2006年房地产企业纳税自查培训88精选

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1、来自 中国最大的资料库下载,1,2006年房地产企业 纳税自查培训,主讲: 宋显国,来自 中国最大的资料库下载,2,第一节 房地产行业常见违法手段及成因,一、房地产违法行为的主要特点及发展变化趋势 偷税与反偷税的斗争更加复杂，大案、要案不断出现。 偷税形式多种多样，手段更加隐蔽。 部分不法纳税人开始为自己的违法行为公开寻求借口和保护。,来自 中国最大的资料库下载,3,二、常见违法手段 （一）营业税 1. 以房屋抵顶银行借款本息、抵顶应分配给投资方的利润、抵顶应支付的建筑安装工程款、抵顶获取土地使用权的价款、抵顶应支付的广告费等，直接冲减应付账款、应付股利或者长期借款等科目不计销售收入，不申报纳

2、税。 2. 将预收房款记入“其他应付款”等往来账科目上，长期不申报纳税。还有的采取把售房款直接由销售部门收取并存储在其他银行账号上，随意调节每期应结转收入，隐瞒收入。,来自 中国最大的资料库下载,4,3. 不按规定开具发票（或开具假发票），隐瞒销售收入。 4. 销售自建自用房地产不申报缴纳“建筑业”营业税。 5. 收到业主个人购房按揭贷款后计入“应付账款”、“其他应付款”等往来科目，不申报纳税。 6. 价外费用不计算在营业额内申报纳税。 7. 利用税收优惠政策造假，偷逃税款。,来自 中国最大的资料库下载,5,销售不动产行为成立要件,在所有涉及“销售不动产”营业税的案例中，对一个单位或个人是否发

3、生了应当缴纳“销售不动产”营业税的行为，除特殊规定外，一般必须同时具备以下四个条件： 一、转让的是否为不动产的所有权； 二、被转让的不动产的所有权是否属于该单位或个人，或者说谁转让了该不动产的所有权； 三、是否有偿； 四、不动产是否位于境内。,来自 中国最大的资料库下载,6,城市房屋权属登记管理办法,第四条 国家实行房屋所有权登记发证制度。 第五条 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。 第六条 房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。,来自 中国最大的资料库下载,7,例题1：甲房地产企业拟投资建设

4、一写字楼，向计划部门办理了立项手续，向规划部门领取了建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，通过办理国有土地出让手续拥有了某宗地的国有土地使用权，并申请领取了施工许可证，通过招标，选定了建筑施工企业开始房屋建设。但在建造过程中，由于资金不足，甲单位与乙单位签定了参建房屋协议，约定：乙方出资3000万元，待房屋建成后，乙方可分得3层楼的房产。,来自 中国最大的资料库下载,8,项目 甲方 乙方 土地使用权 100% 合作过程 部分投入 投资3000万 并负责组织 房屋初始产权 100% 过户 3层房产,案例一流程示意图,来自 中国最大的资料库下载,9,案例2：甲房地产企业拥有

5、某宗地的国有土地使用权，但一直未按照土地出让合同的规定对土地进行开发。后与乙房地产企业签订联合开发合同，共同到计划部门办理了合建审批手续，但未到土地管理部门办理土地使用权的变更登记。双方约定：乙方支付给甲方1250万元后，由乙方进行房地产开发并销售，甲方不再过问房地产开发的相关事宜，但乙方销售房屋时，甲方必须负责开具发票给购房人。房屋开发过程中，乙方又投入资金3000万元，房屋建成后，乙方取得售房款5000万元，全部由甲方开具发票给购房者。甲方认为，虽其开具了发票，但实际发生销售房屋行为的是乙方，因此，其只应按1250万元交税。,来自 中国最大的资料库下载,10,案例二流程示意图,项目 甲方

6、乙方 业主 土地使用权 100% 合作过程 部分投入 补偿1250万 组织并投入 3000万 初始产权 100% 过户 房屋,甲,乙,业主,房产过户并开票,房款5000万,支付1250万,来自 中国最大的资料库下载,11,例题3：甲房地产企业拥有某宗地的国有土地使用权，但由于资金问题，与乙房地产企业签订合作建房协议。双方约定：甲方提供土地使用权，乙方负责出资开发房地产，房屋建成后，按照25%和75%在甲、乙之间分配。后甲、乙双方共同到计划部门办理了合建审批手续，甲方依法将该块宗地75%的土地使用权变更登记到乙方名下。房屋建设过程中，乙企业共投入资金3000万元。房屋建成后，双方按协议约定比例进

7、行房地产分配，并分别办理了房屋的权属登记。,来自 中国最大的资料库下载,12,案例三流程示意图,项目 甲方 乙方 土地使用权1 100% 合作过程 组织投入3000万 土地使用权2 25% 75% 房屋初始产权 25% 75%,来自 中国最大的资料库下载,13,案例三处理结果,甲方按照转让无形资产征收营业税,计税依据为 (1)75%土地评估价值 (2)300025%+300025%代建利润率(1+流转税税率) 乙方按照代理业征收营业税,计税依据为 (1)75%土地评估价值- 300025% (2)300025%代建利润率,来自 中国最大的资料库下载,14,8. 返还给拆迁户的住房不计入营业额。

