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1、,几乎所有已经有幸看过影片真面目的人，走出来都会带着一副“见过上帝”的表情，索德伯格说：“从此，你必须用阿凡达之前和阿凡达之后来划分影史。”,2010 红星海世界观能否做到划时代，使大连地产史 用红星海之前和红星海之后来划分？,在红星海2009年度创销20亿改写大连地产史之后；,在红星海荣登2009年度大连地产年度十大事件之后；,2010年度 业务策略 2010年度 营销策略 2010年度 活动策略 2010年度 推广策略 2010年度 媒体计划,7,报告思路,8,08年11月份，随着房地产市场一系列优惠政策的出台，房地产板块指数一路上扬，直冲阶段性高位。 09年11月，由于市场对即将到来的紧
2、缩性政策的预期，股市出现逆转，而随后出台的关于进一步加强土地出让收支管理的通知也印证了人们的担忧，同时更进一步加深了人们对未来政府出台更大力度紧缩政策的预期。,2008年11月,2009年11月,2009年7月,宏观市场,9,贷款利率、存款准备金率将会上调，且对开发商最低资本金比率也或将小幅收紧，但由于明年信贷与历史水平相比，仍处于高位，所以我们判断房产商在资金方面仍将处于一个相对宽松的环境。,二套房政策适度收紧，但严格执行的可能性不大。,考虑到目前房地产对需求的拉动作用，出台类似于07年严格执行的二套房信贷政策可能性较小。,贷款利率/ 存款准备金率 贷款利率上调空间在27-54个基点 明年上
3、半年存款准备金率会上调大概1-2次,信贷总量 预计全年信贷总额为7-8亿 预计流入房地产业的信贷额为1.2-1.3万亿,房贷政策 首套房优惠政策仍将继续执行 首付款有可能会有小幅提高 考虑在最新国务院政策中，改善性住房仍是扶植对象，因此二套房政策将会适度收紧，但严格程度不会达到到07年的水平,资本金比例 预计资本金比例限额或将适度上调,未来政策预判,信贷政策,10,严格土地供给,打击囤地,严格房地产贷款发放条件，禁止向囤地开发商发放贷款 严查批而未用土地,开发商以后在拿地中，“分期缴纳土地出让价款原则上不超过一年，特殊项目可约定在两年内缴清，首次缴款比例不低于全部土地出让款的50%”,国土部对
4、今后对不符合产业政策和供地政策的项目,一律不批准用地,规范土地收支,政策执行力度加大,基本维持不变，在缴款年限上或将再次从紧,政策执行力度加大,土地政策有收紧趋势，但与07年相比目前最新的土地政策仍属于比较宽松，特别对于大型开发商而言，目前的政策反而更有利于其进行行业整合。,未来政策预判,2009,2007,2008,未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按比例分割发放,土地政策,11,营业税：心理作用大于市场影响,转让5年以上的住宅在优惠政策变动前后都享受免征的待遇，而2年以内的住宅转让的营业税征收标准也一直都未变动。 影响较大的是对外销售购买在2年到
5、5年之内的房子，这类住宅占二手房交易的比重很小，据数据显示，仅占总交易量的15%；同时，营业税的调整对一手房市场影响比较间接，效果比较轻微。 有关5年内普通住宅征收标准，新政收紧的程度不及06年。,营业税征收税率和办法,税收政策,12,契税 优惠政策或将继续维持，执行更加严格,但实际影响较小,营业税 超过5年的非普通住房或不足5年的普通住房，征收差额营业税；超过5年（含5年）的普通住房，免征营业税,物业税 政府将有力推进物业税的实施，或将明年推出试点,税收政策明显不如国六条严格，很大程度上应该是政策希望在抑制房地产投资需求的同时不影响改善性需求；物业税或将成为未来税收政策的重要调控工具。,土地
6、增值税 政策本身影响较大,但全面执行的可能性不大,未来政策预判,税收政策,滨海板块市场研判,区域板块,炙手可热的滨海新区,北进,海景成熟板块,北进,开发区是目前大连市北进发展的一个重点区域，而滨海新区则是其中的重中之重，随着跨海大桥及海底隧道的逐步落实，以及众多全国性品牌开发商的进入，依托丰富自然资源的滨海新区，板块认同度越来越高,板块介绍,红星海世界观,在售项目,展示项目,沿海岸线分布,瑞仕尚城,海富经典,热岛黄金海岸,华润海中国,加州水郡,金广海湾城,众益万国公馆,润德海洋公园,沿海岸线分布，基本全部以海作为主打卖点，在资源占有性上，区域内项目差距并不大,项目分布,短暂供应空白,未来供应充
