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1、华高莱斯城市房地产市场研究报告,2008 年 1 季度,華高萊斯國際地產顧問（京）有限公司,市场研究中心,www.rl-,目,录,一、季度行业发展概要.1 1、金融紧缩紧扼地产命门.1 2、市场观望气氛持续弥漫.2 3、地产企业加速调整策略.3 二、长春房地产市场研究概要.4 1、城市发展环境.4 2、房地产业发展背景.9 3、商品住宅市场发展. 11 4、商业物业市场发展.13 5、办公物业市场发展.16 6、风险与机会提示.18 三、呼和浩特房地产市场研究概要.20 1、城市发展环境.20 2、房地产业发展背景.24 3、商品住宅市场发展.27 4、商业物业市场发展.30 5、办公物业市场
2、发展.32 6、风险与机会提示.33,2008 年 1 季度城市房地产市场研究报告,总第 1 期,6.5%,6.9%,7.1%,一、季度行业发展概要 2008 年 1 季度，持续的金融紧缩让房地产行业面临空前的资金危机，市场观望气氛也 持续弥漫，房地产企业在调控当中纷纷调整发展策略。 1、金融紧缩紧扼地产命门 进入 2008 年，抑制通货膨胀成为宏观调控的首要任务，从紧的货币政策得以切实贯彻。 除运用传统的利率、存款准备金率、公开市场操作等手段外，信贷的“额度制管理”成为本 轮从紧政策的杀手锏。 图表 1：2006 年 9 月以来 CPI 指数走势图 8.7%,8.3%,3.3% 2.8% 1
3、.5%,2006年,2007年,2008年,9月 10月 11月 12月 07年 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 08年 2月 3月 数据来源：国家统计局 尽管伴随着人民币的持续升值，外资进入呈现加速之势，流动性泛滥的压力持续存在， 但持续的金融紧缩政策特别是信贷“额度制”管理的实施使得资金的供给增长速度受到明显 抑制。截至 3 月末，广义货币（M2）余额同比增长 16.3%，比上年同期回落 1 个百分点。 1 Regal Lloyds International Consulting,总第 1 期,16822,2008 年 1 季度城市房地产市场研究报
4、告 图表 2：2006 年以来国家外汇储备总量走势图 18000 15000 12000 9000 6000 3000,0 2006年1月,2006年7月,2007年1月,2007年7月,2008年1月,数据来源：中国人民银行 作为资金密集型行业的房地产业，由于信贷额度制等从紧货币政策的实施，股市融资抑 制的推行，资本市场的低迷以及市场观望的持续，企业的融资渠道不断挤压，再度面临严峻 的资金压力。 2、市场观望气氛持续弥漫 2007 年 10 月以来，伴随着“二次房贷”政策及其细则的出台，房地产市场的观望从珠 三角开始，迅速向长三角、环渤海及其他区域蔓延，全国住宅市场先后出现普遍的交易萎缩 状
5、况。进入 2008 年，观望气氛并未有消散迹象，全国房地产市场依然低迷。 即使是北京这样具有中国最庞大刚性需求的住宅市场也难以摆脱市场观望的侵袭。根据 北京市房地产交易管理网统计显示，2008 年 1 季度，北京商品住宅预售登记 17247 套，登 记面积 195.8 万平方米，同比分别下降 27.8%和 34.9%，环比分别下滑 47%和 51.1%。 2 Regal Lloyds International Consulting,万平米,总第 1 期,2008 年 1 季度城市房地产市场研究报告 图表 3：2005 年以来北京商品住宅交易量走势图 280 230 180 130 80 30
6、,05年 3月,5月,7月,9月 11月 06年 3月,5月,7月 9月 11月 07年 3月,5月,7月 9月 11月 08年 3月,数据来源：北京房地产交易管理网 3、地产企业加速调整策略 面对持续恶化的融资环境以及日益弥漫的观望气氛，开发企业纷纷调整策略，通过各种 手段稳固自身的资金链，以在市场低谷中自保或寻求有利机会。 （1）保守防御取代积极扩张。除万科、招商地产等前期表现稳健的企业继续保持积极 的扩张势头，前期拿地积极的保利地产、金地、富力大多放慢了扩张的脚步。 （2）降价促销取代坚挺价格。在万科率先推行各种形式的优惠促销活动以后，富力、 保利地产等众多滚动型开发企业纷纷加入到降价促
7、销的行列中来。 （3）多种形式开拓融资渠道。广州深圳推出分期首付加速销售回款，恒大地产、富力 地产等企业继续积极努力进行股市融资，碧桂园发行可换股债券，招商地产尝试新型房地产 信托，都能看出企业开拓融资渠道的努力。 3 Regal Lloyds International Consulting,2008 年 1 季度城市房地产市场研究报告,总第 1 期,二、长春房地产市场研究概要 1、城市发展环境 （1）长春是东北亚地区的几何中心，经济受沈阳、哈尔滨两大经济圈挟持，整体实力 不突出，而且煤电等资源主要依靠省外供应。 图表 4：长春在东北亚的区位关系图 外蒙 内蒙 （2）在吉林省经济中占主导地位
8、，对周边城镇辐射力强，特别是与吉林市形成密切的 联系。一是产业分工上，高污染高耗能工业向吉林市集中，长春自然环境更加优化；二是城 际铁路将于 2010 年通车，吉林市居民到长春居住消费情况将更普遍。 4 Regal Lloyds International Consulting,总第 1 期,2008 年 1 季度城市房地产市场研究报告 图表 5：长春市与吉林市区位关系图 长春龙嘉国际机 图表 6：长春市与吉林市产业结构对比 长春市,吉林市,商业,汽车及其它运输装备制造,光电子产业 生物化工,软件 玉米产业,石化工业,化纤工业,造纸,汽车电子,电子元器件 冶金（板材、不锈钢）,会展,物流,（3
