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1、目录：,产品简介 产品市场评判 1、优、劣势分析；2、区位价值分析；3、竞争产品分析 产品价值定位 1、三大价值；2、价值总结；3、卖点梳理；4、小结 营销策略：产品阶段推广策略及主题,产品 简 介,本案位于金华市开发区湖海塘区块，地块内部场地平整，成规则的长方 形，用地面积为110524平方米，建筑密度25%，建筑限高为60米。 用地与周围城市干道相连，交通及其便利，地块东临八一南街（金华交 通中轴线），西侧是兰溪街，北面是一条24米宽的规划道路，地块的 西侧是湖海塘，得天独厚的环境优势，让我们在规划中更好的为居住提 供环境与自然的亲和，实现规划建筑景观的整合交融。,该项目所在地区的诸多交通
2、和基础设施正趋于完善，随着居住要求和居 住理念的进步，合理利用现有用地，本着“大气开放，精致和谐”的设 计理念，响应绿色城市的建设思路，力求以其新颖的规划布局和产品定 位独树一帜，以住宅为主，配套建设相对独立的公共服务设施。,项目鸟瞰图,项目效果图,项目功能分析图,项目户型分布图,市场评判 解读滨江金华金色蓝庭在金华的市场站位,区域特点 城市新区，未来金华的商业、行政中心，出则享繁华，入则守宁静湖 海塘新区未来是融生态调节、体育、休闲娱乐、商业和行政管理等功 能于一体的复合型城市生态水城区，是未来金华的核心组成部分 。金 华人对此区块的期望值也很高，这里将是未来金华的名片所在。 无论是政府规划
3、还是当地人的民心所向，都将高期望值投 给了这一区块，这里具备了“未来高尚居住区”的特质。,由图可见，在330国道以南的湖海塘区 域，由兰溪街和八一南街两街夹抱，从 北往南依次为益友置业的绿城金华海棠 项目、滨江项目以及流拍的149亩地块， 三大地块一字排开。 绿城海棠和本项目是目前该区块的仅有 高端项目 。,绿城海棠 一标段开工时间：2011年4月 竣 工时间：2013年10月 项目概况：工程总占地面积为200，946平方米 总建筑面积：426，839平方米 17幢18至32层无装修高层公寓 43幢2至3层无装修复式公寓 高层公寓设有2层高地下停车场 外墙采用花岗岩及涂料及玻璃 电梯数部 设有
4、多联机中央空调,本案地块,绿城海棠地块,绿城海棠工地,对面是银桂苑、金桂院，隔着八一南街,本案和绿城海棠项目就隔了一条30号路,区域竞争,金桂苑,福泰隆超市,新汽车南站,银桂苑,保集半岛,保集蓝郡,香溪玫瑰园,绿城海棠,中州超市,金华职业技术学院,艾克医院,市体育中心,通和湖海塘生态休闲园区,丹溪小学,江南中学分部,东渭购物中心,永盛新阳光,金华新农贸市场,银泰广场,项目2-3公里以内有重要基本配套，如超市、医院、学校等，但项目 周边缺少日常生活配套； 项目周边竞争楼盘并不多，除了与本项目基本属于同质产品的绿 城海棠（未开盘）以及香溪玫瑰园的纯独栋别墅项目（一期已经售完， 二期预计十月份开 ）
5、外。而绿城产品是益友置业的代建项目，将来大半 房源会在益友置业内部消化，所以未来的销售竞争压力会大大缩小。 而金华作为只有两千多平方公里的市区，其竞品以及区域研究范围应该 扩展到整个金华市区，而不仅仅是湖海塘区块。 区域与竞争产品分析,金华区域分析,中国十佳宜居城市金华 浙江省辖市，是浙江省唯一一个既不沿海，又不与外省相邻的辖市。 这 样的地理特点决定了其相对内敛的发展模式，金华市区的经济发展速度 甚至落后于周边县市，特别是落后于义务、永康等经济强市。但是，金 华市区却积累了浓厚的生活底蕴，特别是其文化内涵。 金华素有“小邹鲁”之称，历来为文化礼仪之邦，历史上讲学群起，书院迭兴。宋元时期 金华
