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1、沈阳春天商场调研报告,目录,一、调研目的,二、沈阳春天简介,了解沈阳春天商场的经营现状和经营模式，分析其模式的优劣势，从而为沈北华强广场下一步规划和招商提供有力的数据和理论的支持。 调研对象：沈阳春天商场 调研时间：2015年1月 调研人员：杜立勇 信息来源：走访调查及网络,一、调研目的,一、发展史 1993年，辽宁工业展览馆前的广场是今天沈阳春天的“发源地”。承包辽宁工业展览馆前广场，做大棚形式，对外出租出兑，商户都是经营外贸服装。 1997年，承包太原街联营商场对面的空置地，建时装广场，也是对外招租，商户都从展览馆跟着姚辉到太原街做外贸服装 。 1998年沈阳春天时装之苑正式营业。位置在沈
2、阳市中街路168号。2004年沈阳春天新时代商业广场正式营业，位置在沈阳市正阳街98号。沈阳春天时尚之苑二楼新区开业时间2009年5月份，三楼新区开业时间是2010年3月份，四楼新区开业时间是2010年11月份，新区的商户大部分都是从春天新时代商业广场搬迁至此。 沈阳春天时装之苑，98年开业时一层为品牌大档口。二层为品牌店面，与商场是联营模式合作。负一层主要经营外贸服装。其他楼层维持现状。 2002年春天时装之苑整体改造，把负一层外贸服装移至春天四层三层。二层联营合作模式改造成租赁方式，把二层品牌大档口改造成主力户型为18的档口，并改造成以租赁形式进行经营。 春天新时代广场，2004春天承包1
3、0年做商场。招商是从一层开始，然后二层，最后三层。在商场全都进驻后，开始不断的涨租金。2010年6份，是最后涨租金，每平方米每月涨20元。当时商场没有顾客，商户都是于赔本经营。商户不缴纳最后的涨租金，撤场不给于退押金。2010年8月份，新时代广场正式关门，部分业户搬到了春天时尚之苑的四层新区进行经营。,沈阳春天商场,二、地理位置 沈阳春天时尚之苑位于沈河区中街路，位于百年老街沈阳中街之上，邻故宫，大帅府等悠久建筑北眺西接新玛特大悦城等商业形式。,沈阳春天商场,三、周边环境配套,商场：恒隆广场，中粮大悦城，新玛特，兴隆大家庭，商业城，新世界等 酒店：璟星大酒店，玫瑰大酒店，天伦瑞格大酒店 银行：
4、招商银行，邮政储蓄，建设银行。,沈阳春天商场,公交线路多，辐射面广，包括环线，105、113、116、117、133、140、219、222、228、248、257、276、289、290、292、212、213、196、198、334，等30多条公交线路及地铁一号线。,四、交通环境及辐射范围,沈阳春天商场,商场全称：沈阳春天时装之苑 商场地址：沈阳市沈河区中街路168号 性 质：民营 法定代表人：姚辉 成立 时间：1993年 隶属 关系：春天百货有限公司 营业 时间：夏季 周一至周五：10：00-19：30 周六至周日：10:0020:00 冬季 周一至周五：10：00-19：00 周六至周
5、日： 10:0019:30 主 营 项 目：时尚潮流服装服饰,五、自然状况,沈阳春天商场,（一）商场规模,六、经营状况,沈阳春天商场,（二）各楼层经营情况,六、经营状况,负一层品项户数及占比,沈阳春天商场,（二）各楼层经营情况,六、经营状况,负一层经营品类描述,负一层一般以时尚女装为主零星分布男装和鞋帽箱包化妆品小百等。大多以时尚潮流女装为主，后端有男装聚集，服装风格多以时尚年轻潮流服装韩版服装为主。货品来源多为五爱，有极少数来源于北京和广州，消费人群大多为时尚年轻人士，在校学生，年龄在1825岁的时尚年轻人。商品价格较二层较高，货品质量也较高。货品价格区间：小衫50150，外套100300，
