恒星皇家花园市场三房及四房户型区间分布——110——140㎡户型主力户型面积区段为110——140㎡，总价范围为50——65万元180㎡160㎡140㎡120㎡100㎡40万50万60万70万80万盛威太阳城世博一品城东方现代城盛威太阳城世博一品城东方现代城主力户型面积段三/四房总价范围 u巩义市购房客户中15%客户主要是指临近项目周边原住居民；u购房客户群体以公务员为主，其次是私营业主和企业高管；u巩义市房地产市场基本依靠内部刚需拉动，随着城市版图扩大，客户有望向外向型发展；u目前版块的客户圈层，将以原住居民的改善型居住和认同城市发展的投资型置业为主；u由于该区域行政机关较多，客户之间的裙带关系也将成为项目客户资源挖掘的重点项目客户分析——通过对项目周边在售楼盘调研发现，巩义市购房客户目前表现出以“地域性为主”的客户特征（主要为周边行政单位、个体商户、拆迁户、厂区职工等购房客户职业分布购房客户区域分布房地产市场研究客户特征 启示——就关注要素来看，购房客户首要关注点为地理位置，从一定程度上来讲，一个项目的地理位置决定了其在客户心中的区域印象。
对本项目而言，地处城市新区核心，规划利好明显，交通通达性较好，在项目规划时应充分考虑交通远景规划，形成项目内外部交通互动，提升项目品质u从调研结果看，客户普遍关注区域交通、周边配套、户型结构，和其他城市购房客户关注的问题基本相同，但是随着对外部资源关注的同时，客户对社区内部资源的要求逐步提高，追求居住的舒适度和安逸性关注要素——地理位置、工程质量、销售价格等仍是购房客户的首要关注要素，周边环境、户型设计、物业管理等逐步成为客户重要的关注点房地产市场研究客户特征 开发商开发商海南天建中投置业有限公司海南天建中投置业有限公司位置位置宋陵公园东门宋陵公园东门规模规模占地面积占地面积8080亩亩 ，建筑面积，建筑面积1010万万㎡㎡，容积率，容积率1.91.9物业形态物业形态商业商业产品配比产品配比2020————200200㎡独立街铺㎡独立街铺价格策略价格策略一层至三层一层至三层1.51.5——3 3万元万元/ /㎡不等，均价㎡不等，均价2 2万元万元/ /㎡左右；㎡左右；销售情况销售情况正在认筹，开发商正在认筹，开发商30%30%销售，销售，70%70%自持，其中自持，其中1#1#楼已定向给交通银行；楼已定向给交通银行；定位业态定位业态金融、住宿、娱乐、休闲、餐饮、购物一站式休闲购物广场金融、住宿、娱乐、休闲、餐饮、购物一站式休闲购物广场卖点卖点中央街区、独立街铺、独创中央街区、独立街铺、独创““三首层三首层””设计、商业公园设计、商业公园推广语推广语城市休闲商业消费公园城市休闲商业消费公园项目雄踞巩义城市之心，以规模和价值成就巩义第一街区。
项目雄踞巩义城市之心，以规模和价值成就巩义第一街区房地产市场研究商业研究 整体业态分布：整体业态分布：房地产市场研究商业研究标准层面积4800㎡标准层面积2000㎡标准层面积2800㎡标准层面积1700㎡标准层面积2000㎡标准层面积2000㎡宋陵公园643123 整体业态分布：项目的购物、餐饮、休闲娱乐比例基本设定为4:3:3房地产市场研究商业研究楼号标准层面积（㎡）业态定位业态组合1#2000金融银行营业厅、办公2#2000住宿星级酒店客房3#1700娱乐影院、电玩、网吧、台球、KTV4#2000休闲运动健身、美容足疗、儿童乐园、婚纱影楼5#2800餐饮中西餐、商务快餐、美食名吃6#4800购物百货、名店、生活卖场 •区位区位——地段优越，处于城市核心位置，区域发展成熟，配套设施完善，生活氛围成熟•产品规划产品规划——产品设计主要为20——200㎡的独立街铺，可进行自由组合，满足不同层次人群的置业需求•客户来源客户来源——该项目为巩义市中心商业项目，在当地具有较大影响力客户来源较广，主要为当地个体户、企业职工及投资型客户•营销推广营销推广————依托强大的招商品牌优势，在推广方面有醒目的户外大牌，利用品牌入驻与折扣优惠等快速实现项目去化。
