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1、重庆市云阳县城市规划区域土地储备项目可研报告目 录第一部分 概述 .6第一章 项目概况.6一、项目简介.6(一)项目名称6(二)项目范围6(三)项目任务6(四)项目目标6二、项目背景6三、项目可行性研究的依据7四、可行性研究结论9五、特殊说明事项9第二章 双洞子城市副中心待储备地块概况.10一、双洞子城市副中心待储备地块位置.10(一) 双洞子城市副中心待储备地块概况.10(二) 地形、地质状况.10(三)储备地块面积的地上物概况.10(四)础设施、市政建设条件 .10第三章 土地储备流程.10第四章 区域条件 .11一、区域基本情况.11二、区域自然环境.12三、区域经济条件与社会条件.12
2、四、区域基础设施及交通条件.13第二部分 规划与市场.14第五章 规划分析.17一、城市定位.17二、城市规划分析.17三、待储备地块规划条件.17四、规划分析结论.19第六章 市场分析.19一、房地产市场总体态势.20二、土地市场分析.22三、竞争分析.221待储备地块竞争分析232项目SWOT分析.23第三部分 成本收益与财务分析.24第七章 成本分析.24一、征地拆迁成本.24(一)土地征用成本25(二) 房屋拆迁及安置成本.26 (三)基础设施补偿费27(四)相关税费29二、土地整治成本 .30三、其他成本 31(一)不可预见费31(二)经营管理费用31(三)财务费用 .32第八章 收
3、益分析.33一、假设开发法预估出让地价33二、市场比较法预估出让地价33三、待储备地块出让价格估算结果34四、土地开发成本回收 .34第九章 财务分析.35一、资金平衡分析.35二、现金流量分析 .35三、不确定性分析 .35(一)成本的不确定性 .351、政策变动造成的不确定性 352、双方协商的不确定性.35(二)收益不确定性 351、出让价格的不确定性.362、规划的不确定.363、财务费用的不确定性.36第四部分 结论 .37第十章 项目结论.37第十一章 建议.37图 表 目 录表1 云阳县城总体规划（20052020）用地平衡表.17表2 城市总体规划用地汇总表.18表3 待储备地
4、块用地平衡表 .19表4 云阳土地出让交易情况.23表5 待储备地块征用整治成本估算结果.25表6 待储备地块地上房屋面积估算.27表7 待储备地块地上基础设施情况及补偿费用.28表8 假设开发法估算土地出让价格.33表9 云阳县20002005年土地出让情况 .34表10 待储备地块可能出让价格估算结果.34表11 资金平衡分析 .35表12 现金流量表.36重庆市水利投资（集团）公司云阳县土地储备项目可行性研究报告第一部分 概述第一章 项目概况一、项目简介1、项目名称 重庆市云阳县土地储备项目可行性研究2、项目范围云阳县待储备地块共计1520亩，位于双洞子城市副中心，是小江片区内上青龙咀山
5、梁绿脉和纱帽山梁绿脉之间的区域，是集商贸、行政、文化为一体的城市副中心。规划城市建设用地规模1.42平方公里，人口规模3.0万人。3、项目任务 完成上述土地的征地、拆迁、整理，达到“六通一平”，并完成其中经营性用地的出让。4、项目目标 通过土地储备、出让实现增值收益，弥补云阳县梅峰水利工程的资金缺口。二、项目背景 重庆市水利投资有限公司于2003年11月28日经重庆市政府批准挂牌成立，是市人民政府出资的国有独资公司，市政府授权市水利局为公司国有资产出资人代表。2004年7月22日，市政府批准市水利投资有限公司更名为市水利投资（集团）有限公司（以下简称“水投集团”）。主要职责是：履行大中型水利工
6、程国有资产出资人职责，承担新建大中型水利工程、供排水工程及中小水电站的建设经营任务；实施水资源的统一开发和经营管理，推进水务一体化。 2004年12月1日，在重庆市政府“关于解决重庆市水利投资（集团）有限公司发展问题”的专题会议上，赋予水投集团在项目所在区县（自治县、市）开展土地储备的职能，其土地储备收益全额返还市水投集团，用于弥补水利工程建设资金不足。 2005年，根据重庆市人民政府关于重点水利工程土地储备有关问题的批复（渝府200570号）文件精神，重庆市水投集团土地储备整治有限公司（以下简称“土地储备整治公司”）正式挂牌成立。土地储备整治公司属于市水利投资（集团）有限公司全资二级法人，注
