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1、 ? 2017年公司债券信用评级报告 2 了公司利润水平。 关注：关注： 温州市政府性基金收入温州市政府性基金收入有一定波动有一定波动。 2014-2016 年温州市全市政府性基金收入分别 为 475.96 亿元、388.10 亿元和 473.37 亿元，近年有一定波动，未来仍易受房地产 市场景气度影响而产生波动。 公司营业收入公司营业收入和盈利能力和盈利能力存在存在较大波较大波动动。受土地开发收入波动较大影响， 2014-2016 年公司营业收入分别为 12.40 亿元、1.22 亿元和 3.84 亿元；由于土地开 发业务和毛利率均受房地产市场影响波动较大，而代建工程和安置房业务毛利率 相对
2、较低，公司 2014-2016 年综合毛利率分别为 24.39%、11.31%和 29.39%，利润 总额分别为 3.24 亿元、0.77 亿元和 1.57 亿元。 公司资产流动性一般。公司资产流动性一般。截至 2016 年末公司存货账面价值为 79.43 亿元，占资产比 重为 75.37%，主要由代建项目、安置房和土地整理成本构成，由于安置房项目受 工程进度影响难以短期集中变现，且土地出让受政府规划及市场环境影响较大， 存货短期变现能力较弱，整体资产流动性一般。 公司资金支出压力较大。公司资金支出压力较大。截至 2016 年末公司土地开发项目、基础设施项目和在建 安置房分别尚需投资 159.
3、21 亿元、10.90 亿元和 53.90 亿元，经营活动现金流持续 净流出，公司面临较大的资金压力。 公司有息负债规模持续增长，存在较大的偿债压力。公司有息负债规模持续增长，存在较大的偿债压力。截至 2016 年末公司有息债务 为 42.42 亿元，占负债总额比例为 78.99%，近三年复合增长率为 30.31%；受利润 下滑影响，公司 EBITDA 利息保障倍数由 2014 年的 1.87 下降至 2016 年的 0.61， 利润对债务和利息的保障程度大幅下滑，存在较大的偿债压力。 主要财务指标：主要财务指标： 项目项目 2016 年年 2015 年年 2014 年年 总资产（万元） 1,
4、053,811.53 554,258.33 498,148.14 所有者权益（万元） 516,762.33 229,344.53 223,755.07 有息债务（万元） 424,200.00 283,480.00 249,800.00 资产负债率 50.96% 58.62% 55.08% 流动比率 8.64 2.75 11.38 营业收入（万元） 38,365.26 12,168.89 124,022.39 政府补助（万元） 8,489.81 10,036.74 5,491.00 利润总额（万元） 15,725.57 7,706.46 32,370.71 综合毛利率 29.39% 11.31%
5、 24.39% EBITDA（万元） 15,792.07 7,771.37 32,498.50 3 EBITDA利息保障倍数 0.61 0.53 1.87 经营活动现金流净额（万元） -288,384.71 -37,869.96 -9,903.78 资料来源：公司 2014-2016 年审计报告，鹏元整理 4 一、发行主体概况一、发行主体概况 公司成立于2003年7月7日，前身为温州生态园建设发展有限公司，系经温州市人民政 府批准设立的国有独资企业，公司成立时注册资本为1,000万元，股东为温州生态园管理 委员会，以货币资金出资1,000万元。后经历次增资，截至2017年6月30日，公司注册资
6、本 为300,000万元，实收资本为175,000万元，由园区管委会100%控股，公司产权及控制关系 如下图所示。 图图 1 截至截至 2017 年年 6 月月 30 日公司产权及控制关系日公司产权及控制关系 资料来源：公司提供 根据温州市财政局出具的情况说明，园区管委会作为温州市人民政府（以下简称 “温州市政府”）派出机构，由温州市政府授权，在其管理区域内行使相关市级经济管理 权限和相当于县级社会、行政管理职能。由于园区管委会未设立独立的财政核算体系，财 政资金由温州生态园财政局根据温州市政府相关文件向温州市财政局结算。 公司作为温州市生态园基础设施建设和国有资产经营管理的重要主体， 主要从
7、事温州 生态园区域内土地开发、基础设施建设和安置住房建设等业务。截至2016年12月31日，公 司纳入合并范围的子公司共6家。 表表1 截至截至2016年年12月月31日公司纳入合并范围的子公司日公司纳入合并范围的子公司 子公司名称子公司名称 业务性质业务性质 持股比例持股比例 取得方式取得方式 温州三垟湿地旅游有限公司 旅游开发、物业管理 100% 设立 温州生态园房屋征收事务有限公司 房屋拆迁、安置实物服务 100% 设立 温州生态园物业管理服务有限公司 物业管理、清洁服务 100% 设立 温州生态园建设开发有限公司 房地产开发经营等； 市政园林及配 套工程 100% 设立 温州生态园旅游
8、发展有限公司 旅游项目技术开发、经营管理 100% 设立 温州生态园资产经营有限公司 资产管理、酒店管理；实业投资 100% 设立 资料来源：公司 2014-2016 年审计报告 截至2016年12月31日，公司资产总额为105.38亿元，所有者权益为51.68亿元，资产负 债率为50.96%；2016年度，公司实现营业收入3.84亿元，利润总额1.57亿元，经营活动现 金净流出28.84亿元。 温州生态园开发建设投资集团有限公司 温州生态园管理委员会 100% 5 二、本期债券概况二、本期债券概况 债券名称债券名称：2017年温州生态园开发建设投资集团有限公司公司债券； 发行总额：发行总额：
