目录,区域发展 区域商业总体发展 区域商业业态分析 地块分析 项目定位 产品建议 参考案例 价格指引,,区域发展 区域商业总体发展 区域商业业态分析 地块分析 项目定位 产品建议 参考案例 价格指引,本案位居城市商业核心区内,城市商业中心区和居住区配套商业服务中心区构成示意图,,本案,城市商业中心区功能分区示意图,本案位居城市商业中心区的中心地带,,,,,,,顺义城区核心商业区分析,,,,,,,,,,,顺西路,站前北街 站前南街,府前西街 府前中街,怡馨家园,本案 地块,站前街 站前东街,光明南街,新顺北大街 新顺南大街,西单商场,国泰广场,隆华购物中心,,,,,顺义城区核心商业区分析,线状分布,以点带面,以新顺大街为商业中轴，呈南北方向线状分布，同时又沿东西向，朝两侧扩展以国泰广场、西单商场、隆华购物中心三点为商业核心点，带动周边商业的发展分布特点,,业态组合特征,,,,,二条商业街,一个通讯市场,金街和便民街一南一北、一横一纵分布于核心商业区，金街为餐饮娱乐一条街、便利街为服装服饰一条街两条街档次均较低、环境较差，但商业氛围较好，顺义当地居民的认可度较高目前商业街处于本案地块内，处于拆迁状态。
国泰、西单、隆华三大商场以三足鼎立之势，成为顺义商业核心的焦点，就经营状况而言，国泰最好、西单次之，而隆华受其两家截流，且档次低于他们，经营状况相对较差西单商场以北临街底商区域是顺义城区通讯市场的中心地带，以通讯城为主，两侧汇集了大量通讯器材专卖店同时沿新顺路一带其他地区许多通讯专卖店也呈点状分布三大百货店,,,总量较小 增量不足,,,,,,,,,无序发展 同质竞争,资源匮乏 功能缺失,所有制 结构单一,商业配套 体系不健全,2006年1-8月顺义 区社会消费品零售 额为51.5亿元，在 十个远郊区县排名 倒数靠后同时， 外来消费总量不足 ，商业吸附能力不 强顺义区现有大中型 商业网点大多为百 货商场，业态单一、 经营混乱、布局不 合理，带来一系列 负面效应超市、 连锁店及仓储商店 等新兴业态发展滞 后吸引或嫁接外部商 业资源的力度不够， 导致商业资源（著 名国内、国际商业 管理集团或商业地 产开发集团带来的 店铺资源、商品资 源和管理资源等） 比较匮乏，满足不 了消费者多元化需 求，导致大量客源 流失顺义区现有大中型 商业企业大多为国 有集体企业，其他 所有制商业企业虽 然有一定的数量和 总体规模，但竞争 力明显不足。
商业设施与文化娱 乐、体育健身、休 闲度假及旅游观光 设施缺乏关联性， 无法形成乘数效应； 特别是商业、旅游 明显分离顺义城区未来商业发展规划分析,从顺义区区域商业发展规划来看，本项目的地理位置既是顺义城市中心区地带，又居于城市中心区商业核心地带，商业发展潜力巨大； 本地块涵盖顺义区商务局未来规划的七条商业街之一“金街商业街”，可充分考虑借其区域高知名度发展本案； 本区域已入住和在建的大型住宅楼盘众多，品质不断提升，如宏城花园、万科四季花城等，消费能力及需求的不断提升和广泛，商业消费市场有相当大的市场需求量； 顺义城区目前缺乏有较大规模和较好品牌形象的大型综超，按照顺义区商务局“力争在3年内，按照每服务人口8000人建设一家超市”的规划要点，结合区域市场需求和本区域地理位置特点，引进大型品牌超市不仅有极好的商业市场发展前景，同时还能带动本项目商业与商业、商业与住宅之间的良好互动，成为本项目的一大卖点.,,区域发展 区域商业总体发展 区域商业业态分析 地块分析 项目定位 产品建议 参考案例 价格指引,大型百货类商业——国泰广场,地理位置：顺义区府前中街南侧 经营面积：20000平方米 业态分布： B1：美食广场 F1：超市、食品、饰品、药店、音像制品 F2：化妆品、鞋、包、珠宝、手表、运动服饰、文化用品 F3：女装、内衣 F4：男装 F5：通讯器材、电器 F6：儿童用品、家居用品 