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1、律师版二手房买卖合同前言：本合同分为六章，每章包含六条，共计三十六条。本合同仅适用于普通百姓（自然人）之间的二手房买卖。 第一章关于签约人的信息及责任 第一条出卖人基本信息 出卖人姓名：，性别，身份证号 ，真实有效通讯地址，真实有效联系电话至少两个。 （律师释义：大多数人看到这一条后都会觉得可笑，认为签合同有谁会留下虚假地址，强调真实性简直就是画蛇添足。但我想告诉大家的是，很多骗子在签合同时所留地址确实是虚假的。为什么强调是“有效”地址，在大多数的二手房纠纷中，违约方经常使用的一招就是人间蒸发，让守约方穷尽所有办法都联系不上他，最终导致即使去法院诉讼，法官也找不到人，案件被无限期拖延。） 第二
2、条出卖人通讯地址的特殊约定 如买受人按照出卖人所提供的上述真实有效地址邮寄律师函、履约催告函等文书，被快递公司以查无此址或无人签收等原因退回，则视为已经送达，买受人已经履行了催告等义务，由此造成的一切不利后果均由出卖人承担。 如出卖人通讯地址发生变动，应在变动前48小时内通知买受人及房产中介公司，特殊原因无法提前通知的，则在变动后3小时内通知买受人及房产中介。 第三条出卖人联系电话的特殊约定 在房屋交易期间出卖人应保证手机24小时处于开机且能够正常通话状态，如在收到买受人要求回复电话的短信24小时内未回电话，且导致房屋价值评估、购房资质核验、网签、贷款申请、解抵押、办理公证等事项延期的，应按照
3、本合同中关于延期履行的违约责任执行。 如果出卖人更换联系电话必须提前24小时通知，特殊原因无法提前通知的则在变动后3小时内通知买受人或房产中介。 （律师释义：在二手房交易中，很多申请都是提前预约才能办理。如果一方有意或无意的拖延，会导致交易过程延长，这样会给对方造成很多不必要的损失，因此我们要提醒买卖双方，如果联系电话发生变动，必须及时告知对方，这样才能避免双方发生误解，甚至纠纷。） 第四条买受人基本信息 买受人姓名：，性别 ，身份证号 ，真实有效通讯地址，真实有效联系电话至少两个。 第五条买受人通讯地址的特殊约定 如出卖人按照买受人所提供的上述真实有效地址邮寄律师函、履约催告函等文书，被快递
4、公司以查无此址或无人签收等原因退回，则视为已经送达，出卖人已经履行了催告等义务，由此造成的一切不利后果均由买受人承担。 如买受人通讯地址发生变动，应在变动前48小时内通知出卖人及房产中介公司，特殊原因无法提前通知的，则在变动后3小时内通知出卖人及房产中介。 第六条买受人联系电话的特殊约定 在房屋交易期间买受人应保证手机24小时处于开机且能够正常通话状态，如在收到出卖人要求回复电话的短信24小时内未回电话，且导致房屋价值评估、购房资质核验、网签、贷款申请、解抵押、办理公证等事项延期的，应按照本合同中关于延期履行的违约责任执行。 如果买受人更换联系电话必须提前24小时通知，特殊原因无法提前通知的则
5、在变动后3小时内通知出卖人或房产中介。 （律师释义：通过上述六条约定大家可以看出，买卖双方在填写基本信息时必须认真、严谨、客观，否则在履行过程中一旦对方违约，拒绝见面或人间消失，会使守约方陷入全面被动。特别是卖方如果想涨价，又不想承担违约责任，就很可能会消失一段时间，然后该解抵押时不解抵押，该协助办理贷款时拒绝去银行。最后通过中介透露出涨价的意思，逼迫买受人同意。所以根据这些情况，我们要求在填写基本信息时，必须保证真实有效，不给违约方玩躲猫猫的机会。） 第二章关于房屋的基本情况 第七条房屋坐落位置 出卖人所售房屋，坐落于区（县）街道（小区），（栋）（座）（楼）单元号（室），房本面积。 第八条房
