土地增值税清算实务ppt

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1、房地产开发项目,土地增值税清算实务,内容安排,二、清算操作程序,四、清算审核实务（案例分析）,一、前期管理规定,三、清算审核要求,（一）项目管理,一、前期管理规定,2、国税发【2006】128号,1、国税发【1995】90号,2、财税发【2006】21号,1、细则第十六条,3、国税发【2009】91号,（二）预征税款,3、国税发【2010】53号,二、清算操作程序,（三）逾期限改,（二）清算发起,（七）受理通知,（六）补证通知,（四）纳税人申报,（五）税务初核,（一）清算概念,（八）解缴税款（或退库处理）,土地增值税清算管理规程第三条： “所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件

2、后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为”。,（一）土地增值税清算概念,1、应清算： （1）发起人：纳税人 （2）启动形式：纳税人清算项目符合条件后自然启动 2、可清算： （1）发起人：税务机关 （2）启动形式：税务事项通知书,（二）土地增值税清算发起,_税务局 税务事项通知书（清算通知） 税通 号,：（纳税人识别号： ） 事由：土地增值税清算通知 依据：国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号

3、） 通知内容：你（单位）开发的_房地产项目，已符合土地增值税清算的条件。你（单位）应当在收到本通知之日起90日内提供有关清算资料，办理土地增值税清算手续。逾期未按规定办理土地增值税清算手续的，将依据中华人民共和国税收征收管理法有关规定处理。 如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向_申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。 税务机关(签章) 年 月 日,1、清算期限： （1）应清算：满足条件之日起90日内 （2）可清算：收到清算通知之日起90日内 2、逾期限改： 3、逾期责任：,（三）逾期限改,_税务局 责令限期改正通知书 税限改 号,_：（纳税人识别号：

4、） 你（单位）开发的 房地产项目，已符合土地增值税清算的条件，但未在规定的期限办理土地增值税清算手续。根据中华人民共和国税收征收管理法，限你（单位）于接到本通知之日起30日内办理土地增值税清算手续。逾期仍未按规定办理土地增值税清算手续的，将依据中华人民共和国税收征收管理法有关规定处理。 如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向_申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。 税务机关（签章） 年 月 日,清算规程第12条的规定 1、土地增值税清算表及其附表 2、房地产开发项目清算说明 项目整体情况（面积、金额、已售、未售）、分期项目情况、共同费用配比方法、借款费用

5、的处理、已建公共配套设施的处理方法或处理原则、代建公共配套设施情况说明及其处理方法 3、相关表、证、单、书 4、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告 5、对涉及减免税的房地产开发项目，还应随申报表报送土地增值税减免税申请表,（四）申报资料,1、符合性审核 （1）是否以项目或分期项目为清算单位 （2）是否符合清算条件 （3）是否明确普通标准住宅申请或放弃申请免税 （4）报送资料是否完备 （5）有关声明是否明确 2、逻辑性审核 （1）主表与附表的逻辑关系是否对应 （2）报表内部的逻辑关系是否对应 （3）数据计算是否准确,（五）税务初核,税务局

6、税务事项通知书（补证通知） 税通 号,：（纳税人识别号： ） 事由：补正土地增值税清算材料通知 依据：国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号） 通知内容：经审查，你（单位）申请的 _房地产项目的土地增值税清算，需补正清算材料。请你（单位）于接到本通知之日起30日内补正有关清算材料。补正材料时间不计入你（单位）的 项目土地增值税清算审核时限。需要补充提交的清算材料及要求如下： 1、 2、 如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向 申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。 税务机关(签章) 年 月 日,税务局 税务事项通知书（受理

7、通知） 税通 号,：（纳税人识别号： ） 事由：土地增值税清算受理通知 依据：国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号） 通知内容：经初步审查，你单位于 年 月 日到本机关办理 房地产项目的土地增值税清算手续，符合受理条件，现予受理。 如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向 申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。 税务机关(签章) 年 月 日,征管中存在的问题,第十三条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限

8、期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。,三、土地增值税清算审核要求,1、案头审核,（一）审核时限,2、实地审核,3、审核管理实践探索,（三）审核结论,（四）执行,（二）审核形式,（五）清算审核的法律责任,纳税人的责任 1、责任分类 申报时限要求、申报真实性、准确性以及资料完整性要求、税款缴纳方面的要求 2、具体规定 清算规程的规定： 第三条 规程所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增

9、值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。,规程第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料 （一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。 （二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 （三）项目竣工决算报表、取得土地使用

10、权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。 （四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。,征管法的规定,第六十二条 纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下

11、的罚款。 第六十三条 纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第六十四条 纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，

12、并处五万元以下的罚款。 纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。,税务机关的责任,1、责任分类 管理责任、服务责任、审核责任 2、具体规定 规程第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。 主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。 规程 第二章 规程 第四章 关于税务机关审核应承担的责任，规程中只要求了应审核以及应关注事项，并未明确具体责任，相关责任应与征管法及其实施细则的规定完全一致。

13、 需要注意的是：在审核工作中，应依照清算规程规定对应关注和审核事项进行审核工作说明。,清算审核时限,规程第五条 主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。 规程第十五条 主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。 征管中存在的问题： 1、时限 2、审核、评估、稽查问题,案头审核,案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。,实地审核,一、实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项

14、目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。,二、实地审核的方法、步骤、要求,审核的政策依据（支撑）,收入的审核依据 1、收入范围 2、收入确认的原则 公允价值 与成本配比 3、注意事项 关联交易 售后租回 其他交易模式,扣除项目审核政策依据,确认扣除项目以及确定扣除项目金额的原理 1、规定 规定一般针对对具体问题、事项，明确其处理方法。 2、原则 原则分为两类 一类是基本原则，比如相关性、真实性等 另一类是具体事项处理原则，比如建筑安装工程费包括哪些内容，由于规定得不是那么具体，大多是处理的原则性规定。 在确定时：1基本原则 规定 具体事项处理原则,清算规程确定额几个

15、基本原则： 第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求： （一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。 （二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。 （三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。 （四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。 （五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 （六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。,实地审核的方法、步骤、要求,一、前期准备,二、审核实施,（一）执行审核流程,（二）帐外调查,（三）帐内检查,三、审核文书,（一）证据固定,（三）审核报告,（二）工作底稿,成本费用应当准确地在各列举扣除项目中分别归集，不得混淆。,同时满足以下两条件： 1、款项已经实际支付 2、取得合法有效凭证,三次分配：本项目各开发产品扣除项在已售和未售间进行分配,一次分配：共同扣除项在多个项目间进行分配,所归集的各项成本和费用必须是真实发生的。,二次分配：本项目扣除项在各开发产品间（普通、非普通、非住宅