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1、临汾歧东房地产开发有限公司 LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商业项目策划报告福利星城商业项目策划报告第一部分第一部分 房地产资料大全 0 山西岐東房地產開發有限公司山西岐東房地產開發有限公司 LF QiDong Realestate Development Co.Ltd. 福利星城商業項目福利星城商業項目 策劃報告（策劃報告（一一） 中國中國 臨汾臨汾 北京新港地產投資顧問公司北京新港地產投資顧問公司 西元二零零五年八月西元二零零五年八月 临汾歧东房地产开发有限公司 LF QiDong Realestate Developmen t
2、Co. Ltd. 福利星城商业项目策划报告福利星城商业项目策划报告第一部分第一部分 房地产资料大全 1 目目 录录 前 言 2 1.临汾市宏观经济分析 4 1.1 临汾概况 .4 1.2 经济发展状况 .5 2.临汾市商业状况分析 7 2.4 人口状况及消费分析.14 2.5 未来经济及发展展望.15 3.临汾零售商圈概况市场分析.16 31 目前商业物业市场的供求及租赁水平.18 32 临汾商圈概况.20 33 各大商圈概况.22 4.贡院、平阳南街商圈概况 .31 4.1 概况31 4.2 贡院、平阳街商圈商业现状（本项目所在商圈）33 4.3 消费者行为及心理37 4.4 项目所属商圈
3、房地产市场现状、及未来规划38 4.5 目标业态分析38 5 项目市场分析51 5.1 交通条件51 5.2 项目潜在客源及消费行为特征调查56 5.3 经营者喜好及投资因素调查75 5.4 区内商用物业销售模式、销售手段及推广方式81 临汾歧东房地产开发有限公司 LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商业项目策划报告福利星城商业项目策划报告第一部分第一部分 房地产资料大全 2 前前 言言 承蒙贵方赏识，敝司有幸能参与由贵司投资的商业项目之策划顾问服务，并针对贵 司项目特点提出系列的策划及建议。本策划顾问报告分为（一）市场调查分析和（二）
4、 项目定位及策划两部分。 背景背景 贵司拟定投资的项目位处体育路和福利巷大街的交汇处，西侧临近秦蜀路，东距平 阳南街仅 500 米。是临汾城市“西扩东改”战略的核心区域，正在成为新兴的商业副中 心。有鉴于临汾市整个区域的商业大环境与周边物业素质，本项目将建设成为集购物、 饮食、休闲、娱乐服务为一体的综合性购物中心。 总用地面积总用地面积 8641 M2 容积率 3.2 总建筑面积总建筑面积 24083 M2 建筑密度 - 停车位277 个 目的目的 本部分报告旨在为贵司拟定投资的福利星城商业项目提供策划顾问建议。让贵司在 多元化信息时代有一个更明确的投资方向,在激烈的市场竟争中赢得更大的利润、
5、让经 营者获得最高的 ROI（投资回报率） 。 临汾歧东房地产开发有限公司 LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商业项目策划报告福利星城商业项目策划报告第一部分第一部分 房地产资料大全 3 思路及逻辑思路及逻辑 本项目策划顾问报告是我司经过对临汾商业市场状况的深入调查、对各行业租赁条 件承受力以及项目经策划包装后的整体附加值三方面综合考评，结合我司多年来对零售 行业之经验及多位策划资深人士的分析而得出的。 说明说明 本次物业市场的分析力求在反映各物业市场动态变化，市场特征以及个案项目动 向的基础上，紧密结合本案的产品特征，为产品定位给出
6、市场依据，故此本次各物业市 场的分析在以下几个划分标准上进行： 在区域划分上，以我项目所在的区域市场为主。 在各物业市场类别的选取上，以我项目可以定位的物业形式为主。 在对各区域物业个案项目的选取上，以代表性项目和与我项目有可比性的项目为主。 在各物业市场的发展阶段上，以最能反映市场最新动态的信息和新近开发的个案为 主。 项目总平面图项目总平面图 临汾歧东房地产开发有限公司 LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商业项目策划报告福利星城商业项目策划报告第一部分第一部分 房地产资料大全 4 1. 临汾市宏观经济分析临汾市宏观经济分析 1 1
7、. .1 1 临临汾汾概概况况 位置：位置：临汾地处山西省西南部，黄河中游。南北最大纵距 170 多公里，东西最大横距 约 200 公里，全市总面积 20275 平方公里，占全省 13% 。 临汾 “ 南通秦蜀 , 北 达幽并 , 东临雷霍 , 西控河汾 ”,整个地区大致呈不规则的梯形 , 东倚巍巍太岳与 长治晋城为邻 , 西隔滔滔黄河与陕西相望 , 北起韩信岭与晋中、吕梁地区毗邻 , 南 与运城接壤。因其地理位置重要 , 自古为兵家必争之地。 类别：类别：山西省地级市 组成：组成：临汾市、侯马市、霍州市、曲沃县、翼城县、襄汾县、洪洞县、古县、安泽县、 浮山县、吉县、乡宁县、蒲县、大宁县、永和
8、县、隰县和汾西县 3 市 14 县。 临汾歧东房地产开发有限公司 LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商业项目策划报告福利星城商业项目策划报告第一部分第一部分 房地产资料大全 5 面积：面积：全市总面积 20275 平方公里，占全省 13%。 气候：气候：临汾市地处半干旱半湿润季风气候区 , 属温带大陆性气候 , 四季分明 , 雨热 同期。但由于受地形影响 , 山区平川气候差异较大 , 气候特征迥异。 交通：交通：临汾市交通便利，通讯快捷。南同蒲铁路贯穿南北，侯西线，侯月线横穿东西， 成为我国东西方向的第二条大动脉及欧亚大陆桥的重要区间
