《2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析（93页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1,2,一、社区会所 纯粹的社区商业,产品,家，在这里延续,3,1、会所业态规划： 会所 自助售货机 便利店 超市 ,4,2、会所规模： 规模大小需要根据每个楼盘的具体情况判断: 一般1000-1500户左右的社区,大概面积在3000-4000的会所就够,即按照每户3左右考虑,有些高档项目根据需要可以适当加大。 帝景传说经济规模：2000余平方米,注：人类不同交往形式的习惯尺度： （1） 亲密尺度（0cm45cm） 是一种表达温柔、舒适、爱抚等强烈感情的尺度。 （2） 个人尺度（0.451.3） 是亲近朋友和家庭成员之间谈话的尺度。 （3） 社会尺度（1.33.75） 是朋友、熟人、邻居、同事
2、等之间日常交谈的尺度。 （4） 公共尺度（ 大于3.75） 是用于单向交流的集会、演讲， 或者人们只愿旁观而无意参与这样一些较拘谨场合的尺度。 隐匿的尺度，爱德华 霍尔（Edward T. Hall），人类学家,5,3、会所产权形式： 开发商整体产权+独立产权 业主共有产权,6,4、会所动线规划,7,5、会所空间规划： 遵循“灾平”原则 空间流动性，动线统一设计，视觉标识不间断 根据业态进行最适宜空间划分 空间视觉性，色彩、灯光、气氛营造 宜人的功能尺度 ,8,6、会所品类规划： 符合社区高档次消费人群“满足精神需求”特征 如：高级餐饮、儿童教育、如家会所、寄存/托管/托销、婚礼台、情景商品卖
3、场、洗浴/水疗/SPA/热瑜珈、私人PARTY屋,9,7、会所经营与管理： 统一经营，统一管理 总承揽 8、会所辐射圈层： 社区高档次业主 社区外社会精英阶层 ,10,二、干道临街底商,社区商业与城市干道商业的共享模式,产品,11,1、业态规划： 商业街 社区生活超市 便利店 自动售卖机 ,12,13,2、经济规模： 临街界面长度2层进深（10m以上） 3、产权形式 独立产权商铺,注：顾客购物休闲的步速一般是30-40米/分钟，浏览购物的步行距离一般不超过7500米。由此可大致测算，顾客对商场单店营业面积的最大承受能力在2.5万平方米左右。,14,4、动线规划,15,5、空间规划 室内外步行街
4、全贯通，不间断原则 双首层规划 6、品类规划： 与干道商业主题呼应，成街成市。 如：汽车售卖店、建材售卖店、音像店、时装店、洗衣店、休闲甜品屋、咖啡西餐、美食广场、酒吧、品牌旗舰店,16,7、经营与管理 售为主，租为辅 独立经营，统一管理 8、辐射圈层 社区业主 社区周边居住人群体 共享城市商圈消费群体 ,17,香港柏丽广场：两层白色建筑物，长200米。沿街可见各式商店，均以售卖 名牌为主。邻近还有许多饮食、娱乐场所及小型商场。,18,三、城市级步行街,产品,19,1、业态规划： （1）室内步行街 步行街 便利店 移动售卖车 自动售卖机 超市 ,20,（2）室外步行街 步行街 自动售卖机 便利
5、店 移动花车 ,21,2、经济规模： 纵与横多街成市，竞争性决策 3、产权形式 整体投资+独立店+独立铺,22,4、动线规划,23,5、空间规划 T字形步行街：社区与城市连通，将城市干道上的人引入社区中消费，实现社区商业经济价值最大化。 平行步行街 网格状步行街：日本大阪步行街模式 全通透的、不间断的、主题休闲的 内街与外街 “金角银边钻石铺”的整体规划。 与城市商业间统一规划 商业动线中的多首层概念,24,日本大阪步行街,25,6、品类规划： 室内步行街以满足社区业主生活需求为主。 如：小吃店、洗衣店/维修店、鲜花店、生活超市 室外步行街可设计成以各种文化主题为主，拥有自身独特魅力。提供休闲