9、）城市中心区用地紧张，城市向外蔓延发展。 5 Regal Lloyds International Consulting,总第 1 期,朝阳区：商贸、 商务、科研文教 中心,南关区： 政务、文化 体育、商贸 中心,二道区：物,流中心,2008 年 1 季度城市房地产市场研究报告 图表 7：长春市城市功能分布图 宽城区：工业 仓储区、物流 中心 绿园区：汽车 产业区,双阳区：旅游 休闲中心、文 化产业区 长春规划为“双心、两翼、多组团”结构。汽车产业区是城市发展的产业动力区，将继 续向西南方向延伸；随着政府南迁，南城将形成新的城市中心；城市北部及东北近年得到政 府大力政策扶持和资金投入，城市面貌
10、大幅改善，特别是城市拆迁推动区域升级。东南及西 北主要为生态建设方向。 6 Regal Lloyds International Consulting,2008 年 1 季度城市房地产市场研究报告,总第 1 期,净月组团,富峰组团,图表 8：长春市城市空间规划图 传统产业、玉米产业 兴隆组团 中部城市中心 南部城市中心,汽车、高新技术产业 （4）城市轨道交通发展早，有利疏解市中心交通压力，对南部城市开发促进作用大。 “主副中心、分散组团、轴向发展”的城区发展格局决定了城市交通发散性向外辐射。 7 Regal Lloyds International Consulting,2008 年 1 季度
11、城市房地产市场研究报告,总第 1 期,图表 9：长春轨道交通图 规划轻轨 规划轻轨 规划轻轨 规划轻轨 轻轨 （5）城市经济与汽车行业发展息息相关。05 年由于汽车产业整体下滑和洪涝灾害等影 响，GDP 增速大幅下跌。随着东北地区振兴计划的推进，运输机械制造业、光电子产业、 生物产业等将获得更多政府政策扶持，城市发展动力增强。 8 Regal Lloyds International Consulting,总第 1 期,2008 年 1 季度城市房地产市场研究报告 图表 10：2002-2006 年长春主要经济指标变化趋势图,50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10
12、% 5% 0%,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,GDP 社会固定资产投 资 户籍人口,13219,14959,17148,19629,20728,图表 11：2001-2006 年长春人均 GDP 情况（元） 23677,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,数据来源：长春市统计年鉴 2、房地产业发展背景 （1）长春自 2003 年启动棚户区改造，2006 年到 2008 年为重点棚户区改造时期，城市 建设创造了大量刚性需求，促进了投资与商品房销售额增长；其间低价位小户型住房大量 投向市场，影响了市场结构。 9 Regal Lloy
13、ds International Consulting,总第 1 期,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,2008 年 1 季度城市房地产市场研究报告 图表 12：长春房地产开发投资额与商品房销售额走势图 房地产投资(亿元) 商品房销售额（亿元）,数据来源：长春市统计年鉴 全国房地产行业整体快速上升趋势波及长春，2006 年开始土地价格大幅提高，2007 年 单幅土地成交价格不断刷新，房地产投资加快。 图表 13：长春土地购置面积（万平方米）,132,136,233,326,394,314,0,100,400 300 200,2001年,2002年,2003
14、年,2004年,2005年,2006年,613,626,441,图表 14：长春土地购置价格(元/平米) 908,2003年,2004年,2005年,2006年,数据来源：长春市统计年鉴 （2）近年房地产企业竞争日趋白热化。 市场化初期，本地房地产开发企业占据绝大部分市场份额，主要项目立足于城市改造。 10 Regal Lloyds International Consulting,2008 年 1 季度城市房地产市场研究报告,总第 1 期,近两年外地开发企业进入，不惜重金购置土地，如中海地产、上海绿地等，引入了更先进的 产品、项目管理水平，市场影响力大幅提升，同时郊区建设力度加大。 图表 1
15、5：长春主要房地产企业列表 3、商品住宅市场发展 （1）城市拆迁改造是推动住宅需求增长的强力因素之一。2008 年长春城区棚户区集中 改造逐步进入尾声，住房供需结构即将出现变化。 图表 16：长春近年商品住宅竣工及成交情况,111,172,175,353,2197 160,2064 229,1906 165 182,2121 214,2301 270 240,2423 279,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,销售面积（万平方米）,住宅竣工面积（万平方米）,销售价格（元/平方米）,数据来源：长春市统计年鉴 （2）项目聚集已形成有差异的片区。 城市高端住宅主
16、要集中在城市南部的南湖板块和净月板块。南湖板块位于城市核心区， 住宅价格不断刷新。坐落生态保护区的净月板块现已发展成低密度高档住宅聚集区。高新板 块和城南板块是中高住宅发展的热点地区。一汽板块依靠汽车产业的发展，住宅需求量大但 原有项目档次不高，区域中高端消费向高新板块和南湖板块转移，绿地、中海、吉粮等知名 项目正逐步改变区域认知。 伊通河改造、棚户区拆迁完成等促进城东板块产品升级，高容积率江景房逐步推出，产 11 Regal Lloyds International Consulting,2008 年 1 季度城市房地产市场研究报告,总第 1 期,品档次有明显提高。铁北板块棚户改造任务重，主要吸纳城市中低端住宅消费，城市面貌有 待改善。 图表 17：长春住宅板块分布图 ,注：南湖板块净月板块高新板块一汽板块铁北板块城东板块城南板块 图表 18：长春住宅板块划分及主要项目 （3）多层仍是市场主流。别墅市场尚不成熟；花园洋房供应增加，市场接受度高。在 市中心、一汽开发区、河道边等用地比较紧张地区出现高层住宅，城市高
