本文格式为Word版，下载可任意编辑第一章基准地价成果 第一章基准地价成果 1 . 1 基准地价内涵说明 本次基准地价成果为分用途各级别国有创办用地在确定设定条 件下的土地使用权平均价格 A 基准日为 2022 年 1 月 1 日； B 使用年限为对应用途的法定最高出让年限； C 开发强度为各用途各级别的设定容积率； D 住宅、商业、办公用地开发程度为七通一平‛，指宗地外通 路、供电、通讯、通上水、通下水、通污水、通燃气及宗地内场地平 整；研发总部类和工业用地开发程度为五通一平‛，指宗地外通路、 供电、通讯、通上水、通下水及宗地内场地平整 表 1 一 1 上海市基准地价内涵说明表 内容 用途 基准日 开发程度 年限 使用权类型 住宅 2022 年 1 月 1 日 七通一平 70 出让国有创办用地使用权 商业 2022 年 1 月 1 日 七通一平 40 出让国有创办用地使用权 办公 2022 年 1 月 1 日 七通一平 50 出让国有创办用地使用权 研发总部 2022 年 1 月 1 日 五通一平 50 出让国有创办用地使用权 工业 2022 年 1 月 1 日 五通一平 50 出让国有创办用地使用权 1 . 2 基准地价成果表 上海市 2022 年基准地价釆用分类定级的方式，即依据不同用途 划分土地级别，并确定基准地价成果。
各用途各级别的基准地价成果 如下表： 表 1 - 2 上海市基准地价成果表（楼面地价） 基准日：2022 年 1 月 1 日 单位：元/平方米 用途 住宅 商业 办公 研发总部 工业 级别 价格 设定 容积 率 价格 设定 容积 率 价格 设定 容积 率 价格 设定 容积 率 价格 设定 容积 率 1 25,840 2.5 34,060 4.0 22,850 4.0 ― 6,500 2.0 2 18,890 2.5 27,090 4.0 17,040 4.0 ― 4,350 2.0 3 15,220 2.0 19,670 2.0 12,910 4.0 ― ― 2,740 1.6 4 12,750 2.0 15,270 2.0 10,990 3.5 ― ― 1,450 1.6 5 10,730 2.0 11,130 1.8 7,350 3.5 ― 990 1.6 6 8.200 1.8 8,120 1.8 5,780 3.5 1,550 2.0 860 1.2 7 6,160 1.8 5,770 1.6 4,230 2.5 920 2.0 615 1.0 8 4,370 1.4 4,400 1.6 3,090 2.5 675 2.0 450 1.0 9 2,810 1.4 2910 1.2 2070 2.0 450 2.0 300 1.0 10 2,090 1.2 2230 1.2 1370 2.0 ― ― ― ― 说明： 1、该表不成独立理解和使用，须与基准地价土地级别范围说明和成果应用说明结合使用。
2、研发总部用途基准地价 1 - 5 级级别价格另行规定 表 表 1 - 3 上海市基准地价成果表 ^ 土地面积单价 ^ 基准日：2022 年 1 月 1 日 单位：万元/亩 用途 住宅 商业 办公 研发总部 工业 级别 价格 设定 容积率 价格 设定 容积率 价格 设定 容积率 价格 设定 容积率 价格 设定 容积 率 1 4,307 2.5 9,083 4.0 6,093 4.0 ― 867 2.0 2 3,148 2.5 7,224 4.0 4,544 4.0 ― ― 580 2.0 3 2,029 2.0 2,623 2.0 3,443 4.0 ― ― 292 1.6 4 1,700 2.0 2,036 2.0 2,564 3.5 ― 155 1.6 5 1,431 2.0 1,336 1.8 1,715 3.5 ― ― 106 1.6 6 984 1.8 974 1.8 1,349 3.5 207 2.0 69 1.2 7 739 1.8 615 1.6 705 2.5 123 2.0 41 1.0 8 408 1.4 469 1.6 515 2.5 90 2.0 30 1.0 9 262 1.4 233 1.2 276 2.0 60 2.0 20 1.0 10 167 1.2 178 1.2 183 2.0 ― ― ― ― 说明： 1、该表不成独立理解和使用，须与基准地价土地级别范围说明和成果应用说明结合使用。
