广德万桂山路项目策划报告杰星房产2011.04 报告大纲PART 1：宏观背景分析城市背景研究PART 4：项目定位建议项目整体定位产品规划建议产品策略PART 2：开发条件分析区位条件分析地块属性分析营销策略PART 3：细分市场研究开发模式研究住宅市场研究商业市场研究 报告大纲PART 1：宏观背景分析城市背景研究PART 4：项目定位建议项目整体定位产品规划建议产品策略PART 2：开发条件分析区位条件分析地块属性分析营销策略PART 3：细分市场研究开发模式研究住宅市场研究商业市场研究 城镇概况广德县位于皖苏浙三省八县市结合部，辖区面积2165 平方公里，是安 徽 省 的 东 南 大 门 ， 距 离 上 海240公里、杭州130公里、南京160公里、黄山190公里在上海、合肥、南京、杭州4座省会 城 市 “ 两 个半 小 时 经 济 圈 ”内 ，是华东沿海经济挺进安徽等中西部地区的第一站318国道、申苏浙皖高速、芜杭铁路和3条省道穿境而过，交通便捷，物流发达，广德县已成为长三角经济向内地辐射的 物 流 副 中 心 广德县区位优越、交通便捷，位处三省交界、交通枢纽 经济发展广德县-安徽省“十强县”、“浙商 (省外)投资潜力 城 市 ” 之 一 的 广 德 县 ， 近 年 来 争 当 全 省 东向战略的“桥头堡” ，大力实施“工业兴县，竹业富民”发 展 战 略 ， 以 招 商 引 资 作 为 发 展 经 济 的 突 破口，不断 优 化 经 济 发 展 环 境 ， 加 快 县 域 经 济 融 入 长三角步伐。
中国竹子之乡 ” 、 “ 中国板栗之乡 ” ，被国务院列为 “ 全国山区综合开发示范县 ” 和“ 全国经济林建设示范县 ”广德 私营企业数量近2000家，其中注册资本超千万 的 约 有100 家 ， 这 些 企 业 集 中 在 机 电 、 建 材 、 生物 化 工 、 玩 具 服 装 、 竹 加 工 和 农 副 产 品 加 工等产业相关的制造、贸易环节广德经济开发区经济发展快速，制造及贸易类私营企业成为经济发展主力广德竹海 人口与教育人口： 广德辖5镇4乡、总人口规模51万，以桃州镇为中心，人口规模15万，在拆乡并镇的政策引导下，年均城镇新增人口1-1.5万人 2020年，规划人口24万，其中南部政务新城规划人口9万教育： 大量乡村人口迁入城镇，带动了广德城镇教育产业的发展公立私立学校的发展受到促进的同时也提高了城市整体教育水平目前县城有20多所中小学重点中学——广德中学人口的迁入、教育产业的发展，带动乡镇居民对居住需求和消费需求的增长 经济与房地产发展经济稳步增长，城市GDP年增幅稳定在15%左右，将带动房地产高速发展第一产业41%17%第二产业42%2010年全市生产总值100亿元，按可比价格计算， 同比增长15% ，增速分高于全国7.0个百分点；实现财政收入13.28亿元，增长38.2%；完成固定资产投资162亿元，增长25%；农民人均纯收入7500元，增长13%。
GDP增速与房地产发展关系宏观经济增长房地产发展状况小于4%萎缩4%—7%停滞7%—10%稳定发展大于10%高速发展广德三产示意图第三产业广德年GDP发展水平01201008060402020072008200920100252015105GDP（亿元）增幅（%） 经济与房地产发展广德人均生产总值自05年后增幅加快， 2010年人均生产总值达到19230元（折合2947美元）目前广德县人均生产总值已达到房地产启动阶段标准的峰值，即将跨入快速发展阶段 城市背景分析小结广德GDP及人均GDP快速发展广德区位优越，交通枢纽之地经济发展迅速教育产业发展迅速无突出影响力的产业经济辐射影响力弱具备房地产快速发展的经济基础吸引大量周边乡镇客户置业消费对外省市人口吸引力弱，客源相对封闭 报告大纲PART 1：宏观背景分析城市背景研究PART 4：项目定位建议项目整体定位产品规划建议产品策略PART 2：开发条件分析区位条件分析地块属性分析营销策略PART 3：细分市场研究开发模式研究住宅市场研究商业市场研究 区域规划老城区— —老城商业区、传统居住区政务新城——行政中心区、高档居住区经济开发区——仓储物流生产、居住服务城市发展南拓东延，南部新城亲政务重居住、东部经济开发区接乡镇重生产；南部政务新城着力打造广德的金融商务核心区、中高档居住片区。
广德各区域规划定位主城片区南部政务新城经济开发区 桂山主城片区南部政务新城经济开发区区位条件政务核心区本项目位于南部新城核心区位——万桂山路商业街的北端起始点，北接主城片区，南联南部新城，是整个南部新城的门户和桥头堡区位决定了本项目将成为地区商业中心的新地标商万路南部新城业街 交通条件万桂山路沪渝高速广宁路项目近邻广宁路，是进出广德至高速和国道的主要干道；项目西侧万桂山路是进入主城区的必经干道项目属新城核心区位，交通便捷、出行条件较佳；较佳的交通通路，帮助县城及周边乡县客户的导入太极大道连接318国道 区域形象道路系统基本完善、路况良好、路旁绿化状况较佳整体城市面貌优于老城区、开发区万桂山路上的商业绿化隔离不利于西侧商业消费人群的导入 区域规划分析新城建设处于起步阶段，周边配套不足地区规划成广德未来城市新中心，规划发展高度目前为广德第一，未来发展潜力巨大广德政务新城规划总占地面积：7.2平方公里开发周期：分期开发，先期核心行政区域已建成使用、目前开发重心在于各大居住社区和万桂山路沿线商业带的建设规划定位：行政办公、文化娱乐及高档居住的综合新区规划配套：学校、医院、商业街、酒店、购物中心金海医院政务核心区广德国际大酒店金鑫商业中心大润发中央乐城商业体、酒店体育中心、博物馆人民医院中雅星级酒店天华中学绥安新天地规划在建建成使用图例 项目周边重点规划项目分析政务核心区中雅酒店占地：13707平米容积率： 3.0使用性质：旅馆用地规划方向：五星级标准酒店、商业、商务公寓通过该星级酒店的营建，将丰富地区高端商务配套条件，提升了地区未来商业投资潜力。
政务核心区金鑫商贸广场占地：63712平米容积率： 1.54规划方向：大润发卖场（ 22439平米）、办公楼（ 25429平米）、其他业态商业（ 74848平米）该大型商业项目建成后将提高地区高端商业配套条件，加快地区商业规模化进程，促进地区商业快速成熟项目周边重点规划项目分析 政务核心区广德金海医院位置：位于新城区桃州南路延伸段开发企业：广德广信房地产开发有限公司建筑面积18522平方米容积率1.4规划方向： 金海医院为广德首家民营医院完善了地区高端医疗条件，有利于中高端住宅居住客户的导入项目周边重点规划项目分析 政务核心区卡地亚花园占地面积105484平米建筑面积217840平米容积率2.07总户数 1363户数车位比 1.75：1规划方向： 高层住宅177109平米，商业街11393平米，大型商业体（包括办公楼）39192平米该项目提升了地区居住品质，也为本项目高端定位营造市场气氛项目周边重点规划项目分析 规划基础分析小结随着医疗、商业、星级酒店、高端住宅等规划和建设，政务新城将成为未来广德发展重心本项目位于政务新城绝对核心，周边拥有最佳配套规划和便利交通条件，未来将代表政务新城地标形象。
