兰州 · 零售百货商业项目 | 调研报告 策划部 | 2017 . 2 负责人：郭子铭 物业名称： 西太华商厦 地理位置： 七里河区西津西路 68 号 开发商 兰州工贸集团股份有限公司 在营业时间 16 年 运营托管 企业自营 推广企划 自有部门 项目定位 百货店（调整中） 市场定位 城市级商业 / 区域核心商业 经营方式 联营扣点 联营扣点 平均扣点 24%+1%广告费 收取租金 外铺租金区间：70 元/㎡ ~ 1000 元/㎡ 业态分布 楼层 业态规划 B1 生活超市 L1 化妆品、 眼镜、 钟表、 鞋类、 珠宝 L2 女装 L3 少淑装、 文胸内衣 L4 男装、 休闲商务 L5 运动休闲、 时尚休闲、 健身器材 L6 羊绒羊毛、 针织内衣、 文玩、 童装童鞋、 学习机 L7 窗帘布艺、 家居床品、 羽绒皮草、 大小家电、 儿童摄影 L8 名品家私、 特色美食、 博辉艺校、 魔幻电玩 建筑参数 建筑面积： 13.6 万平方米（含宾馆） ； 建筑结构：框架结构； 层高：板下 3.2 米； 柱距：8.4 米； 通道宽度（主 / 次） ：主通道 3 米，次通道 1.8 米，局部 2.4 米； 标准层参数 单层面积：8000 平方米（B1 层 3400 平方米） ； 内部交通 自动扶梯品牌 / 数量： 华夏 / 单层 6 部，共 48 部； 直梯品牌 / 数量： 西子奥的斯 / 9 部（其中货梯数量：3 部） ； 停车位 地上车位：80 辆，因高度原因只能停放轿车 地下车位：已改建超市 分析 西太华商厦占据西站繁华商圈中心，连通着安宁、七里河 2 区，日人流量巨大，2016年公司整体销售额约为 9 亿；在兰州西客站投入使用后，西站商圈出现了新的人流增长点，对商圈目前核心商业西太华起到利好作用。
近几年，西太华在商品品牌和购物环境中逐步调整，整个商场趋向于时尚百货转型，但调整效果出现分化现象，一至五层业态为时尚百货类，品牌度较高，规划落位可以满足大部分主流客群消费需求，人流量相对稳定；六、七、八层业态为家居家纺绒毛、儿童用品、摄影、家电类、餐饮游艺，通过调研走访，从招商落位角度观察，招商开业率 100%，无空铺，从运营角度来看，六七层业态更偏向目的性消费，转化随机消费几率不大，专业化较高，受专业市场竞争更明显，已出现在营业时间闭店情况，而八层转型餐饮休闲等体验式业态思路趋于保守，在规划区域规模并不突出的情况下，餐饮定位美食汇广场虽然符合客户需求，但动线狭窄，门头隐蔽，整体装修及灯光等硬件问题，使美食广场沦为西太华员工食堂；电玩城设备老旧，位置偏僻，机器数量少，入店印象空荡；整体来看八层（顶层）还处于待调整阶段，未起到吸引客流的作用，无法实现花洒效应，无法对六七层提供自然入客支撑 西太华二至八层目前中庭多设有休息区，配备饮品零售店，可满足日常客流休憩需要；展销区域宽敞，陈列规范，受到欢迎；首层外铺有西站人流支撑，平均租金 1000 元/㎡，一铺难求近年来随着邻近地标项目兰州中心的崛起，首当其冲受到影响的就是西太华商厦，但在西站商圈耕耘了 16 年的老牌商业，有客户基础与地段支撑，目前表现稳定，未出现封闭装修、楼层调整或明显的品牌流失、人员外流等情况。
