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1、湖南下乡客浔龙河文旅有限公司湖南下乡客浔龙河文旅有限公司 湖南下乡客浔龙河文旅有限公司湖南下乡客浔龙河文旅有限公司 项目区分析项目定位 业态规划 第一章 第二章 第三章 l规划思路 l功能分区 l动线设计 l业态组合 l氛围打造 l业态规划 l背景分析 l区位分析 湖南下乡客浔龙河文旅有限公司湖南下乡客浔龙河文旅有限公司 第 壹 章项项 目目 背背 景景 湖南下乡客浔龙河文旅有限公司湖南下乡客浔龙河文旅有限公司 新农村建设新农村建设 背景分析背景分析 旅 游 、 研 学 教 育 、 养 生 等 项 目 正 陆 续 落 户 浔 龙 河 ， 浔 龙 河 生 态 艺 术 小 镇 全 域 旅 游 的
2、格 局 正 在 形 成 。 麦 咭 启 蒙 岛 乐 园 一 期 园 区 牧 歌 山 、 云 田 谷 、 好 呷 街 开 园 已 两 个 月 ， 渠 道 逐 步 拓 展 ， 在 社 会 上 的 影 响 力 也 与 日 俱 增 。 浔 龙 河 生 态 艺 术 小 镇 的 新 农 村 建 设 等 多 项 工 作 在 国 内 已 小 有 名 气 。 IMC 长沙县一日游长沙县一日游麦咭启蒙岛一期开园麦咭启蒙岛一期开园全域旅游格局形成全域旅游格局形成 全 域 旅 游 的 概 念 正 在 全 国 范 围 内 兴 起 ， 2 0 1 6 年 4 月 ， 长 沙 县 正 式 启 动 全 域 旅 游 ， 并 发
3、 布 了 星 沙 工 业 、 风 情 小 镇 、 乡 村 亲 子 、 北 部 生 态 、 浏 阳 河 文 化 等 六 条 “ 长 沙 县 一 日 游 ” 精 品 线 路 。 湖南下乡客浔龙河文旅有限公司湖南下乡客浔龙河文旅有限公司 区位分析区位分析 湖南在中国的位置 长沙在湖南的位置 本案在长沙的位置 湖南省地处中国中部、长江中游，因大部分区域处于洞庭湖以南而得 名“湖南”，因省内最大河流湘江流贯全境而简称“湘”，省会驻长 沙市。湖南东临江西，西接重庆、贵州，南毗广东、广西，北与湖北 相连。 长沙市隶属湖南省，湖南省省会， 简称长，地处湖南省东部偏北，湘 江下游和湘浏盆地西缘，是全国两 型社会
4、建设综合配套改革试验区核 心城市，国家十二五规划确定的重 点开发区域，湖南省的政治、经济、 文化、科教和商贸中心。 浔龙河生态艺术小镇位于长沙县果 园镇双河村，区位优势明显。距长 沙县城10分钟车程，距市区25分钟 车程，距黄花国际机场25分钟车程。 湖南下乡客浔龙河文旅有限公司湖南下乡客浔龙河文旅有限公司 交通分析交通分析 该项目临近黄兴大道北延 长线，且接近长沙市三环， 处在长沙县“一心三片” 中经济核心区东北部，距 长沙县城10分钟车程，距 市区25分钟车程，距黄花 国际机场25分钟车程；距 高铁南站50分钟左右的车 程；距火车南站40分钟左 右车程，交通便利。 湖南下乡客浔龙河文旅有限
5、公司湖南下乡客浔龙河文旅有限公司 资源分析资源分析 自然资源 果园镇三面环山，地势东高西低，是典型的江南 丘陵地形，森林植被丰富，镇域生态环境质量好， 污染度低。属亚热带温润地区，雨量充沛、河塘 密布。 人文资源 果园人杰地灵，英才辈出。在果园这块热土上，不仅诞生 了田汉，还孕育光绪两广总督杨钰宽、爱国志士同盟会会 员黄孟仰，原中共长沙市委书记李亚龙，前长沙县农民协 会委员长陈福泉、黄淑仪等老一辈革命家、政治家也都先 后牺牲于此。同时在本地，也有着华佗、杨泗将军等著名 人物的传统寺庙。本地人民群众对他们有着淳朴的信仰。 湖南下乡客浔龙河文旅有限公司湖南下乡客浔龙河文旅有限公司 客源市场分析客源
