广州北部别墅市场调查报告2012-04-27 1 目目 录录§第一部分 广州别墅市场现状分析§第二部分 广州别墅市场供求分析§第三部分 别墅客户研究§第三部分 别墅产品研究§第四部分 别墅营销手段研究 2第一部分第一部分 广州别墅市场现状分析广州别墅市场现状分析 一、广州别墅的发展历程演变一、广州别墅的发展历程演变二、别墅市场的政策影响二、别墅市场的政策影响三、广州别墅格局三、广州别墅格局 3以淘金路的华侨新村为代表，随着花园酒店、世贸等商业建筑的崛起，别墅价位开始飚升到1995年，由于香港买家受当地经济变化以及中央宏观调控消息的影响，开始抛售，淘金路别墅开始跌值淘金路淘金路90年代年代21世纪初世纪初70-8070-80年代年代二沙岛二沙岛华南、洛溪板块华南、洛溪板块90年代中期，二沙岛第一批别墅出现，包括花城苑、新世界花园、金亚花园等，广州中心的富人区 以碧桂园、雅居乐、丽江花园为代表的别墅盘，具有一定规模，注重自身配套及社区环境的营造1 1、区域演变、区域演变——由市中心向郊区发展由市中心向郊区发展花都、增城板块花都、增城板块以花都、清远、增城为代表的北优板块，有一定的自然资源；注重配套建设或拥有优势的自然山水资源；除自身日常基本生活配套的营造外，注重休闲渡假设施的建设，如酒店、游乐设施等；典型别墅盘有汇景新城、凤凰城、锦绣香江等。
2006年年 42 2、客户演变、客户演变Ø7070、、8080年代：年代：以淘金路的华侨新村为代表，华侨新村是广州的第一个富人区 当时的购买客户主要以归国华侨为主；Ø9090年代：年代：广州城市中心开始东移，二沙岛成为新市中心顶级豪宅区，随着经济的发展富人越来越多，住二沙岛顶级豪宅的富人层面也更广，包括私营企业主、外企高层管理人员等；Ø2121世纪初：世纪初：洛溪及华南板块的掀起，市区周边渡假型别墅市场全面兴起，由于前期的低价入市，客户层面逐渐由顶级富豪阶层向中高等收入阶层发展，而随着土地的日益稀缺及华南板块的城市化，价格也随之高涨，客户层面不断提升，客户需求开始由渡假向自住逐渐转变Ø20062006年：年：宏观调控新政出台，别墅用地越来越稀缺，广州市中心供应仅维持在一两年内，越来越多的客户开始选择在郊区买拥有一套度假型物业；Ø20122012年年 53 3、产品演变、产品演变Ø70、80年代：以市中心的少量独立别墅为主，产品较单一且户型间隔较差Ø90年代：二沙岛的独立别墅及联排别墅类型为主Ø21世纪初：多种别墅类型开始出现，如多种联排别墅、四孖屋、情景洋房、叠加式别墅等Ø2006年：别墅市场开始洗牌，越来越多种别墅类型开始出现，且在产品性价比及功能方面不断创新 64 4、小结、小结u目前，由于新政的影响，广州的别墅市场开始进入洗牌阶段，在区域分目前，由于新政的影响，广州的别墅市场开始进入洗牌阶段，在区域分布方面，经历了布方面，经历了“市区到郊区市区到郊区”的发展，北优区域将成为示别墅供应的的发展，北优区域将成为示别墅供应的主要区域，市中心别墅也将更加稀缺，价格更高；主要区域，市中心别墅也将更加稀缺，价格更高；u在价格方面在价格方面u在产品方面，由于独立别墅已禁止，未来将出现越来越多的类别墅在产品方面，由于独立别墅已禁止，未来将出现越来越多的类别墅创新创新型产品型产品。
u另外，别墅竞争也从单一的产品竞争进入品牌、产品质素、服务管理与另外，别墅竞争也从单一的产品竞争进入品牌、产品质素、服务管理与文化内涵兼容的多元化竞争时代文化内涵兼容的多元化竞争时代 7第一部分第一部分 广州别墅市场现状分析广州别墅市场现状分析 一、广州别墅的发展历程演变一、广州别墅的发展历程演变二、别墅市场的政策影响二、别墅市场的政策影响三、广州别墅格局三、广州别墅格局 81 1、解读新政、解读新政————从长远发展来看，别墅供应具有稀缺性从长远发展来看，别墅供应具有稀缺性§国办发〔2006〕37号 “关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见”–第六条：“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应‥‥‥继续停止继续停止别墅类别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应”§国土资源部：当前进一步从严土地管理紧急通知–坚决执行停止别墅类停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定，从即日起，一律停止其停止其供地和办理相关用地手续供地和办理相关用地手续，进行全面清理 §建住房[2006]165号“关于落实新建住房结构比例要求的若干意见” –需要调整的项目，要明确具体的套型结构比例要求，并纳入规划设计条件，重新审查规划设计方案。
要首先调整首先调整过去违反规定批建的各类住宅项目特别是别别墅类项目墅类项目，‥‥‥ §2003年停止批出别墅用地的政策出台，导致近三年别墅热的升温；2006年国土资源部再次重申，国家将继续停止别墅等低密度住宅建设用地的供应，使那些已经获批并上市的别墅项目受益 92 2、别墅市场的政策影响分析、别墅市场的政策影响分析禁地：禁地：n别墅正因为稀缺所以日益受追捧，别墅购买力向城外延伸，花都、番禺的华南板块、南沙、南海、从化、增城等地逐渐成为广州人别墅置业的区域；n土地资源日益稀缺，及都市新贵的基数在迅速增加，具备购买高档别墅的 人越来越多，别墅消费需求会越来越旺盛 禁独：禁独：n封杀令的出台，使纯别墅类项目逐渐进入奇货可居的状态，其价格有可能 会持续上涨； 10第一部分第一部分 广州别墅市场现状分析广州别墅市场现状分析 一、广州别墅的发展历程演变一、广州别墅的发展历程演变二、别墅市场的政策影响二、别墅市场的政策影响三、广州别墅格局及特征三、广州别墅格局及特征 111 1、经过多年发展，现已形成、经过多年发展，现已形成5 5大板块大板块n市中心别墅区：广州超豪别墅聚集地，泛指中心六区市中心别墅区：广州超豪别墅聚集地，泛指中心六区。
特点：交通便利，客户多为在广州工作的外企高管或CEO，以及领事馆人员；n东部别墅区：广州别墅次战场，指天河东部、萝岗、增城新塘一带东部别墅区：广州别墅次战场，指天河东部、萝岗、增城新塘一带特点：山景资源丰富，产品选择多，客户多为开发区、科学城、天河东部的老板和高管；n南部别墅区：广州别墅新兴地，指番禺、南沙等区域南部别墅区：广州别墅新兴地，指番禺、南沙等区域特点：风格多变n西部别墅区：指荔湾、芳村、白云金沙洲、佛山南海等区域西部别墅区：指荔湾、芳村、白云金沙洲、佛山南海等区域特点：距老城区仅一桥之隔，以江景为卖点居住人群多为来往旧城区、广佛周边的企业老板；n北部别墅区：广州别墅主战场，指花都、从化、清远南部在内的区域北部别墅区：广州别墅主战场，指花都、从化、清远南部在内的区域特点：结合山水/旅游资源，打造成度假、休闲别墅因处白云机场辐射区内，买家不仅面向广州居民，还有珠三角、港澳地区的投资客及有休闲度假买家 12花都花都板块板块从化板块从化板块南沙板块南沙板块广园东、增城板块广园东、增城板块南湖板块南湖板块金沙洲金沙洲板块板块科学城科学城板块板块天河板块天河板块华南华南板块板块市中心板块市中心板块南部板块南部板块西部板块西部板块东部板块东部板块北部板块北部板块2 2、广州别墅市场分布、广州别墅市场分布 13中心区域中心区域东部东部南部南部西部西部北部北部颐德公馆碧桂园凤凰城雅居乐剑桥郡恒大御景半岛夏湾拿大一山庄誉山国际万科红郡保利西海岸国际城颐和高尔夫金地上城招商金山谷中信山语湖珠光流溪御景/迪亚春天花园时代南湾/方圆明月山溪/锦绣御景国际//富力泉天下/保利东江首府//望谷美庐/碧桂园豪园//天湖峰境/侨建御溪谷//玖珑湖////碧桂园假日半岛////中国美林湖////绿城桃花源////万科兰乔圣菲3 3、广州各板块代表性别墅楼盘、广州各板块代表性别墅楼盘 14第二部分第二部分 广州别墅市场供求分析广州别墅市场供求分析 