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1、伟业新都会三期C-1号楼 营销策划报告,苏州市联众投资顾问有限公司 ,涅 磐,这也是一份联众基于深入的市场调研和在吴江市场多年深耕经验的基础上开出的处方单。,首先必须找到问题的根源！,品牌？ 地段？ 产品？,定位？ 推广？ 销售？,价格？,让我们从决定房地产项目成败八大最关键的因素入手！,市场？,？我们的品牌口牌很差吗！,伟业集团胸怀四海，放眼天下。,江苏省20强，苏州10强！ 下属18家全资及控股企业！,金域华府/迎春华府/世纪公园/欧风华庭/锦绣江南/伟业银座/豪门府邸/太湖花园/伟业大厦/伟业新都汇。,品牌实力/项目口碑是我们的核心优势之一！,？我们的区域地段渺无人踪吗！,区域：吴江南部
2、新城板块，政府旁，行政商贸核心区，专业市场聚集区。,南部新城： 综合现代文化、行政综合、生活配套、教育科研、生活居住等功能的综合区，现代化城市新区，近年来通过伟业金域华府、奥林清华、恒达广场等项目的深耕，房地产市场正走向成熟。,交通：大环境交通不断升级，区域交通环境优越,大交通环境： 苏震桃公路、友新高架、苏嘉杭高速、227省道、南北快速干线纵贯吴江全境，未来轨道交通4号线直通吴江。 区域交通环境： 项目处在高新路和长安路交汇处，东面紧邻227省道，东南面便是吴江汽车站，未来轨道交通4号线站点紧邻本案。,周边环境：项目处于吴江商贸区，与政府行政机关单位也较近，并且聚集了一些住宅社区。,南城核心
3、，适合居家生活、商务办公、商贸流通、物业投资的黄金地段！,？我们的产品出什么问题了吗！,户型非常方正，居住功能齐全，阳台是必须有的，至于不通透是小户型的通病。 空中花园是大亮点； 8.6米短进深弥补朝向采光问题。,户型：方正紧凑，居住功能齐全，空中花园非常好。,北面户型,南面户型,产品基本无硬伤，公寓卖点充分。,？我们的竞争环境非常恶劣嘛！,行政区划调整：吴江并入苏州市区，给吴江发展带来新的机遇和良好的发展前景,行政区划调整： 苏州市此次部分行政区划调整方案为：撤销苏州市沧浪区、平江区、金阊区，设立苏州市姑苏区，以原沧浪区、平江区、金阊区的行政区域为姑苏区的行政区域。撤销县级吴江市，设立苏州市
4、吴江区，以原县级吴江市行政区域为吴江区的行政区域。合并后，姑苏区人民政府将驻目前平江区政府驻地；吴江区人民政府仍驻目前吴江市政府驻地。行政区划调整后，吴江将坚持“五个不变”和“五年不变”：原吴江市的事权不变；经济管理权限不变；财税体制保持不变；享受的优惠政策保持不变；机构、人员 待遇维持不变 此次区划调整意味着苏州开始正式迈进“大城时代”。周伟强表示，行政区域调整之后，“一核四城”将是苏州城市的新定位，三区合一的姑苏区将成为这一发展格局重要组成部分的一核，以此为核心，东部打造综合商务城、西部打造生态科技城、南部打造滨湖新城、北部打造高铁新城。其中，吴江区将在南部滨湖新城的建造中发挥重要角色。,
5、人口增长：人口不断的增长对商品房的需求量不断增加，特别是外来人口的大量进入对小户型需求量逐渐增加。,2010年末，外来登记人口64.14万人 2011年末，外来登记人口65.63万人,上图为吴江区2006-2011年全区人口增长情况表： 根据2010年全国第六次人口普查数据显示，吴江区2010年末全区户籍人口为79.96人，比上年增加5400人，年末全区登记外来暂住人口64.14万人。2011年全区户籍人口为80.5万，年末全市登记外来暂住人口65.63万人； 大量外来人口和外资企业的入驻，使得区域房地产市场的刚性需求进一步加大，为房地产市场带来了持续、巨大的市场需求。,房地产投资：房产投资稳