报告大纲PART 1：宏观背景分析城市背景研究经济指标分析内部条件分析PART 4：项目定位建议项目整体定位产品规划建议产品策略营销策略PART 2：开发条件分析区位条件分析地块属性分析PART 3：细分市场研究开发模式研究住宅市场研究商业市场研究 地块经济指标分析地块指标1579771135732812016284占地面积348060合计2339602.06住宅D205\D208723002.57商业D202\D207418002.57商业D201\D203建筑面积容积率用途地块D201D203D202D207优势• 35万方大盘，项目以大型商业、大规模住宅区规划为蓝本，利于大型城市综合体的实现• 11万商业 ，无论对于新城还是本项目均是具有巨大影响力的商业体量• 2.06容积率 ，中低密度住宅形态劣势• 商业容积率偏大D205D208 地块属性分析D201D203D205D208D202D207地块现状：地块略低于人行道，内有小型河道 ，河道较为通畅，并已作临时岸堤；地块平整、南部有临时堆坡，无地上附着 物，部分施工人员已进驻地块方正、平整度佳、利于规划排布 报告大纲PART 1：宏观背景分析城市背景研究PART 4：项目定位建议项目整体定位产品规划建议产品策略PART 2：开发条件分析区位条件分析地块属性分析PART 3：细分市场研究开发模式研究住宅市场研究商业市场研究 开发条件结论政务新城规划前景良好、广德发展重心项目位于区域商业核心区、是区域未来标杆项目本项目规划基础好、商业体量大、辐射影响力强本项目具备定位高端综合体的条件 报告大纲PART 1：宏观背景分析城市背景研究PART 4：项目定位建议项目整体定位产品规划建议产品策略PART 2：开发条件分析区位条件分析地块属性分析营销策略PART 3：细分市场研究开发模式研究住宅市场研究商业市场研究 项目产品研究与分析的思考本案体量庞大，同时涉及的产品类型包括大体量住宅和商业，可建多种物业类型，在产品投入方面，若全以最高品质打造，对于成本的要求较高，同时也非最明智的投资选择。
因而针对本案而言，应充分分析市场各种的运作模式，同时对比项目自身特点，做到有的放矢，才能确保以最低的投入创造最高的产出 综合体的四种发展模式与成功关键要素成功要素CBD/城市中心主干道沿线地铁口建筑体量20万方以上开发商强劲实力和开发经验专业物业管理/综合商业管理产业支持、所处产业集群未来商务核心区写字楼带动其他功能、决定其定位方向与档次内部规划商业、公寓等配套产品线交通可通达性佳、沿主干道沿线商务客群支持开发商具有足够运营的经济实力市区或区域核心区域内城市核心区中心交通可通达性高/地铁口/主干道沿线区域功能缺乏、需求旺盛人流商业气氛充足一流的合作团队规划、设计、经营、管理模式选择均衡发展写字楼为核心酒店为核心商业为核心功能组合酒店写字楼商业酒店公寓低密度住宅高层住宅 典型综合体的发展模式分类与探讨2%10%83%2%滨湖世纪城480万1%7%33%43%-22%13%---10%38%12%-20%-酒店商业住宅公寓安粮东怡金融广场20万80%万达中心70万14%安徽国际金融中心29万64%西环中心28万40%办公产品线比重项目总体量写字楼核心模式商业核心模式住宅核心模式安粮东怡、西环中心、安徽 IFC、蔚蓝商务港均为围绕办公为核心的综合体万达中心以大体量商业为推动项目发 展的项目，其酒店公寓、住宅均围绕商业体展开定位，因此其为围绕商业为核心的综合体滨湖国际城产品线主体为住宅，其他 产品均为服务居住社区而规划定位，因此是以住宅为核心的综合体项目选取合肥典型综合体个案 开发模式选择项目地块处于政务新城商圈核心位置，教育、商业、医疗等市政设施规划完备，对比总结其他大盘的开发经验来看，本案应采取以大体量商业为核心的城市综合体的开发模式因而，本案需利用大体量商业配套的优势，通过区域形象改造，塑造广德新生活中心，营造一个集高档消费、高端居住享受为一体的广德现代化综合商业体。
报告大纲PART 1：宏观背景分析城市背景研究PART 4：项目定位建议项目整体定位产品规划建议产品策略PART 2：开发条件分析区位条件分析地块属性分析营销策略PART 3：细分市场研究开发模式研究住宅市场研究商业市场研究市场研究竞品分析市场定位 住宅个案分布12311在售将推546789101.桃源名都2.卡地亚花园3.中央乐城4.中鼎景苑新城5.上海花园洋房6.新徽商公寓7.春江华城8.水岸阳光城9.港湾花园10.橡树玫瑰园目前多数楼盘分布在广宁路、太极大道沿线区位上对本项目产生竞争的主要为新城区广宁路沿线的多个项目 普通住宅未来供应38.3万；中档住宅供应31.5万；中高档住宅供应42.6万（加上本项目65万）住宅供应分析未来3-5年内，区域将有65万中高档产品竞争；本项目区域缺少真正的花园洋房和别墅产品9.26.537.58.222.8020104030老城区新城区开发区广德住宅供应体量多层 小/高层21.2档次中档中档中高档中档中档中高档中高档普通普通普通合计未来供应17.4万包含本项目未来供应47.2万未来供应72万未来供应5万12.4万3.5万5.1万9万17.1万22万8万27.3万3万住宅体量13.4万16.4万7万14.8万14万17.7万27万10万32万6.4万产品类型多层、小高层多层、小高层多层洋房、复式多层、高层多层、高层小高层多层、小高层多层多层、高层多层项目桃源名都春江华城上海花园洋房新徽商公寓中鼎景苑新城卡地亚花园中央乐城橡树玫瑰园水岸阳光城港湾花园区域老城区新城区开发区 市场成交情况中高档普通普通中档档次中档中档中高档中档5033292011.32010.62010.6下期推出时间未定75%1期98%1期97%多层小高层多层多层中央乐城橡树玫瑰园水岸阳光城开发区预计2011.10推出多层、高层中鼎景苑新城月均去化套数21340149去化率71%67%98%99%75%预计2011.8推出最近开盘时间2010.122010.62010.82010.92010.11产品类型多层小高层多层多层洋房多层复式高层项目桃源名都春江华城上海花园洋房新徽商公寓区域老城区新城区普通及中档住宅年均去化约1000-1200套；中高档住宅仅2个在售个案，年均去化800多套；慢销个案均因为户型偏大，高总价去化慢。
中高档项目以未来供应65余万方推算，须7年多去化完毕，供求压力巨大；大面积户型性价比低、总价高去化慢 住宅产品价格表现档次中档中档中高档中高档中高档普通普通销售均价42004600400046005100预计5000420030003600产品类型多层小高层多层小高层多层洋房多层复式小高层小高层多层多层项目桃源名都春江华城上海花园洋房卡地亚花园中央乐城橡树玫瑰园水岸阳光城区域老城区新城区开发区开发区多数个案定位为普通住宅，价格水平 3000-3600元/平米；老城区中档个案，价格水平 4000-4200元/平米；中高档项目较地区中档项目有一定的溢价能力：洋房溢价400元/平米，叠加复式溢价900元/平米，小高层溢价约400元/平米洋房类产品及别墅类产品拥有较好的溢价能力 市场客户表现职业特征农贸、汽配、制造个体经营户、普通职工农贸、汽配、制造个体经营户、普通职工贸易经营户、普通职工为主、少量公务员、教师建材、五金经营户、普通职工为主私营企业主、企业中高管为主、公务员、教师为辅私营企业主、企业中高管为主、公务员、教师个体经营户为辅置业特征首置为主首置为主首置为主、首改为辅、少量投资首置、首改为主、再改为辅首改为主、再改投资为辅首置、首改为主、再改为辅项目橡树玫瑰园水岸阳光城桃源名都春江华城上海花园洋房中央乐城客源构成周边乡县80%、本镇20%周边乡县75%、本镇25%周边乡县50%、本镇40%、外地10%周边乡县40%、本镇60%本镇70%、外地25%、周边乡县5%本镇50%，周边乡县40%、外地10%档次普通普通中档中档中高档中高档普通住宅面对较低收入阶层，以周边 乡县迁入的首置客群为主；中档住宅面对本镇及周边乡镇从事贸易及专业经营户及 普通职工为主，以首置首改为置业主诉求；中高档住宅客群中私营企业家和公务员比重较高，改善置业需求比重较高。