一、近几年十区两市供求对比分析一、近几年十区两市供求对比分析二、近几年供应量特征总结二、近几年供应量特征总结三、现阶段段广州别墅市场特征总结三、现阶段段广州别墅市场特征总结 15一、近几年十区两市别墅供求对比分析一、近几年十区两市别墅供求对比分析除调整年份表现出需求受抑制外，正常年份中广州别墅的供求基本处于平衡状态除调整年份表现出需求受抑制外，正常年份中广州别墅的供求基本处于平衡状态 16n近几年供应量稳定在近几年供应量稳定在9595万㎡以上，今年受调控影响，大多延迟至明后年推出：万㎡以上，今年受调控影响，大多延迟至明后年推出：自08年以来，广州十区二市别墅供应量每年都在95万㎡以上，约3300套以上。
2012年1-3月仅供应9.26万㎡，298套，同比大幅下滑56%、63%；环比大幅下滑73%、72%；n成交量随市场波动而大幅波动，今年受调控影响成交大幅下滑：成交量随市场波动而大幅波动，今年受调控影响成交大幅下滑：08年低迷期仅成交了3.4万㎡，而09年-11年爆发期，则每年的成交量都在75万㎡以上2012年随着调控的深入，成交量也一落千丈，前3个月仅成交8.34万㎡，287套同比下滑55%、58%；环比下滑45%、45%；n成交价前几年一路攀升，今年开始回落：成交价前几年一路攀升，今年开始回落：成交价自08年的不足1万/㎡，跃升到2011年的1.4万/㎡，涨幅达40%左右；今年1季度，成交价又跌回1.2万/㎡左右，同比跌幅约5%，环比跌幅约1% 二、近几年供应及成交特征总结二、近几年供应及成交特征总结 17自2011年下半年开始，在严峻的调控政策之下，豪宅项目尤其是别墅项目受影响最大广州、北京、深圳等地均出现豪宅滞销、价格被迫下调的局面广州、北京、深圳等地均出现豪宅滞销、价格被迫下调的局面广州豪宅市场的销售压力去年已形成广州豪宅市场的销售压力去年已形成，成交量的持续萎缩使得开发商推货积极性受挫，部分项目甚至推迟至明后年推出，推货量与成交量的双向走低，使得广州豪宅市场在今年一季度陷入广州豪宅市场在今年一季度陷入““供需两淡供需两淡””的局面的局面。
价格也因滞销而有所下滑价格也因滞销而有所下滑，在目前市场气氛下，发展商将采取更灵活的定价策略，预计广州豪宅市场将进一步下跌，全年跌幅可能达到全年跌幅可能达到10%10%至至15%15%三、现阶段广州别墅市场情况三、现阶段广州别墅市场情况 18第三部分第三部分 广州北部板块别墅市场供求分析广州北部板块别墅市场供求分析 一、广州北部板块别墅市场供应分析一、广州北部板块别墅市场供应分析 二、广州北部板块别墅市场成交分析二、广州北部板块别墅市场成交分析 三、广州北部板块别墅市场成交价格分析三、广州北部板块别墅市场成交价格分析 191 1、北部板块别墅市场近几年供应量分析、北部板块别墅市场近几年供应量分析北部板块一直以来就是广州别墅市场的主力军，在广州十区二市的五大别墅板块中，从北部板块一直以来就是广州别墅市场的主力军，在广州十区二市的五大别墅板块中，从0808年至今，北部板块每年的供应面积维持在年至今，北部板块每年的供应面积维持在40-5040-50万㎡左右，占全市比例在万㎡左右，占全市比例在45-50%45-50%左右；左右；供应套数维持在供应套数维持在15001500套左右。
套左右 202 2、北部板块别墅楼盘规模分析、北部板块别墅楼盘规模分析楼盘名称楼盘名称规模规模容积率容积率定位语定位语主打景观资源主打景观资源珠光流溪御景珠光流溪御景占地66万㎡（990亩）总建44万㎡0.67流溪河岸首席生态大盘文峰塔国家森林公园，3.2公里一线流溪河方圆明月山溪方圆明月山溪占地43万㎡（650亩），总建32万㎡0.73东方人居智慧生态大盘温泉旅游资源，三面环山，社区内人工循环活水湖景富力泉天下富力泉天下占地79万㎡（1180亩），总建55万㎡0.7温泉私享国度温泉旅游资源、山景天湖峰境天湖峰境占地67万㎡（1000亩），总建45万㎡0.67/天然水库“天湖”、人工湖“蝶湖