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1、【 前言】,关键词：,豪宅、标准配置、弥补劣势配置、提升附加值配置,出发点：,通过对深圳及国内豪宅产品的配置现状及发展趋势进行大量的研究分析，总结其共性和差异性，并以此对兆丰龙华项目的配置的设置及前期规划设计提供有力的借鉴,【 内容】,第一章：,何谓豪宅？,豪宅定义、分类、特点、客户基本价值取向,第二章：,豪宅产品的配置,豪宅产品的标准配置,豪宅产品弥补自身劣势的配置借鉴,豪宅产品提升自身附加值的配置借鉴,第一章：,何谓豪宅？,豪宅定义,豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模和售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有率方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓
2、豪宅仅是统称。,豪宅认识误区,别墅 = 豪宅,大面积 = 豪宅,高层 = 豪宅,豪宅特点,一、稀缺资源,真正的豪宅是基于对某种不可复制稀缺资源的拥有，并用知识和智慧对这种资源作完美的阐释和表现。,这种资源可以是自然资源，比如自然的海景、湖景、河景、山景、森林等资源，如圣莫里斯、观澜高尔夫等,可以是一种不可替代的人文资源，如长城脚下的公社等,也可以是二者的结合，比如杭州西湖周围的别墅、南京玄武湖和莫愁湖畔的豪宅,豪宅特点,二、隐性价值,真正的豪宅不以经济实用为目的，而是通过和谐，个性和创新等要素从隐性的角度构造产品的精神内核和价值。,当有形的产品材料和精神价值、产品形象和品牌融为一体，我把它称作
3、整体感。,凝炼二十一世纪国际化生活版图,真正的豪宅需要在财富、审美意趣和个性表达上同样处于高水准的人群加入。正如真正的优雅是个性的表达，而迥然不同于摆阔和卖弄一样，真正的豪宅也不同于对事物的统治，而是一种体验。,三、客户考验审美水准,真正的豪宅可以有些超出常规，但却并非通过简单地占有就得到满足，更是与平庸的事物格格不入。其次，豪宅更强调“宅”的概念，即豪宅应该是精神的栖息地、生活的港湾，它提供给主人一种奢侈而自由的生活方式。,豪宅特点,豪宅不是一次性产品，而是体现着增大使用价值和可修复的理念。消耗、甚至破坏，是已经被时代抛弃的落后奢侈方式，而真正的豪宅提供保护和改善的可能性。豪宅的产品仅仅是物
4、质上的准备，而服务才真正体现了奢华生活的内涵。,豪宅产品不仅需要在技术上超过他人，也有必要提供与产品质量和价格匹配的服务。而面对豪宅产品个性化的客户，更要求高度吻合其个性化需要的服务和产品。,四、服务诠释高尚生活,豪宅特点,豪宅分类,地段,比价,资源,容积率,II,III,IV,I,II,III,IV,I,II,III,IV,I,与城市中心的位置关系,与区域市场主流产品比价,项目自身的容积率,产品对山、林、湖、海的拥有度,十七英里、观澜高尔夫,I IV：由低到高,圣莫里斯、星河丹堤,中信红树湾、熙园,远郊豪宅,近郊豪宅,城市豪宅,豪宅分类,第一类：城市豪宅（受资源、容积率的影响，档次差别较大）
5、,1、拥有一定的自然资源，如红树湾、香蜜湖、银湖。,2、距离城市中心最近，拥有完善的交通、生活、休闲配套。,3、产品容积率相对高，建筑形态一般以高层为主，多层、TH、独栋别墅相对较少。,4、相对主流产品拥有很高的溢价，多作为第一居所,豪宅分类,豪宅分类,第二类：近郊豪宅（经济型豪宅）,1、拥有较丰富的自然资源，如银湖山等,2、距离城市中心较近，约10-20KM，享有一定的市政配套,3、产品容积率相对较高，产品链丰富。,4、相对主流产品拥有较高的溢价，多作为第一居所,豪宅分类,豪宅分类,第三类：远郊豪宅（顶级豪宅）,1、拥有丰富的自然资源，如山、海、湖、林等,2、距离城市中心远，市政配套等严重缺