6、市场分析 一级客源市场：长沙及周边城市 市场特征：主体客源在长株潭市经 济圈内，核心市场以长沙1-3小时经 济圈为主，以休闲度假为目的，多 以周末及节假日出游，散客旅游， 自驾游，学生团队，家庭团队为主， 游客自主意识强，选择旅游景点比 较理性，重视旅游的休闲性，价格 敏感度高，游客出游时间一般为1-2 天，消费能力中等。 二级客源市场：湖南省主要城市 市场特征：二级市场范围主要以湖 南省主要城市为主，旅游时间为节 假日出游，并且以团体旅游，家庭 旅游为主，价格敏感度低，对产品 组合，新意，服务等非价格因素更 加关注，出游时间一般为2-3天，消 费能力高。随着规划区中远期的发 展，二级市场会产
7、生重要的市场贡 献。 三级客源市场：其他远距离城市和 海外机会市场，多为来此出差的散 客。 湖南下乡客浔龙河文旅有限公司湖南下乡客浔龙河文旅有限公司 现状分析现状分析 安置街区返租情况安置街区返租情况 代表愿意整体13层进行返租的村民 前置条件：返租房屋不集中，无法形成整体氛围打造， 主题不突出，业态分散。 街区分析街区分析 湖南下乡客浔龙河文旅有限公司湖南下乡客浔龙河文旅有限公司 街区介绍街区介绍 浔 龙 河 村 民 安 置 区 六 条 街 目 前 除 开 发 了 好 呷 街 和 创 客 街 两 条 街 外 ， 其 他 街 区 基 本 都 还 处 于 闲 置 状 态 。 现状分析现状分析 好
8、呷街好呷街 好 呷 街 定 位 为 湖 湘 美 食 一 条 街 ， 目 前 以 各 地 小 吃 为 主 ， 尚 不 能 真 正 支 撑 周 边 业 态 发 展 产 生 的 餐 饮 需 求 ， 且 特 色 不 明 显 。 创客街创客街 新 农 创 客 一 条 街 自 2 0 1 5 年 1 2 月 底 启 动 以 来 ， 虽 然 入 驻 了 一 批 创 客 ， 但 并 没 有 发 挥 出 预 设 功 能 ， 创 客 街 大 部 分 处 于 闲 置 状 态 。 n无 活 动 n无 特 色 服 务 n缺 乏 激 励 与 指 导 n缺 乏 组 织 与 培 训 湖南下乡客浔龙河文旅有限公司湖南下乡客浔龙
9、河文旅有限公司 结论结论1：元素不足：元素不足 现状分析现状分析 全域旅游应全域旅游应 具备的特征具备的特征 浔 龙 河 生 态 艺 术 小 镇 全 域 旅 游 的 打 造 ， 急 需 有 一 个 服 务 综 合 体 ， 来 弥 补 整 个 园 区 在 娱 、 吃 、 住 、 购 等 旅 游 元 素 上 的 缺 陷 与 不 足 。 并 且 留 住 成 人 旅 客 ， 促 进 成 人 消 费 结论结论2：配套未完善：配套未完善 凭 借 各 个 渠 道 特 别 是 金 鹰 卡 通 的 宣 传 力 度 ， 浔 龙 河 已 经 在 长 沙 市 形 成 较 大 的 影 响 力 ， 但 慕 名 而 来 的
10、 游 客 往 往 因 为 满 足 不 了 需 求 失 望 而 归 ， 且 难 以 再 来 ， 很 大 程 度 造 成 游 客 丧 失 。 结论结论3：人均消费额低：人均消费额低 仅 凭 借 麦 咭 启 蒙 岛 门 票 和 好 呷 街 小 吃 收 入 ， 完 全 提 升 不 了 人 均 消 费 额 ， 只 有 通 过 不 断 地 填 充 新 的 业 态 ， 才 能 够 大 幅 提 升 人 均 消 费 额 ， 实 现 公 司 盈 利 。 结论结论3：一日游格局急一日游格局急 需向二日游及多日游需向二日游及多日游 转型。转型。 因 各 类 配 套 服 务 的 不 完 善 、 业 态 分 布 的 局
11、限 性 ， 目 前 接 待 的 几 乎 全 是 一 日 游 散 客 ， 站 在 企 业 营 收 的 角 度 和 旅 游 发 展 的 趋 势 ， 二 日 游 和 多 日 游 旅 游 产 品 的 打 造 是 当 务 之 急 。 如 何 打 破 原 有 格 局 形 成 更 适 合 企 业 发 展 的 旅 游 产 品 ， 是 重 中 之 重 。 湖南下乡客浔龙河文旅有限公司湖南下乡客浔龙河文旅有限公司 SWOT分析分析 S优势 产业规划全面； 项目自身环境符合全域旅游发展条件； 拥有金鹰卡通王牌节目IP作为吸金石； 生态农业绿色农产品是当代人的生活追求； 定位亲子游撬动全家庭式消费； 轻资产运营模式为