6、、娱乐、会客、聚餐、住宿等。 如：咖啡西餐、酒吧一条街、KTV、烤肉吧、酒吧、休闲饮品、娱乐场所、旅馆,26,7、经营与管理 先租后售 商铺式经营，商场式管理 8、辐射圈层 内街社区业主 外街城市中青年精神消费群体 ,27,案例：成都锦里,锦里集旅游购物、休闲娱乐为一体，满足游客吃、住、行、游、购、娱的要求，集中展示和推广三国宴、四川名小吃、蜀锦、蜀绣、漆器、竹编工艺品、川酒、川茶、川戏、川中草药等，定期举行丰富多彩的民俗文化活动，再现蜀地民俗文化，使游客充分体验四川民风民俗的独特魅力，对蜀汉文化和古成都风貌有更深入的了解，留下美好的回忆。 锦里古街目前主要包括酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府
7、第客栈区、特色旅游工艺品展销区等几大部分。,28,29,四、购物中心,三层以上的商业裙楼 主题式/银座式/主体/式/附属式/全服务概念式（一站式、购物、饮食娱乐、电影）,产品,30,31,1、业态规划： 室内步行街 便利店 超市 自动售货机 移动售卖车 会所 ,32,2、经济规模： 7500-15000平方米 3、产权形式 整体投资+独立店+独立铺,33,4、动线规划,34,5、空间规划 统一的建筑设计与中央管理中庭设计 统一的内部商店建筑配置和未来发展安排 多首层进入，各楼层之间交通要方便、通畅 有吸引顾客的景观设计和安全考虑 顾客与货品出入口分离，有方便汽车和行人的进出口 足够的停车空间
8、各种不同业态的商业设施应相互衔接联线成片；各商家对客流进行共享，避免出现“死角”。,注：某心理报告指出： 顾客到一家便利店所能忍受的最长时间是5分钟，到一家超级市场所能忍受的时间是20分钟，而到一家大型百货商店所能忍受的时间是40分钟左右。,35,6、品类规划： 有效地满足大多数消费者“一次购齐，一次观赏齐” 的需要，不同楼层服务类型不一，售卖品种多而全。 如： 地下层设置车库与生活超市，以满足消费者的顺便性购物行为。 地面一层以高档商品为主，中档商品为辅。品牌选择上多以名牌为主，以名牌商品来突出商场特色，以名兴名，相得益彰。 非日常使用的高档商品，可放在较高楼层。如家电、家居。也可设置高级会
9、所等显示楼层越高，消费档次和消费者身份就越高。,36,7、经营与管理 统一规划、统一招商、统一形象、统一管理、统一营业时间、统一售后服务、统一营销宣传、统一物管、统一服饰形象 8、辐射圈层 社区业主 社区周边居住人群体 城市有车族消费群体 ,37,五、专业市场 批零兼营,产品,38,1、业态规划： 市场 步行街 购物中心 便利店 自动售货机 移动售卖车 行业会所 ,39,40,2、经济规模： 竞争性决策：第一为王 3、产权形式 分产权,41,4、动线规划,42,5、空间规划 物流组织流畅 动线不间断，人流引进及输送 外围交通及入口制定，具备相应物流条件 “鸽子铺”划分：增加单元数量，从而增加品
10、种数量。 扶手梯，楼梯处理，客货电梯是否足够 横向空间：内步行街 竖向空间：上下贯通,43,6、品类规划： 满足单一业态、不同品类的需求 如：快餐店、茶叶市场/古玩市场/布艺街/女人街/电脑城/家居建材市场/花鸟市场 7、经营与管理 带租约出售 以租金回报出售 8、辐射圈层 城市有固定需求的消费群体 ,44,六、城市新都心、新商圈规划,产品,45,城市成熟商圈辐射区域人口的55-70%。,深圳东门商业圈,46,1、业态规划： 多主题卖场 多大型购物中心 多商业步行街 多大型超市 多小商品市场 便利店 自助售卖机 移动售卖车 ,47,2、经济规模： 竞争性决策 3、产权形式 多样性,48,4、动
11、线规划,49,5、空间规划： 网格状商业步行街 注重休闲场所 人流控制，商业不间断 商户分类 外围交通及入口制定 物流、车流、人流交通规划 与城市规划呼应,50,6、品类规划： 服装、皮具、鞋帽和化妆品类商品市场 女人世界/男人世界/电脑城,51,7、经营与管理： 统一招商，分散经营，分散管理 8、辐射圈层： 囊括城市50%-70%消费人群 ,52,（一）帝景传说,项目,53,金 阳 大 道,54,未来金阳区商业核心,55,（二）中天花园,项目,56,中天花园商业大统筹,57,贵阳未来新都心,贵阳新都心,58,附1：常见品类清单,59,附2：社区商业步行街中常见品类的一般面积需求,60,附3：