2、研发总部用途基准地价 1 - 5 级级别价格另行规定 ^ ^ 、 1.3 土地级别范围说明 根据不同用途土地价格影响因素因子的分布处境，住宅、商业、 办公用地分为 10 个级别，研发总部、工业用地分为 9 个级别 所述级别范围均不含滩涂 1 . 3 . 1 住宅用地 全市住宅用地共分为 10 级，中心城区以 1-6 级为主 概括定级范围说明如下： 1 级： 黄浦江以西：北京西路-万航渡路-华山路-延安西路-江苏路 -华山路-广兀西路-恭城路-虹桥路-文定路―南丹路-南丹东 路-宛平路-建国西路-襄阳南路-永嘉路-瑞金二路-复兴中路 -西藏南路-西藏中路-北京西路 北外滩：秦皇岛路-杨树浦路-东大名路-大名路-黄浦江-秦 皇岛路 黄浦滨江：中山东路、中山东一路、中山南路：苏州河-南浦大 桥 徐汇滨江：黄浦江-沪杭铁路新日支线-苑平南路-龙华港-黄 浦江 黄浦江以东：黄浦江-张家浜-浦明路-浦电路-浦城路-陆家 嘴环路-黄浦江 2 级： 黄浦江以西：黄浦江-秦皇岛路-杨树浦路-大连路-周家嘴路 -海宁路-河南北路-苏州河-长寿路-武宁路-苏州河-中山西 路（内环)-延安西路-虹许路（中环)-古羊路-宋园路-吴中路 -中山西路（内环)-延安西路（延安路高架)-虹许路（中环)- 古羊路-宋园路-吴中路-中山西路（内环)-中山南二路（内环) -宛平南路-龙华港-黄浦江，所围范围内 1 级以外的其他地区 黄浦江以东：黄浦江-陆家嘴环路-浦城路-浦电路~浦明路- 张家浜-黄浦江-塘桥新路-浦建路-东方路-浦电路-灵山路- 民生路-黄浦江 联洋：杨高中路-民生路-锦绣路-芳甸路-花木路-罗山路 (内环〕-杨高中路 世纪公园：花木路-锦绣路-梅花路-白杨路-龙阳路-芳甸路 -花木路 3 级： 内环内除杨浦区，1-2 以外的其他区域 黄浦江以西： 杨浦滨江：杨树浦路-秦皇岛路-黄浦江-宁国路（内环)-杨 树浦路 天山：苏州河-双流路-天山路-古北路-延安西路-中山西路 (内环)-苏州河 田林龙华世博滨江：吴中路-桂林路-桂林南路-沪杭铁路-龙 吴路-上中路(中环黄浦江-龙华港-宛平南路-中山南二路〔内 环）-中山西路（内环)-吴中路 新江湾城：军工路-杨浦区西部行政边界（逸仙路）-政立路- 淞沪路-闸殷路-军工路 黄浦江以东： 世博区域：世博大道-耀华路-浦东南路-龙阳路-世博大道 碧云：杨高中路-罗山路（内环)-锦绣东路-金桥路（中环) -杨高中路 4 级： 政立路-逸仙路高架-汉水东路-粤秀路-彭江路-共和新路 -灵石路-岚皋路-石泉路-中宁路-武宁路-大渡河路-金沙江 路-真北路-苏州河-北虹路-天山西路-环西一大道〔外环)-吴 中路-莲花路-沪闽路-虹梅路（中环)-上中西路（中环〉-上中 路（中环)-龙吴路-黄浦江-耀华路-浦东南路-高科西路-张江 路（中环)-金桥路（中环〕-黎平路（中环)-军工路（中环)- 翔殷路（中环)-国和路-政立路，所围范围内 1-3 级以外的其他 地区 5 级： 黄浦江-杨浦区北部行政边界-逸仙路高架-场中路-共和新 路-汶水路（中环)-真北路（中环)-沪宁铁路-祁连山南路-普 陀区西部行政边界-苏州河-环西一大道(外环)-环南二大道（外 环）-黄浦江-中环-华夏西路（中环)-华夏中路（中环)-张江 路（中环)-高科中路-申江路-唐陆马路-东陆马路-杨高北路- 赵家沟-黄浦江，所围范围内 1 ~4 级以外的其他区域 6 级： 外环内 1-5 级以外的其他区域(除浦东新区港城路、中高路以北 区域） 普陀区、长宁区、徐汇区 1-5 级以外的其他区域 嘉定区：真新新村街道外环外区域 宝山区：情谊路街道、吴淞街道规划创办区 闽行区：闵行边界-北横泾-沪青平马路-中春路-春申塘-闵 行区边界-环南大道（外环)-环西大道（外环)-闵行边界 浦东新区：外环高速马路-龙东大道-华东路-川杨河 浦东水道-迎宾高速马路(31)-外环高速马路(320) 7 级： 黄浦江以西： 闵行区 ： 华清镇、amp;桥镇、马桥镇、吴泾镇、江川街道规划创办 区 宝山区：顾村镇、杨行镇、大场镇规划创办区内 6 级以外的其他 区域 嘉定区：江桥镇、南翔镇规划创办区 松江区：九亭镇、新桥镇规划创办区 青浦区：徐泾镇规划创办区 黄浦江以东： 浦东新区：高桥镇、高东镇规划创办区内 6 级以外的其他区域; S20 以西 1-6 级以外的其他区域 浦东新区（原南汇区）周浦、康桥镇规划创办区 闵行区：浦江镇沈杜马路以北区域 8 级： 黄浦江以西： 宝山区：月浦镇、罗店镇规划创办区 嘉定区：新成路街道、菊园新区、嘉定镇街道、安亭镇、马陆镇、 嘉定工业区规划创办区 松江区：岳阳街道、永丰街道、方松街道、中山街道，佘山镇、 泗泾镇、洞泾镇、车墩镇、小昆山镇规划创办区 青浦区：朱家角镇沪渝高速马路〔G50〕以北区域、赵巷镇、盈 浦街道、夏阳街道、香花桥街道规划创办区、华新镇 金山区：朱泾镇建成区（健康路-亭枫马路-仙业路-临源街）、 金山新城建成区（龙翔路-东平北路-东平南路-临桂路-卫零路- 隆平路-卫一路-大堤路-荔浦路-海滨路-沪杭马路-亭卫南路 8 -亭卫马路-龙翔路）、枫泾镇建成区、枫泾新镇区 黄浦江以东： 闵行区：浦江镇沈杜马路以南区域 浦东新区（含原南汇区）惠南镇规划创办区、临港新城中心区、 祝桥镇、六灶镇、宣桥镇、新场镇、航头镇 奉贤区:南桥镇；金汇港-G1501 上海绕城高速-浦星马路- 金汇镇界-金汇港 9 级： 上海市（不含金山区、崇明县）1-8 级以外的其他区域 金山区：金山新城中心城区未建成区、枫泾镇 8 级以外区域、朱 泾镇 8 级以外区域、亭林老镇区、亭林大型居住社区、张堰镇建成区 崇明县：城桥镇规划创办区、陈家镇、长兴岛 。