12、企业减轻投资负担。 W劣势 主题定位需要深入挖掘文化元素 距离城市中心较远，若无独特亮点难以引流 基础配套不完善 村民协调困难，租赁模式成本回收期长； 既定建筑风格难以大改，许多元素无法融入。 O机遇机遇 亲子定位撬动家庭消费市场广阔； 湖南省内无相似景点，具有独特性。 T挑战挑战 首轮8年租赁期限局限，在投资方面存在风险； 定位必须精准，考虑长期发展和游客需求。 湖南下乡客浔龙河文旅有限公司湖南下乡客浔龙河文旅有限公司 第 贰 章项项 目目 定定 位位 湖南下乡客浔龙河文旅有限公司湖南下乡客浔龙河文旅有限公司 整体定位 整体定位整体定位 政府支持力度：政府支持力度： 浔龙河生态艺术小镇是省委
13、常委、市委书记易炼红、县委 书记曾超群联点的美丽乡村点。 浔龙河自身发展目标：浔龙河自身发展目标： 浔龙河是品牌,生态是基底,艺术是核心,小镇是特色。集中打 造“民俗文化”、“亲子文化”、“影视文化”三张名片，全 面发展“生态产业”、“文化产业”、“教育产业”、“旅游 产业”、“地产产业”五大产业。 亲子游乐天地 全域旅游目的地 浔龙河生态艺术小镇 美丽乡村 配套不完善 留不住成人人均消费低 一日游转型 湖南下乡客浔龙河文旅有限公司湖南下乡客浔龙河文旅有限公司 主题定位主题定位 主题定位 新农村服务综合体 亲子家庭：亲子家庭： 儿童游乐天地满足小孩的学习和游乐需求，但不能够满足大人的娱乐休 闲
14、。 青年人群：青年人群： 能够逛街、购物、娱乐、休闲的场所。 老年人群：老年人群： 能够养生的场所。 整体人群：整体人群： 吃得到生态绿色食品、看得见青山绿水的场所。 目标人群目标人群 浔龙河特色：田汉故里、亲子户外乐园 长沙文化特色：楚汉名城、屈贾故里 株洲文化特色：炎帝文化。 湖南文化特色：湖湘美食、宗教文化、山水文化、书院 文化、古镇文化、名人文化。 市场缺失：湖南省内无典型的乡村民俗文化旅游景点。 定位：聚焦湘东民俗文化，以“生态、文化、艺术“为宗 旨，以人性化的服务为时尚，与现代管理模式相结合， 集观赏性、参与性、娱乐性、趣味性于一体，融入浔龙 河乡村田园风光，打造全域旅游的一张湖南
15、名片。 长沙景区分类长沙景区分类 山水文化 名人文化 书院文化 古镇文化 宗教文化 湖南下乡客浔龙河文旅有限公司湖南下乡客浔龙河文旅有限公司 项目定位项目定位 将 浔 龙 河 村 民 集 中 安 置 街 区 打 造 成 新新 农 村 服 务 综 合 体农 村 服 务 综 合 体 ， 凸 显 湘 东 特 别 是 长 沙 地湘 东 特 别 是 长 沙 地 区 的 特 色 文 化区 的 特 色 文 化 ， 辐 射 整 个 湖 南 以 长 株 潭 为 主 的 东 部 地 区 ， 充 实 全 域 旅 游 的 文 化 特 色 与 内 涵 ， 满 足 游 客 游 、 玩 、 吃 、 住 、 购 、 学 等
16、需 求 。 项目定位项目定位 新新农村服务综合体农村服务综合体 湖南下乡客浔龙河文旅有限公司湖南下乡客浔龙河文旅有限公司 项目定位项目定位 新新 新时代、新生活、新想法新时代、新生活、新想法 农农 农具农具 、农装、农装 、农间景象、农间景象 村村 淳朴民风、村民安居淳朴民风、村民安居 湖南下乡客浔龙河文旅有限公司湖南下乡客浔龙河文旅有限公司 第 叄 章业业 态态 规规 划划 湖南下乡客浔龙河文旅有限公司湖南下乡客浔龙河文旅有限公司 旅游化的乡村生活是全域旅游的乡村版，是有别于城 市的一种生活空间和生活方式，更是一种精神的追求。 乡村生活旅游化的实践其实一直都在进行，乡村旅游 的核心在于提供一种“乡村生活方式”，以提高人的生 命质量为终极追求的形态和阶段，这将是居住和旅游 一体，生活和工作无间的生命状态。浔龙河安置街区 以湖湘文化元素为依托，集中体现湘东文化的民俗风 情，打造新时代，新农村的乡村特色生活，让城市的 人群感受到新农村的变化，享受不同于城市的安逸与新农村的变化，享受不同于城市的安逸与 美好。美好。 业态规划业