12、2005年中国人大关于社区商业服务便利需求调查报告,61,附4：国外社区商业特色,新加坡建屋发展局将社区规划为三个层面，配建和设置了相应的商业。三个层面的划分： 一是1000-1200套住户配套建设一个邻里商店； 二是6000-8000套住户配套建设一个邻里中心； 三是40000-60000套住户配套建设一个新镇中心。 新镇中心以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店餐馆、快餐店。 邻里中心以经营中档商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。,新加坡,62,邻里商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品商店和餐厅。一
13、个典型的邻里中心设置35个商店和2个食屋、1个超级市场、1家菜市场1-2台自动提款机。必备功能有：诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品书局、家庭娱乐中心。 新加坡的社区商业主要必备12个基本行业、业态业种，例如：菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心。推荐13个行业、业态业种，例如：服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等。,63,新加坡社区购物中心规范,类型,项目,64,“商业街协同组合”是日本颇具传统特色的一种社区商业中心。例如，日本东京都神乐坂商业街，就是东京一条极为普通但又富
14、有日本特色的典型社区商业街。在100多米长的步行街两侧，散落着连户商铺、中型超市、24小时便利店以及传统杂货店等248家店铺，花店、迷你高尔夫馆、蔬果铺、美容店乃至证券营业所应有尽有。这种社区商业还同时肩负保护中小商业企业、保护城市的传统文化特色的重任。 在日本，便利店除了卖及时快速消费品之外，还有代收水煤电各种费用的服务，并且，还可以代售车船票、提供快递业务等。很多便利店24小时经营，并设有取款业务，人们从家里到便利店几分钟的时间就可以取到款，非常方便。,日本“商业街协同组合”,65,美国土地辽阔，居住人口密度不高，社区具有相对独立性。在社区中，超市、餐饮店、快餐、自助洗衣店、邮局、银行、宠
15、物服务等配置较为完备。美国社区商业中心有两大特点：一是以大型超市或购物中心为核心；二是呈块状发展，与周围的文化娱乐等设施联成一体。美国购物中心分为区域型、社区型和邻里型等多种类型。 其中，社区型和邻里型购物中心主要为社区居民服务，其网点数量和出租面积分别占购物中心总量的95和70，满足了人们“一站式”购物的需求，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目。,美 国,66,END.,67,房地产策划大全, N,68,写好策略简报,黑弧广告 2003/07/27,69,它真是个好东西,让创作人员每拿到策略单就知道怎么做创作；,有把握做出有创意的广告；,知道创作的源头、方向、味道核心诉求；,70
16、,先澄清几个概念,营销策划：产品的市场定位、产品设计及行销整合。,广告策划：围围绕营销任务的传播整合。,广告创作：一个具体的广告创作。,本策略的意义在于指引创作，而非指引策划。,71,策略单的覆盖面,所有广告涉及的内容,1. 企业品牌核心,2. 项目品牌核心,4. 一次活动、一则促销广告,3. 阶段性广告运作,5. 几乎所有的广告内容,72,撰写三忌,1. 含糊其辞,2. 泛泛而谈,3. 不着边际,73,1、品牌,广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。,目的：每一次广告的作业都不可空穴来风。 创作的风格不要与企业背道而驰。 前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。 既要符合又要超越。,74,它的过去留下了什么。企业/项目品牌印迹是什么；,一件事，一个观点，一中价值观；,对这次作业有什么影响（正面的/负面的、继承的/忽略的、主要的/次要的