市场客户表现购买楼盘及档次上海花园洋房——中高中央乐城——中高上海花园洋房——中高中央乐城——中高新徽商公寓——中中央乐城——中高新徽商公寓——中中鼎景苑新城——中春江华城——中桃源名都——中水岸阳光城——普通春江华城——中桃源名都——中水岸阳光城——普通需求户型面积3房130平复式160-200平3房120-130平复式160-200平3房110-120平2房90平3房100-120平2房90平3房100-120平客源群体私营企业主国有企业中高管公务员及事业单位员工个体经营户普通职工总价购买力60-100万55-100万45-60万35-50万30-50万私营企业主、企业中高管购买力较强，喜好大三房及洋 房类产品，是中高档住宅的主力客群；公务员及事业单位员工收入稳定，喜好性价比较高的 3房产品，是中高档住宅的次主力客群；个体经营户、普通职工因收入稳定性差、购房支出有限，一般选择面积紧凑的 3房或2房产品，是中档和普通住宅的主力购买者县城及周边地区的各类企业业主、中高管和公务人员是地区中高档项目的目标客群 未来客户预判配套建设逐步加快政务区行政功能日益完善中高端产品供应增多南部新城人口导入扩大行政事业单位客群比重将放大刺激地区高端需求逐渐觉醒公务员及行政相关企业工作人员将成为本区域未来主力客群；本地制造业及贸易相关私营企业主置业需求逐渐释放，逐渐成为地区中高端主力客群。
市场研究结论物业类型供求方面价格方面客户方面政务新区小高层逐渐成为市场主流产品，别墅、洋房产品供应稀少政务新区未来供应量大，中高档产品面临较大市场压力洋房、叠加产品溢价能力强区域中高档项目目标客户是改善性置业的公务员和私营业主为主 报告大纲PART 1：宏观背景分析城市背景研究PART 4：项目定位建议项目整体定位产品规划建议产品策略PART 2：开发条件分析区位条件分析地块属性分析营销策略PART 3：细分市场研究开发模式研究住宅市场研究商业市场研究市场研究竞品分析市场定位 市场竞品选择从区位近似性、产品档次、供应竞争性角度，选择本项 目临近的中档以上项目作为本项目竞品中央乐城桃源名都卡地亚花园中鼎景苑新城上海花园洋房 市场产品表现立面总规卖点33万大盘简欧风格材质贴面砖5万充足商业配套50米栋距宽景4000方集中景观人车分流、全地下车行红蜻蜓集团开发16万纯住宅新古典主义风格、涂料墙面54米栋距2000平米中央水景景观湖州电力开发背景21万大型高档社区欧式古典风格1万方商业街、2.8万商业体大型景观轴、组团景观布局项目名称中央乐城桃源名都卡地亚花园对于目前竞品楼盘进行产品力对比 市场产品表现立面总规卖点政务新区核心区位20万纯住宅社区现代简约风格建筑人车分流中央水系景观轴+1.7万园林内设幼儿园安徽中鼎上市企业稀缺电梯多层、叠加产品地中海风格建筑坡顶、贴面砖材质地中海风情四大主题园林恒联物业+智能安防项目名称中鼎景苑新城上海花园洋房多数项目以多层 +小高层形式，存在同质竞争，地区个性化产品形态较为稀少；竞品均以住宅为销售重心，商业仅作为配套辅助， 并无高端商业带动高端住宅的操作模式出现；竞品均规划了大型集中景观轴， 仅上海花园洋房规划了独特风格的地中海风情园林主题；人车分流已在个别中高档项目中出现，未来已有普及的趋势；竞品建筑风格以欧式、现代为主，已出现地中海风格楼盘。
二房户型未披露主力户型面积单身公寓50（未推出）2房98-1023房127-1382房78-963房107-121、138-1412房993房114、122、141三房户型未披露项目名称桃源名都中央乐城卡地亚花园竞品户型表现 竞品户型表现其他-3房111-114、134-141中鼎景苑新城多层2+1房91多层3+1房128叠加164-240上海花园洋房三房户型二房户型主力户型面积项目名称113平米240平米135平米128平米91平米竞品2房主力面积 90-96平米，比重一般在5%-10%;竞品3房1卫面积105-115平米，比重一般30-40%；3房2卫面积120-135平米，比重一般50%左右；复式叠加类面积 160-240平米，市场供应总量仅100多套，属稀缺产品竞品楼盘中3房为主力房型，3房2卫比重最高，地区大面积产品受众面窄，供应稀缺 住宅市场小结竞品楼盘整体产品力较强，本项目市场定位建议寻找下列机会点：产品形态差异化——洋房、别墅产品，此类产品稀缺、市场溢价能力强、去化稳定立面风格独特化——多数项目建筑品质较为一般，立面质感突出的项目更受中高档置业者欢迎景观规划主题化——实现主题园林景观的项目较少。
户型竞争激烈——多数为 一梯两户，整体户型竞争力强，但普遍附加值不高 报告大纲PART 1：宏观背景分析城市背景研究PART 4：项目定位建议项目整体定位产品规划建议产品策略PART 2：开发条件分析区位条件分析地块属性分析营销策略PART 3：细分市场研究开发模式研究住宅市场研究商业市场研究市场研究竞品分析市场定位 住宅市场定位区位、交通、规划地块质地优秀本项目需实现绝对竞争力才能规避中高端市场激烈的市场竞争市场定位——政务新城首席品质住宅供求、价格中高档市场竞争压力大竞争产品竞争激烈 客户比例30%30%40%需求面积3房110-1303房110-130别墅200平米、3房130平米3房110-130别墅200平米、3房130平米2房80-90、3房100-110平米职业特征公务人员事业单位工作人员私营企业主企业中高管理人员私营企业主动迁迁入家庭客户来源政务新区老城区周边乡镇住宅客户定位 住宅产品形态定位多产品线搭配，有效抵抗市场风险；花园洋房、别墅具有稀缺性和较强的溢价能力；规划低密度的产品提升项目自身档次；但别墅市场尚处于起步阶段，市场容量有限建议规划少量联排别墅、最大化花园洋房比重 住宅产品形态定位根据本项目容积率及地块经济指标判断，在此对两个可行方案进行经济效益论证：方案一：少量联排别墅，其余为花园洋房和18F小高层方案二：纯小高层，包括14-18F的小高层布局 经济指标地上总建设用地113573地上总建筑面积234000住宅联排60套11400洋房336套38640公寓（18F）1656套183960容积率2.06本项目住宅定位测算方案一：联排别墅+洋房+18F小高层参考市场，项目面市中高档小高层销售单价 5500元/平米、洋房销售价格 6500元/平米，联排别墅 8500元/平米土地成本以平均地价计算住宅部分土地成本约 3.76亿元，楼板价约 1619元/平米。
