Click to edit Master title style,,Click to edit Master text styles,,Second level,,Third level,,Fourth level,,Fifth level,,*,,*,,Zion,,Consulting,,北京锡恩企业管理顾问公司,Click to edit master title style which should run no more than two lines and should not be all initial caps,,Click to edit master text styles,,Second level,,Third level,,Fourth level,,Fifth level,,Click to edit master title style which should run no more than two lines and should not be all initial caps,,Click to edit master text styles,,Second level,,Third level,,Fourth level,,Fifth level,,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,,*,,,,,Zion,,Consulting,,美国房地产行业的发展历史,万科中长期规划项目初期报告,标杆研究报告之,6,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,美国房地产行业的发展历史,基础的历史数据,居民住宅的变迁,美国房地产相关法规的变革,房地产业发展周期与经济波动的关系,,1,、基础历史数据,,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,美国房地产市值总量变化,10,亿美元,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,美国房地产行业结算套数,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,90,年后年度新屋出售套数不断增长,数据来源,:,美国联邦统计局,持续增长时间超过历史上其他时期，持续,10,几年的高速增长,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,美国房地产行业平均单价,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,美国近一个世纪的住房价格指数变化,数据来源：美国商务部经济分析局,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,美国房地产价格指数变动（,vs.2000,年,),北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,美国,GDP,的增长和美国家庭人口数的变迁,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,美国,GDP,的增长和美国人口的增长（环比）,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,近半个世纪美国房地产业市值总量变化,数据来源,:,美国联邦统计局,1993,年突破,5000,亿,截止,2002,年已达,8600,亿,百万美元,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,美国房地产建筑商前五名市场分额合计趋势线,行业整合趋势,居民住宅的变迁,,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,美国住宅地产业,50,年的变迁,1999,年在,Circa,建造中的房屋,1950,在,Levittown, Circa,建造中的房屋,虽然上面的相距,50,年的房屋在结构上有相似之处，但在这,50,年期间，无论对住宅地产开发商、美国住宅市场、企业管理以及相关的金融服务水平都产生 了翻天覆地的变化,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,二战后第一个产业经济周期住宅特点（,50,年）,本年度新开工房屋：,1.9 million,（套）,新的单家庭住宅房屋售价平均：,$11,000,单家庭住宅的平均建筑面积：,1,065,平方尺；使用面积,983,平方尺,家庭拥有房屋的比例：,55.0%,消费者关注重点：房屋的木材是否合格（希望越结实越好）,新开工单家庭住宅比例占全部市场的,88%,67%,的房屋只有,2,个或少于,2,个的卧室，,4%,的房屋有两个洗手间。