项目总结项目总结借鉴点借鉴点房地产市场研究商业研究 开发商开发商 河南万洋置业有限公司河南万洋置业有限公司位置位置杜甫路与永安路交汇处杜甫路与永安路交汇处规模规模占地面积占地面积500500亩亩 ，建筑面积，建筑面积5050万万㎡㎡；；物业形态物业形态商贸专业市场商贸专业市场产品配比产品配比一期一期4040㎡商铺约㎡商铺约600600间间价格策略价格策略6000——18000元，返租21%销售情况销售情况一期售罄，即将试营业一期售罄，即将试营业定位业态定位业态家居建材广场、餐饮娱乐中心、商务办公、居住中心家居建材广场、餐饮娱乐中心、商务办公、居住中心卖点卖点品牌实力、产权商铺、一站式购物品牌实力、产权商铺、一站式购物推广语推广语5050万平米国际商贸博览交易中心万平米国际商贸博览交易中心万洋国际商贸城由河南万洋置业斥巨资建设，打造巩义第一个以家居万洋国际商贸城由河南万洋置业斥巨资建设，打造巩义第一个以家居建材为依托的集餐饮、娱乐、办公等于一体的商业综合体建材为依托的集餐饮、娱乐、办公等于一体的商业综合体房地产市场研究商业研究 整体业态分布整体业态分布家居建材交易中心居住中心商务办公中心休闲购物中心餐饮娱乐中心房地产市场研究商业研究 •区位区位——城市中心商圈，区域发展成熟，配套设施完善，生活氛围成熟。
•产品规划产品规划——产品设计主要为40㎡的两层商铺，可进行自由分割，满足不同层次人群的置业需求•客户来源客户来源——该项目为巩义唯一一站式家居购物中心，集办公、住宅、金融、娱乐为一体的商贸交易中心，客户来源主要为招商客户以及投资型客户•营销推广营销推广————依托强大的品牌优势，在推广方面以概念性的一站式购物打造巩义首家家居建材中心，一期利用品牌入驻与返租的超低价格快速实现项目去化项目总结项目总结借鉴点借鉴点房地产市场研究商业研究 小结p商品房成交量、价格快速攀升，为各项目经营提供较好市场环境，本项目处在此开发背景下，有进行规模化、品质化和特色化运营的条件p低密度产品市场供应较少，高层产品集中供量，市场同质化物业竞争明显；p市场主流产品为刚需两房和改善型三房，户型面积偏大，面积段分布宽泛，属产品粗放型供给；p户型设计方面，对产品功能性，实用性设计概念保守，舒适性设计不足，产品设计函待创新；p住区环境设计趋向多元化，但景观细节体现不强，致使品质感下降；p重视基础配套引入，但对住区文化辅助功能及设施的引入尚属稀缺；p居住性配套设计全面，但附加值引入较少，对客户需求迎合度不足；u核心词——市场趋好明显，同质化竞争严重，设计有待提升启示——u本项目的区位优势将成为项目可持续发展的坚实基础，应大力提升物业产品品质，树立城市标杆形象；同时应针对不同客户需求，细分客户，延展产品线，树立区域内高档次的项目调性风格；住宅产品设计应增加公共空间的舒适度，通过公共空间实现产品创新；强调功能性与舒适度的组合。
房地产市场研究 巩义市宏观市场研究巩义市房地产市场研究123项目自身情况梳理目录项目发展战略思考4 对于一个城市发展进程史上的亲历者和见证者，我们如何研究项目自身，如何深入发现项目的特质，采取什么样的方法进行项目认知？最终如何使其再度成为城市发展进程上不可忽视的一个，并成为城市发展的领头者项目位于巩义市新城核心位置，北临城市主干道新兴路沟通新老城区，西接紫荆路贯穿新区南北，并直通高速随着城市经济发展结构的转变，该片区的城区地位也日益攀升，其区域改造升级，力度不断扩大，作为区域核心，项目正是城市发展演变史的一个真实见证者项目自身价值项目区位本案 项目周边及四至——北临新兴路贯穿新旧城区，东临唐三彩路，西临紫荆路贯穿新区南北，新区核心路段——永新路从项目中间穿过项目周边的景象预示着片区作为巩义新的形象代言，未来将向外界展示巩义的新发展和新城价值项目四至项目自身价值项目基地项目地块处于新区核心，地块周边路网发达，交通便利，地块现状已开始做土方永新路东侧正在做道路施工，该路段作为巩义新区的核心干道，未来将辅助新兴路承担沟通新老城区的交通作用 项目基地资源配套项目自身价值项目周边资源——项目所处片区为巩义行政文化中心，基地周边行政单位林立，有较多的高质量置业群体资源。
