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1、1998年北京写字楼市场分析北京房地产 李志萍 1999.03本文介绍了今非昔比的北京办公物业市场的概况，对市场的现状作了细致的分析，同时对该市场作出了发展的预测. 一、今非昔比的北京办公物业市场 北京的办公楼物业市场可谓此一时也，彼一时也。三年以前，这个市场的特点是缺乏国际水平的办公物业，但不乏世界水平的租金，然而三年以后的今天，北京迅速成为租户的天堂。 大约从年代末中国允许外国投资者在北京投资房地产后，发展商迫不及待地兴建了一些综合大楼，例如国际大厦（年）、中国国际贸易中心（年）、京广中心（年）、燕莎中心（年）及京城大厦（年）。这些商厦在年代初期迅速被市场所吸纳，到了年初几乎全部已出租。这
2、时期，中国国际贸易中心顶楼数层的租金，创下了北京的最高纪录，达每平方米使用面积每月美元。在年第二季度，坐落于商业中心黄金地段的写字楼租价高企，每平方米每月租金为美金；然而到了年第四季度，每平方米每月租金逐跌至美元，下调了百分之五十六。此时，市场上新增了约万平方米的写字楼供应。 一年前，旧办公大楼（年代初建成的写字楼）的租金比年及年初落成的顶尖新厦高出百分之三十到五十。其后市场结构开始调整，租户陆续迁出旧厦，搬到租价较便宜的新厦，使两者间的租价渐趋接近。纵观年，这些旧写字间的租价下降百分之三十五，新厦则下降了百分之二十五。到目前，新旧写字间每平方米每月平均租价分别为及美元。这些旧厦的发展商被迫把
3、租价下调至市场水平，以鼓励租客续约，使他们放弃考虑迁往新的办公室的念头。 二、写字楼市场现状分析 截止到年底，市场大约增加了，平方米的国际甲级和甲级办公物业注，平均租价已下降了百分之三十二，从上年的每平方米每月美元跌至美元。年，计划将再添，平方米供应量，相信租价仍会继续下调。此外，新办公大楼的发展商也推出更具吸引力的租约条款，例如租赁三年，即可享有二至三个月免租期（个别更高达九个月），可提前解除条款，改善管理服务和提供更高质素的设施等。 市场供应量 自年至年底，市场陆续增添了约万平方米的新高级办公物业，使甲级及国际甲级办公楼供应量飙升至万平方米。预计年在内的三年内将有万平方米的新厦竣工，新增量
4、明显减少。至年，甲级及国际甲级办公间总存量将达至万平方米。 市场吸纳状况 在年，约有，平方米的甲级及国际甲级商厦会被购置或租赁。外资公司（甲级及国际甲级办公间的主要用家）会利用目前办公物业市场的变化态势进行扩张或搬迁，选择质素更佳、地方更宽敞、价格更低的大厦。 部分新商厦内的大量办公间纷纷被跨国企业吸纳，包括丰联商场、汉威大厦、盈科中心、航华科技贸易中心、北京嘉里中心及希格玛大厦，进驻的公司则有摩托罗拉、惠普、国际商业机械、美国通用电器、微软、爱立信及康柏。上述所有大厦均位于朝阳区，只有希格玛大厦除外。 中资企业在写字楼市场中表现日见积极。从年开始，本地银行、金融机构、保险公司及政府部门共吸纳
5、了约，平方米办公面积，纷纷进驻西二环路旁金融街上的各大厦。长安街畔的中国工商银行将全部占用其兴建的办公大楼。坐落于西单路口的中国银行大厦，计划于年月竣工，建筑面积达，平方米，主要也是留做自用。北京天创房地产开发公司投资兴建的纯办公大楼天银大厦，主要针对本土市场。大厦面积共，平方米，其中百分之九十已售给中资机构及政府部门，主要的买主包括中国工商银行北京分行、华能集团及北京市计划委员会等。 租价分析位于商业中心的甲级办公大厦每平方米每月租价为美元，比非商业中心其他甲级商厦的租价高出百分之十九，后者的租金为每平方米每月美元。建于年前的旧办公大楼空置率较低，因此租价仍高企于每平方米每月美元。相反地，在
6、近几年落成的崭新办公大楼，每平方米每月租价只有美元，比旧厦低百分之十二。 年月进行的一项调查，访问了五十三间顶级办公大厦，显示现时整体市场租金水平为每平方米每月报价为美元。朝阳区的商厦平均租价非常接近整体市场水平，一些历史较久的顶级商厦如中国国际贸易中心，收取比均价更高的租金，新的办公大楼如汉威大厦则低于平均租价。东城区商厦的租价每平方米每月平均美元，景山柏宁顿商业中心由于空置率较高，因此，每平方米每月报价只有美元，比市价较低。西城区的主要顶级办公大厦大多位于金融街一带，全新商厦的报价比过去数年启用的还要低百分之十五。个别地区的供求现象足以说明这区的市场情况，而不会受其他地方供应过剩影响。整个
