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1、2006中国房地产上市公司10强研究报告一、序言 2006年3月至5月，由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组建的中国房地产TOP10研究组，在总结过去三年对中国房地产上市公司TOP10和中国房地产百强企业研究经验的基础上，参照国际规范，结合中国房地产行业和证券市场的发展现状，本着公正、客观、准确和全面的原则，进一步完善了中国房地产上市公司的研究。 在评价理论和方法体系上，TOP10研究组沿用了2003-2005年中国房地产上市公司TOP10研究中反映上市公司规模实力和财富创造能力（EVA）的基本指标体系，并在此基础上新增了反映上市公司经营特征、资本
2、市场特征和财务特征的2006中国地产绩优股评价指标体系,对房地产上市公司进行了更全面的综合评价。 在研究对象的选取上，不仅涵盖了中国沪深两市的89家房地产上市公司，还同时包括了16家在香港上市的中国大陆房地产公司。在数据搜集上，TOP10研究组采集了沪深两市89家房地产上市公司年报(2003-2005年)、16家在香港上市的中国房地产上市公司年报(2003-2005年)，以及沪深两市和香港证券市场股市交易行情数据；据此，TOP10研究组评价产生了2006中国房地产上市公司综合实力10强、财富创造能力10强和地产绩优股10强。 2006中国房地产上市公司10强研究报告，是TOP10研究组第五次对
3、中国房地产上市公司的研究评价成果。通过对中国房地产上市公司的系统研究，TOP10研究组客观分析了中国房地产领先企业在行业中的地位和作用，预测了中国房地产行业的发展趋势。二、研究方法及评价指标体系 1、综合实力评价TOP10研究组沿用了2003-2005年连续四次使用、客观性较强的福布斯500强评选标准，对中国房地产上市公司的综合实力TOP10进行评选。即以总资产、主营业务收入、利润总额和市价总值作为综合实力评价指标，对这四项指标分别进行排名，如某公司在总资产指标中排名第10位，则其总资产得分即为10分，以此类推。在此基础上，赋予四项指标相同的权重，计算每家公司的综合得分，然后按照综合得分从小到
4、大的顺序得出公司的综合实力排名，前10家公司即为中国房地产上市公司综合实力TOP10。 2、财富创造能力评价TOP10研究组沿用了2003-2005年连续使用的财富创造能力EVA（Economic Value Added）评价理论和方法，第四次对房地产上市公司的经营绩效进行EVA评价，按EVA值的大小排出中国房地产上市公司财富创造能力TOP10。财富创造能力指标体系如下： 3、地产绩优股综合评价(1)地产绩优股评价指标体系本次研究中，TOP10研究组从房地产上市公司的经营特征、资本市场特征和财务特征三个方面，构建了地产绩优股的评价指标体系，利用因子分析法对地产绩优股进行综合评价，根据因子综合得
5、分的大小进行地产绩优股TOP10排名。三、研究结果 TOP10研究组分析了89家沪深房地产上市公司以及16家在香港上市的中国大陆房地产公司，从综合实力、财富创造能力及地产绩优股综合评价三个方面进行研究，得到了相应的10强排名结果。由于数据的可获得性问题，本研究略去了对香港上市房地产公司地产绩优股TOP10的评价。（一）房地产上市公司综合实力10强排名（二）房地产上市公司财富创造能力10强排名（三）地产绩优股10强排名四、结果分析 在对89家沪深房地产上市公司和16家中国大陆在香港上市的房地产公司进行深入研究后，中国房地产TOP10研究组发现，中国房地产上市公司具有以下几个特点： 1.中国房地产