住宅基本都不安装空调,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,二战后第二个产业经济周期住宅特点（,72,年）,本年度新开工房屋：,2.4 million,（套），创历史新高，其中多家庭住宅更占整个市场的,44%,，显然在过去的,20,年时间里，顾客群发生巨大的变化单家庭住宅的平均使用面积：,1,634,平方尺，比,50,年代增长,66%,；,72,年，,65%,的房屋有,3,个卧室，,23%,的房屋有,4,个卧室50%,以上的住宅有,2,个洗手间，,43%,的房屋安装有空调墙体主要有木材和砖组成,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,到,99,年，只有,12%,的新房少于两个卧室，,7%,的只有少于两个洗手间，,53%,的有两个或以上的洗手间,,空调安装比例高达,84%,，接近饱和（因为部分地区不需要空调）,,外墙的建材发生变化：砖和木材只占,35%,， 铝板材和一些隔热材料占,40%,二战后第三个产业经济周期住宅特点（,99,年）,资料来源：美国商务部,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,住宅的变化,---,人们生活水平提高,从,50,年到,72,年，住宅的面积增加,67%,，因此住宅的价格上升也就显得必然，,72,年均价,$30,500,每套。
每平米的价格也上升越来越多的家庭添置了空调、洗碗机等设备到,99,年，国内住宅市场表现类似于,50,年代的住宅市场的状况：开工,1.7,百万套房屋，其中绝大多数是单家庭住宅（,80%,），只有,20%,的新开工房屋是多家庭住宅 但房屋的面积继续增大，平均房屋的完工面积是,2,241,平方英尺到,99,年后，价格继续上升，同时房屋的功能和复杂性也在增加到,99,年，建好后的房屋的造价高达创纪录的,$87,每平方英尺当然这中间是有一些原因：良好的隔热材料，终生保用的屋顶，热效能的窗户这些在,50,年代可是不敢想象的，但经过半个世纪，这些逐渐变成现实其他的装修包括：按摩浴缸、微波炉等标准装修北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,单家庭住宅的平均单价和每平方英尺的 平均成本,资料来源：美国商务部,美国房地产行业相关法规的历史变革,,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,美国住宅发展的历史变革（相关政策和法规）,2003,2003,2003,1900,1950,2000,现金购买住宅，没有长期的分期付款服务,FHA,抵押贷款利率,4.25%,，购买住宅金融服务手段有限,可提供长达,30,年的固定利率抵押贷款服务，利率,8%,；多种金融服务手段可供购买者选择,金融服务的变化,住宅条件的变化,1900,1950,2000,700-1200,平方尺,2-3,个卧室,一个或没有洗手间,两层,1000,平方尺或更小,2,个卧室,一个洗手间,一层,2265,平方尺,3,个或更多卧室,2,个以上的洗手间,两层,供停放,2,个或以上,车的车库,中央空调,一个壁炉,住宅立法的完善,1982,后,1950,前,住宅相关的基本法律：土地使用、城市规划、抵押贷款、国家住宅法,综合性的住宅法律，在这个期间适应住宅开发需要而不断进行修改法律文件,主要建立保护公民享受住宅的平等权利的相关法律,立法关注对中、低收入家庭的住宅条件，强调修建住宅的可支付性,1954---1959,1961---1968,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,1900,1900,在纽约西南的布鲁克林区的“,Sunset”,公园建立了第一个 芬兰移民 的定居点； 同年纽约成为美国历史上第一个采用综合性的分区管理法律进行管理的城市。
联邦抵押贷款协会也就是现在的,Fannie Mae,，在联邦政府的主导下成立75%,的美国城市人口居住在租借的套间或平房内；通过邮购定制目录，活动房屋（定制房屋）逐渐流行起来；当时住宅购买主要通过现金交易进行，没有长期的借贷金融服务,第一栋牧场住宅在加利福尼亚州建成，这种住宅也被称为,Bungalows,该类型的住宅于,1905-1910,年迅速在美国的其他地方流行起来由于它流行范围广、大众买得起而被形容成“所有美国人的住宅”,1905,洛杉矶市议会通过“居住社区条例”，这是美国历史上第一个关于土地使用的法律文件1908,所得税管理条例是由议会制定，它是根据,1913,年的税收法案而制定,,,它包括对住宅抵押利率方面的一些规定1913,1916,美国高等法院推翻,1896,年制定的,Plessy v. Ferguson,法规宣布关于种族隔离的法规不合法，因为这个法规限制其他种族的生存，只有非洲的美国人才可以生存1917,第一部房地产所有权证的法律在密歇根州颁布1919,国家住宅法颁布，成立联邦住宅管理机构（,FHA,）不动产抵押借款保险程序（包括,FHA,的任务），刺激固定利率的抵押贷款方式的形成。