层高：一层4.5米左右，二——六层：4米左右 主通道宽度：2米 出入口：三个 楼梯：滚梯二组四部、消防楼梯二个 机动车停车位：3000平米 购物环境：一般 档次：中档偏低 经营状况：在三家商场中位居榜首 总体评价：在顺义城区当地居民中认知度最高,大型百货类商业——西单商场,地理位置：顺义区府前西街东北角 经营面积：18000平方米 业态分布： F1：超市、食品、饰品、药店、音像制品 F2：化妆品、鞋包、珠宝、手表、眼镜 F3：女装 F4：男装、羊毛羊绒制品、内衣、家居用品 F5：运动服饰用品、通讯器材、小家电、办公用品、摄影器材 层高：每层基本在4.5米左右 主通道宽度：2.5米 出入口：三个 楼梯：滚梯一组二部、消防楼梯二个 机动车停车位：50个 购物环境：较好 档次：中档 经营状况：较好 总体评价：购物环境好于国泰广场，经营状况比之稍逊，总体市场认知度也 较高，是顺义城区居民首选的百货类购物场所之一,地理位置：新顺南大街 经营面积:18000平米 业态分布： B1：美食城 F1：食品、中复电讯、药房 F2：运动服饰、化妆品、音像、珠宝 F3：男装、女装 F4： 家居 F5： 365折扣广场——家居用品 层高：4.5米 通道宽度：2米 自动扶梯、楼梯数量：扶梯一组两部、楼梯一组 档次：中档偏低 经营状况：一般 评价：本商场由于在地理位置上据其他两个商场有一个距离，客流明显受到了分流，因此在三个商场中经营状况最不理想，加之无特色化的经营亮点，因此从总体不具备竞争优势。
大型百货类商业——隆华购物中心,地理位置：顺义站街西北角（隆华对面） 经营面积：18500平方米 主力店招商情况： 大中电器4000平米，位于物业西侧，一至四层 华普超市8000平米，位于物业东侧，一至四层 物业南侧商业业态组合及租金情况： F1：临街店铺 单店面积28.8平米 租金10-12元/天·平米 F2：箱包、鞋 标准摊位20平米 租金4-5元/天·平米 F3：内衣、童装 标准摊位20平米 租金3-4元/天·平米 F4：女装 标准摊位20平米 租金2-3元/天·平米 F5：女装折扣 档次：低档(服装批发市场) 租售状况：商场内店铺出租率达95%以上，临街店铺只达到60%左右 总体评价：该物业为开发商自行执有，只租不售，从目前招商情况来看，两大主力店的进驻是其较为明显的优势，因此商场内部较为理想博联二期正处于建设之中，总建筑面积49512平方米，将于08年1月竣工大型百货类商业——博联时代商业广场,区域超市类商业物业,分布地区：目前顺义超市主要分布在新顺大街和站前北街 商业形式：新顺大街的超市主要分布在国泰大厦、顺义西单商场等商 场的内部，位置均在 一层，一般和食品柜台同楼层。
站前北街的物美商城属综合超市业态，服务社区家庭消费为主 平均面积：2000-4000平米 主要辐射客群：主要满足顺义城区北部的居民消费，相对于南城的居 民在距离和交通上则不够方便 总体分析：顺义城区超市类物业无论是从规模、档次还是品牌来说都 较为缺乏，而周边住宅区内更是以一些不知名的小便利店 或小日用品商店为主，市场需求度较大，有较好的市场需 求空间专业市场—西单家电商城,地理位置：顺义新顺南大街东北角（国泰南侧） 经营面积：10000平方米 业态分布： F1：金飞鸿电讯、小家电、自行车 F2：洗衣机、电冰箱 F3：电视机、电脑、音响、DVD F4——F6：家具卖场 层高：一至三层每层基本在4.5米左右，四至六层存在错层，层高仅3.5米，局部不足3米 主通道宽度：2.