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1、军用机场营区营房估价方法研究 摘 要:通过对成本法进行分析研究,结合军用机场营区营房建设的实际情况,对营房重新购建价格的求取思路、求取方式、求取方法和营房贬值计算等方面进行充分阐述对比,得出适合我军机场营区营房现状的估价方法。 关键词:营房;估价;方法 军用机场营区营房是既无收益又很少有交易情况的特殊性建筑物,同时由于是在过去某个时间点建造的,所以,不能采用对新建建筑物进行估价的价值评估方法。根据国家房地产评估、资产评估的相关规定,适合于运用成本法对机场营区营房进行价值评估。 1成本法 成本法是房地产估价的基本方法之一,其评估原理是建立在重置成本的理论基础之上的。成本法是以假设重新复制被估房地
2、产所需要的成本为依据而评估房地产价值的一种方法,即以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产,所需投入的各项费用之和为依据,再加上一定的利润和应纳税金来确定房地产价值。 运用成本法评估旧营区营房的现时价值时,不能采用其原来的建造成本,而应以估价时间点的重新建造成本为基础,同时考虑评估对象的使用和磨损,即扣除营房的贬值额。旧营区营房价值的现值可以通过以下公式计算得到: 营区营房价值=营区营房重新购建价格-年贬值额已使用年限 2营区营房重新购建价格 重置成本是采用新的建筑材料和工艺建造一个与原建筑物功能结构基本相同的建筑物的成本。重置成本应当包括利息、利润和税费。 2.1营区营房重新购建价格的
3、求取思路 求取营区营房的重新购建价格,应先求取土地的重新取得价格或重新开发成本,再求取营区营房的重新购建价格,然后相加, 在实际估价中,也可以采用类似于评估新建房地价格的成本法来求取。 求取土地的重新购建价格,通常是假设土地上的建筑物不存在,再采用市场法、基准地价修正法等求取其重新取得价格。求取土地的重新购建价格,也可采用成本法求取其重新开发成本。对于机场营区营房来说,由于其土地所有权属于国家,在营区内的既有机场基本不涉及土地重新购建价格,因此机场营房的估价应该是房产估价,而不是房地产估价。 求取营区营房的重新购建价格,是假设旧营区营房所在的土地已经取得,且此土地为空地,但除了旧营房不存在之外
4、,其他的状况均维持不变,然后在此空地上重新建造与旧营房完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的费用、税金和正常利润,即为营区营房的重新购建价格;或是设想将建筑物发包给建筑承包商建造,由建筑承包商将直接可使用的建筑物移交给发包人,在这种情况下发包人应支付给建筑承包商的费用,再加上发包人应负担的正常费用、税金和利润即为该营区营房的重新购建价格。 2.2营区营房重新购建价格的求取方式 建筑物的重新构建价格有重置价格和重建价格两种: (1)重置价格又称重置成本,是采用估价时间点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等,按照估价时间点的价格水平,重新建造与估价对象建筑具有同等效用的新建
5、筑物的正常价格。 (2)重建价格又称重建成本,是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等,按照估价时间点的价格水平,“复制”与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。 由于上述两种重新建造方式的不同,往往得出的重新购建价格不同。在一般情况下.重置价格适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备,或因建筑技术和建筑标准改变等,使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。而重建价格适用于有特殊保护价值的建筑物的估价,如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物等。 重置价格的出现是技术进步的必然结果,同时也是“替代原理”的体现。由于技术进步,
6、使原来的许多设计、工艺、原材料、结构等都已过时落后或成本过高。而采用新材料、新技术等,不仅功能更加完善,成本也会降低。所以,通常重置价格要比重建价格低。可见,对于机场营区营房来说,重置价格更为适用。 2.3营区营房重新购建价格的求取方法 营区营房的重新购建价格可以采用成本法、市场法求取,也可以采用工程计价的方法求取,还可以通过政府或者其他授权部门公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格后的调整来求取。 重新购建价格的求取方法具体有下列4种:单位比较法;分部分项法;工料测量法;指数调整法 (1)单位比较法 单位比较法是以建筑物为整体,选取与建筑物价格或成本密切相关的某种计量单
