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1、2012年上半年度市场总结 同策咨询 上海商品房市场专题研究,开发商篇,政府篇,市场篇,政策,土地,规划,营销策略,销售成果,住宅,商办,保障房,下半年市场观点,【政府篇】 政策,一、货币政策：双降准、双降息,二、经济政策：“2.0版四万亿”,三、行政政策：调控基调不放松，地方微调,四、土地政策：供地指标从严从紧,政策回顾,上半年主要政策,近年我国GDP增长情况,GDP加速下滑,市场经济背景GDP下滑，经济滞涨、筑底过程仍在延续,同策观点： 在双调控的背景下，由于经济转型过程中的人口红利，资源红利等瓶颈因素影响，政府把2012年GDP增长目标定为7.5%； 假如未来几个季度GDP环比下降到1.
2、7%以下，则全年的GDP增速将下降到7%左右； GDP同比、环比双双趋势性下降，经济仍然没有探底；,同策观点： 6月份CPI达到近一年的新低，为2.2%；PPI为-2.08%；抗通胀压力进一步缓解； 6月份CPI和PPI同比剪刀差为4.28 %，连续九个月维持正值； 数据可以理解为流通企业的潜在利润变动趋势，则当前数据显示流通企业利润较前期出现好转,但是对于工业型企业来讲相对利润空间将会进一步被压缩；,经济背景CPI回落低位，PPI下滑，两者同比剪刀差呈正向扩大趋势,宏观经济预警指数已临近警戒值，稳定经济增长的目标受到威胁； GDP持续下行内需不足，经济增长下行压力增大； 外部环境恶化欧债危机
3、继续深化，存在很大不确定性，全球主要经济体均采用刺激政策稳定经济；,上半年经济背景,货币政策年内双降准，直接流动性影响有限，短期楼市上行预期加分,同策观点： 2次降低存准率，预估释放约9000亿元流动量，但房地产相关企业直接利好有限（提别是中小型房企） 08年自6月至年底下调5次存准率，12年目前已下调2次，预估后市仍存下调的可能性； 08年存准率下调短期对房产市场影响有限，预估12年存准率下调短期内亦不能直接影响房产市场，资金分散在国民各个行业，短期内主要影响购买者的心理预期；,货币政策30日内两次降息，稳增长意图强烈，年内仍有降息可能,今年我国利率变动情况,同策观点： 12年两次降息间距不
4、足一个月时间，强度仅次于08年下半年； 经济疲软态势下，政府释放更强的稳增加意图； 目前存款基准利率为3.00%，较08年最低点相差0.75%； 贷款基准利率为6.00%，较08年最低点相差0.69%；,货币政策降息提供比降准更大的市场预期影响，并实际带动需求入市,两次降息影响,降低置业成本，但影响有限,五年期以上的贷款基准利率由调为6.55%，两次降息百万房贷月供减少298元，,预期加分，带动需求入市,连续降息使得信贷面进一步宽松，改变市场对楼市的预期，提高刚需购房者入市积极性,“稳增长”意图强烈,一个月内两次降息，极大的降低了企业的贷款利率，降低企业经营成本，提振企业信贷需求，防止经济进一
5、步下滑,利率市场化重要起点,加入利率浮动空间 利率市场化，引入竞争机制 优惠利率针对首套房和大企业,调控本意在于金融市场,对楼市联带作用,【“稳增长”背景下基建投资大幅提升预期】,广东湛江钢铁基地项目获批， 总投资700亿,防城港钢铁基地项目获批， 总投资600亿,4月，国家发改委项目通过批准数量328个，远高于去年同期的173个，农田水利、道路建设、节能环保、技术改造和创新等领域较多。拉动经济增长，仍需加大投资，但目前制造业投资热情不高，房地产新开工投资也在下滑，基建投资便成为“顶梁柱”。,经济政策大量基建投资引发市场猜想，推出第一时间“辟谣”紧跟,【官方“辟谣”后市场期盼下降】,2012-
