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1、一群理想主义者的故事,泛政 务区,一块土地,泛政 务区,一条河,改造前西溪,改造后西溪,一片茶叶,一棵树,一块铁锈板,一个照壁,回归产品营销, 因为好产品会说话,数据回顾,产品营销,目标管控,操盘策略,销售执行,匠人情怀,目录,C,ontents,首开 158套 5.8亿 营销费用1574万（全口径） 费率2.7%（全年2.94%） 有效来访747组,52场活动，1.5天/场,渠道5536人次,拓客物料45万份,电call673219个高端数据库,16000瓶百岁山纯净水,置业顾问87245万步/周,地产同行购买占比18%,数据回顾,产品营销,目标管控,操盘策略,销售执行,匠人情怀,目录,C,
2、ontents,历阅北京、上海、天津、苏州、杭州、成都、重庆等一线城市的顶级标杆项目，萃取精华，匠人情怀,照壁 北京：泰禾院子 大门、灯柱、地砖 天津：融创中心、万科霞光道5号、万科柏翠园 包装体验 苏州：世茂铜雀台、龙湖时代天街 营销手法 上海：万科翡翠滨江、大宁金茂府 湖山和院志 杭州：万科良渚文化村 会所服务 成都：蔚蓝卡地亚 示范区景观 重庆：龙湖两江新宸、紫云台,竞品对标、价值设计、产品定位、客群定位、展示体验,营销其实是导演，贯穿始终。,基于土地、产品、客群买点的价值链设计,研究客户的买点卖点痒点痛点、及最终买单的支付能力,实景体验，客户动线前所未有的合肥别墅产品极致体验,17,1
3、7,应对策略别墅可结合项目自身特点，通过比中海、新华更舒适、比保利更经济、高性价比产品策略实现竞争突围,得到市场验证的中海产品模式,核心竞品保利西山林语产品模式,大面宽、高舒适度 高总价、低附加值,小面宽、高性价比、 低总价、高附加值,我们的产品策略,比中海新华更舒适、比保利更经济； 控总价、高性价比、高附加值。,18,与核心竞品的田忌赛马式对标， 让我们后期 刀枪相持阶段轻松应对,与核心竞品保利西山林语的田忌赛马式比较,保利无 旭辉有,保利有 旭辉优,保利优 旭辉廉,别墅中间套面宽达到5.8-6m，控制总体面积158-175；主力总价280-400万，更有客户基础， 做到人无我有,与竞品同等
4、面宽的6.6-7.5m产品，源著产品190-205，对比竞品的210-250，源著赠送更多，同等空间尺度，性价比更高 做到人有我优,保利最大面宽达到12米左右，本案9.3米面宽，产品240，面宽及面积不如竞品260-300，总价比竞品更低 做到人优我廉,市场主流流量,市场的空缺机会、以及产品打造上的优势，保证了别墅的快速去化,中海嶺湖墅,滨湖公馆,250-300万联排 占63%,300-400万联排 占30%,竞争形势： 市场首创主力总价控制在300万以内的城市近郊别墅,300-400万联排 占65%,400-450万联排 占25%,竞争优势： 主流品牌 产品优势 区域价值 客户基础,竞争形势
5、： 滨湖新区首个入门级别墅市场项目，其他片区点式竞争分流,竞争优势： 主流品牌优势 客户基础优势 舒适度优势,4000（计容面积）以上/月,6000（计容面积）以上/月,旭辉湖山源著,源著对市场相对空缺的把握，以及同级别产品的竞争优势，保证了项目的高周转,旭辉湖山源著,280-400万：占比50%,竞争形势： 非品牌、混合社区、小规模产品的竞争干扰，新华上园潜在干扰,400-600万 占40%,竞争优势： 相对竞品的产品升级、品牌支撑、纯低密度社区,竞争形势： 西山林语、新华、祥源、海亮等多个项目竞争分流,竞争优势： 边套对中间套、纯低密度社区、相对低总价,湖山源著填补市场竞争相对空白的主流客
