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1、 主体长期信用评级报告 上海世茂股份有限公司 1 上海世茂股份有限公司主体长期信用评级报告 评级结果: 主体长期信用等级:AA+ 评级展望:稳定 评级时间:2019 年 2 月 22 日 财务数据 项目项目 2015 年年 2016 年年 2017 年年 18 年年 9 月月 现金类资产(亿元) 66.44 84.59 90.38 153.48 资产总额(亿元) 653.48 799.50 919.18 1006.36 所有者权益(亿元) 246.55 298.15 346.27 442.53 短期债务(亿元) 53.64 66.03 39.13 64.72 长期债务(亿元) 95.16 94
2、.26 138.67 146.57 全部债务(亿元) 148.80 160.30 177.79 211.29 营业收入(亿元) 150.33 137.08 186.67 143.80 利润总额(亿元) 39.89 38.29 53.09 33.65 EBITDA(亿元) 42.69 40.33 56.07 - 经营性净现金流(亿元) 4.45 11.35 42.50 -27.88 营业利润率(%) 26.45 26.22 31.88 28.31 净资产收益率(%) 11.84 9.18 10.73 - 资产负债率(%) 62.27 62.71 62.33 56.03 全部债务资本化比率(%)
3、37.64 34.96 33.93 32.32 流动比率(%) 138.20 128.60 145.87 170.80 经营现金流动负债比(%) 1.60 3.07 10.80 - 全部债务/EBITDA(倍) 3.49 3.98 3.17 - EBITDA 利息倍数(倍) 3.62 3.76 5.78 - 注:1. 公司 2018 年 3 季度财务数据未经审计;2. 公司“其他流 动负债”和“长期应付款”科目中存在有息债务,本报告将其调 整至相关债务指标计算。 分析师 杨 栋 王 聪 邮箱: 电话:010-85679696 传真:010-85679228 地址:北京市朝阳区建国门外大街 2
4、号中国人保财险 大厦 17 层(100022) 网址: 评级观点 上海世茂股份有限公司(以下简称“公 司”)为从事商业地产开发及运营的大型上市 公司。联合资信评估有限公司(以下简称“联 合资信”)对公司的评级反映了其作为世茂房 地产控股有限公司 (以下简称 “世茂房地产” ) 商业地产开发运营核心平台,在行业地位、品 牌影响力、项目运作及土地储备等方面具备的 显著竞争优势。同时,联合资信也关注到,房 地产行业受调控政策影响景气度有所波动,商 业地产及住宅区域环境出现分化、商业地产去 化存在一定压力、所有者权益稳定性较弱、融 资需求规模较大等因素对其经营及发展可能 带来的不利影响。 凭借先进的开
5、发理念、良好的开发品质、 完善的服务管理和独特的项目创意,公司在20 余个城市开发运营多个城市综合体项目,经营 状态良好。联合资信对公司的评级展望为稳 定。 优势 1 作为世茂房地产商业地产开发及运营核心 平台,公司在专业人员、资金及资产注入 等方面获得其大力支持。 2 公司是国内商业地产开发领先企业,在品 牌影响力、产品品质和项目运作等方面均 具备竞争优势,综合竞争实力强。 3 公司房地产板块项目储备充足,土地储备 以二线城市为主,且一线城市土地储备明 显增加,为未来收入持续增长提供了有力 支持。 4 公司主业盈利能力较强,经营状况良好。 5 公司有息债务负担在同行业处于较低水 平。 主体长
