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1、豪丰置业安丘600亩项目 房地产市场专项调研报告,谨呈：豪丰置业,2012-7-22,前 言 兵马未动，粮草先行！ 知己知彼，百战不殆！ 安丘作为豪丰置业地产蓝图的重要版图，随着安丘600亩项目的推进，前期调研、定位和产品策划工作需要逐步相应展开。 青岛睿智天成作为豪丰置业的战略合作伙伴，积极配合豪丰置业安丘项目工作的开展。于7月13-15日，派出由营销部和策划部组成的强力专项市调小组，共4人3天，对安丘房地产市场进行了全面的调研。在此基础上形成本次报告，主要分为以下5大内容： 1、市调回顾 2、安丘房地产整体市场分析 3、项目竞争环境分析 4、项目本体分析 5、调研报告总结,安丘是我们的重要
2、战场，我们已经漂亮的攻下一城。 在战斗再次开始之前，先让我们再重新开始熟悉一下这个战场。 因为对手变了，形势变了，游戏规则也变了！,市调回顾,安丘房地产整体市场分析,项目本体分析,项目竞争环境分析,调研报告总结,报告结构,市调日期：7月13-15日 市调人员：赵昌博、全学球、陈大伟、刘鹏波 调查范围：安丘老区、新区和市北区 调查楼盘：24个 楼盘名单：三合春城、大华名都、龙耀锦都、世纪铭城、中央世家、湖景龙湾、青云国际城、青云郡、天源华府、领世新城、大成汇丰园、建安小区、御景园、锦绣花园、金融中心、云湖华府、汶水绿洲、颐高数码城、锦绣华城、锦绣华府、五洲长安、盛世名门、领秀城、天熙苑等,市调回
3、顾,安丘房地产整体市场分析,项目本体分析,项目竞争环境分析,调研报告总结,整体发展环境,经济宏观大环境形势依然严峻，下半年经济增长趋向平稳，政策有望放松。,1、国内经济增长继续下滑。今年一季度GDP同比增速还是连续第五个季度下滑。 2、宏观经济政策开始走向宽松。2012年，中央明确提出经济工作的总基调是稳中求进。 3、进出口形势不稳定。美国经济艰难复苏，欧洲经济深陷欧债泥潭，其他地区经济动荡起伏不定。 4、房地产“回光返照”。 5、信贷紧缩，中小企业资金链明显紧张。 6、股市继续探底。,整体发展环境,楼市宏观大环境下半年起色不会很大，大体上趋向平稳，以价换量仍是主旋律。,1、自今年6月8日央行
4、降息0.25个百分点以来，房地产市场量价齐升，中国指数研究院近日发布的6月份“百城价格指数”显示，全国100个城市的住宅均价结束自2011年9月以来连续9个月的环比下跌态势，其中45个城市出现环比上涨。 2、国务院总理温家宝于近日在江苏省常州市调研时强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。 3、总理“誓言决不能让房价反弹”的话语让购房者再度迟疑起来，纷纷选择了观望，楼市再次进入了深度博弈状态。,整体发展环境,潍坊楼市环境上半年依然萧条，价格逐步下探，下半年形势预估会继续低迷，在低位徘徊。,1、恒大名都4480元/平米开盘超低价入市，对市场冲击很大，但市场反馈一般，开盘当天成
5、交约200套。 2、市场低迷，促销变相降价手段层出不穷，更有部分大手笔让利，如恒大名都交五万抵十五万等。 3、中建大观天下新推出楼栋，以一口价3888元/平米，引起市场疯抢，说明刚需在超低价格前面，会适度的迸发。,1、2012年上半年潍坊市区的整体房价比较平稳，总体呈现“微降”态势。从上半年的整体房价走势来看，1-2月份房价上涨9元/；2-3月份房价微降3元/；3-4月份上涨5元/；红五月潍坊楼市成色不足，环比4月份跌幅达35元/；5-6月份再降10元/，跌至4420元/，为上半年最低水平。面对目前潍坊购房者持币观望的现状，开发商推出各种各样的促销打折政策，以价换量刺激刚需购房群体，2012年