6、群,800-1000万 占5%,源著之上的皇冠,外部价值,内部价值,高端版块 轨道交通 交通动脉,北雁湖 大蜀山,景观大道 层层水景 景墙营造 龙湖式 景观手法,唯一湖畔私人会所 满足商务圈层品茗娱乐,营销中心的艺术品气质 百年教育 梦园双校,英式 建筑群 纯粹低密度 别墅及洋房,差异化服务 软硬方面 的共同打 造,5万示范区、习友路、浮山路大尺度城市景观营造,旭辉湖山源著价值塑造,泛政 务区 城市 别墅,入户大堂,土地价值,产品价值,服务价值,营销价值,高端版块,轨道交通,人文商业,泛政务配套,北雁湖,低密度物业,组团,入门级,空间尺度,高赠送,功能完善,圈层平台,湖山学院,服务价值,高新区
7、商业,梦园中学,公共配套,人文配套,其他配套,经典英式,石材砖面,龙湖式手法,入户玄关,超高车位比,景观连廊,家居智能化,安防智能化,高端形象,规划理念,项目影响力,客户忠诚度,规划,户型,会所,配套价值,立面,园林,公共部位,材料 工艺,庭院露台,新技术设备,说故事能力,服务组织及标准,管家式服务,销售服务,物业服务,圈层 组织,营销策略,品牌价值,城市配套,景观价值,人文价值,旭辉湖山源著价值地图,大蜀山,先天 禀赋,产品雕琢,无形 资产,优质中学,5万,1300份高端人居问卷调查 旭辉中央宫园、旭辉御府别墅及大平层业主 旭辉集团合肥事业部管理层及供应商 合肥地产同行总经理、营销总监等 合
8、肥媒体管理层 中海、绿地营销人员及业主,据1300组客户深访及问卷调研，锁定项目客户来源,核心客户,次要客户,偶得客户,高新区、蜀山区、政务区、经开区等客户,皖北、六安、巢湖等省内地市,瑶海区、庐阳区、包河区等,客户需求： 别墅需求面积（含地下面积）在200-300达到49%，200以内38%，300以上仅13%，其中300-350占比8%； 别墅产品：物业管理企业品牌建筑园林户型结构风水交通地段,红线范围,1,4,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20余项节点设计 移步换景 围虚纳空,1、百岁香樟 2、精神堡垒 3、LOGO景墙 4、香樟大道 5、入口大门,6、
9、照壁水 7、山水景观 8、湖山和院志、水庭 9、景观外摆位 10、景观园路,16、景观休闲区 17、休憩平台 18、儿童活动场 19、景观雕塑 20、停车场,11、花海 12、休息平台 13、双拼入户平台 14、四联拼入户平台 15、休息转换平台,数据回顾,产品营销,目标管控,操盘策略,销售执行,匠人情怀,目录,C,ontents,别墅首批次推售,别墅二批次推售,别墅二期,洋房一期,洋房二期,红旗版为317078万，方案版货值324127万，当前货值326057万；,品牌目标,旭辉集团高端产品系，始于 旭辉湖山源著：旭辉十五年 专注别墅修为； 2015年别墅元年：中国合肥中央别墅区领导者姿态；
10、 15%地产同行、媒体高管追捧 培养一批高端忠实旭粉,经济目标,热销 热销 热销,首开目标：别墅6亿元、洋房2亿元； 2015年目标：保12亿、冲14亿 操盘指标：总货值（32.6亿）、总营销费用（6804万）、利润实现（12%）、价格实现（2015年达到整体均价）,集团首个跟投项目，合肥明星级高端标杆项目,2015年 安徽别墅、洋房双销冠,再著别墅价值观,以信仰为名 致敬蜀山 致敬源筑,旭辉造墅6大价值观,品牌观,土地观,自然观,产品观,社区观,人文观,回归,专注,敬畏,臻善,匠心,挚诚,海派血统 上市港企 15年 16城 旭辉15年 专注别墅修为 中国房地产25强 地产品牌价值15强,中央