方案一住宅 万/m2,m2,元 /m2，万元本项目住宅定位测算——方案一联排别墅、洋房、小高层组合预计税后利润1.6亿元成本利润率约14.5%总成本销售总额土地增值税税前利润所得税税后利润成本利润率97471581652060881139921928135984000002199180725497951816493855414.5%4270648715811235705234000.0234000.0234000.0234000.0234000.0234000.0234000.0不可预见费间接费用合计2924147575675096125323234000.0234000.0财务成本营业税及附加间接费用40471200046800000702000046800009747158404079520097471582200.002003020416517442183960.0234000.0234000.0234000.0234000.0234000.0234000.0小高（18）绿化及道路临水临电等配套及竣工直接费用合计市场营销管理费预算3788460001515384014040000234000004847760001824000061824000单位费用161964.766010020721600.001600.00工程量234000.0234000.0234000.0234000.0234000.011400.038640.0分项土地土地契税大配套前期费用建安费联排洋房项目直接费用 经济指标地上总建设用地113573地上总建筑面积234000住宅公寓（14-18F）2117套234000容积率2.06本项目住宅定位测算方案一：14-18层小高层参考目前静态市场，中高档小高层销售单价 5500元/平米土地成本以平均地价计算住宅部分土地成本约 3.76亿元，楼板价约 1611元/平米。
方案二 本项目住宅定位测算——方案二纯小高层的方案税后利润约8911万，成本利润率7.6%总成本销售总额土地增值额土地增值税税前利润所得税税后利润成本利润率1002793016538516311681781231287000000118821877011882187729705469891164087.6%4370749925500508127381234000.0234000.0234000.0234000.0234000.0234000.0234000.0234000.0不可预见费间接费用合计514800000514800000468000007020000468000010027929603861000015041894300837897162155022002200.002003020428516564129306234000.0234000.0234000.0234000.0234000.0234000.0234000.0234000.0234000.0234000.0建安费小高（18）绿化及道路临水临电等配套及竣工直接费用合计市场营销管理费财务成本营业税及附加376974000150789601404000023400000土地土地契税大配套前期费用直接费用间接费用预算单位费用1611.0064.4460100工程量234000.0234000.0234000.0234000.0项目 住宅产品形态定位产品形态定位：少量联排别墅，尽可能排放花园洋房，剩余为18F小高层方案一别墅+洋房+小高层税后利润：1.6亿成本利润率：14.5%方案二纯小高层税后利润：8900万成本利润率：7.6%> 住宅房型配比定位5%100%3%100%3%100%180-1904房3厅联排合计20%1203房2卫40%1103房1卫79%81%小高层3%3%20%1301401003+1房2卫4房2卫3房1卫3%3%1151253房2卫3房2卫17%16%3%3%8090-1002房1卫2+1房1卫洋房面积配比套数配比套数配比面积户型产品类型面积配比依托于市场成交架构，考虑到本项目高端定位，4房及以上比例略有提高；2房及小三房面对购买力不高的首置和首改客户，尽量 压缩户型面积降低总价促进快销；大三房以上及别墅面对购买力较强的再改客户 ，提供较高舒适性，并附送较多的附加值。
报告大纲PART 1：宏观背景分析城市背景研究PART 2：开发条件分析区位条件分析地块属性分析PART 3：微观市场研究开发模式研究住宅市场研究商业市场研究PART 4：项目定位建议项目整体定位产品规划建议产品策略营销策略广德商圈分析主要商业街分析社区商业分析集中商业体分析批发市场分析酒店市场分析消费习惯分析 报告大纲PART 1：宏观背景分析城市背景研究PART 4：项目定位建议项目整体定位产品规划建议产品策略营销策略PART 2：开发条件分析区位条件分析地块属性分析PART 3：微观市场研究开发模式研究住宅市场研究商业市场研究广德商圈分析主要商业街分析社区商业分析集中商业体分析批发市场分析酒店市场分析消费习惯分析 商业 南路广德商圈分布广德规划发展双商圈双商业带商圈 ——老城区、新城区（在建）商业带 ——横山南路、太极大道横山带老城区商圈太极大道商业带新城区商圈注：新城区商圈处于规划建造起步中 老城区商圈概况影响力：县级商圈规模：内含商业街：团结路、桃州路、夫子庙、绥安新天地（在建）内含商业体：新百商场、苏宁、国美、幸福树、台客隆等业态布局:服饰、鞋帽为主，电信、电器为辅发展特征：发展成熟，以传统商业形态为主导、缺乏新颖的商业形态及大型百货类商场，以国内二、三线品牌为主。
横山南路商业带概况影响力：区域级商圈规模：内含商业街：建材一条街内含商业体：广德建材城、华东家私城、华东大酒店业态布局:建材、家居为主，娱乐休闲为辅发展特征：发展成型，商业气氛单薄，白天客流量少；依托华东大酒店及钱柜娱乐发展成熟，经营状况良好 太极大道商业带概况影响力：区域级商圈规模：内含商业街：汽配一条街内含商业体：汽配市场、农副产品综合交易市场业态布局:汽配为主发展特征：自我成型的汽配维修一条街，发展档次低，客流层次低 新城区商圈概况影响力：县级商圈规模：内含商业街：金鑫商业街（规划中）内含商业体：中雅酒店、大润发、中央乐城商业体、卡地亚商业体（均规划中）业态布局:餐饮、购物为主（各项目业态均未明确）发展特征：规划打造成为新城区现代商业中心具有前瞻性的规划蓝图、商业分布规划集中在行政区的东侧既为西侧行政提供中高端商务服务，又为东侧中高端居住区提供高品质生活机能 广德商业发展概述老城区商圈——发展成熟、商业形态传统、无发展提升空间；横山路商业带——娱乐业经营状况佳，向南发展，但缺少可发展的空间；太极大道商业带——发展档次低、无高附加价值商业业态分布；新城区商圈——政务新城现代商业中心，具有丰富商业形态、中高档业态定位、充足的规划发展空间。
