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1、2012年湖南益阳市房地产商业商圈市场分析报告,PART 2,区域背景与规划发展,PART 3,区域房地产市场分析,PART 1,宏观背景分析,PART 4,益阳商业商圈市场分析,宏观背景分析,PART 1,世界经济预判：欧债危机导致2012年世界经济走弱，预计2013年全球经济依然持续低迷，并存在再度衰退的可能。,联合国经济与社会事务部在纽约联合国总部发布2013年世界经济形势与展望报告的第一章，该报告在对全球经济的未来走向进行预测时指出，世界经济增长在2013年很可能会继续保持低迷，并且在随后的两年中全球经济面临滑入再度衰退的极大风险。,2012年12月份CPI同比上涨2.5%，回升态势明
2、显。但当前国外流动性 泛滥仍难揭制，输入性通胀在未来一段时间内（一年内）仍存压力，预 计宏观调控政短期内仍难放松。,中国经济面临滞胀危险,宏观经济预测出口持续衰弱，经济增长主要依赖投资和消费,一、经济增长速度放缓。出口增速减慢 从目前欧债危机演变的情况和明年世界经济的不确定、不稳定因素看，2013年中国的出口需求仍存在变数。 二、消费和投资对经济增长起主要作用 预计2013年消费和投资的增长有望比去年强劲。“十二五”规划提出就业优先战略，以及居民收入增长与经济增长同步、劳动报酬增长与劳动生产率提高同步的目标，我国城乡居民收入有望持续较快增加，必将有力促进消费的扩大。,1、预计2013年房地产调
3、控政策不会放松，但受制于宏观经济的增长需求，调控政策继续加码的可能性也不大。 2、2012年国内房地产市场空前火爆，房价重拾上涨态势，预计今年调控政策的执行力度会增强，整体市场环境差于去年。,房地产后市预判,区域宏观背景与规划发展,PART 2,城市概况,益阳地处湖南省中部偏北，距离长沙仅70公里；历史悠久，人文环境、自然环境优美，自古物产丰富，商贾云集，号称“银城”。 地位置特点 益阳紧邻长株潭城市群湖南的经济增长极，属于湖南“3+5”城市圈，益阳未来将成为承接产业梯转移的前沿地带。 长沙、常德、岳阳等湖南经济强市环伺周围，在带动 益阳城市发展的同时，也在一定程上削弱着其城市的凝聚。,城市发
4、展方向,城市发展方向东接南拓 东接：城市往东南方向（长沙方向）发展，从空间上往长沙靠近。 南：高新技术产业开发区往铁以南扩大发展。,益阳市城市发展总体规划中对城市发展方向的描述： 把沿着长常高速公路、石长铁路和319国道向东南往长沙方向发展作为益阳中心城区主要发展方向，便于主动与长株潭对接，以尽快形成益阳至长沙的城市带。,城市定位,城市定位的战略构思与长沙错位发展、优势互补，打造山水生态新城 益阳市城市总体规划明确益阳纳入长株潭一体化的地空间范围。益阳要全面融入长株潭经济圈，主动接受长沙的经济辐射，与长沙市形成错位发展、优势互补的产业格局，必须在坚持发展工业的同时积极发展游业，形成“积极扶持游
5、产业和高新技术产业，倾打造和谐的魅山水生态新城的战构思。,益阳城镇化水平37.5%，低于湖南全省40%的平均水平。处于工业化加速发展阶段，城市建设还有很大的发展空间。,第一产业比重小于5%，且第二产业与第三产业比重大体相当,第三阶段： 工业化加速成熟阶段,第一产业比重进一步下降，而第三产业比重达60%以上,第一产业比重小于10%，且第 二产业比重明显高于第三产业,第一产业比重大于10%,产业结构特征,第四阶段： 后工业化阶段,第二阶段： 工业化起飞阶段,第一阶段： 工业化初始阶段,经济发展阶段,经济发展阶段及其产业结构特征,益阳工业 发展阶段,根据一般经验：国内生产总值中农业增加值下降到5以下
