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1、常州北部新区商务中心区土地开发运营前期策划咨询合作计划书谨呈：常州市规划局易居（中国）控股有限公司易居中国上海房屋销售（集团）有限公司南京分公司易居中国上海克而瑞信息技术有限公司2009年2月目 录一、项目背景及基本情况4二、工作内容及时间安排工作5三、工作方法10四、服务费用12附件一易居中国介绍13附件二数据收集方法15附件三主要合作伙伴（排名不分先后）16附件四：核心成员简介17附件五：易居部分相关案例介绍20前 言：十分荣幸有机会就常州北部新区商务中心区土地开发运营项目一事与贵司进行接洽和交流。作为中国首个提出房地产流通服务商概念的企业，易居（中国）已经建立起以营销代理、决策咨询、房屋
2、经纪和基金管理为主要业务流，业务覆盖中国除西藏外所有主要50个城市的全国性房地产行业全流程服务网络。作为易居（中国）板块中为客户提供全方位咨询类服务的克而瑞（中国）信息技术有限公司，目前已经在中国超过60个城市成功进行了咨询服务，具有强大的咨询服务能力。针对贵司本项目特点，易居（中国）组成了长期从事综合地产及多类别组合房地产项目的策划和咨询团队，与贵司领导及相关人士进行了初步交流，基于我司对于项目所在区域的经济和社会发展状况的了解，以及丰富的项目经验，提出如下项目计划建议书，以期能与贵司在此基础上深化对项目的理解，并展开更全面深入的合作。一、项目背景情况2008年，易居中国联合澳大利亚ANS建
3、筑设计有限公司，为常州市北新区面积为7.1平方公里的现代制造业服务核心区，以及其中面积为1.4平方公里的商务中心地区进行了咨询策划和相关前期规划（针对7.1平方公里的概念性规划和1.4平方公里商务中心的详细城市设计）。其中，易居中国的策划工作通过详细的市场调研和合理的分析推导，为常州商务中心的功能定位和规模提供了具有市场可行性的方案。为了使规划成果更有可操作性，同时最大地提升商务中心土地的价值，常州市规划局会同其他相关单位通过深入探讨，提出了深化商务中心概念性城市设计，从而推进和引导商务中心的开发建设的新要求。具体要求分五个部分：1、结合相关案例分析，对商务中心地区土地利用和收储模式进行策划研
4、究； 2、按照建设大常州商务中心的定位，对商务功能板块的规模和业态进行补充研究；3、结合专家咨询意见，深化和细化商务中心整体城市设计；4、开展商务中心的综合交通规划和交通影响分析； 5、考虑商务中心建设是一个漫长的过程，要提出过渡期间规划设计，明确对现有保留建筑的改造利用和包装；6、开展启动区的修建性规划。7、考虑到城市公共政策对于本项目的重要意义，我司将可能的城市公共政策调整建议作为本项目中的一个较为重要的部分。二、工作内容及时间安排工作本次服务内容包括以下三个部分：第一部分：商务中心土地运营研究（含城市公共政策建议）第二部分：商务中心城市设计深化建议第三部分：启动区修建性详规建议具体服务内
5、容如下：第一部分、商务中心土地运营研究一、选择运营模式1 国内外商务区土地运营案例（按模式区分）1.1 政府主导模式1.2 企业主导模式1.3 政府与企业结合模式1.4 各模式优缺点分析2 常州商务中心区土地运营模式建议1.1 常州市场特点1.2 各物业开发特点1.3 选择模式1.4 具体执行建议3 可供建议的城市公共政策调整3.1 城市公共政策现有影响性评估 3.2 城市可调整公共政策建议二、土地开发价值评估1 地块现有价值估算（按照街区block评估）1.1 地块开发成本估算1.1.1 拆迁成本评估1.1.2 三通一平成本测算1.2 地块出让收益估算1.2.1 市场比较法测算1.2.2 假
6、设开发法测算1.3 土地现有净值2 地块开发顺序评估2.1 地块盈利能力2.2 市场需求探测2.3 区域影响评估2.4 地块整体开发时序排列3 地块整体开发经济性测算（计入开发时间对价值的影响）第二部分、商务中心城市设计深化建议1 对已完成商务功能板块的规模和业态补充研究2 深化商务中心整体城市设计2.1 城市生态分析2.2 城市新能源策略分析2.3 城市天际线分析2.4 城市标志物的视觉分析（含可视性分析）3 商务中心的综合交通规划和交通影响分析 3.1 项目完成日期和交通预测的设计年；3.2 项目产生交通量的计算及所采用的交通出行率指标l4 过渡期间规划设计4.1 对现有保留建筑的改造利用
7、和包装4.2 对待拆改建筑的改造序列表4.3 对于现有可入驻客户的需求基础访谈和调查分析（需业主配合进行相关调研）第三部分、启动区的修建性规划建议一、启动区整体定位1 启动区整体定位1.5 开发主题1.6 品质定位1.7 具体业态组合二、各业态具体定位&产品建议1 住宅定位1.1 规模确定1.2 价格1.3 产品建议 户型配比 户型设计 车位配置1.4 买家分析1.5 销售建议 案名 销售速度与周期2 写字楼定位2.1 写字楼规模确定2.2 价格2.3 产品建议 楼层平面规划&楼层面积 单元面积配比 层高 电梯、空调配置 车位配置2.4 买家分析2.5 销售建议 案名 销售速度与周期3 综合性
