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1、,2012年8月26日,廊分香河片区 2013年项目经营方案,目录,2,1.项目经营目标 2.项目定位及方案 3.项目开发策略 4.项目营销策略 5.项目工程策略 6.成本及采购策略 7.项目组织建设,香河片区13年房源项目,1 2013年经营目标,1.2 2013年经营目标土地获取分解,单位：亩,1.3 2013年经营目标有效货值分解,单位：亿元,1.4 2013年经营目标有效房源分解,1.5 2013年经营目标开工,单位：万平米,1.6 2013年经营目标复工,单位：万平米,1.7 2013年经营目标交房,单位：套,推盘晚于富力，与万科同时期入市，要满足快销回款，五期须有优质产品支撑,2
2、孔五期项目定位入市时间分析,规划：966亩用地中大规模用地缺少整体规划，对长期开发的支撑不足,大运河孔雀城整体规划缺乏大格局的概念，导致配套与资源偏弱,商业配套：由于缺乏整体布局，966亩的配套也主要集中在一期，商业配套主要为大公馆底商及幼儿园 资源：集中景观资源偏少，已交房区域展示性偏差,2 孔五期项目定位劣势分析,产品：现有联排的台地设计，使产品具备了一个地下室及车库，但从现场实际来看车库的面宽窄，层高不足，地下室的采光效果偏差,台地设计增加卖点，但同时存在部分问题,2 孔五期项目定位现产品分析,交通条件,大规划,配套,主题形象,总价,标杆,产品,在总布局无法改变的前提下，五期可着重在产品
3、总价关系上发力，同时通过适量补充配套设施突出主题形象,2 孔五期项目定位总结,项目策略：优质联排可确定为本项目的最优房源,2 孔五期项目定位策略,相对便宜：控制总价,控制成本（集团标准），总价相对便宜，并保证23%利润率 取消地下室，压缩成本 大幅增加地上赠送空间，弥补地下室的取消 优质联排最大化原则 适度补充休闲功能，提升形象,项目策略：“最优房源”绝对好相对便宜，进一步完善项目形象,绝对好：产品力作基础,更新形象：完善休闲功能,优质房源最大化,2 孔五期项目定位策略,院墅,联排 均价实现8000元/,均价实现9000元/,165196万,别墅产品市场站位：考虑项目总体与别墅客户定位,2 孔
4、五期项目定位,竞品选择：富力 万通紫藤堡,2 孔五期项目定位别墅产品竞争策略,2 孔五期项目方案总平面图,规划,联排面积最大化，联排容积率可提升至1.0以上 总面积不变的情况下，局部增加高附加值产品 日照从二层计算，有效缩小了建筑间距,产品,增加溢价空间 联排高赠送率，洋房户型紧凑，户户有露台 严格控制户型面积段 建筑风格整体提升 溢价空间增加同时不增加成本,1、低密产品配比从47%提升至51% 2、利润额从1亿元提升至2亿元 3、优化后的产品更符合市场及客户需求,产品价值提升,景观,突破兵营式布局，结合产品增加核心绿地 局部增加小尺度水景，提升客户品质感知度 注重细节、打造尺度宜人的住区风情
5、,2 孔五期项目方案产品力提升,2 孔五期项目方案总指标,2 孔五期项目方案各地块分解指标,2 孔五期项目方案洋房立面造型,3 孔五期项目开发策略,五期总建筑面积22.14万平米，根据推盘节奏，工程建设分三期：5.1、5.2、5.3期。 拟选择三家总包。,开工时间：2013-3-15 总建面：75790.3平米,4 孔五期项目营销策略,4 孔五期项目营销策略价格策略,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,4月,强销期,清盘期,二次强销期,2月,3月,1月,春季促销期,节日活动促销 元旦、春节活动促人气 释放类独栋产品，通过价格提升挤压联排中间户的快速成交,分物业类型集中销售 联
6、排、洋房分别集中开盘 全力促销已开放房源,目标,1季度：2.4亿,2季度：4.5亿,5.2期联排8200 5.2期洋房6000,5.1期联排8300 5.3期洋房6100,价格策略,销售策略,房源,3季度：1.5亿,4季度：0.3亿,5.1联排8300 5.3洋房6100,5.2期剩余联排1亿 5.2期剩余洋房2亿,5.1期联排4.6亿 5.3期洋房3.1亿,5.1期联排剩余 5.3期洋房剩余,4 孔五期项目营销策略整体推盘策略及节奏,5 孔五期项目工程策略,5 孔五期项目工程策略保障策略,30,6 成本及采购策略,6 项目组织建设13年片区组织架构,6 项目组织建设13年片区组织架构,销售经理,自销,销售统计,7 项目组织建设组织保障计划,汇报完毕 谢 谢,