6、，就业结构中农业劳动者比重下降到30以下，城市化水平超过50，标志着经济社会结构的重大转型。,城市化水平,阶段,城市中心拥有最优越的可达性和区位优势 城市要素向中心聚集 城市中心规模经济，涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能,有城市更新改造背景形成大量购房需求 政府同时大量投资基础设施 在全市中低价房分布中占到绝对比重,郊区快速干道初步形成，市政基础设施完善 郊区主流客户为本区域的中高收入阶层 购房目的为第一居所、第二居所或投资,城市出现多个中心 副中心的出现 多个城市共同发展,从城市建设看，益阳发展处于主动郊区化发展阶段。城中心人口开始逐渐往原先的城郊区域分流。,城市特征,指标
7、特征,居住消费特征,城市化,被动郊区化,主动郊区化,大城市/城市群,人均GDP300美元以下,人均GDP300-1000美元,人均GDP1000-3000美元,人均GDP3000-8000美元,解决温饱问题 生理性需求占主导地位的阶段,追求便利和功能阶段，人们对耐用品的消费需求迅速增加,改善居住环境并重非物质消费（如旅游、健身等）大大啬,追求生活质量阶段，对物业的要求不仅停留在居住的要求，开始重视全方位享受及综合配套,人均GDP8000美元以上,更加注重居住品质，对名品、奢侈品的消费大量增加,益阳经济发展概况,益阳市经济实力在湖南13个地级市中排名靠后，在“3+5”城市群中居于末位。但最近几年
8、益阳经济发展迅速，排名不断上升。固定资产投资年增长超过30%。在固投动下，2010益阳地区生产总值甚至达到了14.7%。,益阳市历年经济排名,益阳市历年固投增长情况,2011年益阳GDP达到883.63亿元，增长13.2%。2012年预计突破1000亿。快速发展的经济支撑了房地产的发展。,地区生产总值,GDP增速与房地产发展关系,益阳近年平均经济增长超过两位数，房地产业处于飞速发展的阶段。,益阳人均GDP,2011年益阳人均GDP突破3000美元，房地产处于生存、改善需求兼有阶段。,模板主要采用美国经济学家西蒙库兹涅茨的各国的经济增长一书。,2011年全市消费品总额达到306.9亿元，增长17
9、.8%。居民消费力增长强劲。,社会消费品零售总额,产业发展现状,“3+5城市群2010三产比重情况,益阳市2006-2010三次产业比重,益阳市2006-2010第三产业增长情况,益阳已经进入第二产业为主导的工业化发展阶段，第二产业发展迅猛，对益阳经济贡献率最大。,益阳市居民消费分析,益阳市居民人均可支配收入高，但近来保持稳定增长趋势， 2011城镇居民人均可支配收入达17328元。居民消费倾向较高，平均达到75%。,益阳居民消费具有相当明显的特征：收入水平一般，但消费倾向较高，这在相当程上带动益阳第三产业的稳定快速增长。,21,益阳社会、经济及城市规划小结 1、益阳经济基础薄弱，近几年发展迅
10、速； 2、全市产业结构开始升级，第二、三产业存在较大的发展潜； 3、居民消费倾向高，恩格尔系数缓慢下降，给项目勾比较大的未来发展空间。 4、城市发展重点方向是向南。,小结,区域房地产市场与竞争分析,PART 3,房地产开发投资,2011年全市完成房地产开发投资80.59亿，同比增长27.9%； 其中住宅投资63.94亿，增长31%。,房地产开发投资,2011年全市施工面积927万平，新开工面积327万平，商品房销售面积230万平。,25,房价、去化量分析,目前益阳全市房屋成交均价为3700元每平，月去化量10-15万平。,房地产板块划分,高新区，赫山区，资阳区，三足鼎立,27,目前主要在售楼盘
11、产品供给来看，110-130三房是市场绝对的主流，约占到55%；80-90两房约占25%。四房、单身公寓、别墅等产品约占20%。,市场供给分析,55%,25%,20%,28,从实际去化来看，120平左右三房去化速度快，剩余可售三房面积基本上都在130平以上。80几平二房户型也基本销售一空,二房目前在售房源面积都在90平以上。,产品去化分析,偏紧凑型,标准型,去化率,29,从成交客户的区域来源分析，益阳地区占75%，外地（主要是长沙为主， 包含在长沙工作的益阳人）占25%。,客户分析,30,从成交客户的职业构成来看，以行政企事业单位、个体户、教师居多。,客户分析,重点个案研究,重点个案分析：碧桂
