中央财经大学课件资产评估第2章-资产评估程序与基本方法

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1、2019/4/25,第二章 资产评估的程序和基本方法,2019/4/25,主要内容,1.资产评估的程序（了解） 2.成本法 3.市场比较法 4.收益法,掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。,本章基本要求,2019/4/25,（1）明确资产评估业务基本事项 委托方、产权持有者、评估报告使用者 资产评估目的 评估对象和评估范围 价值类型 评估基准日 评估报告使用限制 评估报告提交时间及方式 评估费、支付时间和方式 其他事项,1.资产评估的程序,2019/4/25,（2）

2、签订资产评估业务约定书（合同） （3）编制资产评估计划 评估工作的总体思路和详细实施方案 现场调查 评估的技术路线和方法 需要收集的资料及收集渠道 时间和费用计划 人力资源配备 进度安排 （4）对评估资产的核实和实地查勘 产权状况和技术状况（资产新旧程度、运行状况、质量等）,1.资产评估的程序,2019/4/25,（5）收集与资产评估有关的资料 收集渠道：市场、当事方、政府部门、各类专业机构等 产权证明文件：如土地使用证、房屋产权证 参照物特性及其市场交易信息 技术资料（见教材） （6）评估估算 分析市场法、收益法和成本法等资产评估方法的适用性，恰当选择评估方法 选取相应模型、参数 综合分析初

3、步评估结果 采用多种方法，确保评估结果的客观准确性,1.资产评估的程序,2019/4/25,（7）编制和提交评估报告 内容和格式应当遵循资产评估准则评估报告 提交前与委托方进行必要沟通 （8）资产评估工作底稿归档 管理类工作底稿 操作类工作底稿 纸质、电子文档 评估底稿档案至少保存10年,1.资产评估的程序,2019/4/25,资产评估方法,如何做,资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。,2019/4/25,国际评估准则指出评估市场价值最常见的方法包括市场比较法、现金流折现法（收益资本化或收益法）和成

4、本法 国有资产评估管理办法规定资产评估方法主要有四种，重置成本法、现行市价法、收益现值法和清算价格法 基本与国际通行方法相同 清算价格法是我国特有方法，实践证明不是很有用 评估方法无所谓先进和落后，只要能够获得满足价值类型的方法都是可行和有效的 资产评估基本方法：成本法、市场比较法、收益法,资产评估方法总体概述,2019/4/25,资产评估的基本方法,市场途径,成本途径,收益途径,评估基准日,过去,未来,成本法,市场比较法,收益法,现时,2019/4/25,2.1 基本思路 以待评估资产的重置成本，扣除从资产形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的各项价值损耗得到资产的评估价值。它是从成本取

5、得和成本构成的角度对待评估资产的价值进行分析和判断 重置成本是按现行市场条件下重新购建一项全新资产所付全部成本,2.成本法,2019/4/25,2.2 基本方法,2019/4/25,2.3 基本原理,即在条件允许的情况下，任何一个潜在理性投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。,资产的价值取决于资产的成本,2019/4/25,2.4 理论依据,（1）资产的价值取决于资产的成本。 资产成本越高，相应的资产价值越大，二者在质和量的内涵上是一致的。 （2）资产的价值是一个变量。 资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。,2019/4/25,2.

6、5 基本前提,（1）被评估资产处于继续使用状态 （2）应当具备可利用的历史成本资料 （3）形成资产价值的耗费是必须的,2019/4/25,2.6 操作程序,2019/4/25,2.7 重置成本及其估算方法 2.7.1 重置成本含义 重置成本一般可分为复原重置成本或更新重置成本 复原重置成本(reproduction cost new，复制品成本),一般称重建成本，指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一项与估价对象全新状况同样的资产所发生的成本 更新重置成本（replacement cost new，替代品成本），一般称重置成本，指在评估基准日，运用现代

7、生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一项与估价对象具有同等功能效用的全新资产的成本,2019/4/25,2.7.2 复原重置成本与更新重置成本的异同 更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。 随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此，复原重置成本往往会高于更新重置成本。,2019/4/25,2.8 重置成本的估值方法,2019/4/25,(1)重置核算法 是利用成本核算的

8、基本原理，将重新取得资产所需的成本项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法，成本一般分为直接成本和间接成本 计算公式,重置成本直接成本间接成本,建造成本构成： 材料成本 人工成本 制造费用 资金成本 合理利润,取得成本构成： 购买价格 安装调试费 运杂费 人工费,间接成本构成： 取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用,2019/4/25,间接成本的估算 间接成本=人工成本总额*成本分配率 间接成本=直接成本*间接成本相对于直接成本的比率 间接成本=工作量（工时或工日）*单位工作量的间接成本 例1 某企业现有一台机器设备，其同类产品的市场价格为60000元/台，运杂费1000元，直接安装