6、上市公司呈现出区域性分化特征，珠三角地区表现突出 在综合实力方面，G万科A、G招商局、金地集团稳居沪深房地产上市公司综合实力10强前列，深宝安A在沪深房地产上市公司综合实力排名上提升4位，跻身10强。中国海外以3个单项第一的绝对优势位列在香港上市的中国大陆房地产公司综合实力第一。2005年在香港联交所上市的富力地产和雅居乐地产表现不俗，分列在香港上市的中国大陆房地产公司综合实力排名第3、4位。香港上市、综合排名前五位的房地产公司在珠三角地区均有房地产业务，其中4个的主要房地产业务在珠三角地区。在财富创造能力方面，G万科A、G招商局、金地集团排在沪深房地产上市公司EVA10强之列。富力地产在香港
7、上市的第一年就位列财富创造能力第二，同年上市的雅居乐地产同样表现不俗，仅次于合生创展，排在第四位。在香港上市的中国大陆财富创造能力10强房地产公司中，排在前五位的均来自珠三角地区。 研究显示，中国房地产上市公司区域性分化特征明显。在深圳地产类上市公司中，除万科、招商局、华侨城、金地集团实行了较大规模的跨地域开发经营且业绩良好外，深圳建设控股旗下的深长城、深振业、深深房、深天地等均局限于深圳本地市场。而上海地产类上市公司中，除中华企业、世茂股份等已向全国市场拓展外，其他10余家公司均立足上海本地市场；陆家嘴、张江高科、外高桥等公司的业务以土地批租、基础配套设施以及房地产项目建设、租赁为主。其他地
8、区的地产类上市公司中，天地源、银基发展等发展良好，但因地域限制，在创富能力、规模性、成长性等方面难与全国性地产公司抗衡。但随着环渤海、中西部及东北等区域的战略性发展，预计相关地域的地产上市公司将获得较好的发展机会。 此外，研究还显示，2005年珠三角地区的业务额在很大程度上决定了上市房企的业绩优劣。事实上，珠三角和长三角历来是大的房地产开发公司的必争之地，两地房价的波动对房地产上市公司的业绩影响极为明显。类似于中海、万科这样业务遍布全国的大型房企，由于及时根据两地市场不同的风险程度调整了销售策略，在长三角房价涨速强劲时加快了该地的推盘速度，既获得了溢价收益，又规避了随后的宏观调控风险。与中海、
9、万科相似，金地集团也有意识地控制了高风险城市的新增投资，加大了市场情况相对稳定的环渤海、珠三角和华中地区的开发力度，这些区域的良好表现有力地促成了金地集团2005年经营目标的实现。而象江苏新城这样的区域型开发公司，虽然其开发领域集中在长三角，但它灵活利用长三角内部各地间因发展基础不同存在的差异，放缓上海区域的投资规模与开发节奏，加大了发展平稳的常州地区的投资力度和开发规模，同样有效规避了宏观调控带来的风险。 2、中国房地产上市公司整体财富创造能力增强，股东回报提高 2005年中国房地产上市公司呈现财富创造能力整体快速增长的态势。在89家沪深房地产上市公司中，有17家真正为股东创造了价值，累计E
10、VA值为23.99亿元，同比增长38.27%。2005年16家中国大陆在香港上市的房地产公司中，有13家真正为股东创造了价值，有三家的EVA超过10亿元，龙头企业中海甚至突破12亿元。沪深上市房地产公司EVA10强合计经济增加值为21.26亿元，同比增长35.81%，其中有5家突破了亿元，整体财富创造能力明显加强。 财富创造能力的增强促进了公司现金分红能力的提高，2005年89家沪深房地产上市公司中有37家提出现金分红方案，拟分配的现金红利总额为23.17亿元，占公司总体净利润的比例达49.6%。2005年分配现金红利公司平均现金红利收益率为2.51%，同比增长37.87%，股东投资回报进一步
11、提高。 从整体状况看，EVA10强的整体快速增长表现为税后经营净利润的快速增长。财富创造能力增强的直接原因是税后经营净利润的增加和资本成本控制能力的增强。财富创造能力10强公司净利润的增长基本上都高于主营业务收入的增长，表明房地产上市公司的业绩增长主要来自销售量及利润率的上升。2006沪深房地产上市公司EVA10强的税后经营净利润较去年增长28.95%，而资本成本的同比增长为22.84%。以表现突出的G万科A为例，其税后经营净利润增加67.28%，而其资本成本同比增长为49.80%。税后经营净利润的相对快速增长导致其EVA增长85.18%。从主营业务收入增长率和净利润增长率的对比来看，G万科A