6、05-29 【湖南省发改委】 在召开全省经济形势座谈会，明确国家层面有“两个不可能”： 不可能出台像2008年底那种大范围、大规模的4万亿投资政策； 不可能松动房地产政策，现在只会预调微调；,经济政策同08年“四万亿”存在相似度，但政府手段存在明显差异化,12年“2.0版四万亿经济刺激计划” 受国内外多重经济压力下，以“调结构、稳发展”为诉求，政府希望借助投资能够带动经济的发展；,08年“4万亿”为应对世界经济金融危机日趋严峻的国内外形势，提出了扩大内需、促进经济增长的十项措施，涉及行业众多及广泛；,目前获批多是清洁能源项目、铁路、机场等基础设施建设方面； 重点为绿色产业及各行业的科技创新；,
7、扶持行业：,扶持行业：,危机背景：,危机背景：,两者在环境背景、目标诉求及扶持行业等存在一定的相似度， 但政府对此次立场及行政干预力度完全不同于08年,影响：2009年房价报复性反弹,影响：？,在降存准率、降息及基建投资等经济层面利好消息不断的同时 中央明确也表明了坚持房地产市场调控的强硬立场,政策思考,【 宏观调控政策不松动，大方向不变 】,【 住建部多次“喊话”，坚持调控不放松 】,6月19日 住房和城乡建设部年内第三次“喊话”，要求“坚定不移落实房地产调控各项政策措施”。,在楼市调控的关键时期，包括住建部、发改委及银监会等多个中央层面重申调控不动摇，楼市调控大方向不会出现变化。,行政政策
8、调控大方向不变，“限购”依然紧掐市场咽喉,【 保刚需政策微调得到默许】,【 限购令“红线”难以逾越 】,行政政策支持刚需合理释放，但限购底线依然敏感和强硬,土地政策加大闲置土地处罚力度及执行力，加速市场供应房价更难回归,闲置土地处置办法7月1日起施行,属于政府、政府有关部门行为造成动工开发延迟的规定情形外，闲置土地未动工开发满一年的，按照土地 出让或划拨价款的20%征缴土地闲置费； 闲置标准明确：开工面积占应动工开发建设用地总面积三分之一以下或投资总额25%以下；,楼市影响：力促楼市供应，增大市场供应量，调节市场价格,“20闲置费”为本次首次提出，因本次修订在操作细则、闲置概念认定上提出明确标
9、准，未来政策可执行性强； 如后续政策执行到位，闲置土地陆续入市将直接刺激楼市供应，在市场供应充足情况下，价格回升更难；,货币政策：刺激金融市场为主，同时加分楼市上升预期并一定程度上推动需求入市 经济政策：新一轮基建刺激政府将严控，市场直接影响有限 行政政策：政策促合理刚需，下半年此类产品存在良好机会点 土地政策：土地新政促市场供应速度加快，后续市场价格回升压力长期存在,政策观点：,1、严格保持对市场的干预和监管，下半年政策环境不会明显放宽但不会更差 2、降存，降息可能性仍较大，因此楼市资金面及市场预期将会随之有进一步转好，行业迎来趋势性机会 3、“价格”仍然是调控核心，随着保障房、全国信息联网
10、、土地政策的助推和执行，未来价格上行阻力和上涨空间有限,宏观政策方向：,【政府篇】 土地,土地供应上半年总供应大幅缩减，下半年将迎来市场传统推地高峰期,数据显示： 12年上半年上海总供地724.74公顷，同比11年上半年下滑35%，环比11年下半年减少65%； 其中，住宅用地供应137.36公顷，同比11年上半年下滑接近50%，环比11年下半年减少78%；,单位：公顷,土地供应近期各类型土地供应有明显上扬，市场信心有所回归,数据显示： 1-5月土地市场供应显低迷，6月市场出现上扬，但仍无法抹平整体市场低迷局势； 6月份，上海土地供地量达175.77公顷，环比上扬53%； 6月市场中工业用地、宅
11、地以及商业、办公、或者综合性用地等经营性用地推地量均出现上扬； 一手房降价跑量，市场 “复苏”让开发商以及地方政府重树信心；,单位：公顷,土地供应住宅集中嘉定、浦东、闵行、宝山，商办地集中青浦、闵行,土地成交受制于供应成交处于低位，下半年为成交将随供应上升,单位：公顷,数据显示： 12年上半年上海土地成交量为844.79公顷，同比11年上半年下滑24%，环比11年下半年减少53%； 其中，住宅用地成交118.93公顷，占全市用地的14%； 住宅成交量同比11年上半年下滑接近60%，环比11年下半年减少78%；,土地月度成交6月成交向好显“回暖迹象”，宅地成交量环比翻倍,数据显示： 月度成交，整