8、 9. 以地方政府越权出台的经济适用房优惠税收政策为借口，拒不缴纳销售经济适用房收入应纳的营业税。 10. 开发商将未售出的房屋、商铺、车位、广告位、集贸市场摊位出租，其取得的租金收入未申报纳税。 11. 房地产开发公司与施工单位双方协议互相以较低价格开具给对方发票，双方都能得以少缴纳营业税。,来自 中国最大的资料库下载,15,（二）企业所得税（外商投资企业和外国企业所得税） 房地产开发建设阶段 1 .不按规定预缴所得税。以工程尚未决算、收入及成本无法准确反映为由，不按规定预缴所得税。 2 .伪造或者高估成本。通过到税务机关代开发票多缴纳建筑安装业营业税的手段达到少缴纳33%企业所得税目的。

9、3 .利用行业特点，故意混淆前后项目之间的成本和费用支出，使得成本前移，减少当期应纳税所得额。,来自 中国最大的资料库下载,16,4 .多列利息支出，多列预提费用。 5 .利用关联关系转移利润。 6 .项目贷款利息税前列支。 7 .以转移定价方式瞒天过海转移利润。 房地产销售阶段 1 .销售款长期不结转收入。 2 .成本核算混乱。 3 .隐匿贮藏间、楼顶平台（花园）、车位等项的销售收入 。,来自 中国最大的资料库下载,17,（三）土地增值税 1 .未按规定就竣工结算前的预售收入预缴土地增值税。 2 .相当一部分开发商利用纳税人建造普通标准住宅出售其增值额未超过扣除项目金额20%免征土地增值税这

10、一优惠政策，进行避税筹划。 （四）房产税 1 .已经投入使用的房产少缴房产税。,来自 中国最大的资料库下载,18,2 .出租的房产少缴房产税。 （五）土地使用税 1 .开征范围内的项目开发期间占用的土地未缴纳土地使用税 。 2 .未售出的商品房作为办公自用的，所占土地未缴纳土地使用税。 （六）印花税 体现在房屋销售合同、建筑材料购销合同、建筑工程勘察设计合同、建筑工程施工合同、广告合同、租赁合同、借款合同等未贴或者少贴印花税 。,来自 中国最大的资料库下载,19,第二节房地产行业税收自查方略,一、账外自查方法 1. 了解企业建设项目的相关情况。 2. 准备与项目基本信息有关的证件资料 。 3.

11、 准备销售明细表。 4. 到企业售楼部了解楼盘销售价格、进度，注意索取 “销控表”。该表通常都已标明房屋销售的具体情况。 5. 要注意到物业管理部门索取入住档案资料，到负责协助业主办理房屋产权的部门索取办理房屋产权底册。,来自 中国最大的资料库下载,20,6. 按照企业已开发完毕的项目总建筑面积、销售进度和市场平均价格估算总收入，然后和企业账面项目历年累计收入比对，测试项目收入的完整性和可信性。 7. 根据企业“销售费用”科目中发生的房地产交易中心收取的房屋买卖交易服务费估算企业已经办理产权转移手续的商品房销售收入，用倒算结果和企业账面销售收入进行比较，测试其业以办理完毕房屋产权转移手续的销售

12、收入完整性。 8. 企业为了加快资金回流速度，通常设置专人负责协助购房客户办理银行按揭手续。注意对企业负责此项业务的相关人员进行询问，结合其设置的有关备查簿进行自查。,来自 中国最大的资料库下载,21,9. 注意将检查银行账号结果和企业向税务机关备案的银行账号进行核对，如果纳税人未按照规定将其全部银行账号向税务机关报告的，将要受到税务机关惩处。 征管法第六十条第四款：责令其限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，处二千元以上一万元以下的罚款。,来自 中国最大的资料库下载,22,二、企业所得税检查要点 （一）把好收入关 1. 按揭方式销售开发产品的，要注意检查开发产品完工后，其首付款是否于

13、实际收到日确认收入的实现，余款是否在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 2. 由于视同销售行为会计处理未确认为收益，应当注意检查视同销售行为是否按照税法规定确认为收入并在纳税申报时进行了纳税调整。视同销售行为是否于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。,来自 中国最大的资料库下载,23,视同销售行为的处理 P327 将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等； 将开发产品转作经营性资产； 将开发产品用于对外投资以及分配给股东或投资者； 以开发产品抵偿债务； 以开发产品换取其他事业单位、个人的非货币资产。,来自 中国最大的资料库下载,24

14、,3. 检查企业是否按照会计制度要求及时正确地确认销售收入。 4. 将开发产品先出租再出售的，是否根据国税发200383号文件确认收入的实现。 5. 检查企业委托销售协议，查看其采取委托方式销售开发产品是否按国税发200383号文件确认收入的实现 。 6. 收取的质量保修金处理是否正确。,来自 中国最大的资料库下载,25,建设工程质量管理条例（国务院令第279号）第四十条规定：正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： （1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； （3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。,来自 中国最大的资料库下载,26,其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 房屋建筑工程质量保修办法 2000年6月30日 建设部令第80号 第九条 房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单