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1、1,全过程投资控制 招标阶段控制实务,全过程工程投资咨询服务,项目定义，功能定位，可行性研究 投资估算，投资计划安排，概算，价值工程分析 制定多层次的详细招标采购计划和程序 招标和采购代理-招标文件、工程量清单、工程合同 合同和投资管理：工程全周期成本规划，费用核算，支付管理，变更和索赔控制，结算审核 信息和档案管理：月报、年报和专题报告,概 述,观念认识,体系构建,操作实施,工具模板,目 录,实 例,全过程投资咨询,全过程投资控制要点,如何帮助委托方达成其投资目标，我们始终考问自己以下4个关键问题,1. 我们的投资目标的限制条件是什么？ 内外部制约因素：标准、顾问责职、合同架构、图纸深度 2
2、. 与类似/竞争性项目相比，我们的标准是超前还是落后？ 3. 开发建设过程中，内外部的变动因素是否阻碍我们达成投资目标，影响程度如何？ 4. 我们是否可以改进当前投资控制中的操作,目 录,概 述,观念认识,体系构建,操作实施,工具模板,实 例,工程项目生命周期及对应管理,1000天,3650-5475天,观念认识,体系构建,操作实施,工具模板,目 录,实 例,概 述,DM 开发管理,PM 项目管理,FM 运行管理,不同参与方在工程项目管理子系统所对应的生命周期不同阶段,1000天,3650-5475天,观念认识,体系构建,操作实施,工具模板,目 录,实 例,概 述,公司介绍,观念认识,体系构建
3、,操作实施,工具模板,目 录,实 例,工作的理念,满足需求 我们不仅要真正理解顾客的需求，而且用最有效率的方法，达到帮助客户实现商业目标的目的 卓有成效 强化与客户的沟通，从项目的特点和个性出发，找到实用的解决方案，提供针对性、高质量的咨询服务 灵活应变 采用灵活的手段运用我们处理项目的经验技巧应对处理复杂业务，反对简单套用标准模式，以不变应万变的工作方式 承担责任 承担责任是我们对每个项目服务的基本部分，我们会全心全意履行我们应尽的责任 规范诚信 项目建设是一个法规规范性很强的领域，投资顾问是对诚信要求很高的专业，对我们而言深入理解政策法规，诚信执业是提供有效专业服务的前提,公司介绍,观念认
4、识,体系构建,操作实施,工具模板,目 录,实 例,8,“动态的、全方位、全过程”的管理,公司介绍,观念认识,体系构建,操作实施,工具模板,目 录,实 例,确定造价总控目标 - 企业投资目标 - 市场分析 - 项目定位,目标的图纸实现 - 方案设计-估算 - 扩初设计-概算 - 目标的量化-清单/标底 (由造价顾问将图纸及技术要求转化为包含设计及技术要求的工作量清单),获得有竞争力的合同价 - 划分标段 - 合同架构,变更控制 - 设计修改 - 签证 - 技术核定单,项目造价控制系统,公司介绍,观念认识,体系构建,操作实施,工具模板,目 录,实 例,投资目标的编制,公司介绍,观念认识,体系构建,
5、操作实施,工具模板,目 录,实 例,市场容量 现有竞争 拟投资客房数量 宾馆类型/风格Resort/Commercial Hotel/City Hotel客房面积、装修材料 宾馆等级豪华5星/5星/精品酒店装修标准 六个面的装修家具客房设备,投资目标的编制,投资规划,Sample Data,公司介绍,观念认识,体系构建,操作实施,工具模板,目 录,实 例,项目总投资,固定资产投资工程造价,设备及工、器具购置费用,建设期贷款利息,固定资产投资方向调节税,建筑安装工程费用,工程建设其他费用,预备费,流动资产投资经营性项目铺底流动资金,项目总投资构成,公司介绍,观念认识,体系构建,操作实施,工具模板