6、期信用评级报告 上海世茂股份有限公司 2 关注 1. 房地产行业受政府政策调控影响,行业景 气度有所波动; 商业地产受区域经济、 居 民消费水平影响大, 部分二、 三线城市商 业物业供大于求矛盾突出, 公司部分项目 或将面临一定市场风险。 2. 公司商业地产项目体量大,且近年来新获 取土地成本有所增长, 对未来项目去化速 度、盈利等方面造成一定影响。 3. 公司目前在建项目数量多,新增了一定规 模的土地储备, 未来随着项目开发的持续 推进,公司存在较大对外融资压力。 4. 公司未分配利润、其他综合收益和少数股 东权益占比高,所有者权益稳定性较弱。 主体长期信用评级报告 上海世茂股份有限公司 3
7、 声 明 一、本报告引用的资料主要由上海世茂股份有限公司(以下简称“该 公司”)提供,联合资信评估有限公司(以下简称“联合资信”)对这些资 料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。 二、 除因本次评级事项联合资信与该公司构成委托关系外, 联合资信、 评级人员与该公司不存在任何影响评级行为独立、 客观、 公正的关联关系。 三、联合资信与评级人员履行了实地调查和诚信义务,有充分理由保 证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 四、 本报告的评级结论是联合资信依据合理的内部信用评级标准和程 序做出的独立判断, 未因该公司和其他任何组织或个人的不当影响改变评 级意见。 五、本报告用于相关决策参
8、考,并非是某种决策的结论、建议。 六、本次信用评级结果的有效期为自 2019 年 2 月 22 日至 2020 年 2 月 2 月 21 日有效;根据跟踪评级的结论,在有效期内信用等级有可能发 生变化。 主体长期信用评级报告 上海世茂股份有限公司 4 上海世茂股份有限公司主体长期信用评级报告 一、主体概况 上海世茂股份有限公司 (以下简称 “公司” 或“世茂股份”)前身为上海万象(集团)股 份有限公司(以下简称“万象集团”) ,系上 海市黄埔区国有资产管理办公室于1993年9月 发起、采用社会募集方式设立的股份有限公 司。1994年2月,万象集团在上海证券交易所 挂牌上市(股票代码:60082
9、3.SH) ,其中上海 市黄埔区国有资产管理办公室持股比例为 60%。 2000年8月,上海世茂投资发展有限公司 协议受让上海市黄浦区国有资产管理办公室 持有的万象集团6250万股法人股,成为万象集 团第一大股东,并经批准调整了其资产结构和 经营范围;2001年4月经万象集团股东大会决 议通过,并经上海证券交易所核准,变更为公 司现名。2002年12月起,上海世茂企业发展有 限公司(以下简称“世茂企业”)通过协议受 让公司第一大、第二大股东股份,并通过公开 市场增持和出售流通股的方式成为公司第一 大股东。2009年5月,公司向峰盈国际有限公 司(以下简称“峰盈国际”) 、北京世茂投资 发展有限
10、公司和世茂企业发行股份购买资产, 控股股东变更为峰盈国际。后经一系列增持、 股权转让及股票期权激励计划行权,截至2018 年9月底, 公司股本为37.51亿元, 峰盈国际 (持 股43.73%)为公司控股股东,世茂房地产控股 有限公司(以下简称“世茂房地产”)为法人 实际控制公司,许荣茂先生为最终实际控制 人。 公司经营范围:实业投资,房地产综合开 发经营, 商标特许经营, 酒店管理, 物业管理, 货物进出口及技术进出口及建筑装潢材料等。 截至2018年9月底,公司下设投资开发部、 融资部、法务部、营销管理部、品牌客服部、 成本管理部、中央采购部、规划设计部、工程 管理部、财务部、上市事务与业
11、态运营部、运 营内控部、审计部等17个职能部门,拥有直接 控制及间接控制子公司合计136家。 截至2017年底,公司(合并)资产总额 919.18亿元,所有者权益346.27亿元(含少数股 东权益128.80亿元) 。2017年, 公司实现营业收 入186.67亿元,利润总额53.09亿元。 截至2018年9月底,公司(合并)资产总 额1006.36亿元, 所有者权益442.53亿元(含少数 股东权益211.12亿元) 。2018年19月,公司实 现营业收入143.80亿元,利润总额33.65亿元。 公司注册地址:上海市黄浦区南京西路 268号;法定代表人:刘赛飞。 二、宏观经济和政策环境 2
