《20120709北京昌平世界城商业定位初步沟通》由会员分享，可在线阅读，更多相关《20120709北京昌平世界城商业定位初步沟通（214页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,昌平新城东区世界城 商业定位初步沟通报告,21世纪不动产 商业地产 香港商业视角管理顾问有限公司 北京新锐视角商业管理顾问有限公司,本次汇报的主要内容：,第一部分：本项目特性分析及研究思路,第二部分：项目市场要素分析,第三部分：项目商业市场定位,定位,目标,1、实现增值性资产的持有,2、实现商业销售,规划,运作,目标,规划,运作,定位,解决问题,关键要素,解决问题,关键要素,解决问题,关键要素,落实层面,把握“势”的机会,区域周期性发展趋势,总结“法”的方式,自身要素条件分析,掌控“术”的时机,区域市场供需情况,区域周期性竞争趋势,同类项目环境要点,区域市场消费情况,同类项目规划要点,同类项
2、目运作要点,趋势性特性,板块特性,规划特性,研究内容,研究结论,昌平城市规划 城市规划发展特性,北京城市人口 转移 昌平城市人口转移,研究内容,研究结论,南邵新市规划 南邵规划发展特性,区域不成熟，消费力有限 未来竞争大，养成时间长,研究内容,研究结论,地块位置特性 地块规划特性,位置较偏，交通资质平淡 规划受限，双高指标,项目特性梳理,特性总结,大势把握,机会、潜力,非中心位置,机遇,挑战,迎合时机,规避风险,面对区域发展趋势与板块升级，抓住有利时机、规避市场风险,运作手法,运作手法,博弈,周期性趋势,老城发展瓶颈，为新城带来的发展机遇,新城发展带来城市功能的升级、商业功能的升级,作为首先启
3、动的商业地块，拥有较好的空档优势,利用空档期规避商业发展同质化竞争和不利位置带来的风险,特性总结,近期困难,远期战略,近期收益,远期价值,面对较长成长周期，怎样与区域的发展趋势博弈,运作周期,运作手法,博弈,周期性趋势,板块开发启动初期，区域现状不成熟，消费客群有限,面对中远期板块发展，项目自身的战略方向机运作手法,面对、解决目前区域发展不成熟、消费力有限等困难，如何定位、规划、运营,放眼远期区域价值提升给项目带来的市场前景及价值提升,运作手法,机会、潜力,非中心位置,非中心位置,双高指标,产品定位,双高指标,非中心位置,资质平淡,非中心位置,收益目标,区域竞争,业态定位,运营定位,面对非中心
4、的位置，怎样定位项目,自身定位,市场环境特质,博弈,地块规划限制带来的制约,相对非中心的项目位置,相对一般的交通资源及位置，如何带来优质的资源客户和消费,开发商预期的增值性持有及销售的目标,已知、潜在的区域市场的竞争,相对非中心的项目位置,特性总结,研究内容,研究结论,昌平城市规划 城市规划发展特性,北京城市人口 转移 昌平城市人口转移,研究内容,研究结论,南邵新市规划 南邵规划发展特性,区域不成熟，消费力有限 未来竞争大，养成时间长,研究内容,研究结论,地块位置特性 地块规划特性,位置较偏，交通资质平淡 规划受限，双高指标,项目特性梳理,特性总结,趋势性特性,板块特性,规划特性,布局规划,双
5、高指标,小面积地块,双高指标,非中心位置,产品定位,在较一般的自身特质条件下，怎样做产品规划,项目规划,博弈,自身市场资源,非中心位置,双高指标,地块规划限制带来的制约,相对不具竞争力的限制条件,地块规划限制带来的制约,相对非中心的项目位置,特性总结,机遇,挑战,迎合时机,规避风险,近期困难,远期价值,双高指标,非中心位置,资质平淡,非中心位置,收益目标,区域竞争,双高指标,小面积地块,双高指标,非中心位置,本项目的定位不是唯一的，或是通过市场的推导可以得出，是以上环节通过不同维度的博弈来实现。,周期性趋势,环境特质,市场资源,任何项目的运作都需依托这三个环节的研究,区域周期性发展趋势及竞争环