1934,1938,第一个土地使用法,国家住宅法颁布,,,住宅管理机构（,1934,）；联邦抵押贷款协会成立,1938,1908,2003,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,1948,肯尼迪总统签署法律“,Housing Act”,，该法律将,FHA,抵押保险的覆盖范围扩大到分户出售的公寓大厦关注中、低收入者，为当时不景气的建筑业注入活力Freddie Mac,成立抵押证券市场用以支持传统住宅贷款业务，二级抵押市场出现美国高等法院裁决按人种限定居住区域的政策不再适用（作废）（该法律在,1917,年制定出，规定哪类（种族）可以或不允许进行住宅财产的销售）在,1949,年的“,Housing Act”,中,,,联邦政府提出宏伟的目标：“为每一个美国家庭提供大方的具有良好的居住条件的住宅”,1949,从波多黎各引入的公寓大厦的住宅形式逐渐在美国市场出现（波多黎各是从古巴引入 的这种住房）；,FHA,抵押贷款利率是,4.25%,，金融服务手段有限,1950,综合性的住宅法律颁布并根据实际情况不断修正1954---1959,1961,国家住宅和城市规划部成立，体现国家对公民住宅条件的重视。
1965,62,年肯尼迪总统,11063,号行政令颁布；,68,年平等住宅法颁布，关注公民的平等住宅权益国会通过“国家洪水保险程序”，使屋主可以享受到与住宅洪水有关的保险1962---1968,1970,政府提出宏伟目标（,1949,）；出现公寓,1950,二级抵押市场出现（,1970,）；,关注住宅调查，出版相关书籍,1973,1900,2003,1966,国家历史保护法推广这样一种思想：通过历史保存而不是新建建筑来作为一种提供住宅的手段 这项条款的实施，完成了对国家历史住所的登记，同时完善对历史保护项目的租借程序北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,1973,人口普查现实在美国有,200,万栋公寓性质的大楼供居民居住美国住宅和城市发展部和美国人口局开始印制,“,美国住宅调查,”,一书该书现已成为进行国家统计和人口统计学研究的重要资料来源住宅和社区发展管理办法颁布1974,新泽西洲的高等法院制定法规指出市政当局不能忽视由于采用区域管制条例而造成的对低收入人群建房需求的影响1975,年度现房销售达到创纪录的,398.6,万套,,,这个纪录保持到,1996,年； 作为今天“可调节利率的抵押贷款”的前一种贷款形式“可变利率抵押贷款”在这年被加利福尼亚的储蓄贷款协会引入加州。
1978,1980,,1981,解除,FHA,抵押贷款利率的限制，成为可调整的抵押贷款利率（,ARMs,）1983,尽管有大部分人持反对意见，但抵押利息和财产税扣减条例仍然保留在,1986,年的税收改革条例内低收入家庭住宅的税收扣除条例颁布，刺激低收入家庭的私有住宅发展1986,1988,住宅和社区管理办法颁布,1974,可调整抵押贷款利率（,ARMS,）出现；,公寓成为重要的住宅形式；公平住宅法修订,1988,1900,2003,银行最优惠贷款利率达到,18.87%,，创,49-00,年的最高纪录公平住宅法律修订，禁止对带小孩的家庭和残疾人实施住宅歧视北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,1900,1989,,,1994,,1995,1996,1999,拥有住宅的家庭比率达到创纪录的,68.6%,2003,2003,关注居住者环境，销售创历史新高,1996,拥有住宅的家庭比例达到,68.6%,Freddie Mac,股票公开发售Fannie Mae,承诺提供,1,万亿美元的抵押贷款给少数民族、居住在城市内的收入低于本地中等水平的人、新的移民和有特殊需求的人。
Clinton,总统宣布公民住宅拥有率在,2000,年达到,67.5%,的战略目标该年,3,月， “铅基漆”事件败露后，由美国环境保护署和美国住房和城市发展部共同签署相关条例该条例要求销售方和在,1978,年以前的业主需要在销售房屋或出租房屋时向 购买者或租赁者告知潜在危险约,420,万套房屋被卖出，创有历史记载的最高纪录,NAHB, HUD,和各州州长承诺在下一个十年在全国的城市和老城区修见超过,100,万套新型住宅北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,美国关于住房政策的变迁,1,1908,，,Residence District Ordinance,： 国家最早的相关法律，当时的主要目的是防止火灾或其他与居民生活有关的其他麻烦事1916,，,comprehensive citywide zoning law.,：主要对城市内房屋的高度和结构提出要求，对用于建房的土地的占有率提出限制； 以及对院子和空地的大小提出限制；对土地的使用进行分区管理，超过分区限制的建筑建会受到处罚并不被允许修建目的主要是对城市土地的使用进行规划1917,，种族隔离条例设定一些限制，在被限制的地方，只有,African-Americans,能生存。