6、步增长，房产市场呈现良性发展态势,上图为吴江区2006-2011年房地产投资的增幅情况： 吴江区房地产每年投资总量从2006年50亿元到2011年突破达到151亿元，而且每年都保持较大的增长幅度，可见区域内房地产市场发展情况较好。 吴江区的第三产业中每年的房地产投资几乎占到整个投资的一半，可见房地产为区域内地方财政收入带来了巨大的推动作用。,金融环境：货币政策适度宽松，银行利率下降，贷款容易。,连续3次下调,最高位21.05%,存款准备金率走势图,5年期贷款利率：7.056.55,楼市政策：坚持楼市调控政策不放松，促使房价回归合理水平，满足首套购房者的贷款需求，房价大幅下降的可能性不大。,我们
7、处在调空盲区：区域不限购，商业产品,土地市场：土地市场良性发展，发展重心开始转移，滨湖新城将是未来开发的重点区域,近3年吴江土地供应总量是203.38万方，其中2011年供应量最大，102.8万方。吴江整体供应量不是很大，土地市场呈现良性发展。,从各板块土地供应情况来看，2010年主要集中在城区，2011年主要是开发区和滨湖新城，今年主要集中在滨湖新城板块。,总供应量情况,各板块供应量情况,写字楼：目前市场处于真空状态，后期高端产品逐渐入市。,绿地太湖城,新城国际,上领国际,恒达广场,华邦国际,未推,在售,欧蓓莎家居生活广场,项目分布,写字楼项目列表,写字楼重点个案：上领国际,项目名称：上领国
8、际 开发商：苏州通鼎房地产开发有限公司 项目地址：中山南路、高新路交界路口 占地面积：18817 总建面积：40000 物业类型：写字楼、商铺 项目规划： 项目整体由写字楼和商铺组成，写字楼总层数为20层，地上19层、地下1层；商铺为地上三层； 销售动态： 该项目商铺产品与2010年就已经全部售馨，商铺面积从320-1300， 目前主要在售写字楼产品，剩余房源不多，主要位于10层以上面积230左右，均价7500元/,写字楼重点个案：新城国际,项目名称：新城国际 开发商：吴江天盛房地产开发有限公司 项目地址：吴江区体育馆路南（永鼎医院北） 占地面积：8253 总建面积：25024.5 物业类型：
9、写字楼、商铺 项目规划： 项目整体规划为复式soho公寓、甲级办公楼和风情商业街；其中3-8层为写字楼产品、3-12层为酒店式公寓产品、1-2层为商铺 销售动态： 项目酒店式公寓产品已售馨， 商铺产品目前已处于尾盘，剩余少量房源，面积128，均价23000元/， 写字楼面积130-250，均价7000元/,写字楼市场总结,分布特征：区域内写字楼项目分布主要围绕城市主干道，大多数分布在城南板块； 未来发展：吴江城南板块的规划发展定义为综合高端商务区，商务氛围、聚集效应正在逐步发展中，南进发展的趋势明显，另外政府大力打造的滨湖新城也是未来发展的热门板块； 产品趋势：目前市场在售的写字楼产品以中低档
10、居多，不过还未推出的绿地、华邦国际、恒达广场有开始往高档发展的趋势，区域内高档写字楼开始逐渐面世； 销售市场：目前区域内市场上的写字楼售价基本在7500元/左右，预计未来一些高档的写字楼产品推出后，区域内写字楼售价也将会拔高。,项目分布,酒店式公寓：市场供应出现断档，很快既有新项目入市。,酒店式公寓项目列表,恒达广场酒店式公寓户型分析,A1户型2-2-1，38 主卧朝南，通风和采光俱佳，一、二层动静分离明显； 主卧和客厅带景观飘窗，次卧带阳台，空间布局合理，避免了空间浪费。,A2户型2-2-1，66 主卧和客厅朝南设计增加了室内的采光和通风效果； 主卧和客厅飘窗设计使得视觉效果更加开阔； 1、
11、2层布局合理,A3户型2-2-1，54 主卧客厅朝南，并且都带有观景阳台，增添了室内的视觉和采光通风效果； 户型赠送面积较多,酒店式公寓市场总结,分布特征：区域内酒店式公寓项目分布特点主要是位于在城市主干道两侧，在售的项目较少； 产品面积：目前市场上在售的酒店式公寓产品面积主要集中在40-60，另外金球广场未来推出的公寓面积在60-90； 配套设施：目前区域内市场上在售的酒店式公寓项目普遍自带商业配套设施，会所配套服务设施欠缺，物业管理档次一般； 客群来源：区域内酒店式公寓产品主要客源来自当地私营业主，也有部分来自外地的投资客，且目前吴江已化为吴江区，预计未来区域内来自苏州其他区域的客源将会越