”，九龙湖风景保护区，4.8万亩王子山山脉玖珑湖玖珑湖占地117万㎡（1750亩），总建72万㎡0.61/大面积天然湖、九龙湖风景区、九龙湖高尔夫球场假日半岛假日半岛占地485万㎡（7200亩），总建206万㎡0.67休闲度假圣地醇熟幸福大城王子山脉、清碧湖风景区美林湖美林湖占地427万㎡（6400亩），总建180万㎡0.6国际生态社区8000亩三大湖泊，3万亩王子山脉广州北部板块别墅市场主要涵盖了从化和花都山前大道两部分，在北部板块的别墅市场中，80%以上的别墅楼盘规模在1000亩以上，这些大盘大多拥有数百亩的水景资源或者山景资源，独特的景观资源成为各项目争抢高端客户的一大竞争力。
213 3、北部板块别墅楼盘规划布局分析、北部板块别墅楼盘规划布局分析n从容积率上看，北部板块的别墅楼盘容积率大多在0.6-0.7之间一般而言，顶级别墅的容积率在0.4以下；中高档别墅容积率基本在0.4-0.8之间；经济型别墅容积率也在0.4-1.0之间不等可见，北部板块的别墅较少打造为顶级超豪别墅，而是以休闲度假等自住性功能为主n从建筑类型看，北部板块的别墅市场主要以独栋、双联、多联为主，基本没有叠拼n在景观利用上，大多依据原生地形地貌采取不同的布局方式 224 4、各楼盘别墅与洋房占比分析、各楼盘别墅与洋房占比分析楼盘名称楼盘名称已建规模已建规模别墅别墅洋房洋房套数套数占比占比面积面积占比占比套数套数占比占比面积面积占比占比珠光流溪御景珠光流溪御景1490套242055㎡27619%8545735%121481%15659865%方圆明月山溪方圆明月山溪1013套191809㎡32032%11216458%69368%7964542%富力泉天下富力泉天下977套149772㎡30131%6739145%67669%8238155%天湖峰境天湖峰境2528套275809㎡24710%8503931%228190%19077169%玖珑湖玖珑湖244套70797㎡12049%3312747%12451%3767053%中国美林湖中国美林湖3000套1800套60%//1200套40%//从各个楼盘已建规模看，若按套数计算，别墅的占比从10%-60%不等，洋房从40-90%不等，别墅和洋房的比例并不集中在某一区间。
但是若按面积计算，则别墅的占比主要集中在35%-55%之间，洋房主要集中在55-65%之间 235 5、别墅户型设计分析、别墅户型设计分析 楼楼盘盘面积段面积段户型户型套套数数比例比例天天湖湖峰峰境境250250㎡㎡左右左右双拼4822%300300㎡㎡左右左右双拼8940%350350㎡㎡左右左右双拼31%400400-450-450㎡㎡独栋188%520-550520-550㎡㎡独栋5424%600600㎡㎡以上以上独栋105%合计合计222222套套100%100%方方圆圆··明明月月山山溪溪150-200150-200㎡㎡联排25258%25250 0㎡㎡左右左右联排323210%300-350300-350㎡㎡联排14114144%380-400 380-400 ㎡㎡联排898928%450-500450-500㎡㎡联排30309%650650㎡㎡以上以上联排3 31%合计合计320320套套100%100%楼楼盘盘面积段面积段户型户型套套数数比例比例富富力力泉泉天天下下160-233160-233㎡㎡联排30871%317-320317-320双拼164%350-380350-380㎡㎡独栋4911%400400㎡㎡独栋4410%480480㎡㎡独栋184%合计合计435435套套100%100%珠珠光光流流溪溪御御景景188-190188-190㎡㎡联排3212%230-260230-260㎡㎡联排14655%320-362320-362㎡㎡双拼4417%460460㎡㎡独栋166%535535㎡㎡独栋135%620620㎡㎡独栋156%合计合计266266套套100%100%楼楼盘盘面积段面积段户型户型套套数数比比例例假假日日半半岛岛152-188㎡联排24331%214-255㎡双拼28235%280-318㎡独栋25132%370-410㎡独栋172%500㎡独栋20%合计合计795795套套100100% % 