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1、房地产开发商资金来源占比,2008年1-7 月，房地产开发资金来源中，国内贷款 4572 亿元，占比 20.5%，较 2007 年度提高了 1.9个百分点；自筹资金比例明显提高，房地产融资困难，面临资金压力,整体市场状况【开发商面临融资压力】,多数城市库存量远大于年销售量 要去化这些库存量需要12-27个月 未来竞争激烈 形势严峻,繁荣阶段（膨胀）,交易量急剧上升，市场中投机者活跃;房价越来越高，逐渐达到顶点;房地产经营利润非常高，投资量急剧增加;期房交易大。整个房地产市场呈现欣欣向荣的景象。,衰退阶段（收缩）,交易量急剧减少，房价虽仍在上升但涨幅减缓，并出现下跌迹象;市场推出楼盘逐渐减少，实
2、力差的发展商难以维持。,萧条阶段（停滞）,交易量锐减，期房交易量降幅更大，期房价格继续下降，甚至大大低于现楼价。,复苏与增长（调整与恢复）,交易量回升，房价上升并呈持续增长趋势;房地产投资逐渐增加，整个房地产市场又进入繁荣阶段。,目前市场正处于衰退期向萧条期转变阶段,多家投行分析 2008年房价将下跌15%-30%左右 2009年房价将继续下跌 市场企稳至少到2010年以后,全国房地产市场存量与日俱增，销售量不断下滑，价格依旧坚挺 市场调整不到位，量价将进一步下行，未来形势更为严峻,市场面 分区域市场状况分析,环渤海湾区域【北京：市场极度萎靡】,环渤海湾区域【北京：市场极度萎靡】,环渤海湾区域
3、【北京：市场极度萎靡】,环渤海湾区域【天津：量跌价涨】,环渤海湾区域【天津：量价双跌】,环渤海湾区域【大连：量跌价涨】,8月份，大连新建商品住宅成交 30.1万平米，同比下降 66.2%，环比下降 16.0%； 1-8月份，大连新建商品住宅成交 263.2万平米，同比下降 33.1%。 8月份，大连新建商品住宅成交均价 6715元/平米，环比上涨 75.1%。,环渤海湾区域【青岛：量价双跌】,8月份，青岛新建商品住宅成交 27.1万平米，同比下降 52.5%，环比下降 54.6%； 1-8月份，青岛新建商品住宅成交 398.7万平米，同比下降 6.7%。 8月份，青岛新建商品住宅成交均价 58
4、00元/平米，环比下跌 2.0%。,长三角区域【上海：成交量继续下滑 价格高位盘整】,长三角区域【上海：成交量继续下滑 价格高位盘整】,长三角区域【杭州：量跌价涨】,长三角区域【南京：量价双跌】,8月份，南京新建商品住宅成交 33.8万平米，同比下降 44.7%，环比下降 33.0%； 1-8月份，南京新建商品住宅成交 365.3万平米，同比下降 39.7%。 8月份，南京新建商品住宅成交均价 5671元/平米，环比下跌 8.3%。,长三角区域【苏州：量跌价稳】,8月份，苏州新建商品住宅成交 73.5万平米，同比下降 51.3%，环比下降 17.0%； 1-8月份，苏州新建商品住宅成交 556
5、.4万平米，同比下降 36.0%。 8月份，苏州新建商品住宅成交均价 5543元/平米，环比下跌 0.2%。,珠三角区域【广州：量跌价涨】,8月份，广州新建商品住宅成交 69.5万平米，同比下降 23.5%，环比增长 14.2%； 1-8月份，广州新建商品住宅成交 477.1万平米，同比下降 27.0%。 8月份，广州新建商品住宅成交均价 9695元/平米，环比上涨 24.2%，为今年以来月度最高价格。,珠三角区域【深圳：供应量与日俱增】,珠三角区域【深圳：量稳价跌】,中西部区域【成都：量价双跌】,8月份，成都新建商品住宅成交 86.6万平米，同比下降 58.5%，环比下降 26.8%； 1-