12、017 年,在世界主要经济体维持复苏态 势、中国供给侧结构性改革成效逐步显现的背 景下,中国继续实施积极的财政政策和稳健中 性的货币政策,协调经济增长与风险防范,同 时为供给侧结构性改革创造适宜的货币金融 环境,2017 年中国经济运行总体稳中向好, 国 内生产总值(GDP)82.8 万亿元,同比实际增 长 6.9%,经济增速实现 2011 年以来的首次回 升。 从地区来看, 西部地区经济增速引领全国, 山西、 辽宁等地区有所好转。 从三大产业来看, 农业生产形势较好,工业生产稳步增长,服务 业保持快速增长态势,第三产业对 GDP 增长 的贡献率继续上升,产业结构持续改善。从三 大需求来看,固
13、定资产投资增速有所放缓,居 民消费维持较快增长态势,进出口大幅改善。 全国居民消费价格指数(CPI)有所回落,工 业生产者出厂价格指数(PPI)和工业生产者 购进价格指数(PPIRM)涨幅较大,制造业采 购经理人指数(制造业 PMI)和非制造业商务 活动指数(非制造业 PMI)均保持扩张,就业 主体长期信用评级报告 上海世茂股份有限公司 5 形势良好。 2018 年上半年, 中国继续实施积极的财政 政策,通过减税降费引导经济结构优化转型, 继续发挥地方政府稳增长作用,在防范化解重 大风险的同时促进经济的高质量发展。2018 年 1-6 月,中国一般公共预算收入和支出分别 为 10.4 万亿元和
14、 11.2 万亿元,收入同比增幅 (10.6%)高于支出同比增幅(7.8%) ;财政赤 字 7261.0 亿元,较上年同期(9177.4 亿元)有 所减少。稳健中性的货币政策在防范系统性金 融风险、去杠杆的同时也为经济结构转型升级 和高质量发展创造了较好的货币环境,市场利 率中枢有所下行。在上述政策背景下,2018 年 1-6 月,中国 GDP 同比实际增长 6.8%,其 中西部地区经济增速较快,中部和东部地区经 济整体保持稳定增长,东北地区仍面临一定的 经济转型压力;CPI 温和上涨,PPI 和 PPIRM 均呈先降后升态势;就业形势稳中向好。 2018 年 1-6 月, 三大产业保持较好增
15、长态 势,农业生产基本稳定;工业生产增速与上年 全年水平持平,但较上年同期有所回落,工业 企业利润保持较快增长;服务业保持较快增 长,仍是支撑经济增长的主要力量。 制造业投资增速有所加快,但房地产开发 投资和基础设施建设投资增速有所放缓,导致 固定资产投资增速有所放缓。2018 年 1-6 月, 全国固定资产投资(不含农户)29.7 万亿元, 同比增长 6.0%, 增速有所放缓。 受益于相关部 门持续通过减税降费、简化行政许可与提高审 批服务水平、降低企业融资成本等措施,民间 投资同比增速(8.4%)仍较快。受上年土地成 交价款同比大幅增长的“滞后效应”、抵押补 充贷款(PSL)大幅增长推升棚
16、改贷规模等因 素影响,房地产投资保持较快增速(9.7%) , 但 2018 年以来棚改项目受理偏向谨慎以及房 企融资渠道趋紧,导致 2018 年 3 月以来房地 产开发投资持续回落;由于金融监管加强,城 投公司融资受限,加上地方政府融资规模较上 年同期明显减少导致地方政府财力有限,基础 设施建设投资同比增速(7.3%)明显放缓;受 到相关政策引导下的高技术制造业投资和技 术改造投资增速较快的拉动,制造业投资同比 增速(6.8%)继续加快。 居民消费增速小幅回落,但仍保持较快增 速。2018 年 1-6 月,全国社会消费品零售总额 18.0 万亿元, 同比增速 (9.4%) 出现小幅回落, 但仍保持较快增长。具体来看,汽车消费同比 增速(2.7%)和建筑及装潢材料消费同比增速 (8.1%)明显放缓;化妆品类、家用电器和音 响器材类、通讯器材类等升级类消费,以及日 用品类、粮油食品、饮料烟酒类等基本生活用 品消费保持较快增长;此外