6、乏,3、产品容积率低，基本以TH、叠院、独栋别墅为主,4、相对主流产品拥有极高的溢价，多作为第二居所,豪宅客户的基本的价值取向,价值取向,基本价值取向,第二章：,豪宅的产品配置,兆丰龙华项目基本经济技术指标,区 位： 梅林关片区，距离福田中心区7KM,北地块占地： 11.3万,容 积 率： 2.0,北地块建面： 22.6万,资 源： 水景、山景,配 套： 交通便捷，但生活配套缺乏,兆丰龙华项目 发展方向：景观资源+产品型豪宅（经济型豪宅）,豪宅项目配置研究说明,研究对象：,研究方向：,经济型豪宅,标准配置,弥补劣势配置,提升附加值配置,选取样本：,圣莫丽斯 、星河丹堤 、万科第五园 、振业城,
7、参考样本：,香港及内地豪宅项目,经济型豪宅产品配置借鉴,样本一、圣莫丽斯, 项目基础数据 ,宝安区二线扩展区内,塘朗山旁(龙华街道玉龙路西侧) 华来利实业 占地面积：276164.72 建筑面积：331398 容积率：1.2 TOWNHOUSE和叠拼洋房, 整体配套 ,双会所、中餐、水疗、高尔夫球练习场、商业步行街、幼儿园、社区康复中心、登山道等,A1区,A2区,B区,山景,高尔夫,台地,岛居, 配套分布 ,会所一,会所二,圣莫丽斯的配套设置主要是针对项目资源的合理利用，强调资源多样性下客户的参与性。 增加项目卖点的配套： 高尔夫练习场 登山道 针对项目地块狭长及周边配套较少的特点，项目设置了
8、双会所规避配套劣势。,规避项目劣势的配套： 双会所,样本一、圣莫丽斯, 登山道 ,设置登山道是近年来豪宅项目的一种趋势，是豪宅客户需求中对于亲地生活的一种完美体现，节假日家人登高望远也符合中国人的传统习俗。,样本一、圣莫丽斯, 高尔夫练习场 6000, 会所一 5100,这并不只是满足富人们的运动需要，更主要的是为富人们提供一个符合他们身份的社交环境,壁球室 红酒房 雪茄房 小型会议室, 会所二 4000,恒温泳池,健身房,五星级客房,样本一、圣莫丽斯,样本一、圣莫丽斯, 其他基本配置 ,样本一、圣莫丽斯, 其他基本配置 ,星级物管,尽端路,私家庭院 / 露台,豪华大堂,豪华入口,样本二、星河
9、丹堤, 项目基础数据 ,占地面积：200000 建筑面积：360580 容积率：1.8 层高：a、c区3层，e区30、33层 建筑总高度：100米 总户数：约435套, 整体配套 ,会所：美容美发、家政、棋牌室、会议室、自助银行、西餐厅、台球室、健身房、乒乓球室、音乐教室、多功能厅,室外：沙滩排球、恒温泳池、SPA房、登山径,售楼处：红酒吧、雪茄吧, 配套分布 ,银湖山,9万天然湖泊,2,3,1,星河丹堤会所等主要配套设施集中在入口处，包括了5000的3层会所和售楼处（1，2）， 项目登山径计划设计在F区，在3号位置有特色的沙滩排球场。, 增加项目卖点配套 ,登山径、沙滩排球场、室外SPA,“
10、星河丹堤”共分为a、b、c、d、e、f六个区，a区和c区为双拼和连排别墅，e区与b区为高层，d区与f区均为连排别墅。,样本二、星河丹堤, 室外配套 , 恒温泳池 , 网球场 , 沙滩排球场 , SPA , 登山径 ,样本二、星河丹堤, 售楼处及会所 5000,会所： 美容美发、家政、棋牌室、会议室、自助银行、西餐厅、台球室、健身房、乒乓球室、音乐教室、多功能厅,售楼处： 红酒吧、雪茄吧 （项目西餐厅档次定位为雨花）,样本二、星河丹堤, 星河物管 , 休闲道 ,样本二、星河丹堤,样本二、星河丹堤, 其他基本配置 ,样本三、万科第五园, 项目基础数据 , 整体配套 ,位 置： 坂田雅园路南侧 总占
11、地面积：220000 总建筑面积：250000 容 积 率： 1.1,室外泳池、社康中心、乒乓球、健身房、茶馆、五园书院、幼儿园等, 项目配套分布 ,1, 五园书院档案： 名称：五园书院 面积：1411平方米 主题定位：深圳及全国第一家情景式社区图书馆 主题语：博大精深，流连忘返 功能定位：第五园销售大厅、第五园会所与图书馆三合一,样本三、万科第五园,万科物管,样本三、万科第五园, 其他配置 ,个性化入口 湿地 私家庭院 休闲道 休闲广场 流水 尽端路 林荫小道 老房子,样本四、振业城, 项目基础数据 , 整体配套 ,用地面积：416765、9 m2 总建筑面积：541796 m2 计容积率建