12、来越多。 市场情况：目前区域内市场上在售的酒店式公寓项目只有汇金中央广场目前已处于尾盘，另外恒达广场、金球广场有酒店式公寓产品推出，绿地太湖城的酒店式公寓产品具体推出时间还待定。,项目分布,商业：商业市场竞争比较激烈，专业市场销售较为火爆。,商业项目列表,中心板块,普通住宅：住宅市场竞争激烈，楼盘聚集。,城西板块,滨湖新城板块,运东板块,城南板块,整体市场：区域内房地产市场目前处于起步发展阶段，市场上缺乏具有标杆性的代表性项目。 板块产品：区域内房地产市场上各板块内的产品同质化比较严重，品质差异小，缺乏创新的产品。松陵镇区域内各板块的楼盘的客源雷同性高，重叠性强。 板块对比：区域内各板块之间房
13、地产市场存在着较大的差异化，产品、价格、客源都有很大的差别。 未来市场：区域内未来房地产的市场竞争主要集中在城南板块，板块未来供应的产品相似度高，缺乏自然资源。另外滨湖新城板块属于区域重点打造的一个板块，未来也将成为区域内房地产市场的热门板块。,住宅市场总结,机遇与挑战并存，机遇大于挑战,？目前我们项目合适的价格是多少！,市场比较法此方法主要根据项目的主要竞争个案的位置、环境、产品等各因素的情况，与本案进行准确的对比。我们根据其具体情况，结合这些个案所对应的价格，对项目自身的价格进行初步的评估。 可比实例的选择： 根据项目所在区域的市场状况及其自身的特点，选择以下楼盘作为项目的可比实例： 汇金
14、中央广场（a）、上领国际（b）、伟业金域华府（c）,定价的基本原则： 结合市场需求及我司代理经验，评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定物业综合素质如下表：,公寓价格定位：,市场比较法,各楼盘对项目影响的权重分析 项目主要竞争个案各影响因素的具体得分情况如下表：,各楼盘对项目影响的权重分析： 说明：根据专业的统计调查，以及多年对各地项目的比较分析，可比楼盘对项目影响所占的权重比例如下： 汇金中央广场：30%-50% 上领国际：20%-40% 伟业金域华府：10%-30%,参考均价说明：各案均价按照目前销售或对外公开价格取得，以上均为按建筑面积计的均价。修正后各相关楼盘价格Pi： Pi=（Qx
15、/ Qi）Pi 注：Pi为按揭均价 Pa=（Qx/Qa）Pa =（79/68）5500=6390（元/ 平方米） Pb=（Qx/Qb）Pb =（79/77）7500=7695（元/ 平方米） Pc=（Qx/Qc）Pc =（79/80）7000=6913（元/ 平方米）,由上面各楼盘对项目影响的权重分析得出：设各相关楼盘权重取值为Wi，则：,由Px=PiWi，得： Px= （PaWa+ PbWb+ PcWc）/（Wa+Wb+Wc） =（639040%+769530%+691330%）/（50%+30%+20%） =6938.4元/平方米,根据市场比较法推算出我们项目当前公寓（毛坯）合理的市场单价
16、为6938.4元/平方米。,公寓销售均价（毛坯）：7000元/,商铺价格定位：,通过市场调研，我们发现我们项目周边的租金水平在1.01.6元/天，我们C-1号楼属于内街商铺，后期出租价格水平很难提升，预计后期资金水平在1.2元/天,回报率推导法,说明：该方法主要是通过目前的市场租金水平，以及该类型商品的一般回报率，来推导出产品的出售价格。,预计租金： 36元/月,按照目前商铺的一般46%的投资回报计算,理论售价：720010800元/,我们项目商铺楼层规划是1-3层，可以根据后期客户需求情况决定是否分开销售。,商铺1-3层销售均价为：9500元/,毛坯公寓销售均价：7000元/ 1-3层商铺销售均价：9500元/,2011年9月7日 精装均价：7000元/,2011年10月27日 精装均价：6500元/,2012年1月24日 毛坯均价：53005400元/,2012年2月19日 毛坯均价：58006000元/
