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1、关于对滁州地域地产投资可行性及肯地亚地产公司战略报告,地产营销部权小楠,可行性报告摘要,第一篇、滁州旅游及旅游地产可行性分析 第二篇、厂区办公楼地块物业发展策划 第三篇、厂区办公楼地块财务分析报告 第四篇、滁州房地产投资战略建议 附件：滁州备选地块,第一篇、滁州旅游及旅游地产可行性分析,滁州旅游全图,第一章、滁州旅游资源结构、主要旅游产品现状评估,滁州旅游产品以琅琊山为主线延伸系列旅游产品，以山水及古迹形成复合型旅游资源，加以周边所辖县市的丰富自然资源，已形成初具雏形的旅游城市资源底蕴，可景观资源丰富，但品位不高，具备了组合成较高观赏性景观的可能性。 生态资源较好，但景观特点不够奇特。缺少文化
2、底蕴及内涵，有待整合。未形成景区整体面貌，处于待开发状态。 区内交通条件较差，景区道路不足。 城市基础环境不良，接待能力严重不足。 景点建设不精，未系统规划。,第二章、滁州辐射区域,滁州与南京、苏州、常州、上海等长三角经济区近在咫尺遥相呼应，又与合肥等城市毗邻。 交通地理形式优越，辐射地区广泛。 可做长三角的后花园。,第三章、同等城市对比,山东威海，以海景房为主，主要客户群为山西、河北、京津等内陆地区。 均价，4000。 交通路途较长，则客户为多次置业，以投资养老为主。,山东泰安，以酒店公寓为主，主要客户群为山西、河北、京津等内陆地区。 均价，3800。 交通路途较长，以投资度假为主。,湖北咸
3、宁，以温泉度假为主，主要客户群为湖北地区/内销。 均价，2700。 交通路途便利，以投资度假为主。,城市对比,第四章、滁州旅游地产可行性分析,1、滁州具有良好的自然景观资源 2、滁州具有良好的旅游辐射资源 3、滁州具有丰富的历史文化底蕴 4、滁州房地产价格偏低，具有较大的可上升空间。 5、滁州周边可房地产价格对比性价值较高 6、滁州区域基本配套成熟。,第五章、滁州地产发展现状分析,1、房地产业投资 滁州房地产呈现产销两旺的局面。上半年该市房地产投资额突破10亿元，增速达73.2%，高于上年同期56个百分点。但各县市区发展很不平衡，天长市和明光市分别完成房地产投资2.1亿元和0.6亿元，比上年同
4、期分别增长134.2%和105.3%；增幅最低的全椒县为30.1%。高速增长的背后是房地产产销两旺的良好局面，资料显示，上半年房屋施工面积达173.9万平方米，比去年同期增长37.5；新开工面积71.2万平方米，比去年同期增长18.9。商品房销售面积42.3万平方米，比上年同期增长95.0；空置面积仅7.6万平方米，比上年同期下降42.3%，减少了5.6万平方米。,2、发展轨迹 近三年，滁州房地产开始真正迅猛的发展，这与部分发达地区的中小开发商开始大量介入二三级城市有关。也与当地百姓住房消费正好处于产品更新换代的阶段不可分割。另一个重要的原因是土地价格的大幅上涨，更加速了房价的上涨。山水人家等
5、几个相对高品质的楼盘的入市，也刺激了当地购房者的消费热情。另一方面，随着滁州交通条件的改善，长三角经济发达地区由于当地房价高昂，涌入周边城市购房的群体逐年增加，而滁州又属于南京一小时经济圈范畴之内，加之气候风景宜人，自然成为当地投资以及置业养老群体的首选。但到目前为止，滁州市房地产业还处于成长的初级阶段，开发意识、建筑水平、物业管理等落后沿海发达地区1015年。,2、产品结构 滁州房地产市场上的产品目前以多层为主，市区中心位置有少量小高层以及极少量的高层。从项目规划上来看，以直排板楼为主，缺少变化。而在景观设计上，目前已完工楼盘除“山水人家”在牺牲较大用地面积的情况下营造出较好的景观外，其他项
