2009年安徽六安龙河路商业发展报告

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1、六安龙河路商业发展报告,中 国 六 安,LongheRoad LiuAn,Commercial Development Report,前言-打破坚冰 突出重围,市场如战场，不胜则败。所以，每接到一个案子，我们都慎而又慎，因为，并非有了创意到完美甚至达极致的冲动，一切就能大功告成。 在这个没有硝烟的战场上，连细微的风吹草动，都有可能成为左右结局的关键因素，更何况纷纭复杂的合力较量了。除了要时刻保持着清醒的头脑，密切跟踪市场、研究市场、细分市场，更要有敏锐的眼光，通过缜密论证和科学分析，发现市场机会，制订出科学的营销策略，并付诸高效的执行，从而确保最终的胜利局面。 对待每个案例我们从未敢有丝毫的松

2、懈；对待每个案例我们拒绝平凡不停创新。我们对这一个方案投注了满腔的激情，我们不停地用挑剔的眼光来审视它、修正它。如果有更多的时间和机会，我们会更仔细地对它进行雕琢、调整、完善。 面对这个项目，我们要做的，不仅是提供一份解决方案，更要有打破坚冰的决心、从重重困境中突围的信心，以及谱写美好前景的雄心。 只有我们至诚至信的合作，才会促使这个目标早日实现！,本报告的主要内容,商圈发展格局分析,项目及竞争环境分析,项目定位,房地产市场分析,商业发展背景分析,行销策略考虑,人口及城市化 宏观经济运行 城市规划发展方向,人口基数大，但城市集聚能力较为薄弱,趋势：庞大的人口基数，市场消费需求仍然有较大扩容前景

3、，随着工业快速的发展,拉动城市化进程加快，都将对这个城市的房地产市场产生积极而深远的影响！,2007年六安总人口达695.5万, 近几年的人口增速不快,但是人口基数较大,人口总量是市场扩容的最重要因素之一; 近几年六安非农业人口增幅缓慢,城市化率在33.5%，影射出城市集聚能力较为薄弱，城市化进程缓慢，这与其工业发展水平较低有着密切联系；,初级阶段,城市化率30%以下,商业向城市的 几何中心聚集,零售行业的特征： 向心聚集,中级阶段,城市化率70 %以下,零售行业的特征： 离心分散,商业向城市的 几何中心发展,高级阶段,城市化率70%以上,零售行业的特征： 离心聚集,商业离开城市的几何中心，向

4、郊区聚集,根据国际研究经验，根据六安的城市化率，目前六安零售行业处于离心分散的中级阶段，商业向城市的几何中心发展。,人口 宏观经济运行 城市规划发展方向,经济快速增长，但发达程度不高；人均GDP水平较低，落后于省内其它县市,2007年六安人均GDP折合美元为971美元,按照国际通用衡量标准人均GDP在1000美元时,业态发展状况为百货商店兴起.而六安目前商业业态已发展至超级市场及便利店的兴起,表现出适度超前、与经济发展有倒挂的趋势,产业结构不合理,工业基础较为薄弱，城市经济缺乏活力,产业结构不够合理，第一产业占比重过高，工业基础较为薄弱，工业化、城镇化、经济外向度水平低的状况还没有根本改变;

5、服务业对城市经济拉动起决定性因素,但目前处于迟滞发展状态； 第二、三产业的发展速度较为缓慢，某种程度上折射了城市经济的发展活跃程度不高,投资、消费、出口三大需求对经济拉动中，投资初显领航之势，2006年固定资产投资增长势头凶猛，同比增幅60.8，07年仍保持稳定增速，但绝对值仍然不高； 从数据上看，社会消费品零售总额占到GDP近4成，对地方经济拉动作用有所增强;但人均社会消费品零售额较低，折射出六安市居民支付能力较低，且消费意识较为保守；,三驾马车在GDP贡献中，投资对经济拉动初显领航之势,城镇居民人均可支配收入快速增长，但绝对值不高，与同类城市相比还存在明显差距,人口 宏观经济运行 城市规划