24第三部分第三部分 广州北部板块别墅市场供求分析广州北部板块别墅市场供求分析 一、广州北部板块别墅市场供应分析一、广州北部板块别墅市场供应分析 二、广州北部板块别墅市场成交分析二、广州北部板块别墅市场成交分析 三、广州北部板块别墅市场后期潜在供应分析三、广州北部板块别墅市场后期潜在供应分析 251 1、近几年北部别墅市场供求分析、近几年北部别墅市场供求分析 262 2、重点竞争对手畅销户型分析、重点竞争对手畅销户型分析 2010年以来，周边重点项目最畅销的产品为联排别墅最畅销的产品为联排别墅，其中160-260160-260㎡㎡的联排最受的联排最受欢迎欢迎；此外，210-260㎡的双拼以及250-260㎡小独栋和370-400㎡中等户型的独栋都比较畅销。
楼盘名称楼盘名称户型户型面积段面积段成交套数成交套数比例比例畅销产品畅销产品天湖峰境天湖峰境独栋249-2631263%249-263㎡的小独栋 393421%明月山溪明月山溪联排独栋201-297 12 29%201-297㎡的联排和377-400㎡的独栋342-400 5 12%流溪御景流溪御景 联排231-261 55 83%231-261m2联排 泉天下泉天下 联排161-183 57 35% 191-227m2和161-183m2两个面积段的联排191-2279356% 假日半岛假日半岛 联排独栋172-1896830%172-189m2的联排和214-256m2的双拼 214-256 61 27% 273 3、项目周边、项目周边 多联排别墅多联排别墅 价格对比价格对比 统一按毛坯单价；统一按0.6容积率；统一按实际使用面积折算单价进行对比楼盘楼盘珠光流溪御景珠光流溪御景明月山溪明月山溪富力泉天下富力泉天下使用面积使用面积中间位280㎡单边330-390㎡200-290㎡180-220㎡地上面积地上面积180㎡230㎡200㎡180-220㎡地下面积地下面积88㎡（有产权）160㎡（有产权）0㎡-90㎡（有产权）0㎡占地面积占地面积88万㎡43.2万㎡79万㎡总建面积总建面积44万㎡30.24万㎡47万㎡别墅容积率别墅容积率0.50.70.6装修标准装修标准毛坯毛坯7000元/㎡3000元/㎡成交单价成交单价1.1万/㎡1.5万/㎡1.33万/㎡0.86万/㎡单套金额单套金额198万元345万元266万元172万元按使用面积折算按使用面积折算后的价格后的价格0.71万/㎡0.96万/㎡1.09万/㎡0.86万/㎡按按0.60.6容积率折算容积率折算后的价格后的价格0.59万/㎡0.80万/㎡1.27万/㎡0.86万/㎡按毛坯折算后的按毛坯折算后的价格价格0.59万/㎡0.80万/㎡0.57万/㎡0.56万/㎡按以上三大标准统一折算后，珠光流溪御景联排中间位5900元/㎡，单边8000元/㎡；方圆明月山溪多联排5700元/㎡；富力泉天下多联排5600元/㎡。
284 4、项目周边、项目周边 双拼别墅双拼别墅 价格对比价格对比 楼盘楼盘玖珑湖玖珑湖珠光流溪御景珠光流溪御景富力泉天下富力泉天下天湖峰景天湖峰景使用面积使用面积500㎡-900㎡403㎡410-415㎡257㎡地上面积地上面积350㎡-600㎡260㎡287㎡257㎡地下面积地下面积150㎡-300㎡（无产权）135㎡（无产权）115㎡（有产权）0㎡占地面积占地面积10万㎡88万㎡79万㎡50万㎡总建面积总建面积2.9万㎡44万㎡47万㎡21.5别墅容积率别墅容积率0.290.50.60.43装修标准装修标准毛坯毛坯3000元/㎡毛坯成交单价成交单价均价3万/㎡1.6万/㎡1.3万/㎡1.2万/㎡单套金额单套金额1,425万元416万元536万元308万元按使用面积折按使用面积折算后的价格算后的价格2.04万/㎡1.29万/㎡1.30万/㎡1.20万/㎡按按0.50.5容积率折容积率折算后的价格算后的价格1.18万/㎡1.29万/㎡1.56万/㎡1万/㎡按毛坯折算后按毛坯折算后的价格的价格1.18万/㎡1.29万/㎡1.26万/㎡1万/㎡按照以上三大标准统一折算后，玖珑湖双拼1.18万/㎡；珠光流溪御景双拼1.29万/㎡；富力泉天下双拼1.26万/㎡；天湖峰景1万/㎡。