9、成本为900元（其中原材料400元，人工成本500元），按以往经验安装间接成本相对于直接安装成本比率一般为50%，计算该机器设备的重置成本,2019/4/25,例2被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。问：该设备的重置成本是多少？ 解：（1）计算直接成本:购买价=8（1+20%）=9.6（万元） 运杂费=1

10、.6（1+80%）=2.88（万元） 安装费中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（万元） 直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本 9.6+2.88+0.56=13.04（万元） （2）计算间接成本:间接成本占直接成本的百分率 0.2（81.60.4）2% 间接成本13.042%0.26（万元） （3）计算重置成本:重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）,2019/4/25,（2）物价指数法 基本原理 在资产历史成本基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日的重置成本。 计算公式,2019/4/25,物价变动指数,物价变动指数,定基指数,环比指数,评

11、估基准日物价指数 资产购建时物价指数,a1a2a3an,（其中an表示第n年环比价格指数）,2019/4/25,物价指数法的特点,物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本 ； 物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上 ； 对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高（比如计算机） 。,2019/4/25,例1 某项资产购建于1995年10月。账面原始价值为20万元，现评估期1999年10月3日的价值。调查得知该类资产在1995年和1999年的资产定基物价指数为120%和160%，1996-1999年的环比价格指数

12、分别为110%、105%、120%、96%，物价上涨指数为33%，计算该资产的重置成本。 例2 某机床于2004年购置安装，账面原值为16万元。2006年进行一次改造，改造费用为4万元；2008年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数2004年为1.05，2006年为1.28，2008年为1.35，2009年为1.60。 要求：计算该机床2009年的重置成本,2019/4/25,重置成本计算表,2019/4/25,（3）功能价值法 基本原理 是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。 理论假设 资产生

13、产能力与其成本之间存在相关性（线性关系） 资产重置的目的在于重置其功能，功能相同，则购建成本也应相同 。,2019/4/25,资产重置成本=待评估资产的生产能力*参照物的重置成本/参照物的生产能力 资产重置成本=参照物的重置成本*待评估资产的生产能力/参照物的生产能力,2019/4/25,例1 某面粉加工厂生产线的重置成本为70万元，年生产能力为3000吨面粉。待评估面粉生产线的年生产能力为4500吨面粉，假设面粉生产线的生产能力和价格呈线性关系，计算该资产的重置成本。,（4）规模经济效益指数法 假定待评估资产的生产能力与价值呈非线性关系 资产重置成本=参照物的重置成本*待评估资产的生产能力/

14、参照物的生产能力x X为经验数据，称为规模经济效益指数,2019/4/25,2.9 各项价值损耗及其估算 2.9.1 实体性贬值 含义 使用和自然力导致的物理性能下降而引起的贬值 决定实体性贬值的因素 使用时间 使用率，也叫利用率（使用强度） 资产本身的质量 维修保养程度 估值方法,（1）观察法 根据专业知识和工作经验来判定资产的实体性贬值率,计算公式为： 资产实体性贬值=重置成本实体性贬值率 =重置成本（1成新率）,通过观察确定新旧程度,主要观察被评估资产的外表： 光洁度 腐蚀程度 形体物理变化程度,形体物理变化程度,机器设备评估主要包括： 机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度 硬度、软度

15、等是否发生变化，有无裂痕等。 房屋建筑物评估主要包括： 墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、 裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方 向位移等,（2）公式法（使用年限法） 根据资产已经使用过的年限与总可使用年限的比率，来确定资产的有形损耗程度,资产的实体性贬值=（重置成本-预计残值） 实际已使用年限总使用年限,名义已使用年限资产利用率,指资产从购进使用 到评估基准日的年限，依据会计折旧年限确定,（实际已使用年限+尚可使用年限）,2019/4/25,例：某机器设备购建于2000年10月30日，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天运转时间为8小时，由于其生产的产品自2000年年初至2004

16、年年末（50个月）在市场上供不应求，此期间设备处于超负荷使用状态，每天实际运转时间为10小时，自2005年初正常使用，现以2006年10月30日为评估基准日，计算（每年按360天计算，每月按30天计算）： 该设备的名义使用年限 该设备的资产利用率 该设备的实际使用年限,2019/4/25,2.9.2 功能性贬值 含义 新技术的推广和使用引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。 功能性贬值有两种表现形式: （1）超额投资成本 （2）超额运营成本,（1）超额投资成本：由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。 超额投资成本复原重置成本更新重置成本 注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑；如使用现行市场价格作为重置成本，也不需再考虑超