目前判断商场将从 17 年进入中长期的持续调整期，务求在品牌、商品、价格方面与兰州中心形成差异化竞争，也为了更好的面对消费升级后的西站商圈 物业名称： 西单商场 地理位置： 临夏路 11 号 开发商 北京西单商场股份有限公司控股 在营业时间 14 年（2003 年 10 月开业） 运营托管 企业自营 推广企划 自有部门 项目定位 家庭生活百货店（调整后） 市场定位 区域级商业 / 社区商业 经营方式 联营扣点 联营扣点 平均扣点 22% 收取租金 外铺（屈臣氏、影院） 业态分布 楼层 业态规划 B1 超市大卖场 L1 珠宝、 化妆品、 男女鞋、 钟表、 眼镜、 鞋护理、 黄金护理 L2 少淑、 女包、 饰品、 美甲 L3 大淑装、 内衣、 家居、 皮草 L4 男正装、 休闲、 箱包、 小家电、 服装类售后中心 L5 运动、 户外、 休闲、 针织毛衣、 童装童鞋、 羽绒服 L6 电影院、 餐饮 建筑参数 建筑面积： ； 建筑结构：框架剪力墙结构； 层高：3.5 米； 柱距：8 米； 通道宽度（主 / 次） ：主通道 2.4 米，次通道 2.4 米； 标准层参数 单层面积： ； 内部交通 自动扶梯品牌 / 数量： 西子奥的斯 / 单层 5 部； 直梯品牌 / 数量： 西子奥的斯 / 14 部（其中货梯数量：3 部） ； 停车位 地上车位：室外车位，无地下停车位设计； 分析 有国内知名商业西单招牌，在 02 年收编了金达后，在西关目前已经扎根 14 年，2016全年销售额约 3.3 亿；商场本身体量不大，购物环境一般，营销活动频次较低、力度一般，活动报广也只上半版，但仍然靠西关十字的庞大客流，与张掖路及公交大终点站的外地流动客流，占尽了地段优势，并且西单从来都是调整专业户，在装修、业态调整等方面不遗余力，积极进取，舍得花钱，从 2004 年西单开业仅运营 5 个月就闭店大调整，到 2011 年品牌调整外铺招入屈臣氏，再到 2016 年外立面重装，引入太平洋影城，加大顶层餐饮比重，期间内部局部多次装修调整。
西单给人的整体印象已经与西关十字密不可分，西关十字西南道路拥挤，临街电线电缆未入地、非常凌乱，地砖玼翘，道路卫生差，导致西单西侧外铺招商档次始终较低 商场整体迎合客群，做了介于大型综合超市与流行百货店之间的家庭生活百货店，整体定位中低档，重点做家庭生活百货，以低客单价，中低档位服装鞋帽为主，并将与日常生活息息相关的服务店更多引入，例如皮具护理店、鞋包维修店、服装类售后中心，金银首饰护理店，美甲店；今年调整后加大了顶层餐饮休闲业态的比例，目前有杜佰瑞冰激凌、厨先生等知名连锁餐饮品牌，也有北家姓、尚道坊等本地精品餐饮，还有伊华食坊手工面片等快餐，虽然商场内部仍然存在例如动线狭窄，通风较差，垂直交通实用性不高等问题，被这些硬件与自有体量制约，未来继续百货向的调整余地不大，但是在今年大调整完，影城投入运营后，判断未来一段时间内将侧重运营与活动企划，待顶层完成全部餐饮休闲店落位，日常消费客流将迎来新的增长，能将自身地段优势发挥的更全面今后随着西关地铁枢纽站的建成，对西单仍然利好 兰州西单就是百货商场选址的典范，可以什么都一般，只要地段好 物业名称： 亚欧商厦 地理位置： 张掖路与中山路交汇处 开发商 兰州民百（集团）股份有限公司 在营业时间 23 年（1994 年 8 月开业） 运营托管 企业自营 推广企划 自有部门 项目定位 百货店（调整中） 市场定位 城市级商业 / 区域核心商业 经营方式 联营扣点 联营扣点 平均扣点 24%+1%广告费 收取租金 外铺（星巴克、肯德基、L7 餐饮店、北出口展销区） 业态分布 楼层 业态规划 B1 亚欧超市 L1 国际名品馆、 时尚美颜馆 L2 珠宝、 男女鞋、 箱包 L3 女装、 文胸内衣 L4 男装、 休闲商务 L5 运动、 户外用品、 时尚休闲 L6 儿童服饰、鞋帽、玩具； 羊绒羊毛、 家纺、 品牌家电 L7 餐饮集中层 建筑参数 建筑面积： 8 万平方米，营业面积 3.6 万平方米； 建筑结构： 框架剪力墙结构； 层高： 板下 3.5 米； 柱距： 8.5 米； 通道宽度（主 / 次） ：主通道 3 米，次通道 2.4 米； 标准层参数 