8、商业定位3.1 商业整体定位 商业级别确定（区域性、片区性） 目标消费群体分析 商业体总量3.2 业态组合 商业业态/品牌组合 业态面积组合 业态租金3.3 产品建议 楼层业态布局 平面流线 垂直流线 车位配置4 五星级酒店定位4.1 酒店规模确定4.2 房价4.3 产品建议 楼层平面规划&楼层面积 客房类型&套数 层高 电梯、空调配置 车位配置4.4 客户分析4.5 酒店品牌建议第三部分、启动区整体规划建议1 整体规划建议1.1 各功能区物业类型及经济技术指标1.2 总体功能平面布局1.3 道路和入口系统建议1.4 停车位建议2 建筑建议（分为住宅部分、写字楼部分与商业部分）2.1 物业平面
9、布局建议2.2 物业立面风格建议2.3 单体物业细部建议3 室外环境建议3.1 景观设计原则3.2 空间围合建议3.3 绿化系统建议3.4 相关设施点缀4 公共配套区域规划建议4.1 教育配套4.2 医疗配套4.3 交通配套4.4 会所配套5 项目附加值提升建议5.1 项目智能化建议5.2 项目节能环保建议5.3 项目物业管理服务建议5.4 新材料、新技术的应用5.5 其他建议第四部分、启动区开发财务分析1 开发成本2 销售和经营相关收入与税费3 净现值4 内部收益率5 投资回报期注1：本司将在与设计公司充分沟通的基础上，协助设计公司的方案设计直至最终成图。但方案设计不包含在本次服务内容中。2
10、：本司确保设计公司的最终设计方案中涉及的所有建筑方案和户型方案都有实物模型支持。工作时间安排：项目工作时间始于双方签约次个工作日算起，在第8 周末递交初稿并进行汇报。根据甲方的意见，乙方将修改报告初稿并在第10周末进行终稿汇报。具体工作安排如下：三、工作方法本项顾问咨询工作包容涵盖了市场及产品研究、营销策略及执行的可操作性。为了该项工作顺利进展，易居中国将利用在中国各大城市的多年实践经验、资源及专业合作渠道，组成以下的工作方法：l 分析方法 定性分析与定量分析 静态分析与动态分析 统计分析与比较分析 MECE分析 头脑风暴l 数据收集 楼盘信息收集 现场实地考察 媒体采集 二手资料收集 内部数
11、据库 外部数据库l 数据处理 描述性统计 统计检验 模型分析易居咨询通过制度化的服务流程以确保研究成果和报告的质量。从市场调研阶段到报告成果形成等各阶段均由项目顾问团队按照科学和严密的流程进行。每份报告的出品都要通过四个节点评审：l 基本模块评审l 核心数据评审l 核心模块评审l 最终报告评审并通过专案团队自评、咨询执委会评审/易居中国评审委员会评审的两级评审对报告质量进行严密和严格的控制。四、服务费用项目服务费用总计为人民币壹佰伍拾万元整（RMB1，500,000）。分阶段付款方式&时间如下：支付服务费用时间节点费用（元/人民币）签约后三个工作日内首付款￥700,000提交策划报告初稿三个工
12、作日内付款￥500,000提交最终策划报告三个工作日内尾款￥300,000总计￥1，500,000本项目的预期工作周期为：10个工作周，递交报告初稿；14个工作周，递交报告终稿。在充分尊重及保留贵司专业化、精准化品质基础之上，我们不仅提供报告文本，还将在整个项目的运作过程中，与客户共同协商，对方案的实施提供建设性的指导和建议，以规避风险，最大化提升物业价值。附件一 易居中国介绍纽交所第一家中国轻资产上市公司易居中国是一家现代化房地产服务企业，从事一手房营销代理、二手房中介经纪和以现代信息技术为依托的房地产咨询及信息服务三大主营业务，是中国规模最大，覆盖面最广，品牌最领先，并拥有独特专业技术支持
13、的房地产综合服务商。公司成立于2000年。目前，易居中国已在国内37个主要城市开展业务，拥有3000多名房地产专业服务人员、研究技术人员与管理人员。自2004年起，易居中国连续三年被评为中国最大的房地产代理和咨询公司，并于2006年被评为中国唯一的房地产服务业领先品牌和中国房地产策划代理百强综合实力第一名。经过七年高速发展，易居中国凭借前瞻性的全国拓展战略和对产业链的创新构建，依托中国经济与中国房地产市场的高速发展，成为中国房地产流通服务领域领导者和整合者。 2007年8月8日易居中国成功在美国纽约股票交易所上市（纽交所交易代码：EJ）。业务版块房产经纪基金管理决策咨询四大核心业务平台营销代理历年所获荣誉易居中国版图附件二 数据收集方法数据收集方法主要分为三大类：1、 中国房地产决策咨询系统（CRIC）的数据资源中国房地产决策咨询系统城市监控数据库（CRIC-DATABANK）n CRIC-DB全国版n CRIC-DB城市版中国房地产决策咨询系统地理信息库（CRIC-GIS）n CRIC-DB全国版n CRIC-DB城市版2、 CRIC外部资源已购外部专业数据库互联网信息统计年鉴相关政府部门、信息渠道3、 实地调研实地数据采集（实地考察、访问调查、统计观察等）小型专家研讨会附件三 主要合作伙伴（排名不分先后）金融机构Credit Suisse
