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1、第七节 投资性房地产,一、投资性房地产概述,二、采用成本模式计量的投资性 房地产,三、采用公允价值模式计量的 投资性房地产,一、投资性房地产概述,（一）投资性房地产的概念 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。,房地产是土地和房屋及其权属的总称。土地是指土地使用权，房屋是指土地上的房屋等建筑物。,一、投资性房地产的概述,（二）投资性房地产确认 1.投资性房地产的确认条件 投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认： （1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； （2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。,一、投资性房地产的概述,2、
2、投资性房地产的范围 (1)已出租的土地使用权 是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。 (2)持有并准备增值后转让的土地使用权 是指企业取得的，准备增值后转让的土地使用权。 (3)已出租的建筑物 是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。,一、投资性房地产概述,一、投资性房地产的概述,1、下列项目中，属于投资性房地产的有（ ABC ）。 A.已出租的建筑物; B.已出租的土地使用权 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.按照国家有关规定认定的闲置土地 E.持有并准备增值后转让的建筑物 2、下列不属于企业投资性房地
3、产的是（ AD ）。 A.房地产开发企业将作为存货的商品房以经营租赁方式出租 B.企业开发完成后用于出租的房地产 C.企业持有并准备增值后转让的土地使用权 D.房地产企业拥有并自行经营的饭店,练一练,企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。,一、投资性房地产的概述,【例题多选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（ ）。 A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式 B.满足特定条件时可以采用公允价值模式 C.同一企业可以分
4、别采用成本模式和公允价值模式 D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式 正确答案ABD 答案解析投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式进行后续计量。,一、投资性房地产的概述,【例题多选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（ ）。 A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式 B.满足特定条件时可以采用公允价值模式 C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式 D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式 正确答案ABD 答案解析投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式进行后续计量。,练一练,二、采用成本模式计量的投资性
5、房地产,（一）投资性房地产取得 投资性房地产应按成本进行初始计量。 账户设置 1. “投资性房地产”（ 公允价值模式下设成本和公允价值变动两个明细账户） 2.“投资性房地产累计折旧(摊销) ”（成本模式下设置） 3.“投资性房地产减值准备” （成本模式下设置）,二、采用成本模式计量的投资性房地产,1.外购的投资性房地产的核算 按照取得时的实际成本进行初始计量 借:投资性房地产 贷:银行存款 取得时的实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。,二、采用成本模式计量的投资性房地产,例7-17 2014年3月，齐鲁公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。3月10日，齐鲁公司与黄河公司
6、签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给黄河公司，为期3年。4月15日，齐鲁公司实际购入写字楼，支付价款共计l 000万元(假设不考虑其他因素，齐鲁公司采用成本模式进行后续计量),二、采用成本模式计量的投资性房地产,齐鲁公司的账务处理如下： 借：投资性房地产写字楼 10 000 000 贷：银行存款 10 000 000,二、采用成本模式计量的投资性房地产,2.自行建造的投资性房地产 其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。 包括:土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。 建造过程中发生的非正常性损失，直接
7、计入当期损益，不计入建造成本。 借：投资性房地产 贷：在建工程/开发产品,二、采用成本模式计量的投资性房地产,例7-18 【例717】2013年1月，齐鲁有限责任公司从其他单位购入一块土地的使用权，并在这块土地上开始自行建造一栋厂房。2013年10月，齐鲁公司预计厂房即将完工，与长江公司签订了经营租赁合同，将厂房租赁给长江公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。2013年11月1日，厂房完工（达到预定可使用状态）。该块土地使用权的成本为600万元；厂房的实际造价为1 000万元。,二、采用成本模式计量的投资性房地产,齐鲁公司的账务处理如下： 借：投资性房地产厂房
8、10 000 000 贷：在建工程 10 000 000 借：投资性房地产土地使用权 6 000 000 贷：无形资产土地使用权 6 000 000,（二）投资性房地产的后续计量,成本模式： 按期（月）计提折旧或摊销 借：其他业务成本”等账户 贷：投资性房地产累计折旧/摊销 取得的租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入,（二）投资性房地产的后续计量,成本模式： 按期（月）计提折旧或摊销 借：其他业务成本”等账户 贷：投资性房地产累计折旧/摊销 取得的租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入,（二）投资性房地产的后续计量,投资性房地产发生减值的，应当计提减值准备 借：资产减值损失 贷：投资性房
9、地产减值准备 已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。,二、采用成本模式计量的投资性房地产,例719 齐鲁公司将一栋办公楼出租给滨海公司使用，以确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为2 400万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为10年，预计净残值为0。按照经营租赁合同，滨海公司每月支付齐鲁公司租金15万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，减值测试，其可收回金额为1 600万元，此时办公楼的账面价值为2 000万元，以前未计提减值准备。,二、采用成本模式计量的投资性房地产,（1）计提折旧（按月）时： 月折旧额=（2 40010）12=
10、20（万元） 借：其他业务成本 200 000 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 200 000 （2）确认租金时： 借：银行存款（或其他应收款） 150 000 贷：其他业务收入 150 000 （3）计提减值准备时： 借：资产减值损失 4 000 000 贷：投资性房地产减值准备 4 000 000,（三）投资性房地产的处置,处置投资性房地产： 借：银行存款（处置收入金额） 贷：其他业务收入 借：其他业务成本（账面价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（账面余额）,二、采用成本模式计量的投资性房地产,例720 齐鲁公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房
11、地产，采用成本模式计量。租赁期满后，齐鲁公司将该桃花写字楼出售给乙公司，合同价款1 200万元，款项已收存银行。出售时，该栋写字楼的成本为1 000万元，已计提折旧80万元，假定不考虑税费等因素。,二、采用成本模式计量的投资性房地产,（1）收到处置收入时： 借：银行存款 12 000 000 贷：其他业务收入 12 000 000 （2）结转处置成本时： 借：其他业务成本 9 200 000 投资性房地产累计折旧 800 000 贷：投资性房地产写字楼 10 000 000,甲公司的一栋办公楼出租给乙公司使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1 200万元
12、，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零，已计提折旧140万。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金6万元。 当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为900万元，此时办公楼的账面价值为1 000万元，以前未计提减值准备。 租赁3年后，甲公司将该办公楼出售给乙公司，合同价款750万元，该办公楼成本1 200万元，已计提折旧362万元，减值准备100万元。,练一练,（1）租赁期开始日 借：投资性房地产 1 200 贷：固定资产 1 200 借：累计折旧 140 贷：投资性房地产累计折旧 140,练一练,（2）每月计提折旧（1 200/20/12=5万元，当年60万元） 借：其他业务成本 5 贷：投资性房地产累计折旧 5 （3）每月确认租金收入 借：银行存款 6 贷：其他业务收入 6,练一练,（4）计提减值准备： 借：资产减值损失 100 贷：投资性房地产减值准备 100 已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。,练一练,（5）取得处置收入、结转处置成本 借：银行存款 750 贷：其他业务收入 750 借：其他业务成本 738 投资性房地产累计折旧 362 投资性房地产减值准备 100 贷：投资性房地产 1 200,练一练,