12、的主营业务收入相对上年增长37.71%，而净利润的增长率为53.80%。 值得注意的是，纵观地产类上市公司2005年的年报信息，多数企业业绩表现良好，宏观调控对2005年财务报表的影响似乎并不明显。这种情况实际上是由我国现行的房屋预售制度和结算制度造成的：预售制度使得尚未达到交付标准的房屋即可面向市场销售，客户在交付2030的首付款后向银行申请个人住房按揭贷款，开发企业在房屋交付使用前已收回房款；但期房状态下收回的房款并不能进入当年的主营业务收入，而是视同企业负债，一直要等房产完工并验收合格，开发企业与客户按现房面积办理结算后，方可将此前收到的期房款项转为收入，增加企业利润。如以平均开发周期2
13、年计算，期房的结算期大概滞后销售期1年，也就是说，地产类企业2005年的年报主要反映的是企业2004年的期房销售业绩。因此，2004年房地产价格和销售量的高速增长，使得企业2005年的主营业务收入和利润同时呈现较高增长。而2005年的宏观调控措施对开发企业期房销售造成的影响，要到2006年的企业财务报表才能反映出来，需要引起投资者的注意。 3、中国房地产上市公司综合实力10强表现突出，行业集中度进一步提高 2006中国房地产上市公司综合实力10强公司表现突出，完成主营业务收入合计282.21亿元，与2005年房地产上市公司10强相比增长6.81%；实现利润总额合计61.55亿元，同比增长31.
14、44%；累计总资产达到857.10亿元，同比增长14.06%；总市值为578.42亿元，同比增长24.77%；主营业务收入、利润总额、总资产以及总市值分别占89家沪深房地产上市公司相应指标的36.89%，71.10%，33.64%和35.22%。与上年相比，综合实力10强公司利润总额占总体利润总额的幅度提升了14.69%，其他各项指标占总体的比重也有不同程度的上升。2006沪深房地产上市公司综合实力10强平均每股收益为0.454元，平均净资产收益率为12.53%，均远高于行业平均水平。此外，2006在香港上市的中国大陆房地产综合实力10强公司的平均主营业务收入、利润总额、总资产同比分别增长95
15、.6%，59.44%和82.27%，综合实力10强公司的总市值是上年的3倍。从各项指标的同比数据来看，房地产行业的集中趋势明显，房地产上市公司10强在财富创造能力及规模性方面的聚积效应尤为突出。 随着央行加息、信贷紧缩及宏观调控政策的陆续出台，房地产公司的融资成本提高，资金压力加大，对企业融资能力要求的提高成为房地产行业资源整合的持续动力。此外，参照国际上成熟的房地产市场，80的市场份额集中在20的公司手中，而位列中国房地产百强企业之首的万科，其市场占有率仅为0.94%，可见我国的房地产行业市场集中度较低，作为行业优秀代表的地产类上市公司在并购重组方面有着较大的发展空间。 在2005年房地产企
16、业间的收购、兼并、联合案例中，土地成为最常见的目标资源。如金地即抓住宏观调控使部分已交易土地回流市场的机会，通过股权收购等方式在广州增城和西安获得了两个项目，为公司的可持续发展奠定了基础。另一方面，在常规经营中，进一步扩大土地储备、跨区域开发也已成为房地产上市公司的明确目标。以区域性龙头企业为例，苏州高新作为开发区背景的上市公司，2005年除继续加强其基础设施经营方面的垄断优势外，又以北扩西进的战略将高新区区域面积扩大到285平方公里，为公司的发展预留了巨大的市场空间。陆家嘴、金融街控股作为上海、北京两地重要功能性街区的独家开发商，大力推进区域内外业务拓展，如金融街即在天津、惠州、南昌等地确立了新的投资项目，并获得了相应的土地使用权。城建立足北京，以二三线城市为跨区域开发目标，力求将土地
