2013年上半年重庆地区商品房市场研究分析报告（pdf 21页）

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1、 重庆2013年上半年房地产市场研究报告 1 / 21 重庆市房地产市场研究报告重庆市房地产市场研究报告 2012013 3 年上半年度年上半年度 重庆中原市场研究部重庆中原市场研究部 2012013 3 年年 7 7月月 重庆2013年上半年房地产市场研究报告 2 / 21 目录目录 第 1 章 房地产投资环境分析 3 1.1 房地产相关政策 3 1.2 房地产开发投资全面回暖. 4 第 2 章 房地产市场供应 . 5 2.1 新增批准预售供应活跃，达到历史第二高位 . 5 2.2 商品住宅预售供应保持稳定，写字楼占比下降明显 6 2.3 高层小高层占比稳定，别墅产品供应下降 . 7 2.4

2、 户型格局整体保持稳定，两房产品占比五成 . 8 2.5 南部区域供应表现活跃，占比增长 4% 8 2.6 高层、洋房认购率略有增长，别墅产品有所下滑 9 2.7 大学城领衔新兴板块市场供应 . 10 第 3 章 商品房成交分析 . 11 3.1 商品房成交量持续增加至历年来同期最高 . 11 3.2 成交价格直线上涨至历史新高 . 12 3.3 高供应量拉动需求增长 13 3.4 住宅成交比例高 高档物业成交增加 14 3.5 北区仍是成交主力 中西区发力 15 3.6 开盘认购率环比增加，3 月突破 60% 16 第四章 写字楼市场分析 . 18 4.1 写字楼批准预售增加 竞争激烈 18

3、 4.2 写字楼吸纳能力增强 18 4.3 写字楼租赁市场平稳 19 4.4 写字楼空臵率下降 20 第 5 章 重庆楼市发展预测 . 21 重庆2013年上半年房地产市场研究报告 3 / 21 第第 1 1 章章 房地产投资环境分析房地产投资环境分析 2013 年上半年房地产市场延续去年的回暖走势，上半年被重点关注的“国五条”调控政策 遇冷，地方政府消极的响应态度，使得本轮调控的效果不大。与此同时，持续了一年半的楼 市成交量和价格双双上涨，房地产行业的投资环境全面回暖。 1.11.1 房地产相关政策房地产相关政策 2013 年上半年最受人关注的政策当属“国五条”政策，是自 2009 年 12

4、 月份开始楼市严厉 调控以来的第五次升级，前四次分别是 2010 年 1 月的“国十一条” 、4 月的“国十条” 、9 月的“9.29 新政” ，2011 年 1 月的“新国八条” ，2013 年 2 月 20 日出台的“国五条”是第 五次调控升级。 按照国务院规定， 各直辖市、 计划单列市和省会城市一季度都要公布调控细则和价格调控目 标。在广东率先公布细则后，3 月 30 日与 31 日，北京、上海、重庆、济南、天津、合肥、 南京等城市都按时发布了楼市调控地方版细则。大连、厦门和贵阳则只发布了 2013 年度的 房价控制目标。中央试图从限购、限贷、税收和住房信息联网等方面全面升级调控。 但对

5、于本次新政，地方政府的跟进态度明显偏消极。关于“限购加强” ，仅沈阳一地落实全 城限购；关于“已限购城市进一步从严” ，仅在北京细则中有所体现；而“未限购的三四线 城市酌情加入限购行列” ， 也没有任何地方政府响应。 关于个税 20%征收仅有北京一地落实， 其他一、二线城市大多未实际执行，而三四线城市由于住房信息体系建设相对滞后，不具备 基本的执行基础。 关于二套房贷的政策也未立即落实， 仅北京等极个别城市将二套房贷首付 提升至 7 成，而在全国范围内仍未达成共识，甚至在一线城市中也未有更多效仿者。 重庆市的“国五条”细则与全国其它城市一样，也存在执行力度不够的问题。关于“限购” 政策重庆市则

