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2、居房地产研究院郑州易居房地产研究所所有，未经上海易居房地产研究院郑州易居房地产研究所明确书面特别授权，任何人对报告不享有该等权利，否则依法追究法律责任。,郑州房地产市场月报 主 编：赵 爽 编 辑：许慧敏 采 编：李淑英 宋 路 杨 坤 王 欢 刘会友 李寅山 周晓铬 冯丽杰 李 园 刘 优 徐 曼 编委会主任：张永岳 编 委：丁祖昱 张 燕 龙胜平 彭家亮 喻颖正,以CRIC中国房地产决策咨询系统为平台 以客户需求为导向 提供全面、精准、快速的房地产信息综合服务,综述 4 专题 24 土地 39 营销 50,郑州市09年10月商品住宅市场形势分析,10月宏观政策分析,克而瑞（中国）信息技术有
3、限公司 2009年10月,中国35个城市总部经济发展能力排行 郑州位列19,在中部地区，郑州的总部经济被北京市社科院中国总部经济研究中心认定为落后于武汉和长沙， 且继续落后于相邻的济南和西安。,郑州经济动态,前三季度郑州市GDP增长9%,初步核算显示，郑州市前三季度GDP达2378.8亿元，同比增长9.0%，比上半年经济增速加快1.7个百分点。其中，第一产业增加值85.4亿元，同比增长3.7%；第二产业增加值1270亿元，同比增长7.1%；第三产业增加值1023.4亿元，同比增长12.0%。,今年第一季度经济增长4.4%，第二季度增长9.9%，第三季度增长11.7%，经济回升速度加快。,易居观
4、点：郑州市经济回升速度加快，三季度增长率为一季度2.66倍，经济增长保八已经不成问题。虽然郑州市经济发展迅速，但与周边同类型城市相比，还有很大差距。,二套房贷利率优惠政策微调 首付四成、利率1.1倍,政策法规,易居观点：如果没有国际金融危机和国内经济下行双重外部因素的影响，2008年楼市不可能下跌； 如果没有去年10月以来中央和地方的联袂救市，今年绝不可能复演2007年盛市图景，经济危机阴 差阳错地挽救了中国楼市，却也延缓了中国住宅市场化改革进程。2009年12月31日，国办131号文 件关于促进房地产市场健康发展的若干意见中部分优惠政策即将到期。由于当时楼市低迷， 成交量萎缩，为了拉动经济增
5、长，刺激消费,国家适时出台了房贷优惠政策，但转眼，自小阳春以 后，全国房价出现一波大幅上涨，助推的一大原因就在于房贷优惠政策。经过近几年的摸索，调控 中国房地产行业行之有效的方法便是二套房政策，政策到期之日中止，也是为了防止楼市酝酿更 大资产泡沫。,目前北京、上海、深圳、成都、南京等地的商业银行，均已纷纷收紧二套房贷款，二套房首付严守四成规定，利率也浮动上调。而郑州市绝大多数银行表示，比照首套房“首付两成，利率七折”的最优惠政策已经没有办法做到。同时，浦发银行和交通银行两家银行表示，不管首套房贷是否还清，二套房贷均按首付最低四成、利率最低上浮10%执行。,新郑州市经济适用住房建设管理办法,10
6、月28日，郑州市建委下发通知，继商品住宅实行分户验收后，廉租住房工程建设质量管理中，也要全面开展分户验收制度，切实保障低收入群体住房质量。 根据这份规定，在廉租房工程竣工验收之前，建设单位必须组织勘察设计、施工、监理等有关单位对每个房间进行全部检查，包括结构外观、尺寸偏差、门窗安装等8项内容。分户验收不合格的，不得组织竣工验收。,政策法规,关于加强全市廉租住房工程质量管理的实施意见,郑州商业贷款转成住房公积金贷款可以办理，但有一定的条件。除要取得房产证外，还需满足连续、正常缴存公积金半年以上；提供原商业贷款的还款记录，没有恶意违约这两个条件。,商业贷款可转住房公积金贷款,市政动态,作为连接郑州