6、裤子80200元。,沈阳春天商场,（二）各楼层经营情况,六、经营状况,负一层平面图,沈阳春天商场,（二）各楼层经营情况,六、经营状况,负二层品项户数及占比,沈阳春天商场,（二）各楼层经营情况,六、经营状况,负二层经营品类描述,一般都以时尚女装为主零星分布的靓仔男装和鞋帽箱包，小百化妆品等。服装风格多以时尚年轻潮流以及非主流的服装服饰为主，货品来源多为五爱街，消费人群大多为时尚年轻人士，在校学生，年龄在1825岁的时尚年轻人。商品价格较一层较低质量档次一般化。货品价格区间：小衫小衫30120.裤子：50120 外套：80200。,沈阳春天商场,（二）各楼层经营情况,六、经营状况,负二层平面图,沈
7、阳春天商场,（二）各楼层经营情况,六、经营状况,一层品项户数及占比,沈阳春天商场,（二）各楼层经营情况,六、经营状况,一层经营品类描述,沈阳春天时尚之苑购物广场一层为百货形式。商品以中高档品牌为主，均为1835岁的中青年时尚潮牌为主，货品价格在3002000不等。 商场为租赁月付制，分区域价格不等，西区欧洲风情 133-371元/月 其他区域：200-500元/月，主流户型一般都在70120 。 沈阳春天时尚之苑购物广场一层位于中街繁华商圈，装修风格宽敞明亮的韩式风格为主，公共面积多为白色，给人感觉干净大方，中庭放置一架钢琴定时有人演奏钢琴曲，给顾客带来了一种优雅舒适的感觉。并且由于其集中了诸
8、多如、恶魔果实、TIGER、GUESS、LEE等时尚中青年潮人品牌，从而吸引了中街大部分客流与一部分中高档次消费的客流，也成为了沈阳知名商场之一。 但由于其品牌分布不均匀，受欢迎的、知名的品牌大多都位于前厅，以至于里面以及两侧的一些店的销售情况不是很理想,沈阳春天商场,（二）各楼层经营情况,六、经营状况,一层平面图,沈阳春天商场,（二）各楼层经营情况,六、经营状况,二层品项户数及占比,沈阳春天商场,（二）各楼层经营情况,六、经营状况,二层经营品类描述,春天三层分为新区与老区两部分，新区于2010年三月份开业，由于地理位置相对较偏，客流量较少，管理费与租金相对较低，商户的变更较频繁，业户货品档次
9、较低，五爱货居多，主力户型为15。老区装修氛围较为时尚，货品主要来自北京广州，货品风格较为时尚潮流，有部分商户档口为品牌店，如橡皮，MILKTEE等，有利于吸引客流，消费群体较为稳定，主力户型为13、15，管理费租金相对较高。,沈阳春天商场,（二）各楼层经营情况,六、经营状况,二层平面图,沈阳春天商场,（二）各楼层经营情况,六、经营状况,三层品项户数及占比,沈阳春天商场,（二）各楼层经营情况,六、经营状况,三层经营品类描述,该楼层主营以经营休闲男女装为主，货品主要来源：广州、北京、五爱。老区经营品项有休闲、外贸男女装、饰品、美发店，内衣、小百、鞋、包、日用品、化妆品等，共126户，主流户型为1
10、5、18、24三种。 该层新区开业时间是2010年11月份，主要经营休闲女装，开业时间较短，客流量很少，共有商户48家，租金大约在80元/月，无其他费用。周一至周五新区商户基本不在，基本没有客流量，周六周日商户基本都在，客流量也不多。 现在三楼商户感觉商场管理费高，近2次的管理费上涨使很多商户都不想干了着急出兑。,沈阳春天商场,（二）各楼层经营情况,六、经营状况,三层平面图,沈阳春天商场,（二）各楼层经营情况,六、经营状况,四层品项户数及占比,沈阳春天商场,（二）各楼层经营情况,六、经营状况,四层经营品类描述,4层主要以经营休闲、外贸男女装为主，货品主要来源：广州、北京、五爱。 四层称为外贸商
11、城。老区经营品项有休闲、外贸男女装、饰品、美发店，内衣、小百、鞋、包、化妆品，共97户，主流户型为15、18两种。商品款式新颖、价格适中，适合大众消费。老区中岛区域共有6个档口空置，据悉商场将进行改造，合并成2个大档口。 该层新区开业时间是2010年11月份，主要经营童装及玩具等，开业时间较短，客流量很少，共有商户30家，处于关门状态的有6家，空铺率达到20%。商场正进行招商，租金60元/月，无其他费用。,沈阳春天商场,（二）各楼层经营情况,六、经营状况,四层平面图,沈阳春天商场,（二）各楼层经营情况,六、经营状况,五层品项户数及占比,沈阳春天商场,（二）各楼层经营情况,六、经营状况,五层经营
