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1、,购房入户政策解读报告,四川中原二级市场营运中心市场研究部 ChengDu.05.2014,分面积段入户,2006年,2008年,2014年5月,购买90平米以上商品房，并需满足劳动合同和社保证明等条件才能落户,“入户门槛降低至70”,在信贷持续收紧，全国范围内降价预期加强，楼市疲态显现的背景下，温州、铜陵、南宁、无锡、杭州等近10个城市接连传出政策松动消息，地方政府难以抑制“松绑”限购冲动，微调频现 在各地政策微调的敏感时期，成都市政府一反常态，将原来的70入户门槛提高到90，对外来人口购房入户政策由此收紧，购房政策趋严，引发业界高度关注,在各地楼市微调的敏感时期，成都市政府出台新的购房落户
2、政策，购房落户面积由70提高到90，政策从严引发市场高度关注,在成都市购买商品住房(含二手房)面积在70平方米以上，人均住房建筑面积不低于上年城镇家庭人均住房建筑面积，且实际居住的外地人员，就可申请办理本人、配偶、未成年子女的常住户口,“新政：90入户”,在成都市行政区域购买建筑面积在90平方米以上商品住房或二手住房，并取得房屋所有权证且在我市依法参加社会保险1年以上的市外人员，可在房屋所在地申请登记本人、配偶和未成年子女的户口。,对购买60平米、90平米、120平米的人员采取不同的落户标准要求,2003年,90入户,政府出台此政策的背景是什么？,其他城市的购房入户政策是怎样的？,基于中原政策
3、及市场调研，以上问题将一一展开,政策对楼市将产生什么影响？,外地客户置业需求是怎样的？,政策背景：成都购房入户“新政”并非空穴来风，而是与中央城镇化工作会议要求一致，目的是严格控制特大城市人口规模，提高城镇化质量，实现可持续发展,明确了新型城镇化发展方向：全面放开建制镇和小城市落户限制，有序开放中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模；提高城镇化质量，提高城镇人口素质和居民生活质量；重点发展中小城市，引导大城市优质的资源向中小城市流动。,2013年底，成都户籍人口1188万人，常住人口1430万，为排名全国第五的特大型城市，由于人口高度聚集带来交通拥挤、自然资源环境不
4、堪重负、雾霾严重等一系列“城市病”，难以实现可持续发展，因此，控制城市人口规模势在必行。,政策依据：十八届三中全会及中央城镇化工作会议,现实依据：城市规模过大，自然资源环境不堪重负,注：以2013末数据为准,政策背景：北、上、广、深等一线城市相继取消购房入户政策，成都政策虽收紧，但相比其他城市依旧“温柔”,北京、上海等城市“一户难求”已成常态 由于入户能享受城镇居民在教育、就业、医疗、养老、保障性住房等方面的基本公共服务，外来人口入户愿望强烈，但是外来人口的大量涌入带来“城市病”愈演愈烈，北上广深等一线城市相继取消了购房入户政策，而是以人才引进等其他方式实现落户，有效控制了户籍人口的增长。 成
5、都政策相比其他城市仍然温柔 成都素来有“第四城”的称号，经济社会发展迅速，外来人员吸纳能力逐年增强，人口增长迅速。此次收回2008年以来70的入户政策，重回2006年90的入户政策，此外，除了购房入户，还有学历、暂住、投资、纳税、经营等多种入户方式，政策虽有收紧，但相比其他城市仍然温柔。,政策背景：外地人入户主城区愿望较强，住宅销售套数可支撑大量人口落户，政府为控制户籍人口过快增长，只有提高入户门槛,2010年-2012年，新增户数占房屋销售套数的49.1%，由于本地人购房对户数增加影响不大，户数增加可能来自家庭结构裂变，但最主要还是来自外地人入户推动，从侧面说明了外地人入户愿望较强； 201
6、0-2012年，81.1%新增户籍人口主要集中在主城区，主城区公共资源更为集中，户口“含金量”较高，对外来人员吸引力较大，入户郊县的需求郊区政策对主城区影响大于郊县。 较多外地人选择购房的方式入户，主城区每年70以上住宅销售套数可支撑大量人口落户，为限制户籍人口过快增长，政府只有提高入户门槛进行控制。,主城区70以上新房及二手住宅销售套数与新增户数情况,数据来源：成都市统计年鉴 注：2010年大成都新增户籍人口数小于主城区新增户籍人口数，郊县存在人口迁出,数据说明：根据中原内部成交数据分析整理得出，样本量2272个，包含806套新房及1466套二手房，主要集中在主城区 由于中原走中高端路线，客