6、屋性质（属于哪种房屋在括号内画） 1、商品房（）：房屋所有权证书编号，实际使用积； 2、已购公房（）：房屋所有权证书编号，实际使用面积；（如为中央在京单位已购公房必须出具中央在京单位已购公房上市出售登记表） 3、具备上市交易条件的经济适用房：房屋所有权证书编号，实际使用面积，契税完税凭证时间，房屋所有权证颁发时间，购买经济适用房合同的签约时间，（是/否)补交土地溢价款。 （律师释义：在我们处理的日常房屋交易纠纷中，很大一部分是跟已购公房及经济适用房有关。在公房案件中，很多因为房屋自身不能交易但双方误以为可以交易从而签订合同。所以针对这种情况，我们建议鉴于公有房屋的情况比较复杂，在签订合同前，买
7、卖双方一定要到原主管单位去核实清楚，再签订合同，千万不要完全相信中介的调查，因为有些中介不一定能尽心竭力的去核实，尤其是央产公房，一定要在取得登记表或其他审批文件后，再签订协议，绝对不能一边申请批准一边签订合同，更不能先签再申请。另外，关于经济适用房的交易，买方一定要严格核实合同条款中约定的内容，这些内容涉及到了合同是否有效以及过户的方式。） 第九条房屋抵押情况 1、房屋抵押合同号，被担保主债权数额，债务履行期限，担保范围，抵押权人 ，联系电话 。 2、首付款先行解抵押原则。所售房屋存在抵押时，出卖人应先将首付款用于解抵押，如将首付款擅自挪用，导致约定解抵押时间延长或无法解除抵押，应按照本合同
8、有关违约责任执行。 3、及时解除抵押原则。出卖人在收取买受人交付购房首付款后三日内，必须与抵押权人联系办理解抵押事宜，如逾期未联系，视为迟延履行合同，按照本合同有关迟延履行的违约责任执行。 4、主动委托第三方解抵押原则。买卖双方约定自合同签订之日起 日内，所售房屋抵押必须解除，如需要委托第三方垫资解抵押，出卖人须主动联系并承担全部解抵押费用，如在前述时间内不能完成解抵押，出卖人必须提前日通知买受人，并由买受人决定是否继续办理解抵押。 (律师释义：民事法律范畴内抵押权属于物权，合同属于债权。在法律效力上，物权优于债权，所以在具体司法实践中如果房屋被设定了抵押权，该权利要优先于合同相对人要求过户的
9、权利。因此，当卖方恶意违约拒绝过户时，经常会用恶意抵押的方式，来阻止买受人要求过户的诉求。所以大家在购买房屋时一定要查看房屋产权证上是否有房管局的抵押登记专用章，并尽量去房管局核实房屋抵押登记情况，在及时了解相关信息后再决定是否签订合同。) 第十条房屋共有权情况 1、房屋（是/否）存在共有权人。如存在共有权人，共有权人的同意出售证明为本合同的附件，具备同等法律效力。 2、出卖人保证房屋不存在继承、离婚、合伙等与共有权有关的任何纠纷，如因共有权纠纷使房屋被异议登记、冻结过户、查封等导致无法过户，出卖人应承担由此造成的违约责任。 （律师释义：在二手房买卖纠纷中，出卖人经常恶意的使用共有权纠纷策略，
10、将房屋拖入诉讼中导致房屋不能及时过户，从而达到逼迫买受人同意涨价的目的。这是一种以合法民事行为掩盖违法民事目的的手段，所以必须在合同中明确约定一旦出现共有权纠纷，出卖人必须对此承担全部违约责任。） 第十一条关于租赁的约定 1、房屋（是/否）存在租赁关系。如存在承租人，承租人的放弃优先购买权声明为本合同的附件，具备同等法律效力。 2、出卖人保证房屋的承租人不会因行使房屋优先购买权而发生纠纷，如因该权利发生纠纷，出卖人应承担由此造成的违约责任。 （律师释义：合同法第230条规定“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此规定，承租人优先购
