上海世茂股份有限公司主体长期信用评级信用报告 (1)

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1、 主体长期信用评级报告 上海世茂股份有限公司 1 上海世茂股份有限公司主体长期信用评级报告 评级结果： 主体长期信用等级：AA+ 评级展望：稳定 评级时间：2019 年 2 月 22 日 财务数据 项目项目 2015 年年 2016 年年 2017 年年 18 年年 9 月月 现金类资产(亿元) 66.44 84.59 90.38 153.48 资产总额(亿元) 653.48 799.50 919.18 1006.36 所有者权益(亿元) 246.55 298.15 346.27 442.53 短期债务(亿元) 53.64 66.03 39.13 64.72 长期债务(亿元) 95.16 94

2、.26 138.67 146.57 全部债务(亿元) 148.80 160.30 177.79 211.29 营业收入(亿元) 150.33 137.08 186.67 143.80 利润总额(亿元) 39.89 38.29 53.09 33.65 EBITDA(亿元) 42.69 40.33 56.07 - 经营性净现金流(亿元) 4.45 11.35 42.50 -27.88 营业利润率(%) 26.45 26.22 31.88 28.31 净资产收益率(%) 11.84 9.18 10.73 - 资产负债率(%) 62.27 62.71 62.33 56.03 全部债务资本化比率(%)

3、37.64 34.96 33.93 32.32 流动比率(%) 138.20 128.60 145.87 170.80 经营现金流动负债比(%) 1.60 3.07 10.80 - 全部债务/EBITDA(倍) 3.49 3.98 3.17 - EBITDA 利息倍数(倍) 3.62 3.76 5.78 - 注：1. 公司 2018 年 3 季度财务数据未经审计；2. 公司“其他流 动负债”和“长期应付款”科目中存在有息债务，本报告将其调 整至相关债务指标计算。 分析师 杨 栋 王 聪 邮箱： 电话：010-85679696 传真：010-85679228 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2

4、号中国人保财险 大厦 17 层(100022) 网址： 评级观点 上海世茂股份有限公司（以下简称“公 司”）为从事商业地产开发及运营的大型上市 公司。联合资信评估有限公司（以下简称“联 合资信”）对公司的评级反映了其作为世茂房 地产控股有限公司 （以下简称 “世茂房地产” ） 商业地产开发运营核心平台，在行业地位、品 牌影响力、项目运作及土地储备等方面具备的 显著竞争优势。同时，联合资信也关注到，房 地产行业受调控政策影响景气度有所波动，商 业地产及住宅区域环境出现分化、商业地产去 化存在一定压力、所有者权益稳定性较弱、融 资需求规模较大等因素对其经营及发展可能 带来的不利影响。 凭借先进的开

5、发理念、良好的开发品质、 完善的服务管理和独特的项目创意，公司在20 余个城市开发运营多个城市综合体项目，经营 状态良好。联合资信对公司的评级展望为稳 定。 优势 1 作为世茂房地产商业地产开发及运营核心 平台，公司在专业人员、资金及资产注入 等方面获得其大力支持。 2 公司是国内商业地产开发领先企业，在品 牌影响力、产品品质和项目运作等方面均 具备竞争优势，综合竞争实力强。 3 公司房地产板块项目储备充足，土地储备 以二线城市为主，且一线城市土地储备明 显增加，为未来收入持续增长提供了有力 支持。 4 公司主业盈利能力较强，经营状况良好。 5 公司有息债务负担在同行业处于较低水 平。 主体长

6、期信用评级报告 上海世茂股份有限公司 2 关注 1. 房地产行业受政府政策调控影响，行业景 气度有所波动； 商业地产受区域经济、 居 民消费水平影响大， 部分二、 三线城市商 业物业供大于求矛盾突出， 公司部分项目 或将面临一定市场风险。 2. 公司商业地产项目体量大，且近年来新获 取土地成本有所增长， 对未来项目去化速 度、盈利等方面造成一定影响。 3. 公司目前在建项目数量多，新增了一定规 模的土地储备， 未来随着项目开发的持续 推进，公司存在较大对外融资压力。 4. 公司未分配利润、其他综合收益和少数股 东权益占比高，所有者权益稳定性较弱。 主体长期信用评级报告 上海世茂股份有限公司 3