12、园,重点个案分析：银城壹号,重点个案分析：滨江花园,重点个案分析：绿地国际花都,重点个案分析：会龙山溪谷,重点个案分析：巴黎馨苑,重点个案分析：云顶上品,39,在售体量大，竞品多：目前益阳市场在售体量约400万平米，楼盘众多，竞争较为激烈。 产品需求：三房为主，两房次之。紧凑型三房去化速度胜过标准三房，紧凑型两房去化速度超过标准两房。 品质：从产品品质高，高新区的住宅品质较好，且形成规模效应，价格也最高。高新区代表着益阳高端房地产的形象。,小结,商业专题研究,益阳商圈分析,PART 4,益阳现有商圈分析,全市共有4个主要商圈：资阳商圈、桃花仑商圈、赫山商圈及康富商圈。,主要商圈桃花仑商圈,桃花
13、仑路是益阳最主要的商业街道，横贯东西，商业路段长达78公里，是益阳商业业态最丰富的商业街。 以沃尔玛商场为中心往东西两边，主要由以购物为主的桃花仑西和以餐饮/休闲娱乐为主的大桃两条商业街组成，发展较为成熟，银、电信、邮局等配套设施齐全。 商品档次属中档水平，其消费群体为整个益阳市区各阶层的消费者，但以中等收入人群为主。 街道沿线的人流车流多，商业气氛较好；同质化竞争激烈，商业经营面临洗牌。,桃花仑商圈为益阳市现阶段商业氛围最浓厚的商圈，是市政府规划重点打造的市级商业中心。,桃花仑商圈购物、餐饮、休闲娱乐及服务设施的网点数比约为6：2：1：4，面积配比为约3：2：2：2；购物、餐饮与休闲娱乐网点
14、相对平衡，功能较全。 休闲娱乐网点单店营业面积 最大，餐饮单店营业面积次之，而购物类网点单店营业面积最小。,主要商圈桃花仑商圈,业态分析,主要商圈桃花仑商圈,目前桃花仑商圈核心区域一楼临街商铺租约为80-90元/m2月；旺铺租水平可达100-120元/m2月，一楼内街租一般水平50-70元/m2月； 一般二楼租为一楼的50%-70%，三楼为二楼的30%-50%，租随楼层的增加递减； 随着桃花仑商圈商业地位的提升，其租水平未来可能会有所提升。,租金水平,主要商圈赫山商圈,商圈核心,赫山商圈以赫山商业步街为核心，分布在桃花仑中两厢，与桃花仑商圈相连接。,主要客群,商品以中低档为主，以周边居民及学生
15、为主要客群。,赫山商圈为益阳较为成熟的商圈，但商业集聚效应及吸附能一般，发展潜小。,主要商圈赫山商圈,购物类网点占最大比例，购物、餐饮、休闲娱乐与配套设施的面积配比约为3：1：1：1。,业态分析,主要商圈赫山商圈,一楼临街商铺平均水平约为50元/m2月； 赫山商圈发展潜有限，直接导致商铺租水平提升空间有限。,赫山商业步街，一楼较好商铺租50-60元/m2月，二、三楼租仅为10-20元/m2月,租金水平,典型商家租金水平,资阳商圈为益阳最早形成的商圈，配套设施完善。但现今益阳商业发展早已南移，资阳商圈很难产生大范围的影响，发展潜有限。,资阳商圈是以桥商业样板街和古道街为核心，辐射桥城区。,建筑设
16、施较为陈旧，商品档次较低；以资阳区常住居民为固定客源，辐射资阳区各乡镇居民。,主要商圈资阳商圈,商圈核心,主要客群,主要商圈资阳商圈,此商圈功能较单一，以购物为主，购物、餐饮、休闲娱乐与配套设施的面积配比约为4：1：1：2。,业态分析,主要商圈资阳商圈,一楼临街商铺租水平约为40元/m2月； 桥步街临街旺铺租水平约为50-70元/m2月； 古道街从2004年免租至今。,租金水平,主要商圈康富商圈,康富商圈是连接益阳商业区和新商业区的核心枢纽地带，是益阳目前最具发展潜的商圈。,商圈核心,以步步高百货、步步高超市为核心，沿康富向南发展，以益阳大道为横轴线向东西发展。,主要客群,业态齐全、配套设施完善，商品档次在益阳市相对高档，主要以益阳中、高收入为主要客群。,康富商圈购物、餐饮、休