12、体呈现U型槽走势，成交集中于1月份和6月份； 6月份，土地市场呈现明显的上扬趋势，总体成交量达到139.65公顷，环比几乎翻番， 其中，纯宅地44.43公顷，商办或者商业用地18.56公顷，分别环比增加了2.37倍和9倍,土地成交宅地集中于嘉定、浦东、青浦，商办类集中于闵行、青浦,土地成交简析保障房用地比重近4成，商业用地比重接近住宅用地,统计数据： 12年上半年共成交50幅经营性用地，总面积为211.39万，同比11年同期减少56.6%；环比11年下半年减少74.97%； 成交金额方面，12年上半年出让金总额为146.65亿元，与11年同期减少67.11%，环比11年下半年减少80.03%,
13、上半年土地成交价格中小体量、低总价地块为主,上半年土地成交溢价商办类成交普遍高溢价，未来该类产品更看好,下半年土地市场总供应量预计850万方，其中住宅类335公顷,2012年上半年住房用地供应情况： 保障性住房：82.94公顷 商品住宅：64.83公顷 住宅类用地总供应为：147.7公顷,预计2012年下半年住房类用地供应情况： 850公顷（含保障性安居工程） 商品住宅类 335公顷,土地市场研判,供应端：下半年将迎来供应高峰，择地拿地机遇来临 明后年市场商品房供应呈放大趋势 成交端：商办类地块溢价普遍较高，快销型产品住宅地块有机会 下半年土地市场成交转热，住宅类地块平均溢价率提高,【政府篇】
14、 规划,规划热点城市重点发展区域建设加快，前滩规划全新出台,十二五规划重点发展区域,徐汇滨江,建设进度 二期建设推进 三期13年启动,地块特征 滨江豪宅区 起价高,世博园区,浦东前滩,临港新城,虹桥商务区,迪士尼园区,建设进度 前期持续 推地中,地块特征 商办地块先行 中低总价地块,建设进度 规划完成 推地筹备中,地块特征 地块出让 储备中,建设进度 建设多年 持续出让中,地块特征 低价地块 但较为偏远,建设进度 频繁出让,地块特征 商办为主 中低总价,建设进度 规划制定中 主题乐园开建,地块特征 未推出,规划热点浦东前滩，黄浦江岸新中央商务区，规划人口2.5万,2012年6月29日浦东前滩地
15、区控制性详规出台这个拟定再造一个陆家嘴规模的上海未来中央商务区，规划切分好的各类性质土地将陆续登台。 功能定位： 区位条件及资源禀赋，充分发挥滨江生态空间的优势和东方体育中心的特色，建设生态型、综合性城市社区，重点发展三大核心功能，即：总部商务、文化传媒、运动休闲。同时，围绕核心功能发展居住、酒店、商业购物等辅助功能，以及社区服务、专业服务、教育培训、休闲娱乐等配套功能。形成宜居宜业的绿色、复合、立体的城市综合性社区。,居住用地31万平米 住宅组团用地为28.67万平米 商业服务业用地13.95万平米 商务办公用地35.83万平米,规划热点世博会片区规划公示，前期商办地块出让为主,近期，世博会
16、片区规划不断公示，业内人士认为，上海又一场土地盛宴将悄然展开。 世博园区自去年10月以来商办土地出让统计表，已经出让的12块土地，共计10万平方米，共计获得土地出让金达到约90个亿。 公示区域： 世博会城市最佳实践区 世博会政务办公社区 世博会西藏南路两侧,规划热点机遇,推荐区域： 世博、前滩区域小型商办地块为主、门槛低、区域价值未被透支、投资价值看好 大虹桥近郊地段，靠近大市区，未来集中开发优势，门槛不高 不推荐区域： 徐汇滨江地价高、高端产品需较长销售期和充足开发经验 待观察区域： 迪斯尼主题乐园和公建为主，实质性商品房出让地块少，价格已有部分透支，说热不热的区域 临港新城人口导入慢，价格成长慢，偏远，地铁通车和前期项目交房后改善情况需观察,【开发商篇】策略,大型房企通过“以价换量”的销售策略，抢占市场先机,2012年上半年十大品牌开发商月度销售额与销售面积,1-2月，受春节小长假与政策调控的叠加影响