6、8月份，成都新建商品住宅成交 784.8万平米，同比下降 35.9%。 8月份，成都新建商品住宅成交均价 4576元/平米，环比下跌 4.6%。,中西部区域【重庆：量升价跌】,中西部区域【武汉：量跌价稳】,8月份，武汉新建商品住宅成交 26.4万平米，同比下降 63.3%，环比下降 62.7%； 1-8月份，武汉新建商品住宅成交 441.8万平米，同比下降 25.5%。 8月份，武汉新建商品住宅成交均价 8969元/平米，环比上涨 78.3%。,中西部区域【长沙：量升价跌】,中西部区域【西安：量价双跌】,8月份，西安新建商品住宅成交 30.4万平米，同比下降 22.0%，环比下降 45.9%；
7、 1-8月份，西安新建商品住宅成交 381.2万平米，同比增长 3.3%。 8月份，西安新建商品住宅成交均价 3096元/平米，环比下跌 11.4%。,中西部区域【南昌：价跌量升】,8月份，南昌新建商品住宅成交 26.6万平米，同比增长 31.7%，环比增长 76.9%； 1-8月份，南昌新建商品住宅成交 136.1万平米，同比下降 28.4%。 8月份，南昌新建商品住宅成交均价 2770元/平米，环比下跌 33.3%。,市场面 北京近期房地产市场分析,【销售量急剧下降】,经适房签约导致签约量猛增 高成交并非市场回暖 如果抛去经适房以及限价房的签约，可以推算出9月的交易情况并没有出现任何的回暖
8、迹象。从房交网上把9月各天经适房以及限价房的签约数字减掉，实际的商品房签约量仅有2790套。这样推算平均日签约还达不到百套，成为了今年以来除2月外最低的月份。可见9月商品房签约并没有出现“金九”该有的表现。市场进一步在恶化、变淡。 据北京房地产交易网记录，2007年9月份共成交商品房12290套，几乎是今年9月份成交量的3倍。2007年9月月成交11730套，日均签约391套比较，今年9月环比下降76%。,【销售量急剧下降】,内城区交易量较少，只有5000平方米。 本周（10.6-10.12）住宅期房共成交2600套，成交面积24.94万平方米。本周限价房的成交量接近总量的1/2，直接拉动了整
9、体的成交水平。,【两限房签约导致9月成交量猛增 并非市场回暖】,经适房签约导致签约量猛增 高成交并非市场回暖 如果抛去经适房以及限价房的签约，可以推算出9月的交易情况并没有出现任何的回暖迹象。从房交网上把9月各天经适房以及限价房的签约数字减掉，实际的商品房签约量仅有2790套。这样推算平均日签约还达不到百套，成为了今年以来除2月外最低的月份。可见 9月商品房签约并没有出现“金九”该有的表现。市场进一步在恶化、变淡。,7月12日-9月19日各周期房住宅签约基本稳定，维持在1000-1200余套左右。 (9.22-9.29日)经济适用房以及限价房集中签约导致期房签约量有了突飞猛进的增长，本周成交信
10、息并不代表市场实际情况。 (9.29-10.5日)期房住宅整体签约量为1915套，环比上一统计周期的4717套下降59.4%，日均签约套数为273.6套。签约面积为169234平米，环比下滑56.4%。市场恢复到目前冷淡的真实现状。,【两限房签约导致9月成交量猛增 并非市场回暖】,【利率下调引发签约量大增仅仅维持一周】,受利率下调利好消息影响，引发期房、现房均签约大幅增加。 期房：2008年10.6-10.12期房住宅签约总量为2601套，环比上涨35.8%，日均签约套数达 到371.6套。签约面积为249566平米，环比上涨47.5%。平均每套签约户型为96平米。 现房：一周签约248套，环
11、比增加240%。日均签约35.4套。签约面积为35050平米，平均每套成交户型为141。,【商品住宅签约量进一步萎缩】,2008年10.13-19日北京住宅签约2098套，其中包含经济适用房以及限价房共计1112套（经适房605套，限价房507套），所占签约比重为53%。较前两个统计周期的73.3%、61.6%有明显下降。纯商品住宅签约比重在慢慢增大。上周纯商品住宅的签约量为986套，环比上一统计周期减少1.3%。平均日签约140.9套。,【价格策略效果大打折扣甚至不再行之有效】,从九月份之前的遮遮掩掩降价，部分楼盘降价，到目前的直接降价，大规模楼盘降价，而且折扣更低，直接说明了价格策略的效果