6、,目 录,实 例,工作细分表,基本措施费用,土建工程,机电工程,总承包,建安费用,室外总体,专业分包,高压配电,弱电,电梯,钢结构,幕墙,室内精装修,消防,专业供货,电缆,防火门,洁具,水泵,风机盘管,UPS、EPS电源,低压柜、动力柜（箱）,线槽,公司介绍,观念认识,体系构建,操作实施,工具模板,目 录,实 例,公司介绍,观念认识,体系构建,操作实施,工具模板,目 录,实 例,公司介绍,观念认识,体系构建,操作实施,工具模板,目 录,实 例,19,招标条件,公司介绍,观念认识,体系构建,操作实施,工具模板,目 录,实 例,施工招标应具备的基本条件有： 设计、勘察招标已完成； 初步设计已获批准
7、； 具有满足施工招标要求的图纸； 具备了相关的资金。,招标计划,招标工作流程 Procurement Working Process,如何帮助委托方达成其招标目标，我们始终考问自己以下4个关键问题,我们的招标工作的限制条件是什么？ 内外部制约因素：标准、顾问责职、合同架构、图纸深度 本项招标与已经完成的采购和今后将要进行的招标相互的影响与制约有哪些？ 招标实施过程中，内外部的变动因素是否阻碍我们达成工作目标，影响程度如何？ 我们是否可以改进当前招标实施中的操作,公司介绍,观念认识,体系构建,操作实施,工具模板,目 录,实 例,招标程序,工作内容,所需时间,工程建设项目施工招标投标办法7部委30
8、号令,公司介绍,观念认识,体系构建,操作实施,工具模板,目 录,实 例,招标代理过程,公司介绍,观念认识,体系构建,操作实施,工具模板,目 录,实 例,招标代理过程,公司介绍,观念认识,体系构建,操作实施,工具模板,目 录,实 例,从竞争程度进行分类，可以分为公开招标和邀请招标这是我国招标投标法所规定的一种主要分类。 公开招标是指招标人通过报刊、广播或电视等公共传播媒介介绍、发布招标公告或信息而进行招标。它是一种无限制的竞争方式。 公开招标的优点是招标人有较大的选择范围，可在众多的投标人中选定报价合理、工期较短、信誉良好的承包商，有助于打破垄断，实行公平竞争。,建设工程招标的方式,公司介绍,观
9、念认识,体系构建,操作实施,工具模板,目 录,实 例,邀请投标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。 邀请招标虽然也能够邀请到有经验和资信可靠的投标者投标，保证履行合同，但限制了竞争范围，可能会失去技术上和报价上有竞争力的投标者。,公司介绍,观念认识,体系构建,操作实施,工具模板,目 录,实 例,招标前的准备,招投标时间表 - 出图时间表，出图的深度 投标单位资格预审 招标文件制作 - 技术部份由建筑师负责，合约及财务方面由招标代理负责 (1) 设计单位： 技术
10、规范(功能要求、含设计项目、用料、工艺等) 扩初图纸(平面图、立面图、建筑大样图、结构平面图、结构大样图),公司介绍,观念认识,体系构建,操作实施,工具模板,目 录,实 例,招标前的准备,(2) 招标代理单位： 招标公告/邀请 投标须知 合同条件 评标办法 工程量清单 疑问清单(资料不全、图纸规范有矛盾) 清图(一个安全检查系统) 暂定物料单价(未能于出标时确定) 暂定工程款(设计未能赶及出标深度) 暂定工程量(避免漏项) 补充文件,公司介绍,观念认识,体系构建,操作实施,工具模板,目 录,实 例,28,标段划分,标段的划分主要须考虑： 标段大小：市场惯例及接受程度 资金来源：资金管理和分配的
11、需要 施工企业的施工能力 设计的相对独立性：项目类型、设计风格协调 现场条件：现场管理协调、临时设施安排 专业工程,公司介绍,观念认识,体系构建,操作实施,工具模板,目 录,实 例,标段划分,基本措施费用,土建工程,机电安装工程,总包,施工总包,污水处理等,专业分包,消防工程,弱电系统,室外绿化工程,外立面（幕墙/窗及石才）工程,公共区域/客房精装修工程,泛光照明工程,电梯工程,专业供货,水泵,高低压柜、变压器,柴油发电机,冷水机组,游泳池设备、厨房设备,空调机组等,冷却塔,配电箱,工程标,公司介绍,观念认识,体系构建,操作实施,工具模板,目 录,实 例,30,公司介绍,观念认识,体系构建,操