6、学派与金华文派名播四海。当今则基础教育、高等教育、成人教育三头并兴。文化兴 盛必然名人辈出。文坛巨匠、丹青大师、爱国志士、民族英雄、专家学者，金华土地上代 不乏人。,金华的教育资源和生活底蕴是金华 房产品吸引周边县市人群购买的重 要原因,竞争产品分析,竞争产品基本情况,竞争产品价格情况,在调查中发现，金华高端住宅客户，有很大部分来自永康。,小结： 1. 与同类产品相比，166亩的体量并不算大； 2. 容积率为1.4， 区域在售中也不算最低； 3. 产品特色也并不突出； 4、6664元/平米的楼面地价，使得产品价格回旋的余地并不大，特 别是相对于绿城海棠的代建项目来说； 5、220-320平方米
7、的主力户型，就产品特点方面也不具备优势，要 说其优势也就在低总价上。 产品的竞争优势在哪里？,优势 近邻湖海塘 金华地段最好的 排屋；湖海塘稀缺价值； 滨江品牌开发商打造；滨江优质物业服务；户型缩小，低总价,劣势 滨江集团在金华尚不具有影响力，品牌形象需要从头做起； 产品特色并不突出,机遇 湖海塘区块的高尚居住区规划，为区块居住品质提供保证； 与绿城海棠毗邻，可以共同带来的版块价值提升 目前人们对于居住环境的要求越来越高，特别是有实力购买高端物业的客群，而金华吸引周边富裕县市(永康、武义、义务等）的购买人群的能力也在日益增强。,挑战 高端产品集中推售，产品差异化不明显，竞争相对激烈 外来高端物
8、业入驻，带来金华高端产品体系重组，而这个重组对于本项目来说既是挑战也是机遇,项目SWOT分析,产品主要优势 1、近邻湖海塘 金华地段最好的排屋； 2、湖海塘稀缺价值； 3、滨江品牌开发商打造； 4、滨江优质物业服务； 5、户型小，低总价 目前金华高端物业的主力户型在300-400平米，本项目 220-320平米的主力户型，在总价方面占据一定的优势， 这样可以在单价上稍作提高，以不至于使得对滨江品质了 解不深的金华人产生品质怀疑。,1、滨江品牌，品质的保证： 滨江品牌是首先需要树立的，让金华人认识到滨江的产品完全可 以引领金华居住价值取向 2、湖海塘稀缺区位价值： 对于湖海塘稀缺区块的绝对拥有，
9、是金华区域价值最好的排屋 3、让生活自然生长的有机社区；全新形象的现代法式风情园林 4、滨江物业： 滨江产品服务品质的保证,产品的主要价值点,价值点卖点诉求,滨江金华金色蓝庭的主要卖点,滨江品质与湖海塘稀缺区域的完美结合， 引导产品取得最终的竞争胜利！推盘诉求点,滨江品牌,湖海塘,滨江物业,有机社区,竞争产品的主要优势及推广口号,小结： 金华同类项目多以环境优势作为主诉求，其次是其产品特 性，如：法式庄园、西班牙艺墅等 滨江金华金色蓝庭的特质何在？,价值定位 滨江金华金色蓝庭 居住的传奇？ 三大价值体系,第一价值：滨江产品、品牌 第二价值：城市级别墅区位、配套 第三价值：有机社区自然、居住,第
10、一价值：滨江出品,“滨江金华金色蓝庭” 是一个房产品的名字， 更是一个城市居住的价值尺度！,滨江品牌； 滨江产品； 滨江品质； 滨江团队； 滨江客户。,滨江品牌 十九年光阴积淀的品牌， 已经成为高品质的代名词 在金华： 滨江品牌急需先推 19年品牌之路一个城市居住价值尺度的重新定义,滨江品质,设计故事； 选材故事； 营造故事； ,故事范例精装修 精装修家具不惜成本从德国原装空运； 石材地板拼花，不惜工时完全按照石材天然花纹拼接,滨江团队 多年滨江高端精品物业的营造经验 对于品质孜孜不倦的追求 对于高端人群居住需求的精准把握 滨江产品的品质保证,滨江产品 无论是城市豪宅亦或是城市精品，都能够在打
11、造经典产品的同时精准的把握不同客户的实际居住需求，实现居住价值的最大化。 对于城市高端产品，滨江更是以其极尽苛刻的尺度，要求每一个细节的精准把握滨江高端产品 代言城市住品高度,滨江客户资源: 滨江多年品质地产的深耕，带来了一批忠实的追随者 一批忠实的“滨江追随者”： 钟情于高品质的产品； 钟情于高端的服务； 钟情于不懈的品质追求 这些人不一定会成为滨江金华的客户，但是会成为金华客群的“劝说者”,第二价值：城市别墅,“别墅也可以成为第一居所？”挑战别墅的“宜居”之困！ 本案的重要价值就在于，这是一个可以住的别墅！,地理位置优势； 环境资源优势； 配套资源优势。,金桂苑,福泰隆超市,新汽车南站,银