新城区商圈将成为广德未来发展的商业新热点；随着新城区商圈的兴起，地区商业规划能级提升，高档次商业形态和业态发展面临新一次发展的机遇 报告大纲PART 1：宏观背景分析城市背景研究PART 4：项目定位建议项目整体定位产品规划建议产品策略营销策略PART 2：开发条件分析区位条件分析地块属性分析PART 3：微观市场研究开发模式研究住宅市场研究商业市场研究广德商圈分析主要商业街分析社区商业分析集中商业体分析批发市场分析酒店市场分析消费习惯分析 广德商业街分布13245761.桃江路2.团结路3.夫子庙商业街4.太极大道汽配一条街5.横山路建材街6.金鑫商业街（规划）7.绥安新天地（在建）88.卡地亚商业街（规划）本项目周边有三条商业街的规划或在建，未来彼此存在同质竞争11在售将推 广德商业街分析租金 元/日平米5-87-92-51.5-31-2未定未定未定未定业态规划通信、服饰、餐饮品牌服饰精品专卖、玩具等建材五金汽配汽修餐饮、休闲、购物餐饮、娱乐、休闲、购物未定未定消费定位中低档中高档中低档中低档中低档中高档中高档未定未定经营现状火爆火爆一般一般良好在建在建规划中规划中长度约1800米约900米约200米约1200米约1100米约150米约800米未定约200米名称桃州路团结路夫子庙商业街横山路建材街太极大道汽配一条街绥安新天地金鑫商业街中央乐城卡地亚商业街本项目周边商业街已知两个为定位中高档，以餐饮、休闲、购物为主力业态；区域存在至少8.6万方商业街的竞争。
项目周边商业街供应体量030000200001000070000600005000040000绥安新天地金鑫商业街卡地亚花园平方米 报告大纲PART 1：宏观背景分析城市背景研究PART 2：开发条件分析区位条件分析地块属性分析PART 3：微观市场研究开发模式研究住宅市场研究商业市场研究广德商圈分析主要商业街分析社区商业分析集中商业体分析批发市场分析酒店市场分析消费习惯分析PART 4：项目定位建议项目整体定位产品规划建议产品策略营销策略 在售/将推社区商业分布141.桃园名都2.中鼎景苑新城3.上海花园洋房4.港湾花园5.新徽商公寓6.中雅地块（规划中）7.春江华城（在建）6523目前在售社区商业基本分布在新区和经济开发区11在售将推7 在售/将推社区商业分析面积分割单层60-7017-207单层53-50090-10050-200商铺价格1层：85002层：40001层：纬五路10000-120001层：经七路8000、纬五路100002层：4000-45001层：100002层：40001层12000未定楼层2层在售1层2层2层1层1层119784总计在售去化率98%80%90%99%86%体量21000300005000010784约80004831沿街社区商业桃源名都上海花园洋房中鼎景苑花园港湾花园中央乐城春江华城地区社区商业多数为1+2层形式；社区商业一层价值一般在 10000元上下，2层商业价值较低，与地区住宅相近， 4000元上下；社区商业分割面积基本控制在40-100平米，面对小型经营户使用；因供应各楼盘社区商业去化状况较为顺畅，均超过去化 8成。
广德社区面积小、投资门槛低、商业去化表现均较为顺利，一层商业价值是住宅价格的2-3倍 报告大纲PART 1：宏观背景分析城市背景研究PART 2：开发条件分析区位条件分析地块属性分析PART 3：微观市场研究开发模式研究住宅市场研究商业市场研究广德商圈分析主要商业街分析社区商业分析集中商业体分析批发市场分析酒店市场分析消费习惯分析PART 4：项目定位建议项目整体定位产品规划建议产品策略营销策略 广德集中商业体分布12 34567892.3.4.苏宁电器华联超市新百商场5.6.7.8.幸福树电器国美电器台客隆超市联华超市9. 金鑫大润发（在建）10. 中央乐城大卖场（规划）11. 财富广场（规划）12. 卡地亚花园（规划）目前广德零售型商业体集中在老城区；新城区目前规划或在建两个大型商场，均包含大卖场1111.1在售横山乐购将推1012 广德集中商业体分析经营状况一般一般较好良好良好一般良好一般在建规划规划规划业态分布日常用品数码电器日常用品服饰、家纺、鞋类数码电器数码电器日常用品日常用品日常用品、服饰、鞋类、食品日常用品、服饰、鞋类、食品未定未定档次大众中低档大众中档中低档中低档大众大众中高档中档未定未定经营面积约500平约600平约800平约1000平约800平约800平约1000平约700平22439平6000平9563平约17000平名称横山乐购苏宁电器华联超市新百商场幸福树电器国美电器台客隆超市联华超市金鑫大润发中央乐城大卖场财富广场卡地亚花园•••目前广德大型商场基本为中低档类超市或电器商场；超市类经营状况优于商场类，其他商场经营状况一般；随着大润发为代表的新兴shoppingmall进入广德市场， 将刺激中高档市场需求释放。
区域未来大体量的新型商业体供应5.5万方，新兴shoppingmall的入驻将有助于高端零售商业的繁荣和发展 报告大纲PART 1：宏观背景分析城市背景研究PART 2：开发条件分析区位条件分析地块属性分析PART 3：微观市场研究开发模式研究住宅市场研究商业市场研究广德商圈分析主要商业街分析社区商业分析集中商业体分析批发市场分析酒店市场分析消费习惯分析PART 4：项目定位建议项目整体定位产品规划建议产品策略营销策略 1. 广德建材城2. 华东家私城3. 农副产品综合交易市场4. 汽配市场批发专业市场分布435. 日月商城125广德批发市场主要分布在横山路和太极大道等交通干道附近本项目区域并无类似专业市场供应，市场存在一定空白 批发商业市场分析北汽车站、太极大道搬迁市区农贸市场商户以广德县为中心在建农副产品2层农副产品批发市场火车站、沪渝高速售8000-9000元/平米广德及周边乡镇较差农副产品、装修、特产2层日月商城交通凭依横山南路、汽车站横山南路、汽车站北汽车站、太极大道售价/租金租1.5-3元/日平米租1元/日平米售完二手7000-8000元/平米辐射范围县城县城广德及周边乡镇经营状况一般较差良好经营业态建材、五金家居汽配汽修商业经营楼层2层1层2层项目名称广德建材城华东家私城汽配市场广德目前批发市场发展呈几个特点：受当地支柱产业支持，农业类批发市场市场份额较大；当地商业繁荣度有限、消费力并不强，仅有低 档的生活类消费品批发市场；目前广德无集中的中大型中高档消费品批发市场。
广德产业经济并不发达，造成地区专业市场成熟度低、专业种类少、规模体量有限、租售价格低的现状本项目所在区域缺乏中低档专业市场发展的产业支持、交通条件和规划条件 报告大纲PART 1：宏观背景分析城市背景研究PART 2：开发条件分析区位条件分析地块属性分析PART 3：微观市场研究开发模式研究住宅市场研究商业市场研究广德商圈分析主要商业街分析社区商业分析集中商业体分析批发市场分析酒店市场分析消费习惯分析PART 4：项目定位建议项目整体定位产品规划建议产品策略营销策略 宾馆酒店分布1234广德宾馆酒店数量较多，但三星级标准或上规模的仅有三家在营业51.横山宾馆2.新锦江酒店3.4.5.6.华东大酒店中雅酒店（规划）中央乐城宾馆（规划）广德国际大酒店（在建）611在售将推 店名体量星级房间数标房折后价入住率配套设施横山宾馆17619三星级325258-30075%商务中心、KTV、茶吧、美容厅、桑拿中心、餐厅、棋牌室、健身房华东大酒店14000三星级12018085%大型娱乐城、桑拿中心、茶吧、商务中心、桌球、棋牌、电玩新锦江大酒店5219三星级49125-16880%大型餐厅中雅酒店18000五星级标准预计259未定未定未定中央乐城宾馆未定三星级标准未定未定未定未定广德国际大酒店44000五星级标准252未定未定商务中心、休闲室、夜总会、咖啡厅、健身房、桑拿中心、桌球、 乒乓球宾馆酒店经营状况广德各类酒店档次较低，整体经营状况良好；本项目所在区域预计有2家五星级、1家三星级，高端酒店市场呈现饱和。