米 出入口：一个 楼梯：滚梯一组二部、消防楼梯一个 经营状况：一至三层电器经营状况较好，四至六层家具经营状况不佳 总体评价：一至三层无论是从环境还是经营状况都明显好于四层以上，四至六层家居卖场极为冷清， 且层高达不到应有的标准，环境很不舒适专业市场——苏宁电器,地理位置：顺义新顺南大街（怡馨家园临街） 经营面积：6000平米 业态分布： F1：数码产品、灶具、热水器 F2：专卖、DVD、EVD F3：空调、电脑、冰箱、冷柜 F4：电视、洗衣机、家庭影院 F5：售后服务网点、储存库房 层高：一层4.5米，其他各层4米左右 出入口：2个 楼梯：滚梯一组两部（四层为一部上行滚梯），消防梯一个，货梯一个 经营状况：较好 总体评价：主要客群为顺义城区居民,地理位置：新顺北大街西侧，西单商场以北 经营面积：1500平米 建筑形式：一层临街底商 租金水平：3—10元/天·㎡（使用面积） 购物环境：较差 经营状况：良 出租率：95%左右 总体评价：顺义区通讯市场以通讯城为核心，沿新顺北大街成线性分布 数码城所在临街底商共16家，其中经营通讯类店铺共9家，占到 了56%。
就面积而言则接近65%专业市场——通讯城,专业市场——益麒麟建材市场,地理位置：顺西路东侧，本案对面 经营面积：14513.9平方米 建筑形式：工棚式建筑，一层为主、临街局部三层 租金水平：2.0-2.5元/天·㎡（使用面积） 标准摊位：40-60平米 购物环境：一般 经营状况：很好 出租率：100% 总体评价：沿顺西路南北至顺平路沿线，是顺义地区家居建材市场的集工 散地，已经形成了一定的规模和市场影响力本建材市场是顺义供销社国 有资产，在顺义地区居民中认知度较高出租率达到了100%，普通摊位的 转让位甚至达到了6—10万建材类产品种类较全，以中低档产品为主，有 部分品牌产品住宅底商——怡馨家园,怡馨家园社区商业业态分布情况统计图表,注：不包含空置部分,怡馨家园底商租售价格,底商销售价格： 目前销售均价为12000元/平方米(一层均价17000元/平方米) 底商租赁价格： 东侧底商租金为1.2元/平米.天(1-3层整租)； 北侧高层底商一层租金为2.6元/平米.天,二层租金1.4元/平方 米； 内街底商租金为0.8元/平米.天; 独立商业楼已整租给赛特百货类： 以西单、国泰以核心，具有较好的市场认知度，满足顺义城区普通居民的购物需求；但硬件 及软件环境有待提高 就本项目地理位置和周边环境而言，适于发展百货类大型购物场所，符合顺义区政府对商业 规划大型购物中心的要求，同时成为区域商业旗舰，引领区域商业发展。
超市类 中型超市主要为西单和国泰首层两个超市，有较大的市场占有率； 便利店发展无论是从品牌化还是从连锁化、规模化而言相对滞后； 位于博联的华普超市面积约8000平米，为本区域目前的大型超市，但品牌竞争力 和规模较为一般； 目前顺义城区缺乏如家乐福、易初莲化等国际化品牌化的大型品牌超市，以本项目的地理位 置和区域环境而言，较为适宜引进大型品牌超市 专业市场类 以中低档和低档的建材、家具、家居、通讯、电器等为主 除苏宁电器外，其他专业市场的购物环境普遍较为一般,商业区业态调研分析小结,,区域发展 区域商业总体发展 区域商业业态分析 地块分析 定位建议 产品建议 参考案例 价格指引,顺义城区核心商业区分析,项目地块参数,,,区域位置,,,,,,,,,商业氛围,地块位置,建筑体量,地块性质,地块位于顺义城区 中心地带，同时是 城区商业中心区核 心地段商业核心地段，周 围汇聚顺义三大知 名商场，商业人流 充足，商业氛围浓 厚，区域商业消费 认知度很高地块处于两个购物 中心之间，同时具 有较长的临街面， 适于进行商业项目 开发，原地块为金 街旧址，消费者认 知度较高本地块规划在16万 平方米左右，区域 内此体量具有相当 的影响力，在区域 内虽有知名商场， 但其体量不足，无 法成为区域商业的 旗舰。
本案适宜打 造大型购物中心商 业.,本地块性质为商业 用地，使用年限受 限，引入公寓业态 相对存在较大风险， 区域办公氛围不足， 难以支撑写字楼物 业反言之商业虽 也存在风险，但从 顺义商业发展来看， 本案开发商业设施 具备良好的市场空 间和发展前景区域发展 区域商业总体发展 区域。