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1、列举资产评估的特点并加以简要解释。答：资产评估具有以下特点：一、时点性。是指资产评估是对评估对象在某一时点的价值的估算。二、市场性。是指资产评估一般要估算的是资产的市场价值，因而资产评估就需要通过对评估基准日的市场实际状况进行模拟，以求评估价值尽可能地接近资产在评估基准日的市场价值。三、预测性。是指一项资产之所以有价值，是因为预期其未来能够产生净收益。一项资产的市场价值是对其未来产生的净收益的现实反映。四、公正性。是指资产评估服务于资产业务的需要，对于资产业务的任何一方当事人来说，都应当具有独立性。资产评估的目标是为了估算出服务于资产业务要求的客观价值，不应当受到任何人的主管干预。五、咨询性。
2、资产评估为资产业务所提供的评估价值，是一种专业化、市场化的咨询服务。评估价值是为资产业务提供的一个参考价值，最终的成交价格取决于资产业务当事人讨价还价的能力。运用市场比较法评估资产时，应按照什么程序进行?答：运用市场法评估资产时，一般按下列步骤进行：首先明确评估对象；然后进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；：接下来分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物；最后把被评估资产与参照物比较，分析调整差异后得出结论。资产评估为什么会有假设？资产评估的假设有哪些？答：任何一门学科的建立都要以一定假设为前提，资产评估作为一门新兴的学科也不例外。假设是指依据有限事实，对所
3、研究的事物通过一系列推理做出合乎逻辑的假定的状态。资产评估理论体系和方法体系的确立也是建立在一系列假设基础之上的。资产评估要求在交易发生之前对交易的资产在某一时点的价值进行估算，评估人员就必须对资产的未来用途和经营环境做出合理的推断。资产评估的基本假设是指对资产评估过程中某些未被确切认识的事物,根据客观的正常情况或发展趋势所作的合乎情理的推断。它一般包括继续使用假设。公开市场假设和资产清偿假设。某企业将与外商组建合资企业，要求对资产进行评估。具体资料如下： 该资产账面原值 270 万元，净值 108 万元，按财务制度规定该资产折旧年限为 30 年，已计折旧年限20 年,在使用期间该资产的利用率
4、为 87.5%。经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为 500 万元。经专业人员勘察估算，该资产还能使用 8 年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本 4 万元。（该企业适用的所得税率为 25%， 假定折现率为 10%。年限为 8 年，折现率为 10%的年金现值系数为5.3349） 要求:试确定该设备的重置成本、成新率、实体性贬值额、功能性贬值和评估价值。 解：（1）重置成本=500（万元）（2）实体性贬值率= =68.63%8%5.720成新率=1-68.63%=31.37%（3）实体性
5、贬值额=50068.63%=343.15（万元）（4）功能性贬值额=4（1-25%）5.3349=16.00（万元） （5）评估价值=500-343.15-16.00=140.85（万元）某企业尚能继续经营三年，营业终止后资产全部用于抵充负债，现拟转让。经预测，3 年内各年预期收益分别为 400 万、300 万、200 万元，若折现率为 10，试求其三年收益现值总额。解：三年收益现值总额=400 （P/F 10% 1）+300（P/F 10% 2） +200（P/F 10% 3）=4000.9091+3000.8264+2000.7513=761.82 万元答：1、进行交易情况修正 进行交易情
6、况修正，是为了排除可比实例交易行为中的某些特殊因素所造成的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。 2、进行交易日期修正 即将可比实例在其成交日期时的价格修正到估价时点价格。一般会采用房地产价格变动率进行修正；利用房地产价格指数进行修正；前两者都无法取得时，估价人员可以根据当地当地房地产价格变动情况和发展趋势，以及自己的经验累积进行判断，加以修正。 3、进行区域因素修正 区域因素修正，是将可比实例在其外部区域环境下的价格，调整为估价对象的外部区域环境下的价格，即将可比实例与估价对象的区域因素进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异，进行调整。区域修正的方法主要有两种;一种是直接比较修正
7、法，另一种是间接比较修正法。房地产价格区域因素修正的方面主要包括繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共设施配套完备程度、城市规划限制。 4、进行个别因素修正 个别因素修正，是将可比实例的个别因素状况下的价格，调整为估价对象的个别因素状况下价格，即将可比实例与估价对象的个别因素进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异，进行调整。个别因素修正的内容主要包括土地个别因素修正、建筑物个别因素修正。答：（1）由于机器设备种类繁多，单位价值比较大，性能用途各不相同，所以，评估应根据评估的目的和要求，分门别类，逐项逐件地进行核实和评估，以保证评估的真性和准确性。（2）评估应该以技术检测为基础，正确确
8、定机器设备的使用寿命、技术寿命、经济寿命以及损耗程度。（3）必须把握机器设备的价值特点，包括对机器设备的价值构成要素及其变化规律的认识。解：1、超额运营成本：前五年每年=200000/100220=80000（元）后五年每年=200000/100220（1+20%）=96000 （元）2、净超额运营成本：前五年每年=80000（1-25%）=60000（元）后五年每年=96000（1-25% ）=72000 （元）3、最后折现得到的功能性贬值额=600003.3522+720003.35220.4972=321100（元）解：有效总收入=501100012 （1-10% ）=594（万元）管理