7、年，海淀区的新供应量甚少，因此，知春大厦、泛亚大厦及希格玛大厦每平方米每月租价比全市整体水平要高，达美元。 价格及回报 分析由于目前写字楼市场的租金仍然趋低，而租用办公楼对于跨国公司更具吸引力，故此写字楼的销售成交并不多见。仍趋下滑的租金及短期内增长的大量新供应使得自用户及投资者都对购买写字楼持观望态度。年年中，美国商会在北京进行的一次抽样调查显示，家被访公司中只有家考虑在近期内购买写字楼，而百分之五十的公司在考虑租用新的办公地点。 除了发展商的销售报价外，市场上几乎没有可供使用的成交价。根据一组甲级写字楼的售价纪录显示，年甲级写字楼的平均售价为每平方米，美元，比年的水平仅下降了不到百分之一。
8、这种降幅并非市场运作的真实反映，因为在租金下降引起回报率下降的市场状况下，售价应有较大幅度的下调。目前市场的初期收益，从年第三季度的百分之十一到十五降至目前的百分之七到十二。 空置率分析 位于甲级办公地点的商厦，供应量虽出现过剩，然而空置率平均只有百分之二十。全新的写字楼如丰联广场、汉威大厦及建威大厦均提供较低的租金、更具吸引力的租约条件、更完善的一系列设施，因此吸纳量不俗。这些商厦的空置率在年第三季度下降至百分之十五到二十，远比上年同期的百分之四十到五十五有明显改善。丰联广场自年第二季度启用后，至今已有逾百分之八十的占用率。此外，通用电器及爱立信共吸纳了汉威大厦，平方米办公面积，使其空置率在
9、年第三季度从百分之三十五下降至百分之二十二。 历史较长的大厦如中国国际贸易中心、燕莎中心、丽都假日及京城大厦，空置率仍能保持在百分之十至二十之间。预计在年情况或许会有所改变，因为更多主要租户将调迁至其他新厦。国际商业机械计划从现在丽都假日，平方米的办公场所，迁往盈科中心，平方米的新址。而位于非商业中心的甲级商厦，正面临平均百分之三十四的高空置率。 区位分析 大部分跨国企业偏爱城东地区，但电脑及高科技公司则集中租赁海淀区一带的办公间，位于西边区域的办公大楼则较受中资企业及政府部门青睐。 朝阳区 朝阳区仍是外资企业的首选办公地点。朝外地区、国贸桥及亮马河地区很受跨国企业欢迎，这里交通便利、商业设施
10、完备、邻近使馆区及顶级住宅。 朝阳区其中的一个主要区域是朝外，包括丰联广场、泛利大厦、联合大厦、华普国际大厦和北京世界金融中心（兴建中），总共可提供，平方米甲级商用办公间。 国贸桥地处东长安街及东三环路的交汇处，是朝阳区另一重要办公地点。其中两座主要新厦于年落成，分别为北京嘉里中心及航华科贸中心。惠普、通用电器、爱立信、摩托罗拉及福特也在此区设立总部。到年末，国贸桥的顶级办公间供应量将达，平方米。 中国国际贸易中心第二期（计划于年月落成）及太和中心（计划中）将提供最少，平方米的楼面面积。亮马河商业区包括燕莎中心、京城大厦、亮马大厦第一及第二期、发展大厦、高斓大厦、南银大厦及盛福大厦（兴建中），
11、包含约，平方米的办公面积。这里临近首都机场，还有四间五星级酒店和主要的住宅发展项目景园公寓、嘉林花园等，并贴近第二段使馆区，占尽地理优势。虽然交通网络不及建国门内、外大街及其他主要办公地点方便，但仍受外国公司欢迎，因这些公司较少雇用本地人。 东城区 光华长安大厦、中粮广场、恒基中心是建国门内大街的主要办公物业，各大楼于年月至年月分别落成后，共，平方米的甲级办公间迅即被吸纳。光华长安大厦、中粮广场及恒基中心一座及二座目前的空置率均少于百分之十。 西城区 大部分耸立于北京金融街的商厦均于年竣工，比原来预期的年稍迟，六座办公大楼共提供了，平方米的国际甲级及甲级办公物业。北京金融街地点适中，位于长安街西端及长安街与西二环路的交汇点。此外，这里的公共交通网络甚佳，复兴门地铁站是唯一连接北京三条地铁线路的车站。 三、北京办公物业市场的展望 北京在年仍有九座商厦计划落成，将增添，平方米的全新国际甲级及甲级办公物业。至年末，国际甲级及甲级办公写字楼的总量估计约达万平方米，预计年后，高档写字楼供应量才会放缓。 外资企业在北京设立办公室的需求也开始减退，年前个月在京新注册的合资公司只有间，比年同期减少了百分之十五点六。然而，现有租户仍会继续扩张，一些重要交易也正在商议中。相反，中资公司将积极进驻。但我们预期年国际甲级及甲级写字楼的吸纳量将有所下降，大约只有，平方米。