11、买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购买的权利。另外，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院要应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院则不予支持。”不管是合同法确定的优先购买权还是司法解释对请求确认无效的例外规定，在此总结一句话，在买房前，如果存在房屋租赁关系，一定要提前解决，否则很可能会因此而陷入诉讼。） 第十二条关于户口的约定 出卖人在合同签订后日内，有义务将
12、落在房屋内的全部户口迁出，保证在买受人及其亲属办理户口迁入前，该房屋上没有任何人的户口。否则，按照本合同中关于违约责任的内容执行。 （律师释义：因为双方买卖的标的物是二手房，很多此类房屋都是属于年代久远的老房子，随时面临被划进旧城改造的范围进行拆迁，然而目前大多数的拆迁安置补偿政策与户口直接挂钩，因此，如果出卖方的户口不迁出，很可能在将来拆迁时发生纠纷。因此户口问题，在签约时必须要引起双方重视。） 第三章房屋价款及支付方式 第十三条房屋价款的确定。房屋成交价经买卖双方充分协商，最终确定价格为人民币元（小写），元整（大写）。任何一方不得单方以不可抗力或市场行情变化为由，要求上涨或降低房屋价格。
13、第十四条关于定金的约定。 1、买卖双方约定的定金数额为元（不高于成交价20%），于签订本合同当日支付。 2、定金罚则原则。除法院或仲裁机构确认无责合同解除或双方协商免责解除合同的情况外，给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金。 定金罚则例外原则。如买卖双方是在签订本协议前，完成定金支付事宜，且具体交付时间是在当日晚22:00之后，则不受上述定金罚则原则约束。 （律师释义：如果有人看到关于22:00之后支付定金，不受定金罚则约束感到搞笑的话，那是因为没有被无良中介给忽悠过。房产中介有句行话，叫今天你逼单了吗？因为中介每天都有签单的工作压力，为了保证
14、快速成单，经常会使用逼单的方式，给买卖双方施加压力，其惯用策略是只要能带买方看房，不管看完房子后时间有多晚，都会第一时间将双方分开，以能够快速达成交易防止对方被别人撬走为理由，让双方完成支付定金的交易行为。一旦完成了这一行为，买卖双方即可被利益捆绑，谁也不敢私自违约。 我本人曾经见过，中介为了能够快速成单，甚至当场借钱给买方要求其支付定金。为什么是在22:00之后？因为在这个时间段之后大多数人体能都会下降，思考能力、判断能力、应变能力都会出现明显下降，因此为了防止在这个时间段后被忽悠，所以才约定不受定金罚则约束。） 第十五条首付款支付约定。 1、买受人于年 月 日前，将首付款 元（小写） 元整
15、（大写）支付给出卖人。（付款账号： ） 2、买受人在支付首付款前，出卖人必须先行出示共有权人同意出售房屋的证明。否则，买受人有权拒绝支付，并不承担任何违约责任。 （律师释义：在二手房买卖过程中，首付款的支付是交易博弈过程中的一道分水岭，因为从这一天起买方因为将一笔巨款交给了对方，从此就丧失了主动权。这样讲可能大多数人不理解，说的再明白一点就是，因为支付了一大笔钱，买方随着时间的推移，心态会变得越来越急躁，这时大多数的卖方因为得到了这笔钱，心态反而会变得很踏实。不急不慢的推进合同履行。当合同中的博弈心态发生变化，大多数的买方在实际履行中会逐渐变成求着卖方协助履行，有句俗话叫“上赶得不是买卖”。如果这时出现房价快速上涨，那么，卖方违约的概率就会变