7、 声 明 一、本报告引用的资料主要由上海世茂股份有限公司（以下简称“该 公司”）提供，联合资信评估有限公司（以下简称“联合资信”）对这些资 料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。 二、 除因本次评级事项联合资信与该公司构成委托关系外， 联合资信、 评级人员与该公司不存在任何影响评级行为独立、 客观、 公正的关联关系。 三、联合资信与评级人员履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保 证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 四、 本报告的评级结论是联合资信依据合理的内部信用评级标准和程 序做出的独立判断， 未因该公司和其他任何组织或个人的不当影响改变评 级意见。 五、本报告用于相关决策参

8、考，并非是某种决策的结论、建议。 六、本次信用评级结果的有效期为自 2019 年 2 月 22 日至 2020 年 2 月 2 月 21 日有效；根据跟踪评级的结论，在有效期内信用等级有可能发 生变化。 主体长期信用评级报告 上海世茂股份有限公司 4 上海世茂股份有限公司主体长期信用评级报告 一、主体概况 上海世茂股份有限公司 （以下简称 “公司” 或“世茂股份”）前身为上海万象（集团）股 份有限公司（以下简称“万象集团”） ，系上 海市黄埔区国有资产管理办公室于1993年9月 发起、采用社会募集方式设立的股份有限公 司。1994年2月，万象集团在上海证券交易所 挂牌上市（股票代码：60082

9、3.SH） ，其中上海 市黄埔区国有资产管理办公室持股比例为 60%。 2000年8月，上海世茂投资发展有限公司 协议受让上海市黄浦区国有资产管理办公室 持有的万象集团6250万股法人股，成为万象集 团第一大股东，并经批准调整了其资产结构和 经营范围；2001年4月经万象集团股东大会决 议通过，并经上海证券交易所核准，变更为公 司现名。2002年12月起，上海世茂企业发展有 限公司（以下简称“世茂企业”）通过协议受 让公司第一大、第二大股东股份，并通过公开 市场增持和出售流通股的方式成为公司第一 大股东。2009年5月，公司向峰盈国际有限公 司（以下简称“峰盈国际”） 、北京世茂投资 发展有限

10、公司和世茂企业发行股份购买资产， 控股股东变更为峰盈国际。后经一系列增持、 股权转让及股票期权激励计划行权，截至2018 年9月底， 公司股本为37.51亿元， 峰盈国际 （持 股43.73%）为公司控股股东，世茂房地产控股 有限公司（以下简称“世茂房地产”）为法人 实际控制公司，许荣茂先生为最终实际控制 人。 公司经营范围：实业投资，房地产综合开 发经营， 商标特许经营， 酒店管理， 物业管理， 货物进出口及技术进出口及建筑装潢材料等。 截至2018年9月底，公司下设投资开发部、 融资部、法务部、营销管理部、品牌客服部、 成本管理部、中央采购部、规划设计部、工程 管理部、财务部、上市事务与业

11、态运营部、运 营内控部、审计部等17个职能部门，拥有直接 控制及间接控制子公司合计136家。 截至2017年底，公司（合并）资产总额 919.18亿元，所有者权益346.27亿元(含少数股 东权益128.80亿元） 。2017年， 公司实现营业收 入186.67亿元，利润总额53.09亿元。 截至2018年9月底，公司（合并）资产总 额1006.36亿元， 所有者权益442.53亿元(含少数 股东权益211.12亿元） 。2018年19月，公司实 现营业收入143.80亿元，利润总额33.65亿元。 公司注册地址：上海市黄浦区南京西路 268号；法定代表人：刘赛飞。 二、宏观经济和政策环境 2