6、从一开始就没有执行，本次重庆细则也未做提及。二手房个税征收 20%，虽 有提及但实际未执行。 重庆2013年上半年房地产市场研究报告 4 / 21 1 1.2 .2 房地产开发投资全面回暖房地产开发投资全面回暖 2013 年上半年房地产市场的稳步回升使行业投资环境全面回暖，行业信心逐步回升，房地 产行业开发投资力度明显加大。重庆 2013 年 1-5 月房地产投资额达到 988.57 亿元，同比 增幅达到 26.2%，高出同期全国房地产投资额同比增幅六个百分点。2013 年 1-5 月，大重 庆商品房施工面积达到 21178 万平方米，同比增长 21%。 表表 1 1- -1 1：201320

7、13 年年 1 1- -5 5月重庆房地产建设销售情况月重庆房地产建设销售情况 商品房建设与销售商品房建设与销售 1 1- -5 5 月月 同比同比% % 施工面积（万平方米）施工面积（万平方米） 21177.6821177.68 21%21% 住宅 15456.85 13% 办公楼 663.98 81% 商业营业用房 2625.7 64% 竣工面积（万平方米）竣工面积（万平方米） 1354.891354.89 4%4% 住宅 951.7 -10% 办公楼 17.56 92% 商业营业用房 242.06 131% 销售面积（万平方米）销售面积（万平方米） 1802.021802.02 20%2

8、0% 住宅 1676.19 23% 办公楼 19.76 55% 商业营业用房 69.01 -18% 销售额（亿元）销售额（亿元） 1001.621001.62 29%29% 住宅 873.55 30% 办公楼 27.32 81% 商业营业用房 88.09 20% 注：以上数据为大重庆数据注：以上数据为大重庆数据 数据来源：重庆市统计局数据来源：重庆市统计局 重庆2013年上半年房地产市场研究报告 5 / 21 第第 2 2 章章 房地产市场供应房地产市场供应 2.1 2.1 新增批准预售供应活跃，达到历史第二高位新增批准预售供应活跃，达到历史第二高位 根据重庆网上房地产数据显示，2013 年上

9、半年重庆主城区新增批准预售面积 1274 万平方 米（含商品住宅、商业、写字楼、车位及其他） ，环比增长 5%，同比增幅达到 50%。其中， 商品住宅新增预售面积 962.71 万平方米，环比增幅 9%，同比增长 36%。 2013 年上半年主城区预售供应量在同比及环比均呈正增长趋势，特别是同比增幅明显，结 合主城区预售供应下半年市场活跃度高于上半年的市场推售惯例，2013 年上半年预售供应 表现更显突出，供应水平更是达到近 5 年以来的第二高位，仅次于 2010 年下半年预售供应 水平。结合近两年周期的市场走势来看，一方面由于 2011 年市场受调控影响表现低迷、存 量增大直接导致 2012

10、 年上半年市场新增供应减缓，另一方面 2012 年市场迅速回暖，供需 及改善型需求活跃，市场成交攀升，存量压力减小，市场供应自 2012 年下半年起保持活跃 稳定的供应趋势并延续至 2013 年上半年，从而使得今年上半年预售量同比及环比增长，特 别是同比增长幅度呈较大水平。 图图 2 2- -1 1：20082008- -20132013 上半年重庆主城区近年批准预售量对比上半年重庆主城区近年批准预售量对比 （单位：万）（单位：万） 数据来源：重庆网上房地产数据来源：重庆网上房地产 重庆2013年上半年房地产市场研究报告 6 / 21 图图 2 2- -2 2：20102010- -20132

11、013 上半年重庆主城区近年批准预售量月度走势上半年重庆主城区近年批准预售量月度走势 （单位：万）（单位：万） 数据来源：重庆网上房地产数据来源：重庆网上房地产 2.2 2.2 商品住宅预售供应商品住宅预售供应保持稳定，写字楼占比下降明显保持稳定，写字楼占比下降明显 从 2013 年上半年主城区批准预售性质的统计来看，商品住宅产品依然占据主导地位，共计 获取预售面积 962.71 万平方米，占比 76%，整体保持稳定趋势。而写字楼产品在 2012 年 下半年期间的活跃供应后，今年上半年新增预售供应趋势明显放缓，共计新增预售面积 111.09 万平方米 ，占总预售面积的 9%，环比下降 5 个百