12、桂苑,保集半岛,保集蓝郡,香溪玫瑰园,绿城海棠,中州超市,金华职业技术学院,艾克医院,市体育中心,通和湖海塘生态休闲园区,丹溪小学,江南中学分部,东渭购物中心,永盛新阳光,金华新农贸市场,银泰广场,配套：项目3-4公里范围以内，基本配套，如：学校、医院、超市、商场等齐全，随着今后湖海塘区块的发展，以及金华市体育馆的落成使用，这里的配套设施将会是金华市高品质的代表。,八一南街,本案,双龙南街,绿城海棠,环境价值金华湖海塘将打造江南新城 又被金华人称为 “金华的西湖”,金华湖海塘区块控制性详细规划方案，在这片6.2平方公里的土地上，将定位建设市级体育中心、休闲游乐基地和高品质居住生活区，使之成为市
13、区江南的又一座宜居新城。 “两轴两片一基地” 湖海塘区块规划范围东起八一南街，西至开发区规划道路，南临二环南路，北至新330国道，规划总用地面积约为6.2平方公里。设计单位通过对规划区周边环境的分析，凸显优势资源，协调周边关系，形成了“两轴两片一基地”的规划布局。,所谓“两轴”，一条是联系湖海塘公园与规划区东侧城市副中心的居住区级商业轴线，另一条是贯穿主城区南北的八一南街市级商业轴线。“两片”是指南、北两个生活片区，中间由东西向的居住区配套商业轴线进行分隔。“一基地”是指依托体育中心、湖海塘自然资源打造的休闲游乐基地。,市体育中心,湖海塘,体育中心将是湖海塘区块内的主要亮点之一。根据公示方案，
14、体育中心位于二环南路与双龙南街交叉口的西北角，用地26公顷（390亩），功能定位为承担和举办省运会和部分全国单项比赛。有关各方面要精心安排、科学施工，确保在2011年“两会”前市体育中心“一场两馆”主体工程结顶，2011年12月底投入使用。,以大型体育中心为龙头,该项目总占地面积26.1万平方米，总建筑面积9.474万平方米，主要建设一个30000座位的主体育场，一个6000座位的体育馆、一个1600座位的游泳馆，以及400米的室外田径训练场与室外球场，总投资约7.42亿元。,如此大体量的体育中心的建成，将会对湖海塘周边的文化、体育、商业等带来强有力的促进作用,将来可住5万人 湖海塘规划方案显
15、示，居住用地总面积为173.44公顷（约2600亩），占该区块总用地的27.95%，设计居住人口5万人。以二类居住用地为主（119.13公顷），同时布局少量一类居住用地和商住用地（50.82公顷）。为方便就学，区内配套初中1所（省类标准化学校）、小学2所（省类标准化学校）。,为打造这一宜居新城，区内规划了商业金融、文化娱乐、医疗卫生、交通停车等一系列公共服务配套设施。商业金融设施用地为18.29公顷，主要集中于湖海塘区块东侧地块中部和八一南街一侧，形成联系体育中心与城南副中心的商业街区。文化娱乐设施用地为5.91公顷，位于双龙南街西侧、体育中心北侧地块。医疗卫生用地为1公顷，位于八一南街以西、
16、规划区中部。公共交通用地规划于体育中心北侧，规划用地面积为1.52公顷。 规划还配建幼儿园、街道办事处、派出所、居委会、居民运动场等非独立占地设施，分别为幼儿园4所、街道办事处1所、派出所1所、居委会4所、居民运动场10处。金融、邮政、电信等赢利性设施布局由市场选择，不做硬性规定。,三成用地搞绿化 湖海塘区块最吸引人眼球的当属双龙南街西侧的湖海塘公园，这里也是休闲游乐基地的主要依托，其绿地规划尤其为人关注。 根据公示方案，区块内规划绿地面积为184.92公顷，占城市建设用地的29.80%。其中公共绿地135.62公顷，主要集中于湖海塘公园用地。剩下49.31公顷为防护绿地，主要是330国道、二环南路50米防护绿带及220千伏电力线防护绿带。,小结：地理位置优势八一南街、双龙南街两条贯穿金华南北的城市主 干道，交通便捷、连接金华老城区与新城区的繁华 环境资源优势湖海塘区域内水系丰