7、足,版块内项目均在3月开始销量大增，7月达峰值，同时全面提价，目前存量主要集中在红星海世界观，但后市供应充足，竞争将极其激烈，,项目列表,两房和三房成为去化主力，高达78%,7090平，90110平，130150平 成为主力成交面积段,09年至今滨海板块销售产品结构及面积段情况,110平以下两房，一房产品和130150平三房为主力供应，占比达到82%,景观优秀的大户型集中于热销项目且目前供应较少，去化较快,70平以下的小户型为板块内消化最快的产品类型,目前版块内，复式产品接受度相对较低，去化相对较慢,滨海路产品供销现状,小面积段投资型产品和大面积段高端海景改善型产品为主,功能性改善型产品稀缺,
8、滨海路未来产品,09年市场一方面处于08年后的开发方谨慎期，开发量收缩，供应量减少，另一方面又处于需求方的热潮期，持币观望与投资客户的进场逐渐放大，因此09年的去化率达到了前所未有的高峰值,滨海板块供求,21,总体上，我们预计10年政策较08、09年会有所收紧，但与06、07年相比，政策收紧的力度较小，相比目前的市场预期也将会更加乐观，政府将更注重在遏止房地产市场过度泡沫化的同时，支持房地产作为消费属性的需求，保持房地产业对需求的拉动作用，进而维持经济的稳步复苏。,市场小结,10年开发区滨海板块将有约100万平米的供应量先后入市 根据我们对于10年的宏观市场预判会受到政策收紧的影响，因此我们取
9、开发区08年09年的去化率平均值计算，得到10年预期的去化量将在60万平米左右 红星海10年总供应约在30万平方米，根据市场的平均去化量计算我们预期的去化量将在18万平方米,25亿的年度销额，价格要突破，客户要很充足 无疑是一块很硬的骨头要啃,未来预期,一期住宅销售情况,一期别墅销售情况,二期住宅销售情况,二期别墅销售情况,09年项目小结,来人？,25亿 销售额,2009总销20亿来人约6169组，平均完成1亿总销需来人308组； 2010年目标总销25亿，则需7700组来人，日均21组来人。,这只是一个理论数字，看看今年的主力产品，就知道困难有多大,目标来人量,25,2009年,2010年,
10、2010，东三省将成为主战场,目标区域,从09年的客户情况可以看出，我们10年必须要做，并且必须要做好以下几件事,我们要走出去，我们要吸纳更多的外市客户 我们要将客户维护做的更好，我们要养殖更多的鸡妈妈 我们要把体验与服务做到底，要让犹豫的客户更快的下定,10年策略重点,构筑于产品 起点与未来,案量与产品分析,供应量分析-二期余量,28,高层，95-160M2 供应量：10000M2,叠拼，120-240M2 供应量：16000M2,独栋，290M2 供应量：11000M2,大平层，235-332M2 供应量：48000M2,大独栋，1000M2 供应量：5000M2,二期余量90000M2,
11、供应量分析-三期可售,29,高层，108-140M2 供应量：56000M2,多层，140-150m2 供应量：32000M2,独栋，290M2 供应量：14500M2,精装房，65-126M2 供应量：55000M2,三期可售157200M2,产品解读,30,产品解读,31,销售线,推广线,2010红星海营销五线谱,活动线,工程线,三期开工,学校开工,二期高层主体结构封顶,大平层样板房,4.1,5.9,7.30,7.9,10.1,10.31,体验线,物业大楼,2.1,8.1-31,7.30-9.30,3月,4-7月 户外、报纸、网络、广播、杂志、短信,12月 户外、报纸,8月 户外、报纸、杂
12、志 、短信、广播,9-11 月 线上：户外、杂志、短信、广播、网络、DM 线下：开发秘籍,8.28,二期别墅主体封顶,5.20,3.10,幼儿园开工,一期别墅交房,6.30,物业大楼首层交付、三期多层样板房,6.25,三期多层封顶一期高层交房,幼儿园单体竣工,11.15,学校单体竣工,三期别墅封顶商业街开工,三期高层封顶,12.30,二期叠拼样板房,二期独栋样板段,3.10,6.25-12.31,帆船到、闯关游戏设施竣工,7.9,大平层样板房,红黄蓝幼儿园,Love山体公园,5.1-3,滨海路,4.24-5.23,红星会馆多功能厅,5.1-12.31,11.20-30,十一学校,一期别墅,6.