7、册资金20000万元，主要负责组织实施市水利投资（集团）有限公司（含全资、控股子公司）土地储备整治项目。 为弥补重庆市水投集团控股子公司云阳水利水电实业开发有限公司在建的云阳县梅峰水利工程建设存在的资金缺口，经过反复踏勘比选，拟储备土地1520亩位于双洞子城市副中心小江片区内上青龙咀山梁绿脉和纱帽山梁绿脉之间的区域。云阳县政府已同意由重庆市水投集团土地储备整治有限公司作为控制性储备用地。三、项目可行性研究的依据（一） 法律法规1、中华人民共和国城市规划法2、中华人民共和国文物保护法3、中华人民共和国土地管理法4、中华人民共和国环境保护法5、重庆市征在补偿安置办法（重庆市人民政府令第55号） 6
8、、重庆市人民政府关于调整征地补偿安置标准做好征地补偿安置工作的通知（渝府发200567号）7、重庆市财政局、重庆市国土房管局转发财政部、国土资部关于调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知（渝财建200328号8、 重庆市国有土地储备整治财务管理暂行办法（二）地方政策云阳县人民政府印发云阳县征地补偿安置实施办法的通知（云阳府发200597号）（三）土地储备相关文件 1、重庆市人民政府关于重点水利工程土地储备有关问题的批复（渝府200570号） 2、云阳县人民政府 重庆市水利投资（集团）有限公司关于用土地储备筹集云阳县梅峰水利工程建设资本金的协议3、城市规划编制办法、城市规划编制办法实施细则
9、、城市用地分类与规划建设用地标准等技术规范、技术标准及部门规章；（四）重庆市云阳县城总体规划（20052020年）（五）重庆市云阳县土地利用总体规划（20052020年）（六）征地、拆迁、估价等行业标准（七）重庆云阳水利水电实业开发有限公司提供的其他资料（八）重庆市市域城镇体系规划(20032020)；（九）云阳县城镇体系规划（20052020）；（十）重庆市规划局关于加强区县城市总体规划修编工作的意见（渝规郊字200417号）；（十一）重庆市云阳县土地利用总体规划（19972010）；（十二）重庆市云阳县土地开发整理规划（20012010）；（十三）云阳县全面建设小康社会发展规划纲要（200
10、32020）；（十四）重庆市港口岸线利用规划（20052020）（十五）重庆市云阳县交通发展规划（20052020）（十六）重庆市云阳县新城总体规划修编（城市总体规划阶段）用地地质灾害调查评价报告（2004年）。（十七）实地勘查获取的资料及搜集的市场资料四、可行性研究结论 经测算，双洞子城市副中心小江片区内上青龙咀山梁绿脉和纱帽山梁绿脉之间的区域地块的土地征用整治成本为30.56万元,共需征用整治成本46453.48万元,可获得综合效益14346.52万元,利润率23.60%增值的能力,可用于开展储备征用整治。五、特殊说明事项 本可行性研究根据地块周边环境状况，按照当前时点的社会政治经济情况作
11、出，对于未来发生不可预见的社会重大变动，本报告所得结论可能会产生误差。 待储备地块均未进行勘查定界工作，确切的土地面积及土地红线范围未确定，将对本可行性研究产生一定影响。待储备地块的最终投资成本以勘界结果为准。 本报告的结论是依据云阳县县情及有关资料进行测算进行测算获得的。本报告仅供中介机构作为项目论证参考，不得用于其他用途。其他单位或个人未经许可，不得引用报告中的内容。 第二章 双洞子城市副中心待储备地块概况一、待储备地块位置待储备地块位于云阳新县城拟建高速公路入城干道和沿彭溪河岸的滨江路段。二、地形、地质状况 北高南低，坡度约15,不易于平整, 地质状况良好。防震级别为6。三、待储备地块面积和地上物概况 待储备地块面积为1520亩。无详规。属农村集体土地。四、基础设施、市政建设条件在小江片区的双洞子组团中结合中央绿化公园，两侧应主要集中布置金融保险、贸易咨询等用地，形成县级商服、文化中心区，集中布置图书馆、科技馆、会展中心、影剧院、文化宫，布置350床医院一座，