项目北侧规划为“东丘陵生态保护区东丘陵生态保护区””，未来可形成生态宜居资源，提升项目的居住价值紫荆派出所成功学院瑞康医院疾控中心市政府 SWOT分析项目自身价值优势（优势（StrengthStrength））1.地处新区核心2.片区规划高端——行政文化中心3.路网完善、交通便利劣势（劣势（WeaknessWeakness））1.比较其他竞品项目，入市较晚2.无建成城市景观资源机会（机会（OpportunityOpportunity））1.市政府引领的行政单位聚集区，处于城市发展主方向2.引入知名商业，利于建立项目高端形象威胁（威胁（ThreatenThreaten））1.区域内竞品楼盘先期入市，占据市场2.未来潜在竞争项目较多，形成较大的竞争压力；发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁(ST)借助区域预期价值，快借助区域预期价值，快速进行市场占位速进行市场占位减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁(WT)利用产品附加，利用产品附加，树立标杆形象树立标杆形象发挥优势、利用机会发挥优势、利用机会(SO)主动造势，打造主动造势，打造独立形象独立形象利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势(WO)发展特色商业，实现商发展特色商业，实现商住互动效应住互动效应项目项目SWOT分析分析——通过通过“形象再造、价值附加、区域借力、强势形象再造、价值附加、区域借力、强势占位占位”策略，重点打造项目建筑于区域核心之上的策略，重点打造项目建筑于区域核心之上的标志性建筑。
标志性建筑 价值体系项目自身价值区域价值：巩义市政治和文化中心配套体系环境体系交通体系发展机遇：城市新区投资价值位置价值：新区核心项目四大体系分析区位体系未来规划：项目内部景观再造内外双重城市交通网，第一通达，直抵繁华完善教育医疗配套设施，完美生活居住区的有力支撑四大体系，六大价值，成就项目作为城市发展引领者项目自身建议引入优质教育资源，提升项目物业价值 巩义市宏观市场研究巩义市房地产市场研究123项目自身情况梳理目录项目发展战略思考4 核心问题提出——项目位于巩义新区核心位置，，地理位置优越，但片区居住氛围较成熟片区尚属薄弱，商业档次较低，片区建筑物业形象有待提升我们需要解决以下问题：如何利用项目的区位优势，实现客户认知和区域竞争，进行市场占位，如何规避项目的劣势，确立项目的核心驱动，整合项目的价值体系，拔高产品价值是下次提交定位报告需要解决的问题项目发展战略思考 项目位于新城核心，如何利用，进行产品业态规划，从而形成和周边项目的有效竞争？项目自身规模较大，如何形成物业间有效补充，合力项目发展？项目离旧城核心位置较远，如何实现客户对项目片区及项目本体的认识？项目核心问题项目发展战略思考 核心问题一项目离城区核心位置较远，如何实现客户对项目片区及项目本体市场认识？p目前市场客户购房需求主要在于改善居住环境，满足依附于城市生活与发展的理性需需求特征明显，其关注要点主要体现在地段、配套、生活环境方面；p客户的认知局限于其所了解市场产品的，同时客户通过认知而产生的需求又需要通过市场的产品来满足，项目应结合客户需求设计产品；p项目对客户的把握需通过分析客户对市场已有产品的认可以及新兴产品的接受情况，并将项目产品设置为客户接受度较高，且差异化市场的产品，然后通过合理引导来实现项目客户的准确定位。
项目发展战略思考核心问题 核心问题二项目位于新城核心，如何利用，进行产品业态规划，从而形成和周边项目的有效竞争p区位决定项目价值所在，如何真正的从产品业态上实现实现区域连接及片区形象的树立，应思考加入商业产品，带动人流，树立形象，提升产品价值；p项目所处区域已有入市项目，且有较好的市场口碑，本项目应做好差异化定位，同时提升项目形象，以抢夺市场客户，便利项目销售；p通过明确的市场占位，指导项目的开发、营销、推广、客户圈层等后续工作执行项目发展战略思考核心问题 核心问题三项目自身规模较大，如何确立项目产品形态，形成物业间有效补充，合力项目发展？p项目规模大，产品业态将比较丰富，应思考项目向综合体产品发展，利用项目独特优势，多物业形态，以住宅拓市场，以商业树形象获利润，多方面实现项目的价值提升；p项目商业物业和公建物业的嘈杂性将影响项目住区的私密性，对居住气氛产生一定破坏，应思考项目两种物业的相互独立，形成有效区隔项目发展战略思考核心问题 。