13、30,一期住宅交房,9.30,一期住宅,9.30-10.30,五一游园会 红星会馆启幕 上海房展会,5.1-3,3.13-14,格调年会活动 客户送年礼活动,1.23,参观红黄蓝幼儿园,7月,沙滩节 Intel渠道活动,广州亚运拓展活动,11月,年度10盘庆典,12月,五一城市级活动,7.30-8.10 户外、报纸、杂志 、短信、网络、广播,城市级活动：啤酒节配合媒体,8.10-9.10 户外、报纸、杂志、短信、广播、网络,城市级活动：沙滩节配合媒体,2月 线下物料配合：楼书、户型单片,3期物料制作,配合物业大楼交付、开盘推广,7.30-8.10 户外、报纸、杂志 、短信、网络、广播,线下配体
14、配合：明信片,目标拆分二期,销售均价为各户型现售价计算,目标拆分三期,销售均价为根据各产品关系做预估,34,2010总销额=7.85+12.4+2.5（一期）+2.5（结转）=25.25亿,阶段销售额 (单位：元),阶段销售率（套数）,阶段销售时间,预计总销售额25亿元,二期高层总销售额1.1亿,以上销售目标前提是二期高层12个月销售100% 高层均价10000元/,目标拆分,35,阶段销售额 (单位：元),阶段销售率（套数）,阶段销售时间,预计总销售额25亿元,二期大平层总销售额7.2亿,以上销售目标前提是大平层开盘当天销售20% 大平层均价15000元/,目标拆分,36,阶段销售额 (单位
15、：元),阶段销售率（套数）,阶段销售时间,预计总销售额25亿元,二、三期别墅总销售额9.65亿,以上销售目标前提是二期别墅样板段2月份开放 叠拼均价15000元/，独栋均价29000元/,目标拆分,37,阶段销售额 (单位：元),阶段销售率（套数）,阶段销售时间,预计总销售额25亿元,三期高层总销售额5.6亿,以上销售目标前提是6月初取得预售许可证，避开交房 高层均价10000元/,目标拆分,38,阶段销售额 (单位：元),阶段销售率（套数）,阶段销售时间,预计总销售额25亿元,三期多层总销售额3.84亿,以上销售目标前提是7月取得预售许可证，完成样板房 多层均价12000元/,目标拆分,39
16、,阶段销售额 (单位：元),阶段销售率（套数）,阶段销售时间,预计总销售额25亿元,一期住宅、别墅总销售额2.5亿,以上销售目标前提是一期余量房源均入市销售,目标拆分,40,阶段销售额 (单位：元),阶段销售率（套数）,阶段销售时间,预计总销售额25亿元,三期精装高层总销售额6.6亿,以上销售目标前提是精装高层开盘当天销售20% 精装高层均价12000元/,目标拆分,41,销售策略 站在25个亿之上,销售策略,二期优势延续，强势跟进,大平层惜售，树立标杆,三期搭配组合，主抓核心，滚大雪球,价格策略 站在25个亿之上,开盘节点,工程节点,11月,1月,10月,9月,8月,7月,6月,2月,5月,4月,3月,12月,二期叠拼,3%,二期独栋,3%,三期高层,2%,三期多 高层,2%,二期豪宅,3%,三期独栋,3%,三期公寓,2%,别墅交房,