6、上半年潍坊房价主基调依旧以“稳”为主。 2、2012年上半年潍坊市内六区平均房价整体下降0.76%。从上图中可以看出上半年里1月份房价涨幅最大，究其原因，2011年末开发商低价抛售房源和2012年初品牌开发商的提价，导致1月份环比去年12月份房价差距较大；2月份，部分楼盘涨价，使得整体房价上升；进入3月份，受限购、限贷调控政策的影响，房地产市场降温，房价首次下跌；4月份房价再次呈现小幅上涨。5月份“以价换量”唱主调，房价下降0.78%，开发商的打折促销政策和新楼盘的低价入市是下降的主要原因。6月份环比5月份房价下降0.23%。总体来看，潍坊市区上半年整体房价波动不大。,整体发展环境,安丘宏观经
7、济发展强劲，带动房地产业快速发展。,GDP增幅和房地产业 发展状况的关系 库兹涅茨,数据来源：安丘市统计年鉴,2005年至2011年安丘市GDP年均增长率保持在10%左右的水平，在所有县市中处于中等偏低水平。2011年达到地区生产总值约188.8亿元。,整体发展环境,安丘人口增长相对平稳，外来人口较少，农业人口的城镇转移为房地产市场发展提供了有力保障。,单位：万人,数据来源：安丘市统计年鉴,2005年至2011年整体上安丘市总人口缓慢增长，其中从2009年开始增速加快，截止到2011年总人口达到近95万，其中农业人口约55万，非农业人口约40万，城市人口约30万。 根据2011年潍坊市各县区人
8、口统计情况来看：安丘市人口总数占整个潍坊市的11%，在潍坊各县市（除潍坊市）中排名第三。 注：潍坊市包括奎文区、潍城区、高新区、开发区、寒亭区和坊子区。,整体发展环境,安丘大量的产业人口，为房地产开发提供了大量的客户支撑。,安丘市大型知名企业及产业人口规模： 山东景芝股份有限公司，产业人口规模在5000至6000人之间； 山东奥宝化工集团有限公司，产业人口规模在3000左右； 安丘市汶瑞机械制造有限公司，产业人口规模在2000至3000人之间； 安丘市鲁安药业有限责任公司，产业人口规模在2000至3000人之间； 潍坊长安铁塔股份有限责任公司，产业人口规模在2000至3000人之间； 另外，山
9、东柠檬生化有限公司、山东海龙博莱特化纤有限责任公司等企业规模较大，产业人口较为密集。,安丘全市产业人口规模大致在2万人左右； 安丘重要企业主要以化工、机械、制药等为主。,数据来源：安丘市统计年鉴,整体发展环境,安丘人均可支配收入和人均消费支出的稳步增长，为房地产开发提供了资金支持。,23.8%,14.9%,单位：元,根据2006年至2011年统计数据分析： 安丘市年人均可支配收入按照23.8%的平稳速度发展，2011年已达到18165元； 年人均消费支出按照14.9%的平稳速度发展，2011年已达到10365元； 人均可支配收入增幅大于人均消费支出增幅。,数据来源：安丘市统计年鉴,小结,通过分
10、析宏观环境和安丘房地产发展中微观环境，有利于思考项目的开发思路和方向。,小结1：在经济大环境和房地产宏观市场“低迷”的下半年，项目将会以怎样的形式和姿态面市，是接下来需要重点思考的问题之一。 小结2：安丘城市整体发展进入新阶段，房地产行业迎来强势发展时机，机遇和挑战并存，项目如何抓住机遇和迎接挑战，也是我们重点思考的问题之一。,整体概况,分布房地产发展形成三大区域：老城区、新城区和市北区，新城区为最火热发展区域。,老城区,新城区,市北区,三合春城,大华名都,龙耀锦都,世纪铭城,中央世家,湖景龙湾,青云国际城,天源华府,领世新城,大成汇丰园,建安小区,豪丰天熙苑,锦绣花园,青云郡,汶水绿洲,金融
11、中心,锦绣华府,锦绣华城,云湖华庭,御景园,领秀城,盛世名门,五洲长安,颐高数码城,拟建/待售项目,在售项目,典型个盘（在售）,中央世家市政府核心地段纯高层，准现房销售，其余楼栋已入住。,地理位置：开发区青云大街东首南侧 总建面：90000平方米 建筑类型：6栋高层 14层 16层 17层 18层不等 价格：三期12层3628一平米 均一平米优惠160170元 （尾盘） 周边配套：机关幼儿园分园、实验小学、东埠中学分校、青云学府双语学校 人民医院 户型信息：98.69二室二厅一厨一卫 116.38三室二厅一厨一卫 104三室二厅一厨一卫推广主题：政务中心 头等舱生活,典型个盘（在售）,湖景龙湾