7、与新郑的一条最便捷、最快速通道郑新快速通道10月23日正式开建。该快速通 道起自中州大道与南三环互通立交南端，途径管城区十八里河镇和新郑市郭店镇、新村镇， 终点位于新郑市北环路，全长约30.69公里，总投资20.52亿元，计划2010年年底建成通车。,10月28日，总投资40亿元的华润郑州“万象城”项目签约仪式在北京隆重举行。 “万象城”项目总占地面积79亩。拟建设近40万平方米的集5A级超高层酒店、高级公寓、购物中心、娱乐中心、休闲中心、文化中心等多功能综合性商业建筑群，与现在的沃尔玛旗舰店、北京华联、大商新玛特金博大店等大型零售商厦融为一体，从而改善二七商圈商业结构，提升郑州商业整体水平。
8、,易居观点：自古得中原者得天下，继万达、恒大落户郑州后，又一个一线开发商华润来郑布局，逐鹿中原，彰显了郑州巨大的市场潜力。一方面，这些项目均为城市综合体，成熟先进的开发理念和设计理念，对促进郑州房地产行业发展，具有重要意义;另一方面，外来开发商的到来，将使得原有的市场格局被打乱，房地产市行业面临重新洗牌的可能。,华润郑州万象城,重点关注,2009年郑州住宅市场特征,克而瑞（中国）信息技术有限公司 2009年10月,供应量本月有所下滑，整体市场供求矛盾仍然突出，09年供不应求年,09年1月-10月商品住宅供应总量402.06万平方米，成交总量为765.22万平方米，市场表现供不应求，供应缺口36
9、3.16万方。,成交面积稳步增长，10月份成交量有小幅下滑,10月份，郑州市商品住宅市场呈现量跌价涨的势头。市场的回暖对购房的追涨心理使得开发商抬价售房。随着年底多个优惠政策即将到期的影响，预计将会继续上演成交量暴涨的画面。,商品住宅市场成交均价一路上扬。,本月成交量虽有小幅下滑，但成交价格上浮明显。供求关系的不平稳，大量消化的存量房，为市场话语权较重的卖方提供了见势抬价的有利条件。,商品住宅存量继续减少，创下历史新低。,自09年3月份小阳春开始，商品住宅成交量稳步攀升，商品住宅存量相对应的持续下降，去化周期也降至最低值4.,90平以下产品成交量平稳，占比达到60%以上。,5,512,90平以
10、下产品是首次置业的首选，随着房价在不断的上涨，特别是第二季度之后，价格的快速增长，经济紧凑型房型作为首选也是造成短期内70-90平米产品成交小幅增加的主要原因。,50万元以下产品成交量占比在80%左右。,5,512,市场的主导价格已经走高到4500-5500元/平方米的水平，刚性需求则表现出了70-90平方米的经济型面积大受市场追捧，结合总价范围来看，50万元以下产品为市场认可度较高产品。而改善型产品仅是少数人的舞台。,80-90平方米经济型两房成交最为突出，40-50平方米一房成交量有所回落,金水区成交量霸主地位无人能及，中原区本月成交小幅增长,本月中原区锦艺国际华都一期开盘，拉动区域整体成
11、交，未来该区域商品住宅成交将会成为除金水区外的另一个焦点。,内环内价格本月有小幅回落，与内环外和外环外价格差距较大,郑东新区作为高档住宅区的典范区域，商品住宅成交均价基本保持在5000元以上，随着郑州市公共交通配套BRT的开通，内环内的成交均价也一路上扬，直逼郑东新区商品住宅成交均价。而内环外、外环外受周边配套和位置的影响销售均价差距较大。,10月份供应量集中80-90平方米两房，产品线供应断档明显，整体供应量也有减弱,区域供应受个案影响大，管城区供应量本月骤减，惠济区近期少有供应,虽然郊区市场本月成交最为突出，但由于历史存量较大，目前仍然是主要存量聚集区域,09楼市提前锁定武汉万科稳居三甲,