6、发展方向,城市性质：六安市域政治、经济、文教中心；皖西地区的商贸流通中心和旅游服务中心；远期成为安徽省的加工工业基地之一； 发展方向：（1）依托宁西铁路和312国道的便利城市向西南和南部方向发展 （2）规划远期依托合武高速公路，城市向北越过淠河总干渠发展相对独立的综合产业区（3）完成城市东部的开发，在规划中期形成以工业为主要发展内涵的功能区； 城市布局结构：城中区以居住和商业服务为主要功能；城东区形成以产业为主，居住、商业、文化设施为辅的组团；城西南区以居住为主体，布置贸易和仓储用地 本案处于城中与城南交界区，区位优越 ，商业服务发展空间具备,六安城市规划及城市发展方向,优化产业结构，大力发展

7、制造业和高新技术产业,宏观环境综合审视,从宏观环境来看，六安经济发达程度不高，工业基础较为薄弱，且产业结构不够合理，城市化进程较为缓慢，但人口基数庞大，市场仍有较大的扩容前景，随着工业的快速发展，为城市迎来更多就业就会，增强了城市的集聚力，对城市化的发展具有积极的促进作用。,从六安城市发展战略规划来看，未来几年六安市朝着“大六安”的规划发展，随着人口的增加，工业的快速发展，将不断开发和完善城南和西南地区的基础上，城市的重心将逐步向城东区拓展，辐射周边区域。城市空间发展及功能的划分将会房地产开发产生一定的影响；城中区为城市核心区，以商业办公为主，旧城区将会完成全面改造，将会给六安的房地产市场注入

8、新的活力。,04年增长幅度势头强劲，05-06年土地出让较为平稳， 预计未来房地产市场竞争更为激烈,土地市场分析,六安04年商业用地出让呈爆发式增长， 近两年回归理性增长,土地市场分析,2008上半年六安全市土地计划出让和将要出让的规模较大，大量商住用地的规划要求，预示着未来上市项目均有配套商业的供给,未来沿街商业形态竞争将日趋白热,2008年已挂牌用地：320259平方米 预计未来商品房上市量：约55万平方米,2007年，六安人均GDP为7222元，折合971美元，增长23.64%，房地产市场正进入启动期 2007年，六安GDP为439.83亿元，增速达到23.4%，房地产进入高速发展阶段

9、根据相关理论和国际通用衡量标准判断，六安房地产市场正进入一个快速发展的启动阶段,六安房地产市场正步入快速发展的启动阶段,人均GDP与房地产发展关系,宏观经济增长与房地产发展关系,国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。,商品房市场分析,2007年，六安房地产投资额快速增长，但房地产投资占GDP与固定资产比重均较低，反映房地产发展后劲十足，存在较大空间,2007年，六安房地产开发投资额增长71.4%，达到39.6亿元，房地产开发升温。 2007年，六安房地产开发投资增幅高企，但是，房地产投资占GDP比重和房地产投资占固定资产投资比重仍然较较低。 总之

10、，六安房地产投资额虽然增加很快，但远未达到相应的水平，表明在房地产快速发展的启动阶段，投资存在继续迅速增长的可能。,房地产市场指标体系,商品房市场分析,2007年六安房地产市场保持稳定发展，供求关系良好，施工量的激增预示未来市场竞争将目趋激烈,六安市房地产市场在建规模、新开工规模、竣工面积和商品房销售面积保持稳定增长，供求关系良好，但施工面积增幅较大，后市竞争将日趋激烈。,商品房市场分析,房地产宏观市场总结,土地基本以“招牌挂”的公开出让方式成交，用地性质集中在商住综合,未来商业配套供给将进一步加大,竞争日趋激烈; 六安市区房地产开发投资总量、增速、在建规模、新开工规模、竣工面积和商品房销售面

11、积均在不断提高中，市场供求基本平衡; 六安人均GDP为7222元，折合971美元，绝对值不高，但增幅较快,房地产市场正进入快速发展的启动阶段。 六安房地产投资额增幅较高，但远未达到相应的水平，表明在房地产快速发展的阶段，投资存在继续迅速增长的可能。,商品房市场分析,商圈布局,市中心商圈,六安市现有的唯一市级中心商圈，由皖西路、人民路、梅山路、和解放路构成,以皖西路、解放路为主要轴线布置商业街，结合皋城广场、人民公园，北向联系文化馆和博物馆，西侧连接新建的东大街商业街，其商业核心地位难以动摇,市中心 商圈,大型超市、百货商场、专业卖场聚集地,资料来源：城建局规划科,业态分布特征,大型超市都集中市