12、017 年，在世界主要经济体维持复苏态 势、中国供给侧结构性改革成效逐步显现的背 景下，中国继续实施积极的财政政策和稳健中 性的货币政策，协调经济增长与风险防范，同 时为供给侧结构性改革创造适宜的货币金融 环境，2017 年中国经济运行总体稳中向好， 国 内生产总值（GDP）82.8 万亿元，同比实际增 长 6.9%，经济增速实现 2011 年以来的首次回 升。 从地区来看， 西部地区经济增速引领全国， 山西、 辽宁等地区有所好转。 从三大产业来看， 农业生产形势较好，工业生产稳步增长，服务 业保持快速增长态势，第三产业对 GDP 增长 的贡献率继续上升，产业结构持续改善。从三 大需求来看，固

13、定资产投资增速有所放缓，居 民消费维持较快增长态势，进出口大幅改善。 全国居民消费价格指数（CPI）有所回落，工 业生产者出厂价格指数（PPI）和工业生产者 购进价格指数（PPIRM）涨幅较大，制造业采 购经理人指数（制造业 PMI）和非制造业商务 活动指数（非制造业 PMI）均保持扩张，就业 主体长期信用评级报告 上海世茂股份有限公司 5 形势良好。 2018 年上半年， 中国继续实施积极的财政 政策，通过减税降费引导经济结构优化转型， 继续发挥地方政府稳增长作用，在防范化解重 大风险的同时促进经济的高质量发展。2018 年 1-6 月，中国一般公共预算收入和支出分别 为 10.4 万亿元和

14、 11.2 万亿元，收入同比增幅 （10.6%）高于支出同比增幅（7.8%） ；财政赤 字 7261.0 亿元，较上年同期（9177.4 亿元）有 所减少。稳健中性的货币政策在防范系统性金 融风险、去杠杆的同时也为经济结构转型升级 和高质量发展创造了较好的货币环境，市场利 率中枢有所下行。在上述政策背景下，2018 年 1-6 月，中国 GDP 同比实际增长 6.8%，其 中西部地区经济增速较快，中部和东部地区经 济整体保持稳定增长，东北地区仍面临一定的 经济转型压力；CPI 温和上涨，PPI 和 PPIRM 均呈先降后升态势；就业形势稳中向好。 2018 年 1-6 月， 三大产业保持较好增

15、长态 势，农业生产基本稳定；工业生产增速与上年 全年水平持平，但较上年同期有所回落，工业 企业利润保持较快增长；服务业保持较快增 长，仍是支撑经济增长的主要力量。 制造业投资增速有所加快，但房地产开发 投资和基础设施建设投资增速有所放缓，导致 固定资产投资增速有所放缓。2018 年 1-6 月， 全国固定资产投资（不含农户）29.7 万亿元， 同比增长 6.0%， 增速有所放缓。 受益于相关部 门持续通过减税降费、简化行政许可与提高审 批服务水平、降低企业融资成本等措施，民间 投资同比增速（8.4%）仍较快。受上年土地成 交价款同比大幅增长的“滞后效应”、抵押补 充贷款（PSL）大幅增长推升棚

16、改贷规模等因 素影响，房地产投资保持较快增速（9.7%） ， 但 2018 年以来棚改项目受理偏向谨慎以及房 企融资渠道趋紧，导致 2018 年 3 月以来房地 产开发投资持续回落；由于金融监管加强，城 投公司融资受限，加上地方政府融资规模较上 年同期明显减少导致地方政府财力有限，基础 设施建设投资同比增速（7.3%）明显放缓；受 到相关政策引导下的高技术制造业投资和技 术改造投资增速较快的拉动，制造业投资同比 增速（6.8%）继续加快。 居民消费增速小幅回落，但仍保持较快增 速。2018 年 1-6 月，全国社会消费品零售总额 18.0 万亿元， 同比增速 （9.4%） 出现小幅回落， 但仍保持较快增长。具体来看，汽车消费同比 增速（2.7%）和建筑及装潢材料消费同比增速 （8.1%）明显放缓；化妆品类、家用电器和音 响器材类、通讯器材类等升级类消费，以及日 用品类、粮油食品、饮料烟酒类等基本生活用 品消费保持较快增长；此外