项目工作计划_1.doc

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1、项目工作计划篇一：项目工作计划书(终稿) 华高莱斯国际地产顾问有限公司 致运通投资管理有限公司 之 世纪新天地项目 顾问工作计划书 华高莱斯国际地产顾问有限公司XX年3月7日 目 录 第一章 前言第二章 顾问工作计划书第一部分 对本案的初步理解第二部分 顾问工作内容描述一宏观要素分析二区域城市功能分析三项目自身条件分析四市场空间判断五国内外Shoppingmall研究六项目初期商业形态发展方式选择七阶段性商业形态发展战略定位八商业地产开发产品建议第三章 顾问服务周期及报价第四章 顾问服务方式与人员安排第五章 结语第一章 前言 首先非常感谢贵司对我司的信任，使我司有机会就贵司拟开发之烟台世纪新天

2、地项目，提供顾问服务工作计划。 本工作计划书为我司根据对贵司项目特点的理解，考虑贵司项目当前进展的实际需求，结合我司工作特长与能力，所提出的针对贵司项目决策的顾问服务思路架构。如果有机会与贵司合作，我们将在如下研究思路的基础上，安排恰当人员，迅速展开深入系统的研究工作，最终提出一套适合贵司项目运作的操作案。 真诚希望有机会与贵司进行愉快合作！ 华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司 XX年3月7日第二章 顾问工作计划书 第一部分 对本案的理解 （一）项目面临问题根据贵我双方初步交流，结合我司在商业项目顾问工作中积累的经验，认为贵司项目所面临的关键问题，主要表现在以下几个方面：1城市发展规律与项目

3、规划的矛盾。一个新城市、一个新区域的发展总是要经历居住发展、商业发展、商务发展的过程，在区域居住尚未大规模发展的情况下，发展大规模商业项目将面临巨大挑战。2商业对核心客户的依赖与区域现状的矛盾。国内商业企业大多依赖“流水”而生存，为了保证流水，必须要求核心商圈客户有足够购买力，而且多无法承受太长的市场培育期。需要迅速聚集人气，是项目重要课题。3政府的要求与企业目标的矛盾。政府关注区域建设形象，要求项目档次，这往往与企业根据实际情况确定建筑与市场形式，而追求利润的目标并不一致。在此项目中，由于贵司只有20年的经营权，更需要对市场发展过程有准确分期。4商圈成长规律与一次性大规模开发的矛盾。一个新兴

4、商圈的兴起，或者一个大型商业项目的发展，往往是基于大量未被满足的潜在需求存在，或者发展、创造了一种新型需求方式、或者取代了原有商业模式。商业的发展也需要经历一个由小到大、以及业态调整的成长过程，其中可能穿插一些“起动机”、“引爆点”之类的触媒，而这往往与一次性大规模开发方式矛盾。由于以上问题的存在，项目发展的最大难题在于如何顺利招商、开业，如何做到在短期内吸引更多老城区、甚至外地客户到此消费。（二）项目的条件与机会项目发展同时存在以下条件与机会可供利用：1区域未来发展前景。政府已经搬迁至此，大学城将提供大量固定消费群，随着周边环境改善居民也将越来越多。未来区域前景好。2老城区商业逐渐落后的现状

5、。老城商业模式相对落后，致使大量消费外流，城市本身需要升级换代的商业形态。3烟台城市的个性。四季分明，使得季节性休闲旅游特点明显，夏季以外市民也缺少休闲目的地。项目与游乐园共同作用，可以形成一个新的、四季休闲目的地。4轻工产业基础。烟台，包括青岛等附近区域，已经聚集不少服装等轻工产业，为商业、工业互动发展提供了一定基础条件，同时也为项目发展OUTLET等有竞争力的新型商业模式提供了条件。5经济发展迅速。经济发展快，不但促进城市发展、商业升级，同时也会促进私人汽车的增加，促进居民生活、消费方式的改变，为项目提供了新机遇。6商业行业发展面临升级、创新的趋势。商业领域开放，国内商业面临巨大调整，这既

6、表现在商业业态的更新将提速，也表现在商业企业的整合方面，也表现在商业与物流、与生产、与休闲等等其他产业融合等方面。如果能够顺应趋势，商业物业的开发有机会成为促进商业升级、创新商业业态的直接动力。抓住以上条件与机会，项目将有机会变当前的劣势为优势，以领先的姿态为烟台创造一个新的标志，为城市商业领域树立一个新的标杆。（三）我司可提供的服务内容与顾问工作基本思路基于对以上问题的理解，结合我司顾问工作的能力与特长，我司可以为贵司世纪新天地项目提供市场研究与发展战略顾问服务，主要解决以下问题：1迅速聚集人气，初战告捷的解决方案。聚集人气、保证流水、形成项目影响力、篇二：项目前期工作计划生态商务园项目前期

7、工作计划（销售许可证前阶段） 一、项目主体单位变更，资质申请（30天，9月20日至10月20日） 方案1、改变企业名称，变更营业范围，申请资质； 方案2、成立项目公司，申请土地变更受让方，申请资质； 二、立项（20天，9月1日至9月20日） 1、办理部门：市建委政务大厅、市政府台城办公楼四楼2、应备资料：1）申请报告，报告应包括节能专篇（章）和项目招标内容；2）区（县）级政府投资主管部门初审意见（限区（县）管企业）；3）国有土地出让合同（原件）；4）项目法人证书或项目业主的营业执照副本（内资企业），项目法人证书或项目业主的营业执照副本以及外商投资企业批准证书（合资企业）（复印件，提供原件供审查