12、作实施,工具模板,目 录,实 例,招标工作的主要难度不在单一项目的招标，而是在于总包与分包/供货、分包与分包、分包与供货等之间的相互划分及连接，既不能有遗漏，又不能有重复，因为无论哪种情况发生，都将引起业主在投资和/或工期上的损失。 同时，招标代理又与项目全过程的投资控制、建设标准的确定、投资目标的设定及投资功能切块等有着不可分割的关系。,公司介绍,观念认识,体系构建,操作实施,工具模板,目 录,实 例,工程量清单中的项目特征说明是工程量清单的核心内容，招标人及投标人都应该予以重视。 招标人在编制清单时，国际惯例做法是招标人应明确对清单项目的质量、材料、施工顺序、施工方法的一般要求（即设计单位
13、出具的指导性的施工方法）、招标人自行采购材料、设备的名称、规格型号、数量等项目特征。 工程量清单的编制应力求完整而又不琐碎，在统一计量规则的前提下，有些清单子目能合并的应尽量合并，以利于计量阶段的控制。 工程量清单的编制时应根据现场的情况确定一些有利于造价控制的计量方法。如对一些不易计量的基坑排水台班，拆迁场地的建筑垃圾清理等项目，可采用合价包干的形式。,工程量清单的编制,公司介绍,观念认识,体系构建,操作实施,工具模板,目 录,实 例,工程量清单法与工程实际条件结合比较紧密，承包商必需分析施工条件、编制施工规划；同时由于如设计方设计文件的质量和深度而引发的错、漏、缺现象，相应后果都必须由发包
14、方承担，因此设计深度要求较深。 由于目前招标阶段各种技术文件，并不包含在国家规定的设计深度范围内，招标时此内容经常缺失，在施工过程中如与图纸产生偏差，都将构成施工单位对业主的索赔。 招标时招标文件中必须包括：设计图纸、技术规范、产品样本、合同条款、行业主管部门颁发的工程量计算规则等。,标底/最高限价的编制,公司介绍,观念认识,体系构建,操作实施,工具模板,目 录,实 例,招标阶段的造价控制应充分考虑项目的特点，包括建设标准、规模、工期要求、技术特性、设计文件、现场因素、外部市场环境、竞争程度和风险等不确定性因素的基础上，确定出一个合理、可行且富有竞争性的标底。 标底的确定是招标阶段投资管理的核
15、心工作，因为只有有了科学的标底，才能正确地判断投标的所报价格的合理性和可靠性，才能在定标时作出正确的决策，严格执行工程招投标的管理规定，把握标价的合理性和竞争性，以免高价承包使业主蒙受投资损失；低价承包又会造成某些承包商为降低成本而不规范施工、安全没保障、延误工期、施工质量留隐患，增加工程项目的全寿命后期维修费用，实属得不偿失。,34,编制一个合理、可靠的标底还必须考虑以下因素： 适应目标工期的要求，对提前工期因素有所反映 适应招标单位的质量要求，标底中对高于国家验收规范的质量因素有所反映，计算应体现优质优价 适应建筑材料采购渠道和市场价格的变化，考虑材料差价因素 考虑招标工程范围 考虑现场条件和合理的施工方案 考虑一个比较切合实际的施工组织设计，包括合理的施工方案、施工进度安排、施工总平面布置和施工资源估算 。,公司介绍,观念认识,体系构建,操作实施,工具模板,目 录,实 例,发包模式的确定,确定发包模式必须综合考虑 法律法规要求 项目设计图纸的深度和进度 项目技术复杂程度 项目规模的大小 资金的筹措 业主对建设工期要求及现场施工条件等因素,公司介绍,观念认识,体系构建,操作实施,工具模板,目 录,实 例,合同形式的选择,合同形式,公司介绍,观念认识,体系构建,操作实施,工具模板,目 录