12、筑面积：541796 m2 住宅建筑面积：498356 m2 小学校建筑面积：13000 m2 幼儿园建筑面积：7200 m2 容积率：1.30,三个网球场、三个羽毛球场、门球场、小学校运动场地开放（以供上学时段外的住户使用）、小学、三所幼儿园、三大会所,振业物管,工程大量采用了高科技、环保等技术，启动节能住宅建设，运用“结合节能标准，优化节能设计”、“生态人工湿地，湖水自净系统”、“大规模太阳能热水系统”、“天然雨水收集系统接入人工湖”等措施，使小区比普通住宅节能高达50%。,样本四、振业城, 科技化配置 ,样本四、振业城, 其他基本配置 ,个性化入口 喷泉 私家庭院 休闲道 休闲广场 流水
13、 尽端路 休闲道,圣莫丽斯 VS 星河丹堤 VS 万科第五园 VS 振业城,产品配置共性,休闲道、尽端路、流水（喷泉）、私家庭院、豪华入口/会所、休闲广场、物管,产品配置差异性,品味休闲：红酒吧、雪茄吧、书院等 休 闲 类： 运动休闲：高尔夫练习场、壁球、沙滩排球场等 生活休闲：高档餐饮 、精品等 科技运用：科技节能、科技智能化等 生活必需：学校、幼儿园等 外部干扰：防噪等,高尚生活元素,经济型豪宅产品标准配置,豪宅产品的配置取决于豪宅客户的价值取向,豪宅客户的基本的价值取向回顾,价值取向,基本价值取向,基本价值取向 VS 产品配置共性,环境,风水,尊荣,私密,服务,安全,私享或感受,山为灵水
14、为财,身份/体现自我价值,静谧和安逸,诠释高尚生活/人性化,人生基本需要,基本价值取向,休闲广场 休闲道 私家庭院,流水 / 喷泉,豪华入口/会所,尽端路,品牌物管,物管科技的运用,产品配置共性,经济型豪宅的标准配置需满足客户的基本价值取向,产品配置共性 客户基本价值取向 产品标准配置,环境之憾,振业城缺乏以休闲广场为核心的绿化轴线，显得非常分散；虽栋距宽，但硬地过多，若多种植一些草皮绿化就更加理想,振业城私家道的设置虽然同局部景观能有机结合，但线条过于单一，档次低，且路灯设置在中间，动线会存在一定障碍。星河丹堤、圣莫丽斯环湖木质栈道值得借鉴,圣莫丽斯拥有天然的景观资源，规划方面却不能实现对资
15、源占有的均好性；而叠院的设计方面中间单位露台退台不足，私家空中庭院味道不足，东方花园的产品设置值得借鉴,尊荣之憾,圣莫丽斯的豪、星河丹堤的大气、第五园的传承，社区入口的形象体现的项目的个性，振业城、中央悦城的社区入口和周边的主流产品差别不大。,万科第五园的泛会所以及乒乓球等运动设施与日益提升的产品档次明显不符，同时也制约了本身的价值提升，值得警醒。,服务之憾,对于物管而言，振业物业虽然通过了iso9000认证，管理过众多物业、管理的品种也多样化等，但是人性化管理、标准化工作模式、精细化的工作安排都还有差距 ，在物管行业无论是品牌认知度还是美誉度方面，只能是二类物管，星河丹堤、中央悦城也属于此类
16、，这些会在一定程度拉低物业档次，中海为香蜜湖一号专门成立了中海物业精英团队中海深蓝，值得反思,万科第五园与振业城在可视对讲方面的考虑同样值得借鉴,经济型豪宅弥补劣势的产品配置,圣莫丽斯借鉴,劣势：周边资源配套严重不足,对策：双会所以及正在洽谈的依顿公学,效果：变劣势为卖点，增加项目的高尚元素，提升竞争力,金地香蜜山、曦城借鉴,劣势：北环、广深高速的噪音影响,对策：金地香蜜山的会呼吸的窗、曦城的四重防噪的处理,效果：规避劣势,振业城、曦城借鉴,劣势：周边市政配套缺失,对策：振业城的幼儿园、小学的配置，学校的运动场地与社区的交叉使用,效果：规避劣势，提升竞争力,经济型豪宅一般都会面临市政配套不足，外部环境干扰方面的问题，通过增加配置规避劣势，提升竞