在,Plessy v. Ferguson,，,高等法院为此建立一条专为铁路旅行而制定的,“,隔离但平等,”,的条例该条例很快被传播开，用于解决种族关系，同时一些不动产的经营者依据该条例去指导购房者去一些以前不能购房的地域购房北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,美国关于住房政策的变迁,2,1934,国会通过并颁布实施,National Housing,法律，同年组建,the Federal Housing Authority (FHA).,该部门鼓励银行、建筑和贷款机构等向住宅建筑、农场建筑提供贷款1937,，国会通过另外一个与,National Housing,相关的法律 ，该法律要求,FHA,致力于清除国内的贫民建筑FHA,组织相关部门为当地政府提供长达,60,年的低息贷款用于修建公寓式住宅 这种房屋的租金是固定的并只能提供给低收入家庭到,1941,，该机构辅助修建超过,120,，,000,的住宅1949,，,Housing Acting,： 国会认为国家安全、社会福利、以及人民的健康和生活条件等问题都与人们居住环境密切相关通过清除贫民住宅来减少低于标准住房条件的人员比例，采取切实措施尽快实现居者有合乎标准的房屋条件,,,这是对国家安全、社会进步和财富积累十分重要。
北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,美国关于住房政策的变迁,3,1954,综合性的住宅法律扩大到城市更新开发项目的管理，并颁布城市更新管理条例1956,重新修订综合性的住宅法律的相关内容，将其内容覆盖到贫民区的治理工作1959,对综合性住宅法修订，规定对于新建或重新安置的住宅，如果其居民过半数是老人，就可享受到,FHA,的保险抵押贷款服务1961,住宅法（,49,年以来最综合的住宅类的法律）颁布实施，这个法律的主要目的是提高低收入和中等收入家庭的住宅条件，减小城市的衰败和拥挤，刺激建筑业的发展（建筑业在,60-61,年不景气）公民权利协会出版划时代的报告，其主要内容关于住宅歧视1962 Kennedy,总统颁布总统行政命令,11063,号，禁止在住宅修建、购买和享受金融贷款服务的时候实施种族歧视的行为，并成立,“,住宅平等权益总统委员会,”,1964,综合性的住宅法律授权,Fannie Mae,联营抵押贷款业务，并且可以将抵押贷款利率所得向私人投资者出售北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,美国关于住房政策的变迁,4,1965,成立国家住宅和城市发展规划部。
其作为一个内阁部门的身份体现国家对公民住宅发展的重视1966,国家历史文物保护法 ：是对国家历史文化遗产进行保护的相关法律，其中包含,National Register,部分，,National Register,条例协调并鼓励公众去确认、评估并保护国家的 历史文化遗产历史文化遗产主要包括：文化名城区、遗址、建筑、结构、以及其他 具有明显的美国历史、建筑、考古、工程和文化气息的物品National Register,部门是,National Park Service,的下属部门，而后者是美国内务部的一部分1968,平等住宅法颁布，禁止在公共或私有住宅活动中从事一切与种族、肤色、宗教信仰和原居住国相关的歧视活动约翰逊总统委员会出版一份关于住宅质量和住宅受有权的报告1968 Fannie Mae,成为一个私人股份制公司，其职权范围更广，可以从事传统抵押贷款的业务操作国会通过,“,国家洪水保险程序,”,，使屋主可以享受到与住宅洪水有关的保险北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,美国关于住房政策的变迁,5,1974,住宅和社区发展管理办法颁布：主要关注社区的发展，包括关注社区内的中、低收入家庭的住宅条件和旧房的安全性管理，同时关注社区的文化建设。
1982 Reagan,总统委员会关于住宅的报告出版，这份报告主要关注居民住宅的,“,可购买性,”,（居民是否有能力购买、买得起）1983 NAHB,成立居民住宅研究机构，提供相关的教育和职业培训；同年解除,FHA,抵押贷款利率的限制，成为可调整的抵押贷款利率（,ARMs,）1988,公平住宅法律修订，禁止对带小孩的家庭和残疾人实施住宅歧视；,NAHB,颁布,“,国家住宅方针,”,，旨在将公民住宅水平向上推进一个层次1989 Freddie Mac,股票公开发售，公司规章进行修改以适应董事会成员的推选1996,， 铅基漆是一种在以铅作为主要成分的漆，该种漆在住宅行业的大量使用可能导致居住者铅中毒铅中毒可导致对大脑和其他器官的永久性伤害，如智力减退，行动异常，还可能导致孕妇的畸形胎儿据统计，在,1978,年以前修建的住宅，有,75%,的住宅建设过程中较大量使用铅基漆北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,政策对住宅产业发展起到推波助澜的作用,资料来源：美国商务部,新开工套数（,000S,）,新开工套数（,000S,）,1950 1960 1970 1980 1990 2000,2500,2000,1500,1000,500,0,多家庭住宅,,单家庭住宅,,2500,2000,1500,1000,500,0,1950-2000,年平均每年新开工住宅套数,=1,，,502,1950-2000,年平均每年新开工单家庭住宅套数,=1,，,092,,,,,在,1949,年的“,Housing Act”,中,,,联邦政府提出宏伟的目标：“为每一个美国家庭提供大方的具有良好的居住条件的住宅”，,50,年，市场开工创新高,,61,年肯尼迪总统签署法律“,Housing Act”,，为当时不景气的建筑业注入活力。