12、已经降低，不得已采取更低的价格优惠措施。,【价格策略效果大打折扣甚至不再行之有效】,市场大比例楼盘均采取的降价策略，降幅达到10-15%，进一步预示了市场冰封期的到来。,=优惠措施 1、预定时交5万定金抵8万房款； 2、10月19日前订房，总房款再减3万元； 3、购房客户参加抽奖，20%的中奖机会（实际均有中奖），中奖者总房款再减1万元； 4、万科老客户可获总房款1%的折扣优惠； 5、全款9.7折。 注：优惠可兼得，按85，单价25000元/计，房价最多可优惠15.5万元，相当于打9.27折。,【价格策略效果大打折扣甚至不再行之有效】,从代表性个案看：北京朝阳公园万科公园5号 【长时间蓄水量很
13、少】 万科公园五号10.18号开盘，前期蓄水至少三个月，卖卡只有90组。 【大幅优惠难以吸引成交】 开盘当日最高优惠高达15.5万元，推出80多套90平米左右房源，当天实际成交约27套，第二天成交约8套，总计35套。第二天来人量已经很少。 【继续调低后续价格预期】 11-12月份拟推50平米左右的东西向小户型，从开盘当日的报价25000元/平米，到第二天报价调低到21000元，直接反映了对开盘价格优惠策略的失败。,【刚性需求大大抑制，投资性需求信心不足】,【从万科公园五号本次推案可以看出】 =主抓刚性需求，看空投资性需求 推90平米左右满足居住功能的两房户型，而不推定价可以更低的50平米户型，
14、说明其对投资性需求的不看好，而希望在目前市场下主力争取刚性需求客户。 =刚性需求购买欲望不足，观望严重 但从开盘前的蓄水量和开盘的成交来看，客户观望氛围浓厚，成交下定者比例很少。即使达到15.5万的优惠措施也难以实现大量成交。,【刚性需求大大抑制，投资性需求信心不足】,边套：一室一厅一卫：86,中间户室：一室一厅两卫：91,万科公园五号三期由8栋高层板楼组成，户型为零居，一居8691平方米,6#楼平层单元布局图 2梯3户,【刚性需求大大抑制，投资性需求信心不足】,万科公园五号7#楼户型图 一室一厅 约50 ,万科公园五号7#楼平层图 3梯13户,项目面 重点房企公司北京项目近期销售分析,重点房
15、企公司北京项目近期销售分析,重点房企公司北京项目近期销售分析,项目面 近期开盘典型项目销售分析,近期开盘典型项目销售分析（截止时间2008-10-28）,近期开盘典型项目销售分析（截止时间2008-10-28）,2008年9月北京住宅成交金额排行TOP10,2008年9月北京住宅成交均价排行TOP10,2008年9月北京住宅成交套数排行TOP20,2008年9月北京住宅成交面积排行TOP20,竞争项目分析（中海紫御公馆）,竞争项目分析（中海紫御公馆）,竞争项目分析（中海紫御公馆）,先开5号楼,中海紫御公馆效果图 ,中海紫御公馆效果图 ,3号楼B2两室两厅一卫92.43平米户型 ,3号楼D1两室
16、一厅一卫61.6平米户型,1号楼C1四室两厅三卫289.98平米户型,1号楼C2三室两厅两卫180平米户型,竞争项目分析（中海紫御公馆）,【总套数】444套 【对外报价】18000元/ 【户型面积】60-90一居、两居 【实际均价】16000-17000元/ 【内部认购】目前内部认购207套 【最低价格】部分房型最低价格15000元/左右 【无理由退房】承诺无理由退房,5号楼,【占地面积】6.6万平方米 【建筑面积】22万平方米 【容 积 率】3.5 【物 业 费】3.2元/平方米/月 【类 型】普通住宅 【建筑类型】板楼,高层 【项目位置】宣武区广安门外大街305号,广安门桥往西一公里路北； 【交通位置】二、三环之间 【总地价】 10.5亿 【楼板价】约4773元/平米,【开盘时间】2008年10月25日 【销售状态】一期（6号楼） 【均 价】预计18000元/平方米左右 【销 售 率】未开盘 【项目简介】社区由6栋板式小高层组成 ,一期为一栋26层板楼,2梯4户 , 2008年10月25日推6号楼，户