报告大纲PART 1：宏观背景分析城市背景研究PART 2：开发条件分析区位条件分析地块属性分析PART 3：微观市场研究开发模式研究住宅市场研究商业市场研究广德商圈分析主要商业街分析社区商业分析集中商业体分析批发市场分析酒店市场分析消费习惯分析PART 4：项目定位建议项目整体定位产品规划建议产品策略营销策略 广德消费习惯分析——购物餐饮消费者购物地选择因素比较商品齐全49%商品档次高7%交通便利24%口碑价廉2% 2%购物环境好16%消费者购物时就餐选择经常就餐19%偶尔就餐51%极少就餐不就餐13%半数消费者选择商品齐全的区域购物7成广德消费者购物考虑就餐，但因餐饮网点分布有限，实际就餐比重大幅下降多数就餐消费者选择小吃类餐饮购物时就餐选择分析中式29%小吃店50%韩日餐饮2%大型正餐12%17%西式7% KTV43%电影院6%棋牌游艺12%7%洗浴桑拿21%茶坊等娱乐场所选择分析美容美发11%广德消费习惯分析——娱乐休闲当地居民休闲娱乐首选场所为KTV和洗浴桑拿，说明当地休闲娱乐业尚处于较为初级的发展阶段；茶坊、咖啡吧、影音休闲等大中城市普遍的休闲场所在广德本地需求并不旺盛 200元以上16%广德消费水平分析50-100元31%150-200元22%200-300元15%消费者单笔购物消费支出比重300元以上 50元以下3% 4%消费者单笔餐饮娱乐消费支出比重30元以下11%30-60元25%100-200元21%60-100元27%100-150元25%广德购物消费单笔100-200元消费比重接近50%，证明当地具有一定的潜在消费能力；餐饮消费水平仍处于略低的水平，6成以上为单笔消费100元以下；约有15%的人群经常光顾单笔消费200元以上的娱乐场所。
广德当地具备一定的购物消费和娱乐消费需求 商业市场分析梳理经营档次方面：广德目前经营业态品牌均以国内二线以下为主， 整体地区商业经营档次较低 ；商业形态方面：广德仍以传统街铺为主力商业形态，缺 乏成规模、集中型的商业体、商圈凝聚力不足， 商业形态的低档化制约了地区中高档消费需求无处释放未来新城区域将出现大型shoppingmall、商业街，这将有助于地区中高档消费需求的释放；规模体量方面：新城区规划起点高、未来将导入9-10万人口，未来集中商业供应规模预计在25万左右 规划前景方面：现有传统商圈商业经营能力低下，缺乏现代都市感 政务新城通过前瞻的规划，将打造广德第一个真正体现现代化都市形象高档商圈消费习惯方面：当地民众具备一定的消费能力 ，同时偏好于种类齐全的商业区域（如商业街），希望购物时可享受餐饮休闲娱乐， 广德未来一站式商业体将成为商业发展的主流 项目商业形态定位酒店公寓/soho等★★★★★★★★★★专业市场★★★★★★★★★酒店★★★★★★★商业街★★★★★★★★★★★集中商业体★★★★★★★★物业类型风险系数物业市值变现能力区域缺乏高端集中商业体带动，本项目也需要 此类商业体提升整体形象与品质；D202、 D207地块长宽比特殊，且考虑到变现需要，建议规划为商业步行街；面对未来政务商务人群租住和办公需求，本项目可引入 30-50平米的酒店公寓与 SOHO公寓产品。
建议以商场运作为核心，带动地块运营，沿街规划商业步行街，剩余规划酒店式公寓及SOHO公寓 集中商业体：在周边大型卖场、shoppingmall等商业形态竞争情况下，地区缺少高档次的精品百货商场，本项目引入精品百货可帮助项目成为地区具地标性的商业体，并且引入高消费人群商业街：内部规划餐饮、休闲、娱乐、购物等业态，满足当地民众“吃喝玩乐”一站式消费需求，并且可与本项目精品百货通过业态融合互补项目商业业态定位业态分布1层首饰、珠宝、化妆品、钟表；2层女性服饰、鞋帽、皮具3层男性服饰、鞋帽、运动用品大型正餐、火锅料理休闲茶吧、咖啡甜点屋、KTV精品服饰、数码专卖、礼品装饰业态特征精品百货（建议引入专业管理公司）餐饮、休闲、娱乐、购物、专卖产品形态集中商业体商业街 项目商业体量定位根据地块的实际尺度和商业的合理形态，建议商业体量如下：精品百货：2万方商业街：3.3万方酒店公寓及SOHO：6.4万方 本项目商业市场定位广德政务新城规模最大的一站式商业中心集精品百货、商业步行街、酒店公寓及 SOHO为一体的复合商业集群各商业形态互相作用、紧密结合：•百货商场满足广德中高端购物需求，为商业街引来消费人流；•商业街为百货商场消费人群提供餐饮、休闲娱乐、精品购物服务；•高端酒店公寓为地区政务、商贸人群提供中长租住需求；•SOHO公馆为本项目及周边经商公司提供办公、洽谈、存储等商务服务。
报告大纲PART 1：宏观背景分析城市背景研究PART 4：项目定位建议项目整体定位产品规划建议产品策略PART 2：开发条件分析区位条件分析地块属性分析营销策略PART 3：细分市场研究开发模式研究住宅市场研究商业市场研究 项目SWOT分析优势区位：行政居住区核心规模：广德新城第一城市综合体外部配套：教育、医疗、体育、商业一流配套规划产品线： 公寓、洋房、别墅、商业复合业态劣势阻隔：商业受万桂山路绿化隔离带阻隔，西侧消费人流导入将受到影响威胁供求：供应量庞大，去化压力巨大竞争：中高端市场竞争激烈机会规划：新城未来规划为广德最高品质的居住新城，发展潜力深厚，将导入大量居住人口 项目核心竞争力提炼广德城市新中心首席城市综合体广德政务新城首席品质住宅稀缺洋房别墅复合社区广德新城规模最大的一站式商业中心集精品百货、商业步行街、酒店公寓SOHO为一体的复合商业集群 报告大纲PART 1：宏观背景分析城市背景研究PART 4：项目定位建议项目整体定位产品规划建议产品策略PART 2：开发条件分析区位条件分析地块属性分析营销策略PART 3：细分市场研究开发模式研究住宅市场研究商业市场研究 产品规划建议规划方案• 项目整体由三块不同属性地块组成为一个综合体。
• 其中，住宅部分由三种物业类型产品构建成一个高端住宅区• 西侧以商业内街形式组成，通过北地块与最南侧的的集中商业的导入，带动商业街的人流住宅区内街商业区集中商业区 经济指标地上总建设用地113573地上总建筑面积233040住宅联排（3F）60套11400洋房（6F）336套38640公寓（16-18F）1656套178200商业（2F）4800容积率2.056层洋房方案住宅分布图18层高层• 多样化产品设计，三块地块设计为3-6-18F高层的天际线变化 ，形成南低北高的建筑形态3层联排产品规划建议D2-05 D2-08 住宅用地 经济指标地上总建设用地16284地上总建筑面积41500商业集中式3F19000酒店式公寓24F22500容积率2.55经济指标地上总建设用地28120地上总建筑面积71740商业内街式2F30820SOHO公馆24F40920容积率2.55方案商业分布图产品规划建议D2-01 D2-03 商业用地D2-02 D2-07 商业用地方案阐述南北商业地块通过人行天桥相连，内街式商业的二层同样通过内天桥相同，满足客户对于商业通达性的要求，同时可以带动整体内街商业的运营。
