资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除小寨金莎项目招商运营策划方案陕西大地广告一、 小寨商业现状分析 1、 规模: 当前小寨各类商业服务面积总规模达70余万平米, 分散到长安南北路和小寨东西路的各个商业市场及沿街店铺按规模划分, 小寨的商业能够划分为如下几类: A、 大型商超( 百盛、 金花、 军区服务社等) B、 服饰类综合市场( 百汇、 豪邦、 飞炫等) C、 城市商业综合体( 安南城、 潮百汇等) 、 D、 某种业态较为集中的独立门店聚集区域( 兴善寺东西街的餐饮文化街、 雁塔西路的酒吧休闲街) E、 独立门店的特定品牌商业( 肯德基、 波涛眼镜、 移动通讯、 金利来等) 2、 业态: 小寨独特的大环境因素( 大学云集) 造就了小寨的主流消费特色: 价格低廉、 迎合潮流、 造型新颖! 以下六种业态是小寨商业文化中的主流商业业态 A、 服饰类: 无论囊中是否充分, 女孩子爱美之心永恒 B、 美妆类: 道理同上, 每个女孩子无论收入如何, 都会购置自己喜爱的美妆护理品牌 C、 餐饮类: 时尚精品小厨、 酒吧、 品牌快餐、 西餐既迎合了小寨年轻人的消费水平, 也能满足小情侣的时尚情调需求 D、 通讯数码类: 新潮、 平板电脑、 数码相机、 笔记本电脑一个都不能少, 每个小寨的年轻消费者至少拥有其中两项 E、 娱乐: 周末、 生日、 圣诞等节假日, 带情侣到影城或邀朋友到KTV吼个通宵绝对是年轻人的最佳选择 F、 文化: 音像、 书吧、 陶吧是典型具有浪漫情节和文艺情调的年轻人喜欢流连的场所 3、 租金: 几年前的地铁修路将小寨东路的商业彻底扼杀, 导致小寨东路的商业租金处于整个小寨的低洼地。
长安南北路的商业租金在原来就居高不下的状态下随着房地产大环境和地铁2号线的通车变得更加扶摇直上小寨西路的租金介于小寨东路和长安南北路之间对比小寨十字到音乐学院之间几家主力市场的租金: A、 百汇市场: 成熟营业中, 每平米月租金曾达到1000元, 主力面积在15㎡( 净面积) , 曾是小寨生意最好的综合市场, 但规模和装修档次已明显滞后于其它市场, 受今年12月底市场合同到期市场拆除消息影响, 市场已出现多家急转, 租金也剧降到每平方200至600元不等, 甚至不带好处费该现象会影响市场商户的经营信心, 进而加速百汇市场的衰败其它市场都在觊觎百汇市场拆除后的商户资源; B、 海港城: 成熟营业中, 当前是小寨人流量最大、 生意最好的服饰类综合市场租金为每铺每月6000元, 主力面积12㎡, ( 公摊50%, 净面积折合每平方每月1000元) 转让者极少, 无论经营者还是投资者普遍看好项目未来发展转租好处费在3万左右, 转让好处费在5万至13万不等 C、 飞炫广场: 成熟营业中, 近靠百盛, 生意略次于海港城因规划装修时间较久, 其内部装修和规划稍显落伍租金水平在500至700元左右, 主力面积在8至30平方不等。
几乎无空铺, 转让好处费在8至10万左右 D、 潮百汇: 还未开业, 处于招商卖铺中是小寨少有的产权转让, 每平方6至9万( 一层价格) , 租金水平暂时无法参考, 据其销售人员解说的日后租金及回报率计算也是参照上述几个营业中的市场租金水平 4、 档次: 当前小寨的规模性商业市场从规模、 定位、 潜在消费群体、 租金、 投资运营商等不同角度的综合考量, 档次水准也拉开了一定差距: A、 中高档: 大型商超类——金花、 百盛、 金鹰、 新军区 B、 中档: 潮百汇、 新海港城、 白马、 百饰惠、 新百隆 C、 中低档: 飞炫、 老海港城 D、 低档: 百汇 5、 市场定位: 小寨规模性商业的定位泾渭分明, 分成具有明显消费特征和社会特色的两大类: A、 以商务、 居家、 生活为代表的品质类: 金花、 百盛、 金鹰、 军区服务社、 白马 B、 以时尚、 休闲、 低价位代表的潮流类: 潮百汇、 海港城、 飞炫、 百饰惠、 百汇6、 消费群体: 尽管西安城南是消费能力较强的区域, 但小寨则是典型的庞大中低消费的时尚群体聚集区。