9、；大同至运城二级公路、国 道209线、309线、霍(州)侯(马)一级公路以及晋(城)韩(城) 公路纵横全市。 1 1. .2 2 经经济济发发展展状状况况 在世界经济出现回升，我国入世效应初步显现以及各项积极宏观经济政策措施支持 下，临汾市国民经济保持稳步、健康发展态势，经济运行质量和经济增长方式有明显改 善。 但不可否认的是无论从经济总量还是绝对值来看临汾的经济发展水平在全国中心城 市中都属于相对落后的。即使是在山西省的 11 个城市中也只能维持中等稍偏上的水平， 但是值得关注的是临汾市进入新千年以来，特别是二零零四年临汾的经济飞速发展，各 项经济指标的增幅较大，临汾市经济保持了持续、快速、
10、健康的发展态势。 临临临临汾汾汾汾市市市市主主主主要要要要经经经经济济济济运运运运行行行行指指指指标标标标 临汾歧东房地产开发有限公司 LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商业项目策划报告福利星城商业项目策划报告第一部分第一部分 房地产资料大全 6 2004 年临汾国民经济和社会发展的主要情况 2004年该市生产总值完成375.8亿元，增长15.7；工业增加值完成173.3亿元，增长 25.5；财政总收入达到58.86亿元，增长58.2；固定资产投资完成126.1亿元，增长 16.2；社会消费品零售总额完成90.3亿元，增长22；海关进
11、出口总额达到2.28亿美 元，增长101.4。全市综合经济实力稳居全省第二，多项主要经济指标增速创近年来 最好水平，进入了结构升级、发展加快的新时期。 资料来源 于临汾市统计局二零零四年 新港地产认为新港地产认为：临汾的经济属于典型的粗放和外延式的增长模式，经济增长主要靠投资 拉动。进入新千年以来临汾市社会固定资产投资数额逐年放大，重点项目建设顺利。 临汾歧东泰房地产开发有限公司 LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商业项目策划报告福利星城商业项目策划报告第一部分第一部分 7 2 2 临临汾汾市市商商业业状状况况分分析析 2.12.1 临
12、汾商业状况临汾商业状况 临汾社会零售总额的比较临汾社会零售总额的比较 临汾市历年社会消费品零售总额比较 图表 2.14 62 67 75 82 8.50% 9.06% 12.31% 27.10% 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 2000年2001年2002年2003年 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 零售总额（亿元）增长率 结论：结论： 近年来，随着政府规划和购物环境的改善，临汾商贸业取得了的迅猛发展。 社会消费品零售总额的增长幅度逐年加大，已经进入良性发展阶段。 临汾歧东泰房地产开发有限公司 LF Qid
13、ong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商业项目策划报告福利星城商业项目策划报告第一部分第一部分 8 目前临汾商业处于第一阶段目前临汾商业处于第一阶段 在最近的几年内，从中国各大城市的调查报告中可以得出：中国以零售业为主商业 业态的分化和进步大致经历了三个阶段。 第一阶段是 20 世纪 90 年代中期，世界零售商巨头沃尔玛、家乐福等进驻中国市 场，以其大型量贩市场、大卖场的形式，冲击着当时传统百货的商业经营方式，导 致了部分传统百货，特别是以日常用品、食品为主营业务的百货商家退出历史舞台； 第二阶段是 20 世纪末，全国各大城市都相继出现一大批传统百货倒
14、闭，在这个时 候一些专业市场、主题商贸城、专营商店等现代百货从传统百货中分离出来，浮出 水面。以北京华联、上海联华为代表等本土的大型量贩超市集团，学习沃尔玛、家 乐福、欧尚等国际量贩集团前辈的经营模式和管理方式， “师夷长技” ，开拓出一片 天空。 第三阶段就是现今的商业业态发展状况，大部分都是以规模庞大、设备齐全，融 购物、休闲、娱乐于一体的大型购物中心（Shopping Mall）或 Mall（摩尔）商城为 中心，其周边围绕一些专卖店、特色商场、精品商场、休闲业态等作为补充，这种 商业业态正是体验经济时代的产物和体现。 随着临汾商业的不断发展，安达圣、工贸、万佳福、银河超市等零售业的发展，
15、将 导致临汾商业零售领域的竞争日趋激烈。传统百货业正遭遇前所未有的冲击和挑战。 目前临汾的商业虽然竞争激烈，但仍处于第一阶段，商业相对落后，随着临汾消费 水平的提高以及消费方式的相应改变，临汾居民进出不同场所购物的频次以及比重开始 发生变化，导致了一些旧有的零售业态所占的市场份额急剧下降，因而步入困境，这要 求临汾零售业态结构的调整也要相应加快。 商业业态商业业态 临汾商业业态分为为街铺、百货公司、大型超市、连锁专卖店、主题商场、专业市 场等,规模由十几平方至几万平方米不等。 图表 2.15 临汾歧东泰房地产开发有限公司 LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商业项目策划报告福利星城商业项目策划报告第一部分第一部分 9 临汾商业业态的比例临汾商业业态的比例 图表 2.16 百货, 20% 超市, 10% 专业商场, 25% 主题商场, 8% 街铺, 37% 新港认为：新港认为：从上述比例图可以看出街铺与专业市场数量所占份额较大，说明其商业 还处于初期的发展。百货、超市、主题商场总和约占全部的近一半，相互间有一定的竞 争，但也存在较大的市场空间。而大型购物中心则是目前临汾市场的空白点，应有很大