11、别墅区 靠山面水风水宝地 300亩纯粹低密社区 自然属性与城市属性 交通：5分钟绕城高速、25分钟机场、30分钟高铁南站、零距离地铁；三横一纵城市路网 商圈：5分钟王咀湖CBD及10分钟政务区商圈,城市唯一湖山间 一山五湖玉带河 万亩国家4A级森林园区 3000亩城市湿地公园 400米长玉带河,大成极作 5万、亿元级交付示范区 英式百年建筑 台地建筑 景观：三观两街七园七坊、五进照壁景观体验 别墅：80余项建筑细节、类边套手法、南院、25-40%超高 洋房：专梯入户、组团门廊、三段式建筑立面等,湖山居住信仰 湖山理念 居住文明进化论 合肥西 唯一富人区 院落情怀 人居信仰 百年教育 知名中学
12、细节体验,用心构筑美好生活 国家一级服务资质及标准 全生命周期服务居 盖洛谱96分客户满意度 邻里社区体验 智能、安防人性化设计 回家仪式感体验设计 会所商业配套,围剿,筛选,精挖,锁定,建立海量数据资源（当前已建立三十万高端数据库），精call资源 绘制高新、政务、蜀山乃等高端客户地图，锁定线下渗透方式 圈层渠道：80余场渠道性活动，加油豪车车主、诺亚财富、信宜财富、房地产商会、安徽工商联、徽商企业家等,4月18日5万、亿元级示范区 冠鼎皖省 4月18日开放当日即启动收筹动作,通过系列圈层商务型活动，如：旭辉湖山学院，不断约访新老客户。 销售策略 前期客户进行精准筛选 同时进行二次精准拓展，
13、再导新客,5.19现场开盘，安徽首次最大规模的别墅摇号开盘,立势,1月23日“国宾礼筷 箸福合肥”一双筷子别墅的起势型活动； 2月7日天鹅湖大酒店品质体验馆开放； 4月11日-5月21日六季湖山学院系：吴晓波、李筱懿、杨红旭、杨明明、季宇、宋韶光等文化、财经大家开讲论道；,1个故事,2种呈现,3大价值,4种支持,6场战役,旭辉15年 专注别墅修为 旭辉15 16城 专注中高端项目开发,五部极具情怀的视频，箸福、匠心、深浅、品牌、从此湖山归源著 一本极致人文的楼书，湖界、山疆、和隐、院境,传统媒体+ 暴力呈现 新媒体+互动资讯 渠道资源+ 全职渠道 圈层活动+1.5天每场,版块价值：中央别墅元年
14、，大蜀山、柏堰湖 展示价值：5万、亿元级，冠鼎皖省，仅此 产品价值：20大核心价值体系,箸福2015 + 品质体验馆 + 品牌发布会 示范区开放 + 产品解析会 + 别墅首开,企业、项目品牌落地之战,旭辉湖山源著 六大战役,湖山TOP产品线 之战,2015中央别墅区元年 之战,湖山和院四部曲 之战,5万、亿元级示范区 之战,产品具象价值宣告 之战,2015年1-2月,2015年3月,2015年3月,2015年3月,2015年4月,2015年5月,数据回顾,产品营销,目标管控,操盘策略,销售执行,匠人情怀,目录,C,ontents,来访是一切生产力的根本 没有来访的媒介或渠道就是耍流氓,房地产营
15、销内在逻辑 来访转化成交,表格化管理，数据化管控，形成整套的全程管理体系,以小区为核心的客户地图,投放监控表,活动费效比,费效比评估,客户彩虹表,置业顾问转筹率表格,说辞和价值点提炼,客户落位表,价格释放，说辞引导,别墅产品实现1:5的转化率,数据回顾,产品营销,目标管控,操盘策略,销售执行,匠人情怀,目录,C,ontents,回归,土地 本源,产品 本质,营销 本能,越回归，越极致,一个中心+三大纲领,四个层层递进的项目核心价值剖析,推广 主题,回归信仰 居住文明进化论,从此湖山归源著,源著归来不看墅,258万起， 人生总要一套别墅,亿元实景 冠鼎皖省,传播体系,立势阶段,价值输出,价值稳固,蓄客冲筹,箸福合肥系列活动,阶段目的,品牌发声,地段 中国中央别墅区第五极,中央别墅区占位,实景价值传播,产品兑现体验,筑坝蓄水,活动 支撑,3大视频,湖山和院志,8连版炒作,匠心视频,再著别墅价值观手册,2.7 临展开放,4.18 体验中心开放,4.30 梦圆中学签约,3.13 品牌发布会,5.19 首期开盘,来自湖山间的邀请,品牌 15年专注别墅修为,实景 亿元级实景 冠鼎皖省,产品 匠心至极，尽精微，致广大,1.13 媒体见面会,价值兑现 价格与价值相得益彰,湖山学院系列活动 学校签约活动、徽