与市场定位、 档次相呼应, 小寨的消费群体分为三大类: A、 以收入稳定、 追求生活品质、 年龄在30多岁以上为代表的实力型消费群体: 多为公职人员或生意人士, 多在市场定位A类的场所消费 B、 以低收入或无收入、 追求时尚潮流、 年龄在20岁左右为代表的时尚型消费群体: 多为在校大学生, 多在市场定位B类的场所消费 C、 以中等收入或中低收入、 追求时尚与品质兼容、 年龄在25岁左右的过渡性消费群体: 多为公司白领, 多在市场定位A、 B类的场所游离消费 7、 未来发展: 小寨作为名义上仅次于钟楼( 城市级商圈) 的副都市商圈, 实际上在发展空间和发展高度上都将远远超越钟楼钟楼的发展已经到了瓶颈, 受城市古迹保护等法规限制, 钟楼已无插针之地而小寨受政策性扶持, 其”甲”字型的发展格局既让品质化的规模商业有了发展空间, 又让区域内的业态形成了良性互补的业态链更为难得的是, 小寨周边20余所大专院校的巨大时尚消费潜力为小寨的商业发展永远保留了一份年轻的活力, 这也是小寨商业蓬勃发展、 朝气日盛的动力源泉钟楼, 终将成为承载一座城市的历史底蕴、 代表一座城市发展文化的建筑符号, 而小寨才会成为西安未来的商业领跑者, 并将在未来 成为代表西安商业发展水平的地标区域。
8、 综合分析: 城市商业发展到一定阶段, 城市商业综合体正当其时尽管小寨的商业发展蓬勃, 但小寨的商业综合体依然凤毛麟角受规模、 资金、 经营理念等综合条件限制, 至今为止, 还未有一家规模、 档次够级别的商业建筑体能够承载小寨商业旗舰的皇冠谁能够将代表小寨主流消费的6大业态融为一体并成就其规模和良性运营, 谁才能够成为代表西安城市综合商业水准、 领跑小寨商业运营高度的市场王者二、 金莎项目SWOT分析 经过对小寨商业市场的梳理分析, 金莎显然具备了打造小寨商业综合体旗舰的潜在条件, 从不同角度对金莎项目的客观现状进行剖析: 1、 优势: A、 地理优势显著, 紧靠海港城, 可直接嫁接人气B、 具备旗舰规模, 足以承载6大主流业态, 甚至更多的点缀型业态C、 项目规划合理, 为后期的合理分割打好了良好基础, 避免了无效面积浪费, 提高了投资回报率D、 建筑立面宏伟大气, 具有地标特征, 具备了包装宣传的良好载体E、 项目配套合理, 门前广场宽敞, 利于日后经营聚集人气F、 小寨未来发展前景造就的高回报率 2、 劣势: A、 体量宏大, 一旦对小面积分割客户的巨量吸纳达不到预期, 会影响后市的投资信心 B、 当前投资商不具备品牌效应, 没有品牌知名度所带来的聚集客户, 也会影响投资者对后期的运营信心 C、 尽管后期发展回报可观, 但毕竟长期经营权出售的方式不是所有市场客户都认可 D、 经营权出售方式导致的销售门槛会流失部分有真实需求但付款能力弱的客户 E、 可观的投资回报会造成投资者多于经营者的尴尬局面 3、 机会: A、 百汇的拆除已经势在必行, 百汇商户的大规模转租产生的巨大需求 B、 小寨6大主流业态除服装外, 迄今还没有整合另外5大业态为一体并成就其运营规模的商业项目 C、 房地产大环境的不景气导致民间强大的投资资金纷纷涌入商业地产 4、 威胁: 虽然小寨十字的赛格和万达未来也将进入小寨市场分羹, 但当前还没有能够对金莎项目造成威胁的市场因素。
5、 综合分析: 金莎项目具有典型的”天时””地利””人和”特征 A、 天时: 政府对小寨商业的整体提升和当前小寨唯一能承载6大主流业态并成就其规模的建筑综合体 B、 地利: 紧靠小寨人气最旺、 生意最好的海港城, 三面皆商 C、 人和: 小寨50万的日人流对6大主流业态的强大需求 产品自身及所处的外围环境都决定了金莎的优质内涵, 后期合理的定价、 6大业态的楼层定位、 优惠策略、 包装推广策略都是决定项目快速消化的关键因素三、 项目定位分析: 1、 项目定位: 合理恰当的市场定位决定了项目的市场适应性, 同时也是引发市场共鸣、 提升项目消化速度的核心点城南时尚航母, 小寨潮流宫殿 2、 核心竞争力: A、 小寨规模最大、 时尚潮流型业态最全的年轻群体消费地B、 西安最好的IMAX影城所在地C、 性价比最高、 投资回报比最大的稀缺投资项目四、 各楼层业态配比: 1、 楼层业态定位 六层夹层 西餐、 酒吧 咖啡、 茶秀 热消费 六层 IMAX影院、 KTV 热消费 五层 精品美食广场 热消费 四层 数码港 潮流消费 三层 数码港 潮流消费 二层 服饰广场 时尚消费 一层 品牌快餐、 品牌服饰、 服饰广场 时尚消费 负一层 服饰广场 时尚消费 负二层 服饰广场、 小吃城、 电玩城 热消费 2、 业态面积细分( 下述面积均为含50%公摊面积) 六层夹层 西餐、 酒吧 咖啡、 茶秀 如非影院投资, 1000㎡为一标准划分单位 六层 IMAX影院、 KTV 五层 精品美食广场 300—350㎡为一标准划分单位 四层 数码IT广场 24㎡为一标准划分单位 三层 。