9、费用=5942%=11.88（万元）维修费用=4000110001%=44（万元）其他税费=5945%=29.7（万元）净收益=594-11.88-44-29.7=508.42 （万元） 评估价值=508.42（P/A 8% 30）=508.4211.2578=5723.6907 （万元）解：假设评估土地价值为 X楼价=80003000=24000000 （元）建筑费=30003000=9000000 （元）专业费=900000010%=900000（元）销售管理和税费=2400000020%=4800000（元）利息=（X+9000000+900000 ） 6%2/2=0.06X +5940
10、00 利润=（X+9000000+900000 ） 10%=0.1X +990000地价 X=24000000-9000000-900000-4800000-（0.06X +594000）- （0.1X +990000）X=9300000-1584000-0.16X1.16X=7716000X=6651724.14（元）解：土地取得费=45.2（元/平方米）土地开发费=50（元/平方米）税费=49.1（元/平方米）利息=（45.2+50+49.1）0.915%122=31.68（元/ 平方米）利润=（45.2+50+49.1）10%=14.43（元/平方米）土地成本=45.2+50+49.1+
11、31.69+14.43=190.42（元/ 平方米）土地所有权权益=190.42 15%=28.56（元/平方米）土地价格=（190.42+28.56） 150000=32847000（元/平方米）期中测试1、（1）由于机器设备种类繁多，单位价值量较大，性能用途各不相同，所以，评估应根据评估目的和要求，分门别类、逐项逐件逐台地进行核实和评估，以保证评估的真实性和准确性。（2）由于机器设备分布在各行各业，情况千差万别，技术性较强，因此，评估应以技术检测为基础，正确确定机器设备的使用寿命、技术寿命及其损耗程度。（3）必须把握机器设备的价格特点，包括对机器设备的价值构成要素及其变化规律的认识和了解。
12、2、答：需要进行以下几个因素修正：（1）进行交易情况修正。是为了排除可比实例交易行为中的某些特殊因素所造成的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。（2）进行交易日期修正。即将可比实例在其成交日期时的价格修正到估价时点的价格。（3）进行区域因素修正。是将可比实例在其外部区域环境下的价格，调整为估价对象的外部区域环境下的价格，即将可比实例与估价对象的区域因素进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异，进行调整。（4）进行个别因素修正。是将可比实例的个别因素状况下的价格，调整为估价对象的个别因素状况下价格，即将可比实例与估价对象的个别因素进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异，进行调
13、整。3、替代原则是商品交换的普遍 规律，即价格最低的同 质商品 对其他同质商品具有替代性。按这个原理，资产评估的替代原 则就是指在评估过程中，面 对 几种相同或相似资产的不同价格时，应取较低者为评估值，或者说评估值不应高于替代物的价格。这一原则要求评估人员从购买者的角度进行资产评估，因 为资产评估值应是资产潜在 购买者愿意支付的价格。例如在土地估价中：根据市场运行规律，在同一商品市 场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同 样遵循替代规律，某 块土地的价格，受其他具
14、有相同使用价值的地块，即同 类型具有替代可能的地 块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。解：1、重置成本=800（500/400）=1000（万元）2、实体性贬值率=（685%）/（685%+8）100%=5.1/13.1100%=38.93%实体性贬值额=100038.93%=389.30（万元）3、功能性贬值额超额运营成本： 前五年每年=5002260=260000=26（万元）后三年=5002260（1+30%）=338000=33.8(万元)净超额运营成本：前五年每年=26（1-25%）=19.5（万元）后五年每年=33
15、.8（1-25%）=25.35（万元）最后折现得到的功能性贬值额=19.53.7908+25.352.48690.6209=113.06（万元）4、评估价值=1000-389.30-113.06=497.64（万元）解：1、土地取得费=45.2（元/平方米）2、土地开发费=50（元/平方米）3、税费=49.1（元/平方米）4、利息=（45.2+50+49.1）0.915%24/2=15.8（元/平方米）5、利润=（45.2+50+49.1）10%=14.4（元/平方米）6、土地成本=45.2+50+49.1+15.8+14.4=174.5（元/平方米）7、土地所有权收益=174.515%=26
16、.18（元/平方米）8、土地价格=（174.5+26.18）150000=30102000 （元）解：1、评估价值=200.9091+220.8264+240.7513+250.6830+303.16990.6830=18.182+18.1808+18.0312+17.075+64.9513 = 136.4203(万元)42、甲企业持有乙企业 100 股非上市普通股票，每股面值 2000 元。评估人员基于乙企业经营业绩认定其未来收益水平比较稳定，决定采用固定红利模型对甲企业 100 股股票进行评估。据分析预测，乙企业未来五年每股股票红利分配为 300 元，320 元，340 元，360 元，380 元。乙企业的风险报酬率为 2%，评估时国库券利率为 10%，求每股股票的现值。解： 折现率=2%10%=12%评估价值=300（P/F 12%