商业分类及体量内街围合17500中心体块4520专卖店4800高端餐饮娱乐4000合计30820针对 D2-02 D2-07 商业地块产品规划建议内街式商业沿街一侧商业以对开门形式为主，进深约为20米，内侧采用10米进深的单边商业形式内庭院中树立点式精品店，二层通过天桥与内街商业相连，打造精致的商业氛围，同时可为内街商业带动客流专卖店商业形式在入口处打造两座小型专卖店，亦可为内街商业导入客流高端餐饮娱乐在纬三路与万桂山南路交角处设立一座高端餐饮娱乐区可导入较知名的餐饮企业，以带动集中式商业、商业街的客户流动20m12m接口处商业内街为一层架空，二层连廊形式，商业主体集中于二层区域，一层用于人流走动酒店式公寓两栋酒店式公寓设置于商业的两端，南北商业以及酒店式公寓形成一种对称 方案路网结构图产品规划建议百货入口客流动线小高层道路体系商业街入口公寓主入口洋房别墅道路体系客流动线餐饮入口 方案景观布局图产品规划建议点线交错横向纵向垂直景观主轴密植绿化隔离带洋房别墅区宅间景观 报告大纲PART 1：宏观背景分析城市背景研究PART 4：项目定位建议项目整体定位产品规划建议产品策略PART 2：开发条件分析区位条件分析地块属性分析营销策略PART 3：细分市场研究开发模式研究住宅市场研究商业市场研究 产品策略一站式商业：时尚精品购物中心，海派休闲商业街，高端餐饮娱乐高品质立面+差异化风格（ARTDECO）景观风格（欧式皇家园林）稀缺住宅产品类型及高竞争力户型如何做到产品价值最大化 一站式商业产品策略百货购物中心高端餐饮娱乐海派休闲商业街 33层集中型精品购物中心。
通通过artdeco的立面表现，将酒店包装为形象地标产品策略一站式商业：百货购物中心 ，海派休闲商业街，高端餐饮娱乐••••层集中型精品购物中心过artdeco的立面表现，将酒店包装为形象地标打造广德首座百货购物中心 中中庭设计：聚集人气、展现空间感业业态引入：知名百货品牌入驻，打造区域首座时尚购物物中心产品策略一站式商业：百货购物中心 ，海派休闲商业街，高端餐饮娱乐••••庭设计：聚集人气、展现空间感态引入：知名百货品牌入驻，打造区域首座时尚购中心 海派休闲商业街，打造人文的商业氛围引入精品店及海专卖店，形成高端商业体专产品策略派休闲商业街，打造人文的商业氛围引入精品店及卖店，形成高端商业体一站式商业： 百货购物中心，海派休闲商业街 ，高端餐饮娱乐 海派休闲商业街：闲趣惬意的内庭院设计，给客户一种海轻松、快乐的购物环境内庭院可摆设植被、座椅等进轻行装饰，内街之间通过天桥相连，是其处处相通行产品策略派休闲商业街： 闲 趣 惬 意 的 内 庭 院 设 计 ， 给 客 户 一 种松、快乐的购物环境内庭院可摆设植被、座椅等进装饰，内街之间通过天桥相连，是其处处相通一站式商业： 百货购物中心，海派休闲商业街 ，高端餐饮娱乐 主力餐饮：迎合当地客户需求，引入 知名餐饮连锁店和大型娱乐主题店主 知产品策略力餐饮：迎合当地客户需求，引入 名餐饮连锁店和大型娱乐主题店一站式商业： 百 货 购 物 中 心 ， 海 派 休 闲 商 业 街 ， 高端餐饮娱乐 产品策略一站式商业： 百货购物中心，海派休闲商业街 ，高端餐饮娱乐中庭商业：引入中小型餐饮或品牌店，如咖啡店、甜品屋等 产品策略一站式商业： 百货购物中心，海派休闲商业街 ，高端餐饮娱乐专卖商业店：引入知名商业品牌，如美特斯邦威、361°等服饰运动商家，吸引客户进入商业街。
产品策略一站式商业： 百货购物中心，海派休闲商业街 ，高端餐饮娱乐沿街商业及内街商业：时尚服饰精品店、饰品店、数码专卖、礼品装饰等，吸引客流导入 酒酒店式公寓与SOHO公馆的立面风格与整体商业相协调采采用精装修的设计理念，展示项目的高端品质产品策略酒店式公寓、SOHO公馆••••店式公寓与SOHO公馆的立面风格与整体商业相协调用精装修的设计理念，展示项目的高端品质SOHO公馆酒店式公寓 原因：ARTDECO风格的建筑气质能体现出综合体商住项目的品质，符合本项目对于高端商业综合体定位的实现；在现有广德市场上，其他项目的立面均以欧式、现代等为主，运用ARTDECO风格，可与现有市场项目形成差异化竞争；力求最大化展现ARTDECO风格的自身魅力及高贵质感，创造广德首个ARTDECO标杆楼盘；同时在景观诉求上，结合立面风格，打造欧式 皇家园林景观，形成高品质立面与高品质景观共存的标杆项目为何选择ARTDECO？高品质立面+差异化风格 高品质立面+差异化风格AREDTCO公 寓 高品质立面+差异化风格公 寓产品策略AREDTCO 高品质立面+差异化风格建议：• 注重对于入户大堂的外立面设计通过立体感较强的两侧立柱展现入口的稳重大气之感。
• 通过加配铁艺及灯箱装饰构件来弱化石材带来的压抑感公 寓产品策略AREDTCO 底部大堂采用石材贴面，墙面选择高档仿真石漆涂底料，整体立面体现较高品质感料高品质立面+差异化风格部大堂采用石材贴面，墙面选择高档仿真石漆涂，整体立面体现较高品质感大理石基座产品策略AREDTCO仿真石漆墙面 产品策略高品质立面+差异化风格洋房别墅欧式 — 古典 园林景观、欧式风格产品策略欧式皇家园林景观 产品策略园林景观、欧式风格欧式中央景观泳池 结结合欧式建筑及景观风格，以欧洲代表性地理名称为每期风情、公寓区巴洛克宫廷等产品策略园林景观、欧式风格主题景观、多样生活合欧式建筑及景观风格，以欧洲代表性地理名称为每期组团主题如别墅区普罗旺斯花园、洋房区香榭丽风情、公寓区巴洛克宫廷等 产品策略观 小 品 ： 通 过 不 同 的 欧 式 园 林 景 观 小 品 点 缀 景 观 格 调 ， 如 跌、亭子、雕塑等，使小区景观惟妙惟肖，更为精致、丰富园林景观、欧式风格 稀缺住宅产品类型及高竞争力户型产品策略纯正联排别墅风情情景洋房高附加值小高层 联联排别墅为180-200的面积段；户户型设计为3层带地下室，配有中庭及露台等附加空间间，共拥有180平米的附加空间。
产品策略3层联排稀缺住宅产品类型及高竞争力户型••••排别墅为180-200的面积段；型设计为3层带地下室，配有中庭及露台等附加空，共拥有180平米的附加空间 洋洋房采用6层设计，1-6层为洋洋房户型采用层次退台的立面表现；户户型采用一层带地下室，标准层拥有露台、阳台，顶顶层带大露台的附加空间设计方式产品策略稀缺住宅产品类型及高竞争力户型6层洋房••••••房采用6层设计，1-6层为140+130+125+115+95+80的的组合形式；房户型采用层次退台的立面表现；型采用一层带地下室，标准层拥有露台、阳台，层带大露台的附加空间设计方式1层140平米南侧近50平米的花园带有60平米的地下室 产品策略6层洋房稀缺住宅产品类型及高竞争力户型2层130平米南侧近20平米的露台带有60平米的地下室 产品策略稀缺住宅产品类型及高竞争力户型标准层带南露台标准层带北露台6层洋房标准层95-125平米南北各带近10平米露台 产品策略6层洋房稀缺住宅产品类型及高竞争力户型6层 80平米南侧近20平米的露台带有60平米的顶层露台 公公寓为2梯2户平层组合；公公寓户型为3R 100-120；每每套户型拥有设备平台、大阳台等附加空间，单套套附加值约10平米。