29第三部分第三部分 广州北部板块别墅市场供求分析广州北部板块别墅市场供求分析 一、广州北部板块别墅市场供应分析一、广州北部板块别墅市场供应分析 二、广州北部板块别墅市场成交分析二、广州北部板块别墅市场成交分析 三、广州北部板块别墅市场后期潜在供应分析三、广州北部板块别墅市场后期潜在供应分析 30楼盘名楼盘名称称总计容面积总计容面积总套数总套数已开发的计已开发的计容可售面积容可售面积已开发套数已开发套数已销售套已销售套数数已销售面积已销售面积后期供应后期供应珠光流珠光流溪御景溪御景占地66万㎡总建44万㎡容积率0.672162套24万㎡，其中别墅8.5万㎡，洋房15.7万㎡1490套，其中洋房1214套，别墅276套949套，其中别墅213套，洋房736套15.6万㎡，其中别墅6.5万㎡，洋房5万㎡后期尚有600多套，别墅+洋房方圆明方圆明月山溪月山溪占地43万㎡总建32万㎡容积率0.73/19万㎡，其中别墅11万㎡，洋房8万㎡1013套，其中别墅320套，洋房693套665套，其中别墅218套，洋房447套12万㎡，其中别墅7.7万㎡，洋房4.3万㎡后期尚有12万㎡，分2期，洋房+别墅富力泉富力泉天下天下占地79万㎡总建55万㎡，容积率0.73500套20万㎡，其中别墅6.7万㎡，洋房8.3万㎡1292套，其中别墅411套，洋房881套821套，其中别墅326套，洋房495套12万㎡，其中别墅7.7万㎡，6.7洋房4.3万㎡后期尚有2200多套，洋房+别墅从化在售别墅中，1 1、从化板块在售项目后期供应、从化板块在售项目后期供应 31楼盘名楼盘名称称总计容面积总计容面积总套数总套数已开发的已开发的计容可售计容可售面积面积已开发套已开发套数数已销售套已销售套数数已销售面积已销售面积后期供应后期供应天湖峰天湖峰境境占地67万㎡总建45万㎡容积率0.67约2500套27.5万㎡其中别墅8.5万㎡洋房19万㎡2528套，其中别墅247套，洋房2281套2403套，其中别墅166套，洋房2237套23.4万㎡，其中别墅5万㎡，洋房18.5万㎡已开发完，酒店/商业/学校等计容不可售玖珑湖玖珑湖占地117万㎡，总建72万㎡，容积率0.615000套7万㎡，其中别墅3.3万㎡，洋房3.8万㎡244套，其中别墅120套，洋房124套59套别墅别墅1.8万㎡后期尚有275套独栋+联排，118栋洋房假日半假日半岛岛占地485万㎡总建206万㎡容积率0.672486户21万㎡，其中洋房2万㎡，别墅19万㎡1059套，其中洋房264套，别墅795套//后期尚有美林湖美林湖占地427万㎡总建180万㎡容积率0.61800多套别墅+1120套洋房/约1800套别墅，284套洋房别墅清货，洋房首期售罄，二期待推/别墅已推完，后期尚有840套洋房待推3 3、花都山前大道板块后期供应、花都山前大道板块后期供应 32第四部分第四部分 未来市场初步判断未来市场初步判断 一、广州北部板块别墅市场供应分析一、广州北部板块别墅市场供应分析 二、广州北部板块别墅市场成交分析二、广州北部板块别墅市场成交分析 三、广州北部板块别墅市场后期潜在供应分析三、广州北部板块别墅市场后期潜在供应分析 33第五部分第五部分 重点板块及个盘分析重点板块及个盘分析 一、花都山前大道板块一、花都山前大道板块二、玖珑湖板块二、玖珑湖板块 341 1、山前大道区域特点、山前大道区域特点山前山前大道板块大道板块以广州传统水源涵养地芙蓉嶂水库、王子山等为基地，湖光山色，生态资源丰富以广州传统水源涵养地芙蓉嶂水库、王子山等为基地，湖光山色，生态资源丰富王子山王子山芙蓉嶂水库芙蓉嶂水库 