12、郑州50万以上大盘分布图,郑州50万平方米以上楼盘显著增多，而航海路沿线楼盘密集，其中幸福港湾、新蓝钻、美景鸿城均近期开盘且成交良好，此次专题分析选此三项目重点分析。,项目分布图,项目概况,项目特征： 大规模社区，占地面积均在200亩以上；高容积率，建筑形态以26层以上高层建筑为主； 产品线丰富，均涵盖一房、二房、三房，均无装修。,组团式开发 市政路贯穿社区分割成多个组团，组团式开发与建设。 借景与造景 新蓝钻、美景鸿城借势七里河景观带的同时，打造内部景观；幸福港湾只能着手内部营造。 物业属性多样 三项目住宅产品户型多样，并规划有公寓楼，在临市政干道处规划有社区底商，新蓝钻、美景鸿城在优质地段
13、规划有规模商业、办公和酒店。,社区特征,建筑规划,简约、时尚 幸福港湾和新蓝钻均采用现代简约建筑风格，外立面运用瓷砖、石材、外墙漆创造出丰富的建筑形态 ； 美景鸿城采用新中原建筑风格，通过颇具中国特色的建筑元素龙门、玉璧成功塑造中式形象，立面采用涂料，整体风格较为时尚。 配套完善 项目内部均规划有商业、幼儿园，为业主生活提供便利，新蓝钻和美景鸿城还规划有小学。 定位中高端 幸福港湾B组团两梯三户、四户设计，青年公寓5梯21户设计，新蓝钻一期一梯两户、两梯三户、两梯六户设计，美景鸿城两梯三户、四户、七户设计，三梯十户设计。,在售户型分布,首次置业为主 三项目一房、二房占比分别为58.93%、84
14、.56%、79.52%，其中，90以下占比均过半，由此可见客户均以首次置业者为主。 一房面积区间较为分散 一房主力面积区间梯形分布，其中美景鸿城60-70 占比高达30.40%，主要通过面积赠送实现一房变两房，显著提升一房竞争力； 二房面积集中在80-90 受青年公寓影响，幸福港湾两房面积跨度比较大，新蓝钻、美景鸿城则集中在80-90 。,在售户型分布,三房占比相差较大，主力面积区间较为分散 新蓝钻三房占比高达41.07%，涵盖经济型、舒适型两种，幸福港湾三房面积较为集中，以改善型客户为主；美景鸿城三房占比仅14.73%。 四房零供应 三项目均无四房供应，但美景鸿城通过阳台赠送实现三房变四房，
15、填充市场空白。 同质化将导致竞争加剧 三项目客户定位趋于一致，而复式仅美景鸿城有极少量供应，后期客户争夺战较为严峻。,一房房型,幸福港湾47.26,美景鸿城58,新蓝钻54.94,幸福港湾一房主要分布在青年公寓北向，通风、采光效果不足，阳台延伸室内功能空间； 新蓝钻一房卧室、厨房均南向，采光良好，卧室阳台设计增加室内有效使用面积； 美景鸿城一房明厨、明卫设计，客厅与卧室均南向，通过阳台赠送实现实现一房变两房。,二房房型,幸福港湾89.15,美景鸿城81,新蓝钻89.48,幸福港湾两房全明设计，动静分区，干湿分离，两卧与客厅均南向，主卧飘窗、次卧阳台设计增强主卧私密性； 新蓝钻两房动静分区，客厅与主卧、次卧均南向设计，客厅阳台、主卧飘窗改善室内采光效果，但暗卫设计，生活中将有诸多不便； 美景鸿城两房客厅、主卧、次卧均南向，通风采光良好，入户东阳台面积较大且南向设计，有效增加室内使用面积，两房变三房，但暗卫设计，略有不足；,户型分析,幸福港湾130.17,美景鸿城120,新蓝钻139.14,幸福港湾三房南北通透，动静分区，干湿分离，舒适性较强，客厅阳台、主卧飘窗改善室内采光，但一卫设计使得主卧私密性较差； 新蓝钻三房南北通透、动静分区、干湿分离，且主卧带有卫生间，私密性强； 美景鸿城三房南北通透、动