8、）；5）资金证明文件：支付土地出让金凭证等；6）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；7）南京市固定资产投资项目节能评审意见；8）按规定须进行地震安全性评价的项目，附地震安全性评价意见；9）按规定需提供的其他材料 三、环评意见（30天，9月10日至10月10日） 1、办理部门：市环保局2、应备资料：申请书、规划设计要点、可研报告、需环境影响申报表、项目总平方案 四、地形图购买（3天（加急），9月17日至9月20日） 五、规划外部条件1、办理部门：城南规划局市政处2、应备资料：4张地形图 六、建设工程规划设计要点（3天（加急），9月20日至9月23日） 1、办理部门：城南规划分局

9、综合处2、应备资料：（1）申请建筑工程规划设计要点1）单位组织机构代码证副本（首次申报）2）南京建设工程规划设计要点申请表1份（盖建设单位印章）3）立项批复4）出示拟建用地的国有土地使用权证或权属证明（土地出让合同）原件，提供复印件1份5）1：500现势性地形图（含规划外部条件）2份（用铅笔画出拟建项目的用地范围） 七、建设用地规划许可证（3天（加急），9月23日至9月26日） 1、办理部门：城南规划分局2、应备资料：1）单位组织机构代码证副本（首次申报）2）南京市建设用地许可证申请表2份（盖建设单位和申报单位印章）3）立项批复4）现势性地形图6份（其中1份含规划外部条件）。5）以拍卖、招标方

10、式取得土地的提供土地使用权证或土地出让合同6）建设项目的可行性研究报告或总平面图1份7）规划局指定的其它图件 八、规划方案专家咨询会及评审会（20天，9月26日至10月15日） 1、了解专家组成上会时间地点2、通过与上会专家的沟通，从而对评审结果可控3、规划局规委办拟定规划设计方案评选会议纪要，确定规划方案，同时对总平面布置及建筑单体设计提出相关意见及建议 九、土地使用证（20天，10月8日至10月30日） 1、办理部门：南京市土地局市场办、利用处、地籍处、信息中心2、办理流程及应备资料：1）土地登记申请书一套2）国有土地使用权出让合同（补充合同）和使用条件（即外部条件）（原件）3）出让土地使

11、用范围图（原件）4）放桩，勘测定界成果报告书（原件）5）项目批文（复印件）6）土地用途变更费发票（复印件）7）出让金缴费发票（复印件）8）契税发票（原件）9）拆迁、安置、补偿协议（复印件）（净地三通一平）10）交地确认书和附图（原件）11）成交确认书（出示原件、收取复印件）12）建设用地收回国有土地使用权公告（分局出具）13）总平面图（单位加盖公章）14）企（事）业单位组织机构代码证书（复印件）15）企业法人营业执照（复印件）16）法定代表人、代理人身份证（复印件） 十、文物勘查（10天，10月15日至10月25日） 1、办理部门：南京文物局2、应备材料1）南京市地下文物考古勘探发掘申报表2）

12、立项批复3）地块红线图4）规划设计要点 十一、地勘（5天，10月15日至10月20日） 十二、消防方案审查（10天，10月15日至10月25日） 1、办理部门：雨花消防局2、应备资料：设计方案（总平面图、建筑、水电、消防车流线分析图）、立项批文、设计要点 十三、地铁方案审查（10天，10月15日至10月25日） 十四、人防方案审查（10天，10月20日至10月30日） 1、办理部门：北极阁人防办公室2、应备资料：1）立项批文一份2）划设计要点、方案意见一份3）平面图一份4）结合民用建筑修建防空地下室申请表三份（可从市人防办站下载）5）地堪报告一份6）人防方案图纸（A3白图一份） 十五、规划设计

13、方案审查意见（20天，11月1日至11月20日） 1、办理部门：城南规划局2、应备资料：1）已经通过专家评选咨询的，应提供会议记要一份；2）规划设计要点3）建设用地规划许可证4）符合国家设计规范的规划设计方案图2套5）各栋单体总平面图、平、立、剖（蓝图三份）及基础图电子文件（光盘一份包含单体电子图、总平面电子图、总平面数字报建版电子图、数字报建报表）6）人防、消防、地铁方案审查批复7） 立项批文8） 申请报告 十六、岩土勘查报告审查：（10天，11月20日至11月30日） 1、办理部门：市建委审图中心、市建委政务大厅16号窗口2、应备资料：1）岩土勘查报告设计审查报审表一式三份2）经市建委制定

14、部门备案的工程勘察合同原件3）工程项目立项批文复印件一份4）设计要点通知书5）建设工程方案设计批准文件含总平面图复印件一份6）岩土工程勘察报告 十七、扩出设计审查（30天，11月20日至12月20日） 1、办理部门：城南规划局2、办理流程及应备资料：a、向测绘院申请建筑预放线，取得放大样成果图b、规划方案审查意见通知书及附图c、向规划编研中心委托日照分析，取得日照分析成果d、向市建委申请召开扩初评审会，取得扩初评审会议纪要e、扩出报建文本总平面图（含1：500数字地形图）、建筑图、单体平立剖图f、消防、人防、地铁等部门扩初批复由建委组织相关各部门（规划局、消防局、人防办、地铁）召开扩初评审会拟订会议纪要（1）市人防办扩初报审篇三：项目工作计划书项目认购期策划及销售