9、9亿元； 债券期限和利率：债券期限和利率：本期债券为7年期固定利率债券； 还本付息方式：还本付息方式：本期债券每年付息一次，同时设置本金提前偿付条款，本期债券存续 期内自第3至第7个计息年度末按20%的比例逐年等额偿还本金，最后五年每年的应付利息 随当年兑付的本金部分一起支付。 三三、本期债券募集资金用途本期债券募集资金用途 本期债券拟募集资金总额9.00亿元，其中6.00亿元用于温州生态园三郎桥B2地块安置 房建设工程项目建设，3.00亿元用于补充公司运营资金。温州生态园三郎桥B2地块安置房 建设工程项目总投资9.58亿元，本期债券募集资金安排如下表所示。 表表2 本期债券募集资金投向明细（
10、单位：万元）本期债券募集资金投向明细（单位：万元） 募集募集资金资金用途用途 项目总投项目总投 资额资额 募集资金使募集资金使 用额用额 占项目总投占项目总投 资额比例资额比例 占本次募集资占本次募集资 金总额比例金总额比例 温州生态园三郎桥B2地块安置房 建设工程项目 95,800 60,000 62.63% 66.67% 补充运营资金 - 30,000 - 33.33% 合计合计 - 90,000 - 100.00% 资料来源：公司提供 （一（一）项目建设内容项目建设内容 该项目位于温州生态园三郎桥片B2地块， 地块东侧和北侧紧临河道， 南面为16米宽的 规划道路，西面为18米宽的规划道路
11、。该项目建设包括地上总建筑面积为157,609平方米， 其中住宅建筑面积147,197平方米、商业建筑面积为7,300平方米、物业管理及其他用房面 积3,122平方米，另建设地下室建筑面积为35,459平方米和底层架空层1,566平方米，建设 内容包括土建、安装、室外及市政等工程。 （二（二）项目审批情况项目审批情况 该项目已经取得温州市发展和改革委于2011年5月23印发的关于同意调整温州生态 园三（仙）洋湿地保护及配套项目一期工程三郎桥B2地块安置房建设规模的批复 （温发 改审【2011】45号）；该项目环境影响评价表经温州市环境保护局关于温州生态园三郎 桥B2地块安置房建设项目环境影响报
12、告表审批意见的函（温环建【2011】078号）批准； 该项目于2012年11月1日取得温州市规划局颁发建设用地规划许可证（浙规证 6 2012-030600011）。 （三（三）项目建设项目建设进度进度 该项目总投资约9.58亿元，其中拟通过发行本期债券融资6.00亿元用于该项目建设， 该项目已于2014年9月开工，目前处于主体施工阶段，截至2017年6月末累计完成投资2.87 亿元，占该项目工程总投资的30%。 （四（四）项目经济效益项目经济效益 公司为该项目建设主体，项目收入来源主要包括安置房销售收入和地下车位出租收 入，根据园区管委会下发的温州生态园城市建设房屋征收、城中村改造农房集聚建
13、设补 偿实施办法 和温州市经济建设规划院出具的 温州生态园三郎桥B2地块安置房建设工程 项目建议书和可行性研究报告，该项目预计可实现安置房销售和地下车位出租收入 112,619万元，其中：预计可实现住宅原面积安置部分收入为14,572万元，安置房一翻三面 积（根据搬迁、安置区位不同按其合法建筑宅基地基底面积不大于三倍标准确定应安置面 积）收入为13,067万元，套型内增购面积部分收入为2,238万元，众用分摊面积收入8,260 万元，其他增购面积（按市场价销售面积）收入为73,743万元，地下车位出租收入为740 万元。由于其他增购面积单价按照市场价17,000元/平方米计算，因此该部分收入估
14、算相对 较高。扣除相关运营费用和税费后，项目预期收益104,263万元。本期债券募投项目收入 估算具体情况如下表所示。 表表3 本期本期债券债券募投项目募投项目收入收入估算表估算表 序号序号 项目项目 面积（面积（） 单价（元单价（元/） 收入 （万元）收入 （万元） 一一 安置房销售收入安置房销售收入 - - 111,879 1 住宅原面积安置 51,129 2,850 14,572 2 一翻三面积 27,222 4,800 13,067 3 套型内增购面积 3,730 6,000 2,238 4 众用分摊面积 21,738 3,800 8,260 5 其他增购面积 43,378 17,00
15、0 73,743 序号序号 类别类别 个数个数 价格价格（元（元/月月） 期限期限（月）（月） 使用率使用率 收入 （万元）收入 （万元） 二二 地下车位地下车位出租出租收入收入 - - - - 740 1 平面停车位 770 150 48 80 444 2 机械停车位 257 300 48 80 296 合计合计 - - - - 112,619 资料来源：温州市经济建设规划院温州生态园三郎桥 B2 地块安置房建设工程项目建议书和可行性研 究报告 四、区域经济四、区域经济 7 温州市经济近年保持持续温州市经济近年保持持续增长，增长，整体经济实力较强整体经济实力较强 温州市位于浙江省东南部，东濒
16、东海，南接福建宁德福鼎市，西与丽水市相连，北与 台州市毗邻，是浙南经济、文化、交通中心，也是中国首批14个沿海开放城市之一。温州 市总面积23,255平方千米，其中陆地面积12,255.77平方千米、海域11,000平方千米、市区 面积1,082平方千米，现辖鹿城、龙湾、瓯海、洞头4区，瑞安、乐清2市（县级）和永嘉、 平阳、苍南、文成、泰顺5县。截至2016年末温州市户籍总人口818.20万人，常住人口为 917.5万人。 温州市处我国黄金海岸线的中部，海岸线长达355公里，港口条件优越，是集河口港、 海湾港于一体的综合性天然良港，为全国20个主枢纽港之一。温州机场已开辟60条国内航 线，温州火车站