6、目都以单纯绿化为主，尚无完整的景观概念。但是新建的如“裕坤丽晶城”等项目，已经开始逐渐注重社区景观。从户型上看，由于受板楼外型以及造价的限制，基本属于中规中矩，但缺乏变化和亮点。,3、销售价格 目前滁州城区房价约2500元/3500/之间，郊区房价在20003000之间。由于滁州城区距开发区和郊区距离较近，故房价差距不是十分明显。 4、消费群体 目前二次置业群体和一次置业群体所占比重相差不大，说明当地房地产尚未达到真正的置换高峰，也就是说以改善居住条件为目的的公务员、私营业主等富裕群体的购买潜力尚未被激发出来。并且从目前滁州各大论坛上看，购房者普遍对房价将有较大幅度上涨已经有了心里准备。,土地
7、价格 2007年，滁州重新制订了城市基准地价表，相对2001年其价格有了大幅度的提升，显然滁州市政府也对当地的房地产市场未来发展前景持乐观态度，加上上海绿地等地产大鳄的进驻，预计地价将有较大幅度的攀升。,安徽省滁州市城区基准地价表 发布时间：2007-1-4 单位：元/平方米,综合分析： 滁州房价和地价在0708年都将有大幅度的增长。 随着更多大城市开发商的介入，土地竞争将进入白热化。 房地产产品品质将有较大的提高。 市中心区将逐渐以小高层和高层为主。 预计08年年中，该市房价普遍将超过2500元/，最高房价应在4000元/左右。 纵观安徽各个城市，合肥房价上涨脚步已经放缓，但是芜湖、铜陵、淮
8、南、蚌埠二线城市的房价却飞速攀升。特别是蚌埠，竟然窜升到中国各大城市房价涨幅榜的前几位。由这几个城市可作为样板，参考预测滁州未来房价走势（附文献蚌埠，二线城市的成长标本）。,第二篇、厂区办公楼地块物业发展策划,第一部分 项目基本情况,1、拟建地点 紫薇南路1号，清河东路22号。滁州市近城工业区。,2、用地规模 项目用地约10亩，6660平，属于小型地块，整个地块呈不规则的多边形，地块南角用地被其他开发商占有，西北角被城建征用，属于工业区。,3、地块配套分析 地块周边短距离内无集中商业服务，大型商业、超市、文化娱乐类。 周边交通条件优越，但分钟车流量较低，只作为城市备用通道 周边工厂区聚集，生活
9、品质不高 市政设施较少，商务性不高,第二部分、物业发展建议,物业发展途径 1、商业、住宅、酒店式公寓综合体 2、五星级酒店,物业发展规划1、商业、住宅、酒店式公寓综合体,市场产品布局现状单调的行列式布局 当地房地产属于起步上升期，所较多楼盘过于保守，只是基本照搬大城市的成熟经验故突现压抑。,成业家园,维也纳春天,缺乏围合的邻里空间,单调的行列式布局,形成围合的邻里空间,橄榄型布局,变化的橄榄型布局,围合、变化的邻里空间,整体在南北向的行列式基础上，对建筑进行小角度旋转，形成橄榄型的布局，增强邻里空间的归属感 在橄榄型的布局基础上，进行适度的错位、旋转，丰富围合空间的视觉变化，提升空间的舒适感
10、在做到产品围合有灵活变化的同时，必须保证大多数产品的朝向仍然是南北朝向，故建议本案的橄榄型布局旋转限定在15的范围内。,产品围合及旋转建议,商住分流建议,1、在商业区域、停车场预留电梯出口，供小区住户使用。 2、利用景观带隔阂商业及住宅区域 3、半地下停车场间隔为2个区域，供分流使用 公寓入口 景观带 商业入口 住宅 入口,停车组织地下停车与露天停车结合,地下停车结合各组团间隔设置 采用露天停车位置，设置在项目边界处 分双入口，减少主要车流对居住区的影响，一定程度上降低商业区的负面影响,地下车库入口,地下车库入口,建筑楼层建议小高层为主,住宅项目楼层设置建议以小高层为主，适当考虑高层，理由有三
11、： 1、根据当前市场的普遍偏好，能够接受过高楼层的客户不在多数，高层数量偏多不利于产品的顺利销售； 2、楼层越高，造价成本越高，但当地高层高价的局面还未全面形成，过高楼层不利于利润最大化； 3、根据建安楼层间距的要求，高层势必减少面积。,小高层楼层建议设置为13层左右，商业2层。 建议电梯量按一梯两户至一梯三户配置，小高层其中3层为小户型酒店式公寓，商业一层为地板 卖场，二层为肯帝亚展示厅。,商业,小高层,建筑风格的考虑,产品定位：现代简约，体现新城市品质感 区域规划层面： “建筑风格应充分体现现代技术与材料的特点”、“体现城市中心富有活力和节奏的特征” 经济可行性：精致华丽的建筑风格能提升项