12、分点。结合 2012 年写字楼市场 的供需表现，市场整体供大于求，存量明显，今年上半年写字楼新增预售供应节奏的放缓也 契合了市场的发展趋势。 图图 2 2- -3 3：重庆主城区：重庆主城区 20132013 年上半年批准预售年上半年批准预售性质统计性质统计 数据来源：重庆网上房地产数据来源：重庆网上房地产 重庆2013年上半年房地产市场研究报告 7 / 21 2.3 2.3 高层小高层占比稳定，别墅产品供应下降高层小高层占比稳定，别墅产品供应下降 在 2013 年上半年主城区新增批准预售的商品住宅中，高层小高层产品占比达87%，保持稳 定主导的供应态势。从各形态的占比变化趋势来看，除高层小高

13、层产品占比稳定外，花园洋 房产品同样保持稳定占比。别墅产品则由于 2013 年上半年期间市场成交趋势较 2012 年有 所放缓，导致新增供应受到市场成交走势的影响相应减慢。 从别墅产品的新增供应形态来看，联排、叠拼产品为别墅供应的主要产品形态，其中，联排 产品占比 56%，叠拼产品占比 42%。受近几年土地供应的影响，独栋及双拼产品的供应近 年来均呈现极少的供应趋势。 图图 2 2- -4 4：重庆主城区：重庆主城区 20132013 年上半年商品住宅物业形态统计年上半年商品住宅物业形态统计 数据来源：重庆网上房地产数据来源：重庆网上房地产 图图 2 2- -5 5：重庆主城区：重庆主城区 2

14、0132013 年上半年别墅产品形态统计年上半年别墅产品形态统计 数据来源：重庆网上房地产数据来源：重庆网上房地产 重庆2013年上半年房地产市场研究报告 8 / 21 2.4 2.4 户型格局整体保持稳定，两房产品占比五成户型格局整体保持稳定，两房产品占比五成 2013 年主城区新增预售供应的户型格局以两房为主、三房产品为辅的供应格局。其中，两 房产品新增预售 49433 套，占比达 51%；三房产品新增预售 24427 套，占比 25%。通过对 2013 年上半年预售供应户型配比的对比来看，目前市场新增供应仍然以刚需产品为主，而 投资型的小户型产品以及大户型产品的供应在目前市场环境中均有所

15、减少， 特别是别墅类产 品的供应趋势最为明显。 图图 2 2- -6 6：重庆主城区：重庆主城区 20132013 年上半年预售供应户型配比年上半年预售供应户型配比 数据来源：重庆网上房地产数据来源：重庆网上房地产 2.5 2.5 南部区域供应表现活跃，占比增长南部区域供应表现活跃，占比增长 4%4% 从区域的供应格局来看，三大区域供应格局整体以北部区域、中西部区域为主，但南部区域 2013 年上半年预售供应表现活跃，预售供应占比较 2012 年增长 4 个百分点，达到 25%。 从各个区域的供应情况来看，传统区域供应依然活跃，保持稳定的供应规模。南岸区 2013 年上半年预售面积达 210.

16、62 万平方米，位列各区域之首，也正是因为南岸区上半年的活跃 表现，整体提升了南部区域的供应水平。另外，除渝中区由于其特殊的区位因素导致区域供 应以非住宅产品为主导的供应格局，其他主城区域均以商品住宅产品为主。 重庆2013年上半年房地产市场研究报告 9 / 21 图图 2 2- -7 7：重庆主城区：重庆主城区 20132013 年上半年批准预售供应格局对比年上半年批准预售供应格局对比 数据来源：重庆网上房地产数据来源：重庆网上房地产 图图 2 2- -8 8：重庆主城区：重庆主城区 20132013 年上半年批准预售各区域对比年上半年批准预售各区域对比 数据来源：重庆网上房地产数据来源：重庆网上房地产 2.62.6 高层、洋房认购率略有增长，别墅产品有所下滑高层、洋房认购率略有增长，别墅产品有所下滑 从近一年半的月度走势看来， 高层和洋房产