12、市政府核心地段纯多层，二期准现房销售，一期已经入住。,地理位置：市北区拥翠街以南明湖以东 总建面：162000平方米 建筑类型：5+1层多层 价格：3550元/平米，5楼2888元/平米 周边配套：项目邻近 人民广场 安丘市政府 汶河生态湿地 青云湖假日酒店 户型信息：80-130多层户型面积供选择 推广主题：潍坊纯正的水岸养生名盘,典型个盘（在售）,青云郡青云山脚下英伦风格大盘，洋房、多层、小高层混合。,地理位置：泰华城购物中心向东800米 总建面：280000平方米 建筑类型：青云郡一期。由6栋宽景洋房、5栋花园洋房，4栋电梯多层组成。青云郡设计户型大部分为100平方米的大户型，还有跃层、
13、复式，面积从110的三居到280的四居、五居室都有。 价格：二期4000元/平米 周边配套：美化国际学校（筹办）综合商场 安丘泰华城幼稚园 美化幼稚园 银行 潍坊银行、交行、农信医院 中医院、白求恩医院 户型信息：二期户型三室两厅一卫 128-138平米电梯洋房 推广主题：一座诗境的英伦公园城邦,典型个盘（在售）,天源华府曼哈顿二期，着力打造安丘豪宅代表，以大面积为主。,地理位置：商场路与206国道交汇处 总建面：90000 建筑类型：2栋21层高层 2栋11层小高层 10栋多层组成 价格：二期住宅多层均价4600元/，高层均价3600元/ 周边配套：福乐多超市 安丘中医院 户型信息：137.
14、13-141.48 三室两厅两卫 141.61-146.20 三室两厅两卫 推广主题：新都中心、300席、终极阔府,典型个盘（在售）,领世新城市北区最大综合社区，前期已入住，但游泳池、步行街等配套荒废。,地理位置：市北区建设路 总建面：300000平方米 建筑类型：多层6层。66栋，3座会所 价格：领世新城剩余房源150余套，户型面积为90-240，多层均价2900元/，起价2400元/。 周边配套：青云学府、双语学校 莲花山公园、汶河湿地公园 户型信息：83.8892.85两室两厅一厨一卫 99.2514.33125.07 三室两厅一厨一卫 推广主题：完美生活、感受城市绝版风华,典型个盘（在
15、售）,大成汇丰园老城区项目，没出彩地方，周边成熟氛围为核心卖点。,地理位置：永安路与和平路交叉路口南300米 总建面：80000平方米 建筑类型：多层6层 价格：2888元一平米起 ，均价：多层：3600 高层：3200 周边配套：南苑商贸城 世纪泰华 人民医院 农业银行 农村信用社等 户型信息：84.01-130.99面积 三室两厅一卫 三室两厅一卫 两室两厅一卫 推广主题：都市之巅 从此拥有,东方明珠花园,地理位置：位于该市国税局以北、潍徐路以南(泰华城西北方，商场路北侧) 总建面：16万多平方米，18栋多层（5+1），6万平方米高层（17层） 建筑类型：多层、高层 价格：高层1层3300
16、元/ 9层3600元/ 16层4100元/ 均价 3700元 周边配套：医院,幼儿园,中小学,超市,银行,商场 户型信息：75.44- 143面积 三室两厅一卫 两室一厅一卫 推广主题：“以人为本，尊重自然”,典型个盘（在售）,典型个盘（在售）,建安小区新城区一般化项目，以多层和新城区中心地段吸引客户。,地理位置：长安路以北、建安路西侧 总建面：（一期）2万（二期）15万，占地面积52553 ，容积率2.57 建筑类型：多层（一二层底商），高层 价格：起价2888元/ ； 均价：多层3600元/；高层3200元/； 周边配套：长安路商业街，加油站，汽车站、餐饮、超市等 户型信息：60平米-123平米 一室一厅一卫-三室两厅一卫 推广主题：连接两城占据未来,典型个盘（在售）,御景园青云花园三期，以