单层面积： 平方米； 内部交通 自动扶梯品牌 / 数量： 西子奥的斯 / 单层 4 部； 直梯品牌 / 数量： 西子奥的斯 / 11 部（其中货梯数量：4 部） ； 停车位 地上车位 / 机械式立体车库： 地下车位：无地下车位 分析 全国百家大型商业零售企业之一，2016 年销售额 13 亿，排甘肃省第二位，是兰州老牌商场的代表，也是过去甘肃人眼里消费最贵的商场之一，定位中高端，地理位置优势明显，体量中等，购物环境较同期商场是最好的，首层精品馆与二层珠宝区较少参与活动，百货类商场活动主要以满减赠券为主；前些年购物卡消费最集中的商场，随着大环境降温，这部分销售额逐渐回落。
亚欧超市体量相对较大，外租区宽敞规范，档次与华润 V+相近稍低，通过会员管理有一定的客户基础亚欧是兰州最早拥有众多高档品牌的商场，首层始终打造国际精品形象，拥有甘肃唯一的卡地亚和万宝龙专营店，有 gucci，boss，Versace 等国际一线，在 2016年首层调整后较大幅度的降低了钟表类的占比，从 26 个品牌调整为 7 个，过去的钟表专营区引入了更贴合定位的 PORTS，GANT 等品牌；二层珠宝区，是兰州商场中珠宝类交易额最高的；百货类因为是高端店，大淑装与商务正装销售额也不错；七层在调整后成为餐饮集中层，垂直交通便利，亚欧的餐饮调整持续了 3 年多，一直被人诟病，此次与玉泉山庄合作，联手打造了情境体验式餐饮集成店，取用中山桥缩景、胡杨树等装修元素，借鉴玉泉山庄五谷杂粮、甘肃特色的搭配，烤肉、陕甘面食、酿皮、热东果等脍炙人口的小吃快餐，与整个情景装修风格相得益彰，就像在一条老街，回味这个城市；除了这些，七层也有蓉城小巷、权金城等知名连锁餐饮店，也有恒记甜品、iceason 爱茜茜里等休闲饮品店，提供休憩场所；总体来说亚欧的此次餐饮调整是见效的 亚欧商场外铺受立面影响，数量不多，肯德基与工商银行合作稳定，主入口北侧外店面积较小，做过奢侈品折扣店，目前为星巴克咖啡；次入口进入为展销区，与首层格调格格不入，但为展销商户提供了有利客流。
作为兰州商场老大哥，虽然依据地理位置与多年的积淀总有一席之地，但面对新的购物中心所带来的冲击，与地铁未来贯通后可能产生的客户节流问题，判断未来会持续小规模调整，以更好的应对兰州新一轮商业和新入市项目的竞争 物业名称： 新世界百货 地理位置： 张掖路 89 号 开发商 新世界百货中国有限公司 在营业时间 12 年（2005 年 9 月开业） 运营托管 企业自营 推广企划 自有部门 项目定位 百货店（时尚馆） 市场定位 区域级商业 经营方式 联营扣点 联营扣点 平均扣点 24%+1%活动费 收取租金 外铺（韩式美妆集成店、海澜之家、KM、盛达珠宝、恒记甜品）内铺（仙踪林、L5 大食汇美食广场） 业态分布 楼层 业态规划 B1 新世界超市 L1 鞋类、 钟表、 化妆品 L2 珠宝、 眼镜、 女装 L3 女装、 文胸内衣 L4 男士休闲、 商务正装、 箱包、 男士配饰 L5 儿童服饰、玩具， 运动、 大食汇美食广场 建筑参数 建筑面积： 2.85 万平方米； 建筑结构：框架剪力墙结构； 层高：3.5 米； 柱距：8 米； 通道宽度（主 / 次） ：主通道 3 米，次通道 2.2 米； 标准层参数 单层面积：5700 平方米； 内部交通 自动扶梯品牌 / 数量： 西子奥的斯 / 单层 6 部； 直梯品牌 / 数量： 西子奥的斯 / 10 部（其中货梯数量：4 部） ； 停车位 地上车位： 辆 地下车位：无地下车位 分析 新世界是中国最大的百货店拥有人及经营者之一，是上市公司“新世界发展”的内地零售旗舰。
兰州新世界 05 年开业，06 年亏损 2K 万，在当时。