产品策略稀缺住宅产品类型及高竞争力户型18层公寓••••••寓为2梯2户平层组合；寓户型为3R 100-120；套户型拥有设备平台、大阳台等附加空间，单附加值约10平米3R:110㎡附加空间 项目附加产品力表现产品策略入户大堂智能化设施会所配套物业服务 大理石与花式石材或壁纸结合用墙壁铺装工艺及各种景观小品丰富空间精致感水晶吊灯与顶部装饰的结合大堂室内装饰尊贵入户设计产品策略 智能化配置远程抄表系统产品策略社区一卡通系统入口刷卡电梯入户会所消费车库刷卡停车刷卡 功能面积建议项目养生休闲300 ㎡四点钟会馆、棋牌室运动健身500 ㎡健身馆社区服务100-200 ㎡预定服务、家政服务、便民代办服务会所位置：将会所设置于商业靠河位置位形态：地上二层形配套面积：约1000平米配内容：以休闲健身为主，配套相关社区服务内会所运作产品策略会所置：将会所设置于商业靠河位置态：地上二层套面积：约1000平米容：以休闲健身为主，配套相关社区服务 物业服务产品策略三级物业管理系统聘请知名物业管理公司实行别墅洋房区、小高层公寓区、商业区分级管理机制 报告大纲PART 1：宏观背景分析城市背景研究PART 4：项目定位建议项目整体定位产品规划建议产品策略PART 2：开发条件分析区位条件分析地块属性分析营销策略PART 3：细分市场研究开发模式研究住宅市场研究商业市场研究 住宅产品价格表现档次中档中档中高档中高档中高档普通普通销售均价42004600400046005100预计5000（过高）420030003600产品类型多层小高层多层小高层多层洋房多层复式小高层小高层多层多层项目桃源名都春江华城上海花园洋房卡地亚花园中央乐城橡树玫瑰园水岸阳光城区域老城区新城区开发区开发区多数个案定位为普通住宅，价格水平 3000-3600元/平米；老城区中档个案，价格水平 4000-4200元/平米；中高档项目较地区中档项目有一定的溢价能力：洋房溢价400元/平米，叠加复式溢价900元/平米，小高层溢价约400元/平米。
住宅静态价格定位如本案产品建议能够实现：本案小高层产品竞争力接近上海花园洋房的多层电梯产品，价格预计4500元/平米本案花园洋房产品市场绝对稀缺，按周边城市经验值可在小高层产品基础上溢价10%，价格预计5000元/平米本案联排别墅市场绝对稀缺，按周边城市经验值可在小高层产品基础上溢价90%，价格预计8500元 /平米 商业街产品价格表现面积分割单层60-7017-207单层53-50090-10050-200商铺价格1层：85002层：40001层：纬五路10000-120001层：经七路8000、纬五路100002层：4000-45001层：100002层：40001层12000未定楼层2层在售1层2层2层1层1层119784总计在售去化率98%80%90%99%86%体量21000300005000010784约80004831沿街社区商业桃源名都上海花园洋房中鼎景苑花园港湾花园中央乐城春江华城地区社区商业多数为1+2层形式；社区商业一层价值一般在 10000元上下，2层商业价值较低，与地区住宅相近， 4000元上下；社区商业分割面积基本控制在40-100平米，面对小型经营户使用；因供应各楼盘社区商业去化状况较为顺畅，均超过去化 8成。
商业街静态价格定位如本案产品建议能够实现：本案商业街将成为广德最具价值的商业街产品，以广德商业街价格经验一般为住宅价格的2-3倍，预计商业街1F外街价格为15000元 /平米商业价格定位经验预计本案商业街价格——外街（ 1F+2F）10000元/平米，内街（1F+ 2F）6000元/平米 推广计划媒体组合策略推广节奏分阶段推广策略 ——媒体组合策略——配合销售进度媒体组合平面—今日广德报电视—新闻节目中穿插广告片、专题报道、滚动字幕小众—短信、DM、广告宣传车活动—买房赢名车活动、巡展、乡镇路演、事件性营销活动、促销活动等长效媒体组合户外——工地围墙，工地看板、楼体横幅/巨幅、转盘广告、乡镇横幅、乡镇看板活动——一元抢房计划、左邻右里双响炮 推广方式推广渠道户外转盘广告广德主要乡镇横幅、户外广告广告宣传车现场工地看板楼体巨幅报纸今日广德头版电视滚动字幕定向群发短信DM派发主要推广渠道 ——预估开盘推广节奏——11年10月销售期一销售期二销售期三12年2月12年5月12年10月预计时间，具体时间待与甲方沟通 销售期一四重大礼，火热进行——买房赢名车热烈开奖老客户来就送友邻计划升级版 —— 友邻同游计划一元抢房计划持续进行 活动对象：在此之前购房的所有客户均可参与抽奖活动进行：邀请所有有资格参加抽奖的至开盘现场， 现场抽奖，现场赠车，引起轰动，调动开盘气氛活动说明： “ 买房嬴名车 ”活动由于奖项巨大，在广德前所未有，所以一直是广德人民关注的焦点，也是已购客户十分关心的事情，在第二次开盘当天举行 大型抽名车活动，既能聚集人气，形成现场的火热气氛，又能形成口碑，更能让预购客户看到实惠，激 发他们的购买欲望和购买热情，刺激消费。
买房赢名车热烈开奖【一重大礼】 客户来就送活动对象：在当天购房的客户活动细则：凡是购房客户即可抽取价值150-200元的高档礼品，礼品建议：以精巧实用为主同时兼具品质感与时尚感 ，如全套景德镇陶瓷 餐具、电饭煲、电水壶、咖啡壶、豆浆机、蒸气熨斗等家居用品【二重大礼】 友邻计划升级版（友邻同游计划）【三重大礼】活动对象：所有通过友邻计划购房/介绍购房的新老客户活动细则：凡是通过友邻计划购房/介绍购房的新老客户除可享受原计划的免2年物业费的优惠外，更可参与年底的友邻抽奖活动，赢取万元旅游基金奖项设置：一等奖：5000元/家庭（一组， 2个家庭）二等奖：3000元/家庭（二组， 4个家庭）三等奖：1000元/家庭（三组， 6个家庭）注 ： 每 组 按 新 、 老 客 户 2个家庭 计 销售期二相信通过销售期一的操作，项目会聚集大量人气，顺势加推，回馈广大客户一元抢房计划持续进行友邻同游计划持续进行 销售期三借助广德前所未有的样板区，用真实的样板体验打动客户，用有趣的样板区活动吸引客户，让客户对我们的项目更具信心与期待，在重重激励下，再次开盘一元抢房计划持续进行友邻同游计划持续进行开园大典游 园 嘉 年 华 — — 千人游园会活动 样板区现场包装，营造火热气氛；知名舞龙舞狮团进行表演，为项目聚集人气，加油助阵；全天乐队演出，烘托氛围。
请政府领导为开园剪彩开园大典（广德最震撼开盘庆典） 大型游园活动原则：除了礼品以外，更以好玩好看的、连续性的活动 为噱头，吸引客户到样板区来，该活动充满温情且有品味，具有娱乐性、文化性与参与性，以 便在广德形成口耳相传的效应时间：样板区公开后的一个月内的每个周末地点：样板区内容：以 “游园嘉年华 —— 中央乐城千人游园会活动 ” 为内容，准备千余份礼品，并且在样板区不同的位置设定不同的游戏，客户通过参观领取游戏币，参加 游戏，兑换礼品，加深印象，增添趣味游戏地点主要为城东大道及团结路口，游戏设置投飞镖、转转盘、打气球、套圈、 “ 钓鱼” 等 【礼品建议】精巧、时尚、实用、成本低如：扇子、气球、杯垫、水杯、手工香皂、拖鞋、雨伞等 非常感谢您的聆听！ 。