12、中心商圈，主要有沃尔玛、世纪华联、红府超市、苏果超市等,百货商场,大型超市,专业卖场,独立街铺,大型百货商场都集中在皖西路及解放路，主要有金商都、皖西三星百货、商之都、白云商厦、安徽金商都、祥源时代广场、百大金商都等,电器类：五星、国美、苏宁、国生，主要集中市中心商圈；服装类：义乌市场;,六安国际汽车城,商业街,明珠商业街位于市中心商圈，主要以服装为主. 民惠路、齐云路、云路街美食一条街;九墩塘环塘步行街等,六安目前业态,天成大厦,商之都,九墩塘,金商都,三星百货,明珠步行街,百货商场,祥源西都时代广场,白云商场,安徽金商都,祥源西都时代广场是六安地区品牌百货商场，是六安市认可度较高的一家百货

13、商场，其商业结构较为传统,白云商厦由服饰、超市构成以流行的Shopping Mall消费理念为基础打造的新型购物中心。因而吸引六安市大量消费人群，并很快成为市中心商业圈的核心。,安徽金商都占据城市中心位置，联合等国际餐饮品牌的形象力成为了市中心商业圈另一核心,大型超市,世纪联华超市联合祥源时代广场，打造如六安城市中心商业核心,世纪联华超市,苏果超市依托区域品牌效应对于市场有一定的影响力,沃尔玛超市，营业规模将是市中心商圈最大的超市，并引入了Shopping Mall消费理念,专业卖场,各电器卖场集中在市中心区域，五星、国美等经营状况较为良好,商场，超市分布在皖西路上，装修档次较好，经营状况良好

14、,顺达，六安建材大市场，光彩大市场以家居建材经营为主，位于城市西南角，是六安规模最大的家居建材经营集中区,商业街 明珠商业一条街,明珠商业步行街为六安商业街的典型代表，位于市中心核心商圈地段。其业态以服装为主，多种业态兼有。但规划定位陈旧，经营管理水平低下，租金溢价难以获取,六安未来商业发展规划,资料来源：城建局规划科,一心：即由市级商业中心区块，作为六安市本级辐射整个六安市域乃至周边地区和县（市）的市级商业和现代商务中心。 二群：在皖西大道十里铺到皋陶墓一线的城市东部，磨子潭路南段的城市西南部形成两个专业市场群，服务辐射六安市域。 三区：在城西南和城东各形成裕安、金安两区的商业中心，成为市区

15、的副商业中心；同时在城北形成一个亚区级商业中心，弥补城北区域相对偏离中心商业区和两个副中心商业区的缺陷。 多街：在中心城区形成一批具有特色的专业街。 多点：形成与住宅、人口分布相适应的社区商业中心。,六安市拟建社区商业中心一览表,上述表格出处:六安城市商业规划报告,商业发展格局分析小结,现有商业圈锁定在皖西路与梅山路交叉一带的市中心区域，以百货商场、电器卖场、大型超市为核心组成； 主要生活型、休闲型商业业态都集中在城东南区域，并以市中心商业圈为核心向外呈扩散趋势； 家居、服饰批发等性质卖场则分布在城西南，且规模较大，辐射区域包含周边乡镇； 除祥源西都时代广场,白云商厦,沃尔玛等新型购物中心和老

16、牌商场经营较好外，其他电器卖场等经营一般或较差，居民消费理念正处于传统与新型的过渡期； 由于城市规模较小，商圈小而密集程度高，但辐射能力遍及整个市区。 未来商业规划点线面结合,以市级商圈为核心点,以城东及城西南专业市场为区域重心面,以多条商业街为线将六安商业布局向完善化、全局化、规模化方向发展。 龙河路作为政府商业规划中的众多商业街之一，将作为市级核心商圈的有力补充，其发展机遇与挑战并存。,位于六安城中边缘地带，属于老城中的成熟住区，距离中心商圈约2公里，处在老城边缘的滨河景观居住区范畴,本项目位于六安市龙河西路，靠近振兴集团已开发项目的沿街铺。 项目离中心商圈2公里，处在老城边缘的二级路段。 项目周边现有的居住人口，约2万人。,关键点： 城中 成熟住区 期房,项目地处龙河路中段,其它开发商近两年所开发项目的沿街底商。 前期以销售为主,销售率约为30%,后采用租售结合,目前商家入住率约在70%. 整条龙河路开发项目混杂,经适房与商品房并存,所有项目均有沿街商铺供应,