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1、2019/4/20,房地产企业涉税处理热点及难点分析,2019/4/20,介绍内容,房地产业企业所得税与土地增值税比较 房地产业热点、难点问题涉税分析,2019/4/20,第一部分： 企业所得税与土地增值税比较,一、年度汇算清缴和项目清算的差异 二、应税收入差异 三、开发成本差异 四、开发费用差异,2019/4/20,一、年度汇算清缴和项目清算的差异,企业所得税：按年度进行汇算清缴。 完工前开发产品预售收入，按规定的预计毛利率预计毛利额计入当期应纳税所得额缴纳年度企业所得税，而不是预缴税款。 土地增值税实行的是项目单位清算，清算之前属于预缴税款。 清算可能跨几个年度 当开发项目达到（国税发20
2、0991号）第九条、十条清算条件时，再进行清算。,2019/4/20,（一）应税收入的范围不同 企业会计准则：销售商品收入、提供劳务收入和让渡资产使用权收入。 土地增值税：仅限于与销售不动产和转让土地使用权有关的销售转让收入。 企业所得税：销售货物收入、提供劳务收入；转让财产收入；股息、红利等权益性投资收益；利息收入；租金收入；特许权使用费收入；接受捐赠收入和其他收入。 财政补贴收入处理？,二、应税收入差异,2019/4/20,企业所得税处理： 国税发200931号文第六条:企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 企业销售未完工开发产品取得的收入，
3、应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 例题:房地产企业如何进行企业所得税预缴和汇缴？,（二）收入确认时间不同,2019/4/20,国税发200931号第三条：除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二） 开发产品已开始投入使用。 （三） 开发产品已取得了初始产权证明。 （国税函2010201号 ） 房地
4、产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。,开发产品完工的条件,2019/4/20,土地增值税 收入分为清算前收入、清算时收入和清算后收入，清算前的收入要按照规定预缴税收； 清算时的收入需要计算项目全部应纳税额，将前期预缴税收减除，结清清算税款； 清算后的收入按规定直接计算缴纳土地增值税。,2019/4/20,不同方式下的开发产品销
5、售收入的确认 国税发200931号文第六条： 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的 （二）采取分期收款方式销售开发产品的 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的 （四）采取委托方式销售开发产品的（三种）,2019/4/20,三、开发成本的差异,(一)开发成本组成内容 四类成本：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本。 会计核算：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费。(6项) 企业所得税:国税发200931号文27条
6、(6项) 土地增值税：取得土地使用权所支付的金额 +房地产开发成本(6项) 对照表,2019/4/20,成本、费用核算程序,销售时扣除,2019/4/20,成本、费用扣除的税务处理,计税成本的核算过程,2019/4/20,(二)计税成本支出的内容,（1）土地征用费及拆迁补偿费,（2）前期工程费,（3）建筑安装工程费,为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等 。,指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规
7、划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。,指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。,国税函2010220号文：不得在清算土地增值税时扣除,土地增值税:单独列计,（4）基础设施建设费,（5）公共配套设施费,（6）开发间接费,指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。,指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。不能有偿转让,为直接组织和管理
8、开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等 。,土地增值税:销售费用,土地增值税:管理费用,资本化利息支出,2019/4/20,（三）成本核算对象与清算项目的差异 分析：开发小区内有住宅、别墅、商铺和配套设施，需要分别计算可售面积单位成本吗？ 企业所得税: 按六项原则划分成本对象进行核算。 成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。 土地增值税清算 以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清
9、算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额. 赣地税发200876号（2008.6.3以后）,2019/4/20,（四）共同成本间接成本计算分摊方法差异,企业所得税:占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法。 土地成本一般按占地面积法进行分配； 单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配； 借款费用按直接成本法或按预算造价法进行分配；其他成本项目的分配法由企业自行确定。,2019/4/20,土地增值税项目清算 清算单位共同负担的扣除项目分摊方法相对简单，且可由纳税人自行选择。 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣
10、除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 赣地税发200876号（2008.6.3以后） 对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼（或连体楼），其发生的资金费用按照下列原则分摊： 1、纳税人取得土地使用权所支付的 地价款和按国家统一规定交纳的、 有关费用及土地征用和 拆迁补偿费，分别按纳税人取得的普通住宅、其他类型的房地产的销售收入进行分摊。 2、纳税人发生的其它费用，按单位建筑面积分摊。 例题分析(连体楼土地增值税计算),2019/4/20,例：某房地产公司开发连体楼一幢，总建筑面积为10000平方米（假设与
11、可售面积一致），公司以该幢楼为成本核算对象。其中一至四层为写字楼，建筑面积为4000平方米，平均售价为1万元/平方米，销售收入为4000万元；五至十层为普通住宅，建筑面积为6000平方米，平均售价为0.4万元/平方米，销售收入为2400万元，总销售收入为6400万元。连体楼土地总成本为1000万元，房地产开发总成本为2000万元，房地产开发费用为土地成本和开发成本的10%，与转让房地产有关的税金只考虑营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加，为销售收入的5.6%。 请计算土地增值税。,2019/4/20,(五)预提费用的差异 国税发200931号第三十二条： 除以下几项预提（应付）费用外，计
12、税成本均应为实际发生的成本。 （1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。 （2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 （3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 土地增值税清算:国税发2006187号第四条第（四）项规定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外
13、，不得扣除。,2019/4/20,四、开发费用的差异,（一）期间费用差异 企业所得税：管理费用、销售费用和财务费用按照实际发生金额据实扣除，除不符合税法规定范围和标准的外，不需要进行纳税调整。 土地增值税清算：开发费用不再按年度汇总计算，而是按照一定方法和比例计算扣除。 国税函2010220号第三条,2019/4/20,（二）房地产企业利息费用的税务处理 企业所得税的处理 在房地产完工前，应计入有关房地产的开发成本 在房地产完工后，应计入财务费用，对已在开发成本列支的借款费用不能再从财务费用中重复税前扣除。 国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告（2011年第34号）:金融企业的同期同类贷款
14、利率的规定,2019/4/20,1、企业向个人的借款利息支出 国税函2009777号： 一、企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出，应根据企业所得税法第四十六条及（财税2008121号）规定的条件，计算企业所得税扣除额。 二、企业向除第一条规定以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，根据税法第八条和税法实施条例第二十七条规定，准予扣除。 （一）企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为； （二）企业与个人之间签订了借款合同。,2019/4
15、/20,2、企业投资者投资未到位而发生的利息支出 国税函2009312号 凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。 公式为： 企业每一计算期不得扣除的借款利息该期间借款利息额该期间未缴足注册资本额该期间借款额 企业一个年度内不得扣除的借款利息总额为该年度内每一计算期不得扣除的借款利息额之和。,2019/4/20,3、企业关联方利息支出税前扣除标准 财税2008121号 一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利
16、息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。 企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为： （一）金融企业，为5：1； （二）其他企业，为2：1。 二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。 特别纳税调整实施办法（试行）国税发20092号第八十五、八十六条：如何计算关联债资比例,2019/4/20,土地增值税的处理 关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）第三条规定，房地产开发费用的扣除问题：（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算
