《房地产经营与管理 教学课件 ppt 作者 银花 张加颖 主编 2_第六章 房地产开发项目经济评价》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产经营与管理 教学课件 ppt 作者 银花 张加颖 主编 2_第六章 房地产开发项目经济评价（28页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、12207D,主编,第五章 房地产经营目标与决策 第六章 房地产开发项目经济评价,第六章 房地产开发项目经济评价,第一节 房地产开发项目成本费用 第二节 房地产开发项目的财务分析 第三节 房地产投资不确定性分析 第四节 方案类型与评价方法,第一节 房地产开发项目成本费用,一、土地费用 1.土地出让金或征地费 2.城市建设配套费 3.拆迁安置补偿费 二、前期工程费 三、房屋开发费,第一节 房地产开发项目成本费用,1)建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其
2、他设备及安装等)和室内装饰家具费等。 2)附属工程费包括锅炉房、热力站、变电室、煤气调压站、自行车棚、信报箱等建设费用。 3)室外工程费包括自来水、雨水、污水、燃气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明灯的建设费用。 1.单元估算法,第一节 房地产开发项目成本费用,2.单位指标估算法 3.工程量近似匡算法 4.概算指标法 四、管理费用 五、销售费用 六、财务费用 七、其他费用 八、不可预见费 九、开发期税费,第二节 房地产开发项目的财务分析,一、房地产投资经济评价指标体系 二、房地产项目的静态分析 (一)投资利润率 (二)静态投资回收期,第二节 房地产开发项目的财务分析,(三)投资利税
3、率 三、房地产投资的动态分析 (一)净现值(NPV),第二节 房地产开发项目的财务分析,1)+13240(P/F，10%，2)千元-20000+ 1)贴现率不易确定。 2)净现值是一个绝对指标，没有反映出投资的单位回报，而反映投资单位回报的动态经济指标，常用内部收益率。 (二)净年值(NAV) (三)现值率(NPVR) (四)效益费用比,第二节 房地产开发项目的财务分析,(五)内部收益率,第二节 房地产开发项目的财务分析,6M2.tif,第二节 房地产开发项目的财务分析,(2)计算NPV1和NPV2的值。 (3)用线性插值法算出内部收益率IRR (六)动态投资回收期,第三节 房地产投资不确定性
4、分析,一、盈亏平衡分析各变量的关系 (一)基本的损益方程式 (二)损益方程式的变换形式 1.计算销量的方程式 2.计算单价的方程式 3.计算单位变动成本的损益方程式 4.计算固定成本的方程式 (三)计算税后利润的损益方程式 二、盈亏平衡图,第三节 房地产投资不确定性分析,6M3.tif,第三节 房地产投资不确定性分析,1)选定直角坐标系，以横轴表示销售数量，纵轴表示成本和销售收入的金额。 2)在纵轴上找出固定成本数值，以此点为起点，绘制一条与横轴平行的固定成本线。 3)以固定成本线的始点为起点，以单位变动成本为斜率，绘制成本线。 4)以坐标原点为起点，以单价为斜率，绘制销售收入线。 1)固定成
5、本线与横轴之间的距离为固定成本值，它不因产量增减而变动。,第三节 房地产投资不确定性分析,2)成本线与固定成本线之间的距离为变动成本，它随产量成正比例变化。 3)成本线与横轴之间的距离为总成本，它是固定成本与变动成本之和。 4)销售收入线与成本线的交点是盈亏平衡点，它表明企业在此销售量下总收入扣除销售税金后与总成本相等，既没有利润，也不发生亏损。 三、盈亏平衡分析 (一)盈亏临界点的确定 1.盈亏临界点销售量,第三节 房地产投资不确定性分析,2.盈亏临界点销售额 3.盈亏临界点作业率 (二)经营安全率,第四节 方案类型与评价方法,一、独立方案的经济效果评价方法,第四节 方案类型与评价方法,(2
6、)各方案NAV的计算结果如下 (3)各方案IRR值的计算结果如下 二、互斥方案的经济效果评价 (一)寿命相等的互斥方案经济效果评价 1.净现值法,第四节 方案类型与评价方法,(2)计算三个方案的相对效果并确定相对最优方案 (3)由于三个方案均通过绝对效果检验，且相对效果检验的结论是C方案最优。 2.内部收益率法 (2)计算相对经济效果 (3)最后决策。 1)对投资额按照由小到大的顺序排列方案。 2)计算每个方案的内部收益率(或NPV、NAV)，淘汰内部收益率小于基准折现率(或NPV0，NAV0)的方案，即淘汰通不过绝对效果检验的方案。,第四节 方案类型与评价方法,3)依次计算各对比方案间的增额
7、投资收益率，凡增额投资收益率大于基准收益率者，即舍弃投资较小的方案而保留投资较大的方案。,第四节 方案类型与评价方法,解得IRR(B-A)6.14%，由于IRR(B-A)ic。故可断定投资小的方案A优于投资大的方案B。 (2)采用费用现值法 3.投资回收期法 1)把方案按投资额从小到大的顺序排列。 2)计算每个方案的投资回收期，淘汰投资回收期大于基准投资回收期的方案。 3)依次计算各对比方案间的增额投资回收期，凡增额投资回收期小于基准投资回收期者应舍弃投资较小的方案而保留投资较大的方案，最后一个保留的方案应为被选方案。,第四节 方案类型与评价方法,(2)计算增量投资回收期 (二)寿命期不等的互
8、斥方案经济效果评价 1.净现值法 (1)最小公倍数法 此法取备选方案寿命期的最小公倍数作为共同的分析期，同时假定备选方案可以在其寿命结束后按原方案重复实施若干次。,第四节 方案类型与评价方法,(2)分析期法 根据对未来市场状况和技术发展前景的寿命不等互斥方案的现金流量表预测直接选取一个合适的分析期，假定寿命期短于此分析期的方案重复实施，并对各方案在分析期末的资产余值进行估价，到分析期结束时回收资产余值。,第四节 方案类型与评价方法,2.净年值法 (1)方案A (2) 方案B (3) 方案C (三)无限寿命的互斥方案的经济效果评价 1.净现值法,第四节 方案类型与评价方法,2.净年值法,第四节 方案类型与评价方法,1.房地产开发项目成本费用的构成内容有哪些? 2.房地产开发项目的评价指标主要有哪些? 3.房地产项目不确定分析的主要内容是什么? 4.寿命期相同方案的经济评价方法有哪些? 5.寿命期不相同方案的经济评价方法有哪些? 1.某开发项目的净现金流量表见表6-14，若基准收益率为12%，计算该项目的净现值、内部收益率和静态投资回收期等指标，并评价该项目。,第四节 方案类型与评价方法,2.某房地产开发公司拟开发30000m2建筑面积的住宅小区，预计每1m2建筑面积售价为1600元，每1m2开发成本(变动成本)800元，开发期间的固定成本预计120万元，销售税率6%。,