62,年市场出现复苏,70,年二级抵押贷款市场的出现给住宅产业注入新的活力，,72,年行业发展出现一个空前的高潮,95,年,Clinton,总统宣布公民住宅拥有率在,2000,年达到,67.5%,的战略目标刺激市场持续向好北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,行业发展与抵押贷款利率的关系,,新屋销售套数,抵押贷款利率,新屋销售套数,1,,抵押贷款利率,-0.70802708,1,不难看出，住宅的销售与抵押贷款利率呈现比较明显的负相关特性（,-0.71,），即年度新屋销售状况与抵押贷款利率之间呈一定的反比关系,,房地产业发展周期与经济波动的关系,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,住宅产业的波动与国家经济的波动没有明显的相关性,住宅产业的波动（用年度新屋的销售）与国家经济的波动之间没有明显的相关性但房地产市值与,GDP,之间却表现出完全正相关的特性地产业成为美国政府调节国家经济的一个重要阀门政策影响是造成美国住宅产业市场波动的主要因素,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,政策因素主要从三个方面对产业的发展进行调控,住宅产业,,,政府的一些指令性计划，如,49,年提出的为每个家庭提供住宅；以及,95,年,Clinton,提出的在,2000,年家庭住宅拥有率达到,67.5%,,,行业政策法规,:,土地使用政策；住宅法；不动产抵押贷款保险条例,,,宏观金融财政政策：贷款利率、政府开支、经济补贴等等,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,住宅产业市场表现出比较明显的政策产业的特性,资料来源：美国商务部,新开工套数（,000S,）,新开工套数（,000S,）,1950 1960 1970 1980 1990 2000,2500,2000,1500,1000,500,0,多家庭住宅,,单家庭住宅,,2500,2000,1500,1000,500,0,1950-2000,年平均每年新开工住宅套数,=1,，,502,1950-2000,年平均每年新开工单家庭住宅套数,=1,，,092,,,,,49,年的“,Housing Act”,中,,,联邦政府提出宏伟的目标：“为每一个美国家庭提供大方的具有良好的居住条件的住宅”，,50,年，市场开工创新高,,61,年肯尼迪总统签署法律“,Housing Act”,，为当时不景气的建筑业注入活力。
62,年市场出现复苏,70,年二级抵押贷款市场的出现给住宅产业注入新的活力，,72,年行业发展出现一个空前的高潮,95,年,Clinton,总统宣布公民住宅拥有率在,2000,年达到,67.5%,的战略目标刺激市场持续向好地产业新开工最低的阶段（行业经济低潮）却是美国经济周期的高潮,？？？？？,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,经济波动的错位表现是由地产业在国家经济的支柱地位决定的,住宅产品的稳定的需求（生活必需品）和房地产业在美国国民经济中的重要地位（占,GDP,的,1/5,）决定了它在政府手中重要的国家经济发展调节阀门的地位当国家经济发展比较顺利时，政府部门对住宅产业给与较少的关注，刺激其它产业的发展，通过发展其它行业的经济来带动国家整个经济的发展当经济发展缓慢时，政府可以刺激住宅产业的发展，靠住宅产业带动其相关行业的发展，同时住宅的这种必需品的产品特性和较高的投资价值都为该时期住宅产业的高速发展成为可能，从而弥补其它行业发展的不足，使整个国家经济稳定增长经济波动的错位表现,经济波动的错位表现,因为专注，所以专业,,锡恩使命,:,共建伟大公司,:,——,致力于中国成长型企业的正规化,,,国际化,,,持续化！,,,谢谢观看,/,欢迎下载,BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH,内容总结,美国房地产行业的发展历史。
空调安装比例高达84%，接近饱和（因为部分地区不需要空调）外墙的建材发生变化：砖和木材只占35%， 铝板材和一些隔热材料占40%可提供长达30年的固定利率抵押贷款服务，利率8%该类型的住宅于1905-1910年迅速在美国的其他地方流行起来国会通过“国家洪水保险程序”，使屋主可以享受到与住宅洪水有关的保险国家历史保护法推广这样一种思想：通过历史保存而不是新建建筑来作为一种提供住宅的手段尽管有大部分人持反对意见，但抵押利息和财产税扣减条例仍然保留在1986年的税收改革条例内通过清除贫民住宅来减少低于标准住房条件的人员比例，采取切实措施尽快实现居者有合乎标准的房屋条件,这是对国家安全、社会进步和财富积累十分重要1954 综合性的住宅法律扩大到城市更新开发项目的管理，并颁布城市更新管理条例1988 公平住宅法律修订，禁止对带小孩的家庭和残疾人实施住宅歧视谢谢观看/欢迎下载,。