6、境的研究,区域市场、消费供需研究,自身条件及案例研究,研究内容,限制与机会,成长模式,市场缺口,特性总结,第一部分：本项目特性分析及研究思路,第二部分：项目市场要素分析,第三部分：项目商业市场定位,周期性趋势,环境特质,市场资源,任何项目的运作都需依托这三个环节的研究,研究要点： 通过相似区域的案例研究，找出与本项目自身要素相近的地方，并借鉴其优势，规避其劣势，指导项目定位。,限制与机会,成长模式,市场缺口,研究要点： 通过研究不同区域商业发展模式，挖掘项目板块发展的深层价值，并根据区域市场判断项目发展的周期性趋势。,研究要点： 通过研究区域商业市场供需及消费的现状情况，为项目寻找运作的依据和
7、契机,周期性趋势,环境特质,市场资源,任何项目的运作都需依托这三个环节的研究,限制与机会,成长模式,市场缺口,区域商业发展模型研究； 交通主导型； 居住主导型； 产业政策主导型； 区域商业发展模型应用研究 区域周期性竞争趋势研究,地缘市场环境特质； 地缘消费环境特质； 地缘商家特质；,自身条件要素分析； 参考案例研究；,研究内容,项目市场环境分析,城市商业发展的三种模式,1、交通导向 在城区内商业发展完全以交通为主导, 主要载体,交通干道作为生长载体, 空间形态,珠串型, 主要载体,轨道交通（地铁）作为生长载体, 空间形态,鱼骨型, 功能结构,核心：大型选购性零售（购物中心） 辅助：其他服务性
8、商业, 消费形态,家庭选购消费、商务消费、城市时尚选购消费,项目市场环境分析, 成长次序,优先节点区域，后沿道路扩散,城市商业发展的三种模式,1、交通导向 在城区内商业发展完全以交通为主导, 业态构成,核心,百货、卖场、品牌店,辅助,健身、养生、酒吧、培训,衍生,便利店、银行、邮政、票务,电影院、KTV、大型餐饮、会所,儿童娱乐、教育、快餐,项目市场环境分析,城市商业发展模式-交通导向案例,通州区,最早开通地铁的北京郊区,八通线：北京东四环城区至通州东六环，途径八里桥站正式进入通州城区,距离北京城区最近的郊区,通州区常住人口130万，近40%外来人口,通州区,地铁八通线,项目市场环境分析,城市
9、商业发展模式-交通导向案例,通州区,通州家乐福 主要业态：大型卖场+品牌专卖店+旗舰餐饮,通州贵友百货 主要业态：百货+儿童+电器卖场+大型秀场,通州国泰百货 主要业态：百货,通州苏荷时代 主要业态：社区型购物中心+电器卖场,通州地铁沿线商业供应量已达到近50万平米,目前尚处于成长期，由于单一地铁主导，城市公路的发展限制制约商业升级。,尚无较大购物中心及主题卖场的出现,周期性趋势,环境特质,市场资源,任何项目的运作都需依托这三个环节的研究,限制与机会,成长模式,市场缺口,区域商业发展模型研究； 交通主导型； 居住主导型； 产业政策主导型； 区域商业发展模型应用研究 区域周期性竞争趋势研究,地缘
10、市场环境特质； 地缘消费环境特质； 地缘商家特质；,自身条件要素分析； 参考案例研究；,研究内容,项目市场环境分析,城市发展的三种模式,2、居住导向 在城区内商业发展完全以住宅或社区的发展为主导, 主要载体,以社区功能中心为节点, 空间形态,多核型, 功能结构,核心：便利型零售、休闲服务 辅助：便利性消费, 消费形态,家庭便利消费、家庭教育消费、家庭休闲娱乐消费,项目市场环境分析,城市发展的三种模式,2、居住导向 在城区内商业发展完全以住宅或社区的发展为主导, 成长次序,优先发展每个节点区域，扩展速度很慢, 业态构成,核心,大型超市、家庭型餐饮,辅助,家居饰品店、服装服饰店,衍生,银行、储蓄,