7、户购买力相对较强，大户型成交占比相对较高,外地客户置业需求：外地客户购房者占比较高且购房需求强劲，绝大部分为自主需求，超过五成购买90以下住宅，根据中原内部数据估算，约20%的购房者有可能受到影响,客户来源方面：非成都户籍客户占比43.9%，根据中原2014年春交会购房者置业需求问卷调查发现，非成都籍购房者比例为46.3%，与此比例也较为吻合，外地客户占比较高且购房需求强劲； 购房目的：89.4%为自主需求，4.8%为自住兼投资需求，有自住需求的占比94.2%，对于这部分客户，入户愿望较为强烈； 购买面积：52.7%的外地客户购买90以下住宅。,结论：,根据中原样本数据初步估算，此次政策对购买
8、90以下的外地自住客户影响最大，这部分人群占比约：43.9%*94.2%*52.7%=21.8%,部分外地客户不愿放弃原有户籍，该部分客户不在政策影响范围内,政策影响：近几年成都主城区及郊县销售面积段高度集中在70-90，与90以上的入户新政存在差异，预计产品面积需求结构将发生改变,主城区历年各面积段销售占比情况,郊县历年各面积段销售占比情况,2014年主城区及郊县各面积段销售占比分析,从各面积段销售情况来看，无论是主城区还是郊县，销售面积段高度集中在70-90面积段，为购房者选择的主力户型，根据政策，首次购买90以下住宅能享受1%的契税优惠，90以下产品走量也相对较好； 由于郊县产品类型较为
9、丰富，大面积产品相对较多，从区域对比来看，主城区90以下户型产品更为集中， 目前的产品结构与90以上的入户政策存在差异，预计产品面积需求结构将发生改变，尤其是90出头房源需求上升，但是受制于70/90政策及购房者支付能力有限，市场仍以小户型为主,政策影响：如90以上住宅需求上升，主城区短期内将面临库存不足的尴尬，郊县90以上房源则相对充足，但郊县户口吸引力较低，预计受政策影响较小,90分界线,2014年主城区及郊县各面积段存量对比情况,2014年主城区及郊县各面积段存量对比分析（单位：万套）,短期库存不足，主城区库存产品多集中于90平方米以下，由于产品调整难度较大、耗时长，受政策影响，如购房需
10、求上升，短期内可能面临库存不足的尴尬； 价格分化，90以上房源，尤其是90-110面积段走俏有可能涨价，但是对于面积更大的产品则影响不大，对于90以下房源而言，入户价值降低，价格有可能出现一定松动，综合来看，房价涨跌抵消； 郊县影响较小，由于郊县库存房源相对较多，而郊县户口对于外来人员而言“含金量”相对较低，预计政策对郊县市场的影响小于主城区,库存情况有可能带来影响,政策影响：尽管购房入户政策收紧，但多种入户方式存在对政策影响起到一定缓冲作用,购房,入户,购房不仅是为了入户，入户的途径也不仅只有购房，受政策限制的人群可选择其他方式入户，多种入户方式存在对购房入户政策影响力起到一定缓冲作用,政策
11、影响分析 客户方面：购买90以下用于自住的外地客户占比20%以上，政策对这部分客群将造成一定影响，不排除少部分购买力不足的客户流失或推迟置业计划；政策收紧改变客户心理预期，与之前降价预期叠加，加重了市场观望情绪 ； 产品方面：购房入户面积提高有可能导致90-110产品需求上升，楼市产品面积结构将发生一定变化，但是受到购房者支付能力及70/90政策限制，市场主要供应仍以中小套型为主； 成交量方面：在政策宣布与执行的时间差内将出现短期集中备案现象，导致短期内成交量激增，但长期来看，由于部分支付能力不足的客户放弃购房计划或推迟入市，成交量有可能下降； 价格方面：由于需求变化，价格有可能分化，90以上
12、房源尤其是90出头的产品走俏有可能涨价，更大面积产品则影响不大，90以下房源价格有可能出现一定松动，综合来看，不同产品价格涨跌互现； 区域方面：主城区影响大于郊县，外地客户落户主城区愿望较为强烈，将推高90以上产品走量，郊县户口 “含金量”较低，受政策影响相对较小； 开发商方面：一方面市场需求结构变化，另一方面70/90政策限制难以克服，是通过面积控制总价实现快销还是迎合新政提高大面积产品开发比重，需要根据市场反应进行产品调整与研发。,综合来看，政府在市场敏感期提高购房入户门槛，收紧政策，在造成部分客群流失的同时改变购房者心理预期，加重市场观望情绪，与之前降价预期叠加，楼市存在一定下行风险。,结束,