352 2、山前大道板块特征、山前大道板块特征————广州渡假物业聚集地广州渡假物业聚集地Ø规模大：规模大：千亩大盘为主导，有南航碧花园（2400亩）、金碧御水山庄（3000亩）、五溪御龙湾、碧桂园假日半岛等Ø山水盘：山水盘：以广州传统水源涵养地芙蓉嶂水库、王子山等为基地，湖光山色，生态资源丰富Ø价格低：价格低：联排别墅均价低至5000多元/㎡；Ø渡假型：渡假型：以开发渡假型物业为主，并加入多种休闲、娱乐设施，丰富渡假生活；Ø广州人：广州人：以有渡假需求的广州人为主流客户，部分外省人（北京、温州等在花都做生意的老板），花都本地人眼里的广州盘； 36多种娱乐配套设施、丰富渡假生活多种娱乐配套设施、丰富渡假生活渡假元素演绎充渡假元素演绎充分分————五星级酒五星级酒店、高尔夫球、店、高尔夫球、主题公园、别墅主题公园、别墅假日半岛酒店故乡里主题公园高尔夫球场别墅3 3、代表个盘、代表个盘————碧桂园假日半岛碧桂园假日半岛 37成功吸引了广州的渡假客户，广州客占成交的成功吸引了广州的渡假客户，广州客占成交的70%70%广州往来专车，明确的目标客户群体广州往来专车，明确的目标客户群体 385 5、项目小结、项目小结§丰富自然资源：丰富自然资源：背山面湖位置优势§高性价比：高性价比：与周边项目同样价格，带装修销售，体现出项目的高性价比§主题元素：主题元素：如故乡里主题公园、高尔夫球场等，丰富渡假生活§配套先行：配套先行：五星级酒店、商业街、超市等，解决渡假的生活需求§专车接送：专车接送：多辆广州往来专车，吸引了大批广州买家，良好的口碑传播，奠定了项目市场基础§形象定位：形象定位：“平过自己起屋”，印象深刻的宣传口号，清晰形象、市场定位 39市中心典型项目分析市中心典型项目分析花都板块分析花都板块分析u山前大道板块分析山前大道板块分析u市中心典型项目分析市中心典型项目分析 40花都山前大道板块花都山前大道板块§由于花都区山前大道板块生态旅游资源优越，山清水秀，各大房地产商纷纷投资，其蜕变成为“中央别墅区”。
花都区的别墅项目主要就分布在山前大道板块§别墅类型及数量：多为独栋和双拼项目名称项目名称建筑类别建筑类别户数户数均价（均价（元元/ /㎡）㎡）开盘时间开盘时间备注备注①万科兰乔圣菲 独栋 叠拼320独栋15000，叠拼70002011-05-②芙蓉绿茵豪苑 独栋 双拼26独栋12000，双拼80002011-04分三期开发，现售第三期③勤天一品树院 叠拼300150002007-12只剩1套④桃花源 独栋166140002011-06分两期开发，目前开发第一期⑤元邦山清水秀 独栋 双拼435独栋12000，双拼100002010-05-⑥南航碧花园 独栋 双拼2222独栋13000（活动期8900），双拼120002003-10分三期开发，目前开发第二期⑦碧桂园假日半岛 独栋 双拼共2486户 独栋12000，双拼80002011-04在售“千墅湾”组团⑧中国美林湖 独栋 联排800独栋15000-16000，联排8000-120002007-09- 41中国美林湖中国美林湖§项目介绍： 中国美林湖(原“美林湖国际社区“)，由美林基业集团开发，位于广州市花都区山前大道，坐拥8000亩生态大湖、30000亩原生山林。
§ 交通 市区环市路中心区约40分钟车程；而沿山前旅游大道直达白云国际机场则只需约15分钟；佛山三水区仅需20分钟，且60分钟车程圈可覆盖整个大佛山§总体规划： 属于山前大道板块，构筑了“一区三镇八园”的开放型框架– 一区：国际别墅区，包括加洲岛、纳帕溪谷庄园、金色溪谷、棕榈湾等组团，现在发售的两大组团分别为纳帕溪谷庄园和 “金色溪谷”–三镇：王子山小镇、岭南水镇、田园小镇–八园：主题酒店园区、温泉水上乐园、休闲购物园区、健康医疗园区、高尔夫休闲体育园区、国际教育园区、创意产业园区、文创农业生态园 