12、品类描述,该楼层主营以经营外贸、休闲女装为主，货品主要来源：广州、北京、韩国、香港。共73户，主流户型为20、25。五楼装修风格主要欧洲风情，小资情调为主，所经营的货品也是符合其装修的主题，都是以中高档的女装为主，货品单价在200-1000元左右。 但是由于该层位于大春天的最顶层，导致到达该层的客流大大减少，虽然货品的风格和质量、版型都属于现今的流行趋势，但是其价格和楼层的位置导致其销售额不是很高，每月盈利空间大概在2000-3000元左右。 现该商场正在加盖六层，据传言为餐饮，若将来品项定位为餐饮或将为五楼的带来新的契机。,沈阳春天商场,（二）各楼层经营情况,六、经营状况,五层平面图,沈阳春
13、天商场,七、租金及相关费用,租金：均为按年签约，租金为按年缴纳。 各层租金明细如下：,其他费用 电 费：1.2元/度 水 费：3元/立,沈阳春天商场,八、SWOT分析,（一）优势 1、中街商圈内唯一的一家针对年轻的20-25岁年龄段的时尚潮流风格服装服饰经营场所，地处客流量较多的中街步行街地上。商场货品主要针对中青年客层，与中街客层相匹配，货品趋于时尚流行，定位准确满足年轻人的购物心理。 2、商品价格处于中低档，符合商圈主流顾客群体。年轻人的经济基础不是特别的稳定，以及没有固定的经济来源但与此同时还在追求时尚的元素，正好符合了大春天的定位 3、商品错位经营满足购物者的心理需求。商品的陈列和商户
14、在进货方面也是注重年轻人的品味风格，有针对性的进行商品的进货控制 4、商户的年轻化。年轻的经营业主更加了解现在的顾客的需求，所以在选择进货方面更加有优势。 5、同一商圈内，租赁商场相同风格商品的竞争不激烈。 6、一层的良好展示面更加吸引一些商家前来与大春天进行广告宣传方面的合作，更加为商场带来了客流方面的吸引。,沈阳春天商场,八、SWOT分析,（二）劣势 1、商场经营时间长，配套硬件设施陈旧，部分档口出现了墙皮的脱落和渗水现象，商户有抱怨。 2、跟货重货现象严重，导致商户间竞争激烈，利润空间下降。并且在经营当中商场在管理方面并没有采取合理的制止措施，没办法保证正常经营商户的利益。 3、管理费连
15、续上涨，导致一些没有足够实力的商户没有足够的利润空间被迫出租出兑档口。并且原有的春天老户都在逐渐的撤走，就是没有撤走的商户，更多的也是选择将自己的商铺对外出租的形式来保有自己的原始商铺权利，自己选择去其他商场经营，新商户的进场多以没有过经商经历的年轻业主为主，经营经验不足，资金不足等原因不利于商场的良性运营。 4、商场缺乏系统的营销推广和宣传等手段来吸引消费者。在节假日等重要节日应该进行适合商场坏境及特色的宣传。 5、商场缺乏完善的售后，商场缺乏完善的配套服务，如退换货服务等使客户在选择商品是没办法做到放心的良好信誉度。 6、缴费方式为月缴，商户流动性大，缴费方式为月缴，费用小，资金灵活性大，周转性强，导致商户在淡季来临时纷纷选择回避，家家贴出出租转兑商铺的告示，给消费者造成商场的不景气，不利于消费客群的长期培育和持有。,沈阳春天商场,九、调研综述,沈阳春天时装之苑位于中街商圈中部位置，经营多年，装修风格独特，货品较为时尚，拥有较多年轻消费群体。商户多较有实力，经营相对稳定。商场对外招租前一般先对内招租，所以大多数商户有两个或两个以上档口。在中街商圈内，同档次的租赁市场较少，竞争力小，但是沈阳春天时尚之苑的经营商户关系较为混乱，租金涨幅频繁，浮动较大，不利于商场的经营。另外，中街地一大道即将在中街步行街开业，对沈阳春天会有一定影响。,沈阳春天商场,