12、目形象及价值，但同时带来高成本；相比而言，简洁朴实的建筑风格更具性价比,现代简约的建筑风格，以简洁朴实的变化体现品质感和现代感。,建筑细部表现立面处理,虚实结合的立面处理，体现建筑的现代感、品质感 实：砖红色/白色的外墙 虚：清透的玻璃,建筑细部表现细部处理,通过飘窗、阳台等建筑构件的设置，为立面带来丰富光影变化； 通过材质、色彩等元素的设置，塑造建筑立面丰富的层次感。,阳台、窗台为立面带来的丰富光影,材质、色彩搭配带来层次感,集中景观公共活动空间,邻里空间：一种强调舒适、放松、精巧且有价值感的生活空间 活动空间：一种强调运动、交流、实用且有价值感的共享空间 公共活动空间及公共景观的结合集中设
13、置，既有效提升小区产品档次，又集约整合利用了高层住宅的间隔空间 结合景观轴线设置串联各景观空间的人行步道，提高不同功能空间的共享性,空中花园,宅间绿化扩大的邻里空间,树荫下的休闲空间，随处可见的休息位置，让人愿意在这里驻足、畅谈。,强调舒适、放松、精巧且有价值感的生活空间,主力设置市场上主流需求的舒适型三房及经济型三房,本项目户型配比,吸取热销楼盘优点，适当采用认同度高的创新设计及提高附加值方式，提升产品价值，获得更高的利润。,户型设计策略,市场上的户型设计还未曾注重产品的附加值及消费者心理特征，项目需要提升； 消费者对户型的居住舒适度要求高，大面积房普遍受欢迎； 从开发商角度考虑，户型可以在
14、保证热销的基础上，通过亮点设计提升销售价格，获得更多利润,户型设计建议,细部设计建议阳光室,通过建筑构造的方式将部分外飘落地窗的高度控制在2.2m内，是飘窗台的提升设计； 为房间带来额外的使用空间，扩展了原本呆板的卧室空间。,阳光室,2.2m,传统的飘窗台设计,阳光室设计,飘窗台,细部设计建议飘窗台,飘窗台与房间的开间相同，令飘窗改造后，能全面提升室内空间； 更好增加室内空间，建议飘窗进深约1m；,1m左右,细部设计建议入户花园,入户花园可提升产品品质感和舒适感，并且以一半大小计算面积，是体现产品附加值的有效途径； 通过特殊的技术处理还可将入户花园改造成为卧室进行使用，进一步增加产品的附加值。
15、,细部设计建议首层附加值单元,入户私家花园,从楼梯进入地下的多功能室,建议附送入户私家花园或多功能室，提升首层单元的产品附加值；,户型平面参考一梯两户,户型特点： 电梯间、楼梯间自然采光通风； 餐厅、客厅共享入户花园景观； 三开间的布局设计，两个房间客厅朝南，客厅南北对流。,3房2厅2卫 建筑面积：约135,3房2厅2卫 建筑面积：约135,户型平面参考一梯三户,户型特点： 品字形的一梯三户设计，令三户单元均能拥有有利的南向； 电梯间、楼梯间自然采光通风； 采用大开间的设计，令户型能有较多的空间位于南向；,3房2厅2卫 建筑面积：约135,3房2厅2卫 建筑面积：约135,2房2厅 建筑面积：
16、约85,会所泛化，仅设置少量的日常娱乐健身设施作为泛会所配套；,业主日常配套泛会所,物业发展规划2、五星级酒店 滁州酒店风格总结 1、古朴古乡型建筑过多 2、旧搂改建过多 3、未做任何包装处理 4、尊贵未体现 5、景色资源利用不当 6、不大气,肯地亚整体风格把握,建筑风格建议,打造现代感的五星级酒店，以大气震撼的形象引领滁州新标杆，成为滁州标志性建筑。,外立面建议,满足项目高端定位升级滁州酒店档次，树立酒店标杆； 力争510年之内无竞争对手可媲比或超越，对当前滁州酒店大幅提升。,外墙部分采用玻璃幕墙设计，构造通透光亮的橱窗，吸引近观及路过的顾客。,外立面预留大幅广告位，悬挂整齐的大幅宣传广告，渲染商业气氛。,采用透光材料和渗光设计营造出美丽的灯光效果。,主入口广场规划建议,主入口广场,预留主入口广场空间，提高项目的形象和昭示性，聚集人气,预留足够的空间，供