42中国美林湖中国美林湖§国际别墅区主要组团有： ü纳帕溪谷组团：西班牙风格的山地湖景独栋别墅区，带装修出售，2800/平米，户型面积360-580平方米产品设计方面，室内空间变化丰富，分层设置，负一层隐于地下，露台、花园、庭院、阳台等与各个居室构筑丰富的空间形式；独立客厅，近两层楼的厅高；拥有多间独立套房 ü金色溪谷组团：西班牙三重庭院设计，户型主推5房3厅、带2车位、私藏酒窖，送3庭院、3露台 ü加洲岛组团：分A、B两个区域，共约600余套从联排到独栋，包括：美墅（168-238m）、雅墅（313-411m）、尚墅（398-512m）、御墅（783-867m）四种户型，美国南加州别墅风情，附近有高尔夫训练基地紧紧环绕。
ü圆石滩组团：总占地面积约22万㎡，包含联排和独栋两种别墅类型其中，联排面积为219-320㎡，独栋面积为300-867㎡ ü棕榈湾组团：建筑布局呈环岛式围合设计，独栋、联排等建筑形态，面积有从水岸联排的168-203㎡到水岸独栋的288-352㎡ 43中国美林湖中国美林湖§国际别墅区 户型建 筑面 积(m2)销 售 面积(m2)赠 送 面积(m2)赠送花园产权面积(m2)在售楼盘独栋纳 帕 溪谷 庄 园（ 14款户型）A（六房三厅）442311.38130.62263.84-454.45B（六房三厅）421289.83131.17316.89-441.04M（六房四厅）429300.68128.32261-449.76J（六房三厅）394.69271.41123.28341.75-551.55联排金 色 溪谷 （ 19款户型）A1（四房三厅）309.35200.93108.42C型328.31211.55116.76 44第五部分第五部分 重点板块及个盘分析重点板块及个盘分析 一、花都山前大道板块一、花都山前大道板块二、花都玖珑湖板块二、花都玖珑湖板块 45玖珑湖板块玖珑湖板块名称规模（万平方米）容积率主力户型（㎡）物业类型均价（元/平方米）总价范围（万元）物管费(元/平米/月）配套销售率开盘时间总户数(户）合景天湖峰境 50 450.9 257-500独栋 双拼17000 437-850317000平米国际双会所（天湖会、峰境会），喜来登酒店、国家4A级九龙湖风景度假区艺术公园、雕塑公园、山顶公园、湿地公园、运动公园，五大主题公园6%2011-052500玖珑湖 12084 0.7 359-597独栋 双拼独栋1300-1700万 双拼800-10005高尔夫球会、耀华国际学校、马术学校、国际五星级度假酒店高尔夫球会、国际教育机构体系、欧陆式度假小镇及国际五星级度假酒店分6期，,一期已销罄，二期50%2009.779（二期）经京珠高速或机场高速公路于 40 分钟内直达广州市中心，10 分钟可到达白云国际机场及花都中心区，90 分钟内可直达珠三角的东莞、佛山等地 46玖珑湖玖珑湖§社区总平面图 玖珑湖项目为香港新鸿基地产在广州发展的住宅项目，位于九龙湖度假区，邻近广州白云国际机场。
整个项目将分6期发展，预计开发5-8年时间，规划住户5,000户，居住人口达20,000人，玖珑湖首期项目为「悦源」， 提供 243 间独立及相连别墅，面积由 350 平方米到 875 平方米，全部坐落于 27 洞九龙湖高尔夫球场中央，球场是广州 2010 年亚运会的高尔夫比赛场地p整个玖珑湖占地120万平方米，建筑面积84万平方米，其在水平地块上兴建阶梯形地基，使后排住户的视野不会被前排遮挡，玖珑湖设计与毗邻的天然九龙湖及九龙湖高尔夫球渡假区融为一体，坐拥约13.3平方公里连绵群山及约2.5平方公里湖面，天然湖景得天独厚，山偎水，水绕山p配套 高尔夫球会、耀华国际学校、欧陆式度假小镇、马术学校、国际五星级度假酒店、私家会所漾悦庭、湖滨公园、雍湖公园等 47玖珑湖玖珑湖§悦沐FCBDA洋房悦沐组团，分洋房和别墅两种物业，D区占地45000平方米，拥有洋房124套；E区占地108200平方米，拥有别墅79套，现已售33套 THANK YOU! 。