11、家庭儿童教育、成长,家庭美容美发、康体健身,项目市场环境分析,城市商业发展模式-居住导向案例,望京,主要交通为京承高速,地铁13号线、15号线途经望京,位于东北四环、五环之间,望京常住人口近40万，其中6万为鲜族,望京,定位于居住、办公、科技产业研发及配套商业于一体的“副都市中心”。,项目市场环境分析,城市商业发展模式-居住导向案例,望京,商业体量供应近百万平米，各类商业集中区五个以上；,望京大型居住区有近40个社区；,望京博泰国际 主要业态：超市+餐饮+休闲+培训,望京西园 主要业态：超市+餐饮+康体,望京凯德mall 主要业态：购物中心+卖场+餐饮旗舰店+娱乐,望京国际商业中心 主要业态：
12、百货+超市+餐饮+娱乐,望京韩国城 主要业态：秀场+餐饮+超市,望京旺角购物广场 主要业态：社区购物中心+超市+大型小商品零售卖场,区域成长次序已进入成熟期,区域业态进入升级阶段,传统百货,时尚秀场,超市,购物中心,凯德mall,主题秀场,韩国服装城,卖场,乐天玛特,升级,升级,升级,周期性趋势,环境特质,市场资源,任何项目的运作都需依托这三个环节的研究,限制与机会,成长模式,市场缺口,区域商业发展模型研究； 交通主导型； 居住主导型； 产业政策主导型； 区域商业发展模型应用研究 区域周期性竞争趋势研究,地缘市场环境特质； 地缘消费环境特质； 地缘商家特质；,自身条件要素分析； 参考案例研究；
13、,研究内容,项目市场环境分析,城市发展的三种模式,3、产业政策导向 政府针对某个区域有明确的产业规划或新城规划, 主要载体,以产业核心或新城商务核心为主要载体, 空间形态,单核型（同心圆）, 功能结构,核心：选购型综合商业、商务服务商业 辅助：便利性商务消费, 消费形态,城市选购商业、商务服务商业,项目市场环境分析,城市发展的三种模式,3、产业政策导向 政府针对某个区域有明确的产业规划或新城规划, 成长次序,优先发展中心节点区域，然后向四周扩散发展, 业态构成,核心,购物中心、高端商务餐饮,辅助,商务休闲餐饮、咖啡、书吧、康体,衍生,便利店、银行、储蓄、票务,商务简餐、商务娱乐会所,商务会所、
14、酒店,项目市场环境分析,京津冀经济圈的金融门户,动车：北京塘沽（45分钟） 天津塘沽（22分钟）,城际关系,距离北京140公里,距离天津市区37公里,交通联系,汽车：北京塘沽（75分钟） 天津塘沽（30分钟）,滨海新区位于京津冀环渤海经济圈出海口位置，是整个经济区的金融门户。地理位置显赫。 随着公共设施的逐步完善，实现了环渤海经济圈一小时商务的最佳效果。,城市商业发展模式-政策产业导向案例,天津于家堡金融区,项目市场环境分析,京津冀经济圈的金融门户,城市商业发展模式-政策产业导向案例,天津于家堡金融区,滨海新区规划：,21世纪认为： 从滨海新区的发展规划角度来看，其区域规划符合中心地理论，于家
15、堡金融区处于高级中心地地位，属于滨海新区商务金融中心的核心位置。,高密度商务集中区,周期性趋势,环境特质,市场资源,任何项目的运作都需依托这三个环节的研究,限制与机会,成长模式,市场缺口,地缘市场环境特质； 地缘消费环境特质； 地缘商家特质；,自身条件要素分析； 参考案例研究；,研究内容,区域商业发展模型研究； 区域商业发展模型应用研究； 区域特质分析 区域规划功能分析 南邵区域的发展模型 区域周期性竞争趋势研究；,项目交通特性,轨道交通资源,地铁昌平线：南邵站（一期终点站） 2012年二期试运营,在地铁沿线，但不是交通节点 （不是换乘站也不是终点）,南邵站,昌平线一期终点站,昌平线二期，计划2012年底开通,京藏高速,南环路,昌京路,怀昌路,南百路,道路交通资源,南环路：与老城区相连，但项目不在沿线上； 昌京路：项目北侧交通，可通过怀昌路或昌京路连接京藏高速。,与高速间接连接通畅,地铁资源在现阶段为优势，但考虑周期性特点，优势减分,区域商业发展模型应用研究,区域交通特质,区域商业发展模型应用研究,交通特质,交通节点,市区干道,市区道路,地铁线路,待建地铁,国家高速,老城与新城主要依靠两条横向公路交通连接，项目不在主要交通上，目前主要影响因素为地铁,本案