7、位为比较单位,通过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本,并对其做适当的修正、调整来求取建筑物重新构建价格的方法。主要有单位面积法和单位体积法。 单位面积法是根据当地近期建成的类似建筑物的单位面积造价,对其做适当的修正、调整(有关修正、调整的内容和方法类似于市场法),然后乘以估价对象建筑物的面积来测算建筑物的重新购建价格。这是一种常用、简便迅速的方法,但比较粗略。 单位体积法与单位面积法相似,是根据当地近期建成的类似建筑物的单位体积造价,对其做适当的修正调整,然后乘以估价对象建筑物的体积来测算建筑物的重新购建价格。这种方法适用于成本与体积关系较大的建筑物,如储油罐、地下油库等。 (2)分部分项
8、法 分部分项法是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建价格的方法。即先测算各个独立构件或工程的数量,然后乘以相应的单位价格或成本,再将它们相加。 在运用分部分项法测算建筑物的重新购建价格时,需要注意如下两点:(a)应结合各构件或工程的特点使用计量单位,有的要用面积,有的要用体积,有的要用长度,有的要用容量(如千瓦、千伏安),如基础工程的计量单位通常为体积,墙面抹灰工程的计量单位通常为面积,楼梯栏杆工程的计量单位通常为延米等;(b)既不要漏项也不要重复计算,以免造成测算不准。 采用分部分项法测算建筑物重新购建价格的一个简化例子见表1。 (3)工料测量法 工料测量法
9、是先测算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数,然后逐一乘以估价时间点相应的单价和人工费标准,再将其相加来求取建筑物重新购建价格的方法。工料测量法的优点是详实,缺点是费时费力并需有其他专家(如建筑师)的参与,它主要用于具有历史价值的建筑物估价。 (4)指数调整法 指数调整法是运用物价值数、建筑成本(造价)指数或变动率,将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时间点的现行价值来求取建筑物重新构建价格的方法。这种方法主要用于检验其他方法的测算结果。 综上所述,对于机场营区营房重新购建价格的求取,适于采用单位比较法来确定。具体方法是,先确定当地房地产价格的大致水平,再扣除掉其中包含的土地价格水平。 3
10、机场营房贬值计算 贬值是指建筑物的价值减损。这里所指的贬值与会计上的折旧内涵是不一样的。建筑物的价值减损,一般由两方面因素引起,一方面是物理化学因素,即因建筑物使用而使建筑物磨损、建筑物自然老化、自然灾害引起的建筑物结构缺损和功能减弱,所有这些因素均导致建筑物价值减损,故这种减损又被称为自然折旧或有形磨损。二是社会经济因素,即由于技术革新、建筑工艺改进或人们观念的变化,引起建筑设备陈旧落后、设计风格落后,由此引起建筑物陈旧、落后、致使其价值降低,这种减损称为无形损耗。所以从建筑物重置成本中扣除建筑物损耗,即为建筑物现值,因此确定营区营房贬值额就成为价值评估中的关键一环。 计算贬值额方法有很多。
11、如直线折旧法、余额递减法、偿还基金法、年数总和法、成新折扣法等。最常用的方法是直线折旧法和成新折扣法。 (1)直线折旧法 直线折旧法又称为定额法,假设建筑物的价值损耗是均匀的,即在耐用年限内每年的贬值额相等,则建筑物每年的贬值额为: (1) 式中:D年贬值额; C建筑物重新购建成本; S建筑物的净残值,即建筑物在达到耐用年限后的剩余价值扣除旧建筑物拆除、清理等处理费用后所剩余的价值; N建筑物的耐用年限; R建筑物的残值率,即建筑物的净残值与重新建造成本的比率。 耐用年限用下式计算更为准确: 耐用年限=建筑物已使用年限+建筑物尚可使用年限 (2)成新折扣法 成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度、功能损耗等,确定建筑物的成新率,直接求取建筑物的现值,其计算公式为: 建筑物价值=重置成本成新率 房屋成新率的判定标准可以根据房屋完损等级来确定: 完好房:十、九、八成;基本完好房:七、六成;一般损坏房:五、四成;严重损坏房及危险房:三成以下。 4结论 综上所述,本文在详细分析各种建筑物价值评估方式、方法的基础上,依据我军机场营区营房建设实际,得出了能够较为客观地反映军用机场营区营房实际价值的评估方法,从而为机场营区营房的准确估